2014物业管理实务.doc

、案例分析选择题(共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少 有一个错项。错选，本体不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）1、甲物业企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作。A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。B.对部分锈蚀的给水支管及时进行史换。C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙D.为解决小区移动通信信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信站。【案例一】请话回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是(）2、上述工作中，应经业主大会冋意的是(）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是(）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是(）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是(）【案例一】话回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是()【参考答案】A【解析】在项目建设过程中，针对发现隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议。【考点】早期介入的内容2、上述工作中，应经业主大会冋意的是(）【参考答案】C【解析】C为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。业主大会制度：改建，重建建筑物及其附属设施。物业管理实务：房主体结构的所有修缮;房屋共用部位及场地达到大、中修标准的修理。3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是()【参考答案】B【解析】B对部分锈蚀的吉水支管及时进行更换。不得从住宅专项维修资金中列支的费用：1、建设单位或施工单位承担的;2.由相关单位承担的;3.由A事人承担的;4.由物业服务承担的。4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是()【参考答案】C【解析】C为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。住宅专项维修资金制度：往宅共用部位、共用设施设备保修期满的维修和更新、改造。5、上述各项费用中，应由建设单位负贵解决的是()【参考答案】A【解析】A在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书【考点】早期介入发现问题的处理【案例二】某住宅小区总占地而积12万平方米，建筑咨积率为4.5,分两期开发，一期占地而积万平方米, 其中保障性房屋建筑而积10万平方米，地下停车库与地下设备用房3万平方米，其余为商品住宅，一期建筑面积为19万平方米。该项目期建设收尾阶段，建设单位考虑:（1)物业销售前确定物业服务企业；(2)以邀请招标的方式选聘物业服务企业；（3)由建设单位与中标物此服务企业签订物业服务合同；(4)合同期拟定5年。该项目期全部售罄，中标的物业服务企业(简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请话回答下列问题：6、该项目期商品住宅建筑面积正确的计算公式为（）A.6*4.5-10=17平方米B.6+4.5-10-3=14万平方米C.12*4.5-10-19=25万平方米D.12.4.5-10-3=22平方米【参考答案】C【解析】建筑容积率是规划地块内各类建筑而积与地块而积之比。7、建设单位一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，销误的是（）A.(1)B.(2)C.(3)D.(4)【参考答案】C【解析】建设单位与中标物业服务企业签订前期物业服务合同。8、管理该项目的物业服务企业资质为（）A.级B.二级C.三级D.暂定三级【参考答案】A【解析】项目总建筑而积：12*4.5=54万平方米，其中一期项目的建筑而积为：25+10=35万平米9、下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）A.关闭公共区域照明，降低耗能B.协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本C.允分利用空间，在设备转换层、架空层和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本D.加大物业上联络和宣传工作，提升物业费收缴力度 【参考答案】BD10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是（)A. 按照相关规定，个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理B.建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质C.建设单位的做法影响物业服务企业的收益D.新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业【参考答案】AD。【案例三】某商品住宅小区建筑总面积(即专用部分面积总和)200000平方米，有120平方米和80平方米大、小两户型各1000套，该小区建设单位(幵发商)有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人够得 10套大户型，其佘均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业(简称甲公司）提供前期物业服务合同，合同期限3年，2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业(简称乙公司）来管理小区，该小区业主委员会考虑到召幵业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会作出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召幵业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括幵发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。请回答下列问题：11、业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？【参考答案】业主大会能提前解聘甲公司。因为：根据有关规定，前期物业服务合同期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。根据相关制度，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总而积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会要提前解聘甲公司衙召幵业主大会进行表决。12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议?为什么？【参考答案】业主委员会不能直接做出解聘甲公司的决议。因为：业主委员会不具有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需要通过业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。13、根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议?为什么？(列出计算过程)【参考答案】根据表决结果，不能做出选聘乙公司的决议。理由如下：根据相关制度，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。业主大会表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：（482+501)/1982=49. 60%50%；根据中的计算结果可知，同意选聘乙物业公司的人数比例没达到所要求的过半数标准, 所以不能。14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作时什么？【参考答案】以下几个方面： (1)把表决记录结果进行公示，并记录本次表决过程与结果；(2)进一步关注与了解业主意见，做好业主的解释工作。【案例四】A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司）从亊某住宅小区物业服务，合同期限为3年。合同履行2年后，该小区首次召开了业主大会，选举了业主委员会。因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘了C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。但在C公司进场时，B公司以原合同未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。请回答下列问题：15. B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）【参考答案】B公司拒绝退出的理由不成立，根据物业管理条例规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期的物业服务合同终止。B公司从事的是前期物业服务，当物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。16.本案例物业移交主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）,【参考答案】本案例中物业移交主体有：B物业服务企业和业主委员会，另一个是业主委员会和C物业服务企业。正确的程序为B物业服务企业向业主委员会进行移交，业主委员会向C物业服务企业移交。17.如果在C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎么做？（6分）【参考答案】我是C公司的项目经理的话，我应该尽全力做好项目移交接受工作，因为物业管理工作关系到众多业主的日常生活，即使B公司不配合也要完成交接工作。具体的操作办法包括：1、与业主委员会，房地产主管部门和地方政府沟通，取得业主委员会和政府部门的支持，最好遨 请这些部门参加移交工作。2、成立接受小组，召幵工作会议，布置好接受要求和具体亊项。以书面形式将移交的有关情况在 物业管理区域内公示，与业主委员会签订移交协议书； 3、由于B公司不配合，没有办好交接的亊项要进行书面记录，分淸双方的责任，解决的方法和时间。4、尽量和B公司做好沟通工作，讲明利害，争取B公司配合。18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费？（4分）B公司可以委托C公司代收，也可以自行收取，必要时可以采取诉讼、仲裁等法律手段。B公司可以委托C公司代收，也可以自行收取，必要时可以采取rrM壽法律手段。【案例五】某物业服务项目部管理的住宅小区实行物业服务收费包干制，该项目部在年底向上级公司汇报了 一年来的收入如下：1、物业服务费收入5000000元；2、电梯轿厢中设立广告收入50000元；3、为业主进行入户维修收入66800元；4、公共场地租赁收入120000元；5、代理业主房屋租赁收入67500元；6、7、代收代发快递获得服务费收入38000元。请回答下列问题：19.上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？总额是多少？（8分）【参考答案】2、3、4、5、6、7属于项目部幵展多种经营的收入。总额是：50000+66800+120000+67500+8600+ 38000=350900元20.上述收入中，有哪些收入应尿于物业服务企业？总额是多少？（6分）【参考答案】1、3、5、7属于物业服务企业。 总额是：5000000+66800+67500+38000=5172300元21.上述收入中，哪些收益应属于业主？总额不高于多少？【参考答案】电梯轿厢中设立广告收入、公共场地租赁收入、设置快递终端设备获得场地使用费收入收益应属于业主，总额不高于178600元。这些收益属于利用业主共用部位创造的收益，其中应该还包含着物业服务企业的报酬。总额应不高于这三部分的总和。22.属于业主的收入应如何使用？（6分）【参考答案】按照物业管理条例第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”属于业主主所得的共有收益按照下列情况处理：1.纳入专项维修资金；2. 按照物业服务合同的约定，用于弥补物业服务费用的不足，因为物业服务合同是通过业主大会同意的，可以视为业主大会决