房地产政策和成都房地产市场分析.doc

房地产政策和成都房地产市场分析（一） 宏观层面简析从宏观层面来说，可以概括为：（1）房价基本稳定关系到民生问题、社会稳定问题，因而中央对房地产业调控决心未动摇，调控仍在持续，未见松动迹象；（2）由于房地产业相关收入成为地方政府收入的重要来源，地方政府发展房地产行业的积极性较高，各地不断出现打擦边球的松动政策，但均被中央制止；（3）房地产开发商出现分化，少数实力不强的企业出现资金困难，但总体上对未来仍较为乐观，各大开发商拿地热情高涨，住房和商业地产存量和增量均较大；（4）由于城市化浪潮进展较快，国民收入逐渐提高，加之国人对拥有住房资产的重视程度很高，自住性购房和改善性购房需求较高，购买实力也有一定增强，投资性住房购买需求很少，投资性商业购买需求较多。总体上我们认为，相比2011年，2012年房地产市场已经基本回暖，并会继续平稳可持续发展，不会再出现大幅上涨的情况；房地产市场（包括住房和商业）均出现了严重的供大于求的局面，由于刚需存在，正常情况下住房价格也不会出现大幅下跌，但在一些区域商业地产的压力和价格波动会较大。（二） 近期成都房地产市场情况今年三季度以来，成都市房地产市场延续回暖趋势，市场走向短期仍将呈现小幅波动态势：开发商资金状况有所改善，拿地、推盘热情高涨，但商品房库存仍居高位，开发投资增长缓慢；政府土地供应节奏加快，市场活跃度大幅提升；商品房价格涨幅探底回升，成交出现“反季节热销”，传统的旺季“金九银十”没有出现，但在所谓的“寒冬楼市”里购房者却热情高涨，出现“淡季不淡”的局面，成交活跃。1. 房地产开发投资增长缓慢，房企资金状况有所改善。2012年1-9月，成都市共完成房地产投资1327.71亿元，同比增长19.59%，增速比去年同期降低1.45个百分点。商品房施工面积同比增速持续下行，9月施工面积同比增速仅14.3%，再创2010年11月以来新低；商品房新开工面积同比仅增长0.12%，其中住宅新开工面积同比减少8.4%，已连续4个月呈现负增长但降幅有所收窄。房地产市场较长时间低位运行的大背景下，房地产累计投资及施工面积等中期指标仍难言乐观，但新开工面积特别是住宅新开工面积增长情况较上月有所改善，则一定程度上反映出近几个月房地产市场回暖、开发商信心小幅回升的微妙变化。2012年1-9月，成都市房地产开发投资资金来源1829.50亿元，同比减少0.89%。房企资金杠杆率为 2.55，较6月末上升0.14,表明企业资金状况有所改善，表现为：自筹资金同比增加2.88%,增速较上月高1.1个百分点；贷款同比仅减少0.93%，降幅较上月进一步收窄6.04个百分点。此外，房企定金及预付款同比减少12.43%，表明商品房销售情况仍处较低水平。2. 土地供应及成交量井喷，市场活跃度大幅提升。2012年三季度，成都市主城区共推出住宅用地20宗、1701亩，成交19宗、1677亩，供应、成交面积分别较去年同期增长250.7%、296.5%，其中9月土地供应及交易面积均创出近33个月新高。土地市场交易特点为：供应方面，政府土地推出力度明显加大，且大宗土地交易较多，其中锦江区粮丰村448亩地块成为成都市今年以来最大面积的成交土地；需求方面，房地产企业拿地意愿增强，市场活跃度明显提升，其中面积较小地块受中小开发企业追捧，溢价率高企，7月成交的一宗土地成交溢价率高达154%。10-11月，土地成交量仍处于高位，开发商的拿地热情仍较高。10月成交27宗土地，其中郊县20宗，主城区7宗。由于郊县发展迅速，交通进一步便利，土地供应量持续增大，从而使得郊县土地成交热度高；未来郊县地块将是开发商的主战场。3. 房地产市场趋于活跃，价格涨幅探底回升（1） 下半年来全市的成交情况。2012年三季度，成都市商品房成交面积844.2万平方米，较上年同期增长34.9%，较二季度增长19.3%。其中7、8月份 “淡季不淡”，释放了大量购房需求，9、10月份则有所回落，“金九银十”行情并未如预期出现（图1）。10月下旬以来，楼市向好趋势明显。值得注意的是，10月成交额排名前十的绝大部分为刚需楼盘，前三名分别是中德、COCO蜜城、卓锦城。主要有以下几个原因：秋季房交会激发了购房者的热情，10月份进入回调，同时银行利率上浮，影响购房者入市的积极性；7.8月的淡季消耗过多的需求一定程度上也影响着10月的成交量，年底购房者的热情逐渐恢复。图1 成都市商品房月度销售情况数据来源：成都市房管局（2） 主城区商品房供求情况。据中原地产数据，2012年1月-10月底主城区商品住宅市场总体供应面积为713.9万(个别楼盘未剔除部分底商）；成交套数为74087套，成交面积698.67万；供需比为1.02。从供求走势图可以看出，增量部分的供求关系逐渐好转。图 2：成都主城区商品住宅月度供求走势数据来源：成都市房管局（3） 成交价格情况。2012年9月成都市全域范围内成交商品房均价为6825元/平方米，较3月成交均价6374元/平方米的最低点上涨451元/平方米。从全国35个大中城市9月房产价格同比指数看,成都市商品住宅、二手住宅涨幅排名分别为14、30，房产价格上涨程度相对温和。据中原数据库统计信息显示，成都主城区成交均价自今年2月份以来便缓慢上扬。10月均价为8798元/平方米，价格持续上升，环比上升2.0%。见下图：图 3：一年来主城区成交单价走势图数据来源：中原数据库（4） 二手房成交情况。由于成都市二手房计税新政自7月1日起正式实施，交易成本大幅增加，三季度全市二手房总计成交224.8万平米，较二季度减少28.1,二手住宅交易继二季度冲高后连续3个月回落，回归正常轨道（图4）。图4 成都市二手房月度成交情况数据来源：成都市房管局4. 商品房库存维持高位，去化周期先降后升。受房市回暖迹象鼓舞，开发商加快推盘，2012年三季度全市新增商品房供应面积1163万平方米，较二季度增加10.2%（图5）,其中9月新增供应面积就达505万平方米。9月底成都市全图5 成都市商品房供求情况数据来源：成都市房管局域范围内商品房存量已达4025万平方米，同比增加1113万平米