信义万仕嘉建材物流园项目申请可行性商业计划书

1 福建省莆田市 信义万仕嘉 建材 物流园 项目 申请 可 行 性 商 业 计 划 书 2 目 录 第一章 项目总论 一，项目概况 二项目发起 三项目支 持： 第二章 项目背景及意义： 一：项目背景 二，项目意义 第三章 项目可行性研究 一项目申请的理由 二项目编制依据 第四章 项目建设原则和策略 一 主要 经济技术指标 二建设内容和规模 三、项目 的 环境营造 四 项目投资资本总量 五 项目并推的区位及资源优势 3 第 五 章 资源开发及综合利用分析 一土地资源开发利用方案 二资源节约措施 三土地资源利用合理性分析 第 六 章 社会影响分析 一 社会影响效果分析 二。社会适应性分析 三社会风险及对策分析 四工程初步建造方案及开发计划 第七章 结语 4 第一章 项目总论 一，项目概况 （一） 项目名称：福建省 信义万 仕嘉 建 材 物流园 （二） 建设单位： 福建省 信义万仕嘉 建材物流园管理有限公司 （三） 法人代表： 谢富登 （四） 注册地址：莆田市涵江区 （五） 项目占地面积： 12 万 m（约合 180 亩 ） （六） 项目总投资 ; 预计 5 亿元人民币 (七 )建设地点及使用方式： 永久性市场 本项目欲选址于 地扼福厦路要冲 的 涵江 区。 依据莆田市总规划，由涵江区政府以优惠的价格向 本项目开发商 出让永久性市场所需土地。由本项目开发商对市场进行重新规划，全新策划和建设。 5 （八） 经营范围 ： 建筑建材、 装饰 材料 、 物流运输、 餐饮娱乐 、 金融服务、资产经营 、租赁、物业管理 等 。 （九） 业态定位 主要 有 建材销售、家装公司、家具及家电卖场、客服中心、物流中心、市场管理中心 、 商务中心、结算中心、休闲中心、餐饮中心、信息中心等 。 【一般性经营项目 】 ： 1. 钢材 金属 类（建筑 、 工业用钢材 、 有色金属材料 、 不锈钢 ） 2. 基础建材类 （林产加工品类 、 木质建材品 、 铝塑型材 、 塑钢配件） 3. 陶瓷类 (卫洁具、墙地砖 ) 4. 辅料类（油漆、涂料、胶、铁件、石材 、 ） 5. 五金类（五金配件、挂件、锁具、开关电器等） 6. 灯饰类（灯具、灯饰） 7. 厨卫用品类（橱柜，厨卫电器、燃气具、灶具、壁柜门暖通等） 8. 居家饰品与家具 (布艺、艺术玻璃、 常规家具 ) 9，机械汽配类（各类工民用机械总成、配件、 汽车配件） 【 企业服务支持保障体系 】 ： 10.金融服务（投资担保、 配套扶持） 11.信息服务（高端电子商务平台、 实体网络联动） 12.市场管理（ 资产租赁、设施租赁、 园区 生活后勤保障、 物业管理 ） 13.物流运输（ 水上运输、公路、铁路运输等立体运输网络、 特快专递、货运代理、装卸装配 、搬运周转） 14.配套产业 （工程设计，施工估算、监理、施工一条龙服务） 6 （十）项目理念： 1 让入驻 批发，零售 企业：无忧经营，快乐生活 2 实现所有的客户上 门“一站式”采购， VIP 享受采购 （十一） 项目宗旨 ： 倡导绿色环保 ,极力打造 大型 高端 建材 贸易平台 （十二） 项目概况 园区将 由 临街商务写字楼办公区，贸易 区（零售、厂商批发 ）、 生产生活基地（餐饮，娱乐，学前教育） 、物流中心（运输、装卸 、 仓储、 加工、包装）管理中心（市场管委会、市场监督、厂商网点） 的 主要功能区块组成。 五大功能区 着重于服务， 各自独立，又互 为 一体 。 本项目完成后， 莆田市涵江区境内 将 矗立 起 一座 建筑精美 ，综合服务体系 完备 ， 大规模、上档次 、 建材 经营品种 达数十万的 现代化 高端商业领地， 并 势必 成为 福建省 富有影响力 区镇经济新中心。 为了 本项目 的开发建设，设立 福建省 信义万仕嘉 建材物流园管理有限公司 ，负责 项目 资金的运作。 筹组 福建省 信义万仕嘉 建 材 物流园 管委会 设立 经济发展部 ， 负责制定招商政策和招商计划，招商引资、宣传促销、投资咨询，办理审批和跟踪服务； 规划建设部 ， 负责 园区内 市场的总体规划，各项基础设施、公共设施的建设并实施 日常维护 管理，帮助 入园 企业办理 工商注册和税务登记等工作 ；财资综合部 ， 负责 园 区资产管理 ， 预决算、资金筹措和财务会计工作 物流中心 配置 物 流 货运部：自组 30 辆多吨位货运汽车结合地方社会 货运车辆 ， 将 全天候 服务 满足 于 园区内入驻企业 与采购客户的货运需求； 仓储管理： 一区：钢材堆场 ： 将设计安装 2035 吨位龙门吊车 12 台， 加工配送区设计安装 1 套开平设备，装卸收发区将 装置 100 吨地中衡 1 台 ， 配备 3 辆 多 7 吨位装卸叉车 . 二区：一般性建材储运库 ： ，配备 18 辆 多吨位装卸叉车 .以及适量的各类仓储包装 机械 设备 。 同期规划建设占地 20 亩通航能力 1000 吨以上的 专属码头区 。 园区内 物资装卸、转运、堆码都 将在完全 实行机械化 作业，全程监控下作业。以 保证各类物资进出安全、方便、快捷 。 竭诚 为进场企业提供全面的生产和生活配套服务 。 二 项目 发起 （ 一 ） 项目发起 1.项目发起人： 本项目发起人谢富登（上海市金山南平建材商会常务副会长，福建省宁德市商会副会长）在上海 建材 投资 经营 多年， 事业上 取得了 长足的发展， 拥有了 优异的投资业绩， 具备 较大的投资实力， 在业界已竖起 了 年轻有为的典范， 获得了 诚信重义的上品口碑。对于 本项目 其 萌发 强烈的投资意愿 . 2.项目发起： 面对 临海大工业的崛起， 伴随着 莆田 市 “三湾 ”港口岸线的大开发、大发展 ，莆田市各区 城镇化的推进，城 乡已于 大规模 建设 阶段 。经过长达一年对莆田市及毗邻 各 县市建材市场的考察研究， 当立潮头的 谢富登 决定并 发起 了 本项目的建设建议 ， 在 获得 广泛 共识 后， 现 已展开筹备 成立福建 省 信义万仕嘉建材 物流园管理有限公司 的工作 ， 励志 回报家乡并积极投身 于 “小上海 ” 振兴建设的事业中。 3.发起人背景： 本项目发起人从 2000 年入沪投身商场自今，已先后在上海，无锡，福州等地投资 成功 创办 数 家生产贸易 、投资担保 企业 。 投资 上海金山钢材市场 经营管理有限公司 并主持运营管理 、 深度参与 上海泗泾五金 城、无锡万仕达钢 8 材市场 的建设与运营 。多年来其所 在 建材行业 的专业 背景 已 积累了丰富的建材市场的开发、经营及企管经验。 4.申请事项： 诚请莆田市涵江 区政府对本项目予以立项，对土地使用、企业注册、工商登记等事项进行积极协调，并予以相关的扶持优惠政策。 三项目支持： 1，本项目已获得了 上海市金山南平建材商会，福建省宁德市商会两单位的协助和大力支持， 上海市金山南平建材商会 向本项目提供专业的技术指导、并予以最全面的行业资源整合（积极组织和邀请了遍及全国数百家建筑建材生产企业成员单位入驻本项目） .上海市金山南平建材商会也力邀逾 500 多位在沪经营的闽商精英返闽进驻本项目延伸事业。 2.本项目法人代表自有 的 “ 上海巨本 投资管理有限公司 ” 及其它多家控股投资管理有限公司 将为本项目提供达 4.6 亿元人民币的运作保障资金。 第二章 项目背景 及意义 ： 一 .项目背景 1.在国家所实施的一系列战略方针指导下 ,国内 建筑材料产业近几年已成为我国市场经济中发力的新兴产业，对拉动市场消费的作用已是十分显著。根据 国家十二五规划 ： “ 发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变 ”，“ 统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展坚持扩大内需特别是消费需求的战略，必须充分挖掘我国内需的巨大潜 9 力，着力破解制约扩大内需 的体制机制障碍，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面。建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡民消费潜力 ” ,建筑材料产业更是面临新的盈利时代。当然，机遇与巨大的挑战并存，优胜劣汰永远是市场经济的法则 。市场的重新洗牌，资源的优化整合，商家对产品与市场的精准定位等等，都将是接下来国内众多建材生产贸易企业必将面临与接 受 的洗礼。 2.莆田 ， 自古商业发达 ， 依靠华侨优势 、 平原优势 、 以及 通 达 省会福州必经之路的交通优势 ， 商业 一 直 是处于 蓬勃发展 之势。 在当前福建沿海各地如 火如荼的城乡建设大潮中， 区域内 建材 市场的景象 更是 出现了前所未有的欣荣 。 虽 目前 莆田 市已有 大小不等 的 专业 建材市场， 数百 家 门店集市型 建材商家，但 整体市场呈现出 的 却 是良莠不齐，鱼龙混杂 的 格局 。 作为一项新兴的产业， 一众商家 在 具有得天独厚的 区位优势 下 ， 却始终没能 将 地方经济更大化 的效益 创收 提 升到应有的高度 。区间内 建材贸易相对来说是一直处于门内搏杀状态。 种种弊端，如商区布局零乱， 缺乏品牌竞争力， 交易行为不规范，纠纷多，购物环境差， 产品质量得不到保障， 市场信誉度低等 早 已暴露无遗。 这些问题， 在 产业发展 初期未形成竞争压力阶段尚 可维持，但随着 地域经济的发展、竞争，这种对内缺乏凝聚力，对外缺乏竞争力 的 产业市场 ，是难以为继的。 毫不夸张说， 若要让产业永不滞后， 本市建材 行业的 经营模式的 大调整 与 市场 发展升级接轨是 行业 的必 由 之痛 。 当然，重要的 还 是这期间本市建材市场需要一个集约化，资源整合型的高端品牌的大型建材贸易集团 来 发挥引领示范作用。 10 二 .项目意义 （一）产业市场的升级换代 必 将是经济增长 点 的需要 ，推进本市专业建材市场的 健康发展。 当前 莆田市 内建材 市场普遍存在以下几个问题： 一是绝大多数经营市场 缺乏企业形象品牌 、 产品质量 把握失控 假冒伪劣 充斥其间 、 市场整体形象欠佳。 二 是 批发零售功能不清， 缺乏更大市场份额的拓展能力。 三是配送功能没有 得道良好的 发挥，物流功能 不能 合理有效的分离出来。这些虽说是市场的培育、发展 期间 不可避免 而出现 的问题，但它 却深深的 制约 着 产业 市场效益 的提高， 制约 着 产业市场的成熟与 发展 。 信义万仕嘉 建材物流园的 顺势而出， 将 一改现有市场 的 格局 。 立足涵江区， 定位 商品 市场涵盖闽中南 ， 以高标准高规格的 多元化 专业化 的 市场 错位经营 ， 来满足社会的需要 。 此 定位明确的品牌发展之路 ， 势必形成商品路径贯达福州、长乐、福清、泉州 、厦门 等地的完善的销售网络 ， 它 将一定能成为提升 本区域行业 整体品质，带动产业腾飞的新兴商业中心。 （二）抓住机遇，顺势构建福建省莆田市建材产业链， 供应链； 打造闽中南建材市场的新高地 随着社会的进步和人民生活水平不断的提高， 据预测，未来 10-15 年里仅莆田”三湾”一带的综合 建设 的资金流量就将达到 3000 多亿 ， 积极发展大商贸、 建设大市场、搞活大流通，努力繁荣城乡市场 的 建设 大手笔下， 仅 必需的大量建材 这 一项 ， 就可让整个莆田市内 的建材 产 业 发生 日新月异 的变化 。本项目 的发展方向和目标 就 是以 钢铁贸易 市场 、 家居建材 批发基地，建材 超市为主业，同时发展关联行 业，形成 建筑建材、 家居建材超市、家装公司、房地产及物流配送为一体的产业链结构。 11 集约化专业市场的定位将促进本项目所有商品更大范围的辐射。有效解决建材商品在商业化运作模式下的成本压力 ，提高市场的综合抵抗力。 信义万仕嘉 建材商贸物流园管理有限公司的中期战略目标是： 将在 8 年内发展成为国内 建材 行业 销售业绩前 十强的集团化企业。 （三）解决区域内的就业需要 1.区域 内提供创业型岗位 ： 本项目 的两 期工程完全结束后 ，可以为本 地区人员提供近 300 多户的场所和创业岗位 。 2.入驻本项目企业所提供的就业及创业岗位 ： 入驻 本项目的每个商家，需 配备相应的管理人员，营销人员、销售人员、配送人员、财务人员等 .按本项目初期入驻 500-800 个商家估算，本项目初期就能直接为涵江区 提供就业岗位约 3000-5000 个 3.本项目配套服务所产生的就业及创业岗位 ： 为本项目配套的服务将有物流配送、安保、保洁、餐饮等系列服务项目，预计将向涵江区内提供近 500个创业及就业岗位。 第三章 项目可行性研究 一 项目申请的理由 （一） 莆田 市 是 福建省近台临厦的一个 重要的经济中心城市， 也 是 福建省 重要 的 工业城市， 其 经济持续快速发展， 已尽 显 不减的 活力和巨大的潜 力 。 当然要 与城市发展进程相匹配的 城市 服务体系， 尚需更多的流通环节和基础产业的侍服企业。 （二） 莆田 作为 福建乃至沿海诸省市中 经济活跃的 城市 之一 ， 处于高速发展阶段 的 城市 基础建设 ， 对于 工民用 钢材 以及建筑装饰用材料 正处于需求旺盛期， 区域市场内， 亟 需 一个专业化 大型 经营的高端品牌建材 流通 企业 ， 12 为当地市场 经济繁荣奉献创新服务理念。 （三） 项目法人 自身雄厚的经济实力将是 本项目 稳步发展 的资本 ； 项目法人投资 企业 ： 福建 省 永诚信 融资 担保有限公司 （ 注册实收资本 1 亿元人民币 ）携同另三家 本项目 法人投资 的 企业【 上海巨本投资管理有限公司 ,上 海金山钢材市场经营管理有限公司 ,上海鑫泰融资 担保有限公司 】 不仅 为 本项目 正常 运营建立保障机制， 也同时 为 入驻 本项目经营的优秀 商家 进行 保驾护航，更为地方一隅经济环境打造良好的权责保障体系。 （四） 良好的企业经济效益与社会效益相得益彰； 园区 一期建成后将实现预期目标 年 贸易额 300 亿元，二期建设完成后 全项目可 实现 400-600 亿元的 年销售额。 与之 相呼 应的是， 园区 仅 一期建成投产后 数百亿的资金流动量将可作为杠杆，轻举撬动 莆田市内相关 服务 性 企业年入上亿的经济小轮毂。 “ 舞动一点，活力一片 ” ， 这就是本项目发起的本真意愿。 （五） 企业自我的价值标准承脉于基本的社会责任； 本项目 完全运营后，在完成自身使命的同时， 本项目 也将会打开一个与 社会 经济个体多重共赢的美好局面。 二项目 编制依据 1.市场需求及发展前景 本地市场莆田市幅员面积 4119 平方公里， 海域面积 1.1 万平方公里，海岸线总长 534.5 公里。 辖 五区一县 ，人口 306.97 万， 涵江区 人口 60 万。 1） .建筑 装饰 材料市场 所处的行业态势 近年来，莆田市房地产市场呈显出强劲的发展势头 ，各类楼盘的相继推出为建筑装饰及建材市场打开一个广阔的空间。 13 序号 事项 调查来 源 调查情况 备 注 1 全市每年房地产 开发总量 房管局 2008 年 191.52 万 m 空置率 5.86 2009 年 176.23 万 m 空置率 5.42 2010 年 195.69 万 m 空置率 6.54 3 入住率 房管局 2008 年 97 *0.6 2009 年 97 *0.6 2010 年 96 *0.6 2） .本项目钢铁板块 的 行业 态势 及项目所驻市场的前景 2011 年全球钢铁需求全面恢复，海外钢厂产能利用率逐步提高 .钢铁生产企业的 区域整合 以及企业 重组进程 的 提速 ，利好整个行业的长期前景。短期来看，由于重组题材涉及面较广，整个钢铁板块都受到重组加速预期的提振。从长期来看， 2009 年 开始的诸多钢铁企业的架构 重组 ，钢铁 产业集中 得以 提升，钢铁行业在 大市场 产业链中的地位逐步提高，溢价能力增强， 从属钢铁企业 长期发展前景趋好。 在这个 进程 中 ，涉及公司面较广，整个 社会 都将受益 。 钢铁行业是城市建设发展阶段不可或缺的一项传统行业，也是经济发展的基础 产 业之一。保持钢铁行业的稳定健康的发展对促进社会经济发展和改善人们的生活条件具有十分重要的作用。钢铁行业作为 经济从复苏走向繁荣的标志 ， 它关 系到许多行业的生存例如 公民用建筑 、 汽车、家电、机械等行业。 当前， 城市 基建用钢需求 依旧 维持高位 ， 预计 2012 年商品房用钢量同比增长 12%。 农村住房和农业建筑增长 8%，城镇其他建筑增长 14%。整个房屋建筑板块用钢量将增长 14%， 建筑业 是钢铁 行业 第一大下游行业，占粗钢需求的 36%。 14 其次，新型及传统工业产品领域的产品 销量结构性增长 将 继续拉动钢铁需求 。 本市生产型企业的稳定发展 中， 其生产加工用钢材量持续增长已是不争的事实。 在目前莆田尚未具备大型的 钢 贸 专业 市场的 背景 下， 本项目 钢铁板块将以涵江为圆心， 360的向毗 邻市县 进行 辐射， 在 未来广阔的市场前景实难以估量。本地市场里， 仅仅 看 莆田 “三湾 ”港口岸线的开发 建设 ， 钢铁 作为 建设材料中必备的 基础材料 ，其市场已呈现巨量需求。 本项目 制定 的 “双机运行”策略无疑 已 得到了利好的保证。 3.项目借鉴及竞争分析 本项目的完成将培养和造就成莆田市建材市场内大型的，以信息化、 成本集约化、物流配送先进化 的新兴的建材集散中心。项目建成后不仅通过引入国内外先进专业市场信息管理与运作技术在建材市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与使用方式，而且还将引进先进的商务咨询企业参与本项目的运营管 理。 面对来自市场的竞争， 为加强抗市场击打能力，信义万仕嘉 建材商贸物流园将以如下方式进行提升和逐步完善： 1） .消费环境的优雅，以高档的物业设施让顾客感受到前所未有的尊重。 2） .集中先进的品牌展示系统 :以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主打特色改变市场过往的灰色消费模式，向时尚化，透明化方向转变。以 多元化 经营，组建本项目市场内行业联动，优势互补平台。园区内将有两大分类市场：建筑材料市场，装饰材料市场。 3） .先进的信息化的经营管理模式：建立电子商务平台，依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系。统一广 告、统一促销、统一市场拓展和团购，深度服务本项目市场；统一售后服务，提升市场品牌。 15 4).提升品牌经营层次，深度整合本项目市场与入驻商家资源，实施集约化管理模式。 5).超大型规模经营仓储管理，包容所有入住商户的商品配送。 6).跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。 第四章 项目建设原则和策略 一 主要 经济技术指标 本项目土地将为政府出让取得，项目场地无不良地质条件，项目规划总图以商务租赁办公楼区、室内外仓储 交易 区、生产生活配套区等科学划分的形式布置， 所有 建筑物 追求整齐划一、布局合理、专业全面的环保风 格。总体规划 中钢铁金属内的堆场 和 建筑 装饰材料 仓储交易区 分别集中， 但整体 又要 形成分合有致，功能和客源互补支持的现代格局。 尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达与经济发展相结合并可持续发展的现代化建材物流园。 主要技术经济指标如下： 二 建设内容和规模 指标类别 项目 单位 指标 备注 建筑数据指标 总建筑面积 m 16 60 用于出售 40 自营 容积率 1.65 建筑密度 41.9 建设工期 月 24 经济效益指标 项目总投资 万元 4860 年均收入额 万元 7000 正 常营运年 16 项目实施方案满足国家及省市法律法规要求。考虑到城市景观要求，各功能分区将通过道路自然分开，并适当加以绿化及内部景观元素等，既保证环境的通透舒适性，同时也要集约化利用土地形成连续的空间建筑群，项目整体布局与基地良好的结合。着力体现现代企业不仅追求外在的经济效益，同时亦会展示对精神文化层面上的追求。 立项 后， 将 规划为 两 期建设 完成。 区域内的所有建筑定位为内部功能齐备，品质优良的城市作品。 积极推进建筑节能， 外观立面以功能设计为语言，凸显企业求真务实的新风貌，力求典雅庄重的现代建筑风格 ，形成一片与 莆田 市城市建设定位相适宜 的现代化生产办公为一体的新 地标 。 三、 项目 的 环境营造 在总体环境营造上和设计上追求 “全、专、精、雅 ”四字情调，并努力使之成为本项目的环境特色。 “全 ”，是指服务项目和经营范围的全面和专业，结算、物流、银行网点等。 “专 ”，是指的管理和专业性能很强，都是集行业的精华，人员和服务力求专业，商品供给力求专业，流通专业，配送专业。 “精 ”，指超市休闲区和购物区的建筑、设备、服务、音响、装饰等都追求一种精致和高雅的境界，商品层次，休闲场地都可以显示科技和专业的档 次，打造 本项目 的品位和档次。 “雅 ”，指市场的环境、装修装饰等突现文化气息和高雅大气的人文理念， 让 休闲和购物在一个档次和文明卫生，闲舒的环境中互动 。 17 四 项目投资资本总量 项目总投资为 5 亿元，市场注册资金 5000 万。项目建设 周期两年 ， 建设面积达 3.3 万平方米 的商务写字楼 ，招商企业 150 户 ； 建设 1.5 万平方米的露天钢材堆场 ； 12 万平方米 的三层 门铺 商业楼 ， 800 个商家及客户停车位 1.5 万平方米 ； 2 万平方米的仓储中心 库区 和管理中心， 以及 生活基地 。开建 10000多平米的建材超市，门店铺面将 招商 建材经 营户 500 户 ， 钢贸商户 200 户 。一般性建材经营户 企业注册资金不得低于 30 万， 所有入驻 钢贸企业 注册资金不低于 500 万元 。 市场内部总资本逾 50 亿元。 项目实施资金筹措拟由 本项目管理有限公司 自筹，资金筹措方案 切实 可行。 五 项目并推的区位及资源优势 本项目 法人代表及项目组建团队全为福建宁德市周宁县的在沪经营多年的商界翘楚 。 22 万多 在外从事经营的 人口中就有近 7 万的乡邻成为环长三角区域经营从事钢贸，物流，融资担保等专业领域里的精英 ， 本项目锁定的 招商目标客户：在沪经营多年的 闽 籍的企业成功人士 ；莆田本地经营多年的企业成功人士 。 前景无限的项目选址， 雄厚的 企业 资本 ， 丰富的从业经验，再 胶着 项目团队广袤的行业脉络 等 所有这些过硬的资本，都 将成为本项目 长盛鼎兴 的王牌。 第 五 章 资源开发及综合利用分析 一 土地 资源开发 利用方案 依 据节约型社会及节能省地的要求，充分论证项目土地、利用模式 ，基础设施配置 ， 项目平面布置及户型功能分区等方案的优劣，做到优化用地 18 结构布局、合理确定建筑密度以提升环境品质，以强化节约和集约利用土地资源。 二 资源节约措施 在充分兼顾资源条件和环境承载力的情况下，项目优选布局方案，开拓建筑空间， 适当控制强度。根据规划要求，严格控制各项建筑指标，提高土地利用效率，采用当今最科学、最有效的措施积极推进建筑节能，尽量营造生态平衡、环境优美、具有地方特色和文化品味 的大型商贸空间 ，实现经济效益与环境