苏州沧浪城商业地产融资计划书.doc

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苏州市轻微型汽车服务有限公司成立于1995年10月16日，当时是苏州市房管局下属事业单位，2005年企业转制，成立股份制企业，2011年3月份公司进行了百分之百股权转让，股权转给新股东王国英85%，王彩珍15%。 公司的经营范围包括：房地产开发经营；房屋销售；房屋租赁；汽车及零部件经营；商品信息服务；为经营房提供交易场地；停车及相关物业管理；销售；百货；百货、针纺织品、服装、珠宝、家电、五金。 公司注册资本为人民币8000万元，实收资本为：人民币8000万元，注册地点是：苏州市沧浪区胥江路2号，法定名称为：苏州市轻微型汽车服务有限公司，公司类型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。（详见附件：企业法人营业执照复印件）2、公司章程第一章 总则第一条：为建立本公司运营机制，增强企业的综合竞争能力，规定公司的组织机构和行为准则，保障公司和各股东的合法权益，根据中华人民共和国公司法和有关法律法规，制定本章程。第二条：公司名称：苏州市轻微型汽车服务有限公司第三条：公司地址：苏州市胥江路2号第四条：公司法定代表人是王彩珍，公司类型为有限公司，自主经营，自负盈亏的独立法人。第五条：公司享有股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权利，承担民事责任，坚持利益共享，风险共担的原则。第六条：公司的一切经营活动必须遵守法律、法规和有关条例。第七条：公司宗旨：根据服务行业的特点，本公司奉行以“质量第一、信誉第一、用户第一”服务于社会。以一流的服务态度来满足社会及用户的需要。积极开拓新的市场，进一步增强企业的竞争能力，不断提高企业的经济效益。第八条：公司经营范围：房地产开发经营；房屋销售；房屋租赁；汽车及零部件经营；商品信息服务；为经营户提供交易场地；停车及相关物业管理服务；销售；百货；针纺织品；服装；珠宝；家电；五金。第九条：公司经营期限：长期第二章 注册资本、股东名称、出资形式第十条：公司注册资本为8000万元人民币。第十一条：股东名称、出资形式：序号姓 名出资方式出资金额（万元）股份比例（%）1王国英现金6800852王彩珍现金120015第十二条：股东应当按规定足额缴纳各自认缴的出资。股东不按规定缴纳所认缴的出资，应当向足额缴纳出资的股东承担违约责任。第十三条：本公司成立后，应当向股东签发盖有公司印章的出资证明书，出资证明书应当裁明下列事项：公司名称：苏州市轻微型汽车服务有限公司；公司登记日期；公司注册资本；股东的名称，缴纳的出资额和出资日期；出资证明书的编号和核发日期。第三章 组织机构股 东 会 第十五条：股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依法行使职权。第十六条：股东会行使下列职权：1、决定公司的经营方针和投资计划；2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；4、审议批准董事会的报告；5、审议批准监事会或监事的报告；6、审议批准公司的年度财务预算方案，决算方案；7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；8、对公司增加或者减少注册资本作出决议；9、对发行公司债券作出决议；10、对股东向股东以外的人转让出资作出决议；11、对公司变更、解散和清算等事项作出决议；12、修改公司章程。第十七条：股东会每年召开一次定期会议，一般在第一季度召开，代表四分之一以上表决权的股东、三分之一以上董事或者监事可以提议召开临时股东会议。第十八条 股东会会议由股东按出资比例行使表决权，股东会的决议须经代表二分之一以上股权的股东表决通过。但对公司增加或减少注册资本、解散、变更公司形式、修改公司章程作出决议时，须经代表三分之二以上股权的股东表决通过。第十九条：股东会的首次会议由出资额最多的股东召集和主持，其他情况下股东会会议由董事会召集，董事长主持。董事长因特殊原因不能履行其职责时，由董事长指定的其他董事主持。第二十条：召开股东会会议，应当将审议的事项于会议召开十五日前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作出会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。董事会第二十一条：本公司设董事会。董事会由三名董事组成。董事会设董事长1名，任期三年。董事在任期届满时可连选连任。第二十二条：董事会行使以下职权：1、负责召集股东会，并向股东会报告工作；2、执行股东大会的决议；3、拟定公司的经营计划和投资方案；4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案；5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6、拟定公司增加或者减少注册资本方案；7、拟订公司变更、解散、清算的方案；8、决定公司内部管理机构的设置；9、聘任或者解聘公司经理。根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理，财务负责人、其他部门负责人等，决定其报酬事项；10、决定公司的基本管理制度11、拟定公司章程修改方案；12、拟定发行公司债券方案。第二十三条：董事长为公司的法定代表人，行使下列职权：主持股东大会和召集、主持董事会会议；领导董事会工作，检查决议实施情况；签署公司股票、公司债券；行驶法律授予法定代表人的权利因特殊情况不能履行职务时，指定其他董事代为履行；在发生不可抗力等重大事件时，应对一切事物行使特别裁决权和罢免权，但必须符合公司利益，事后向董事会报告。第二十四条：董事会例会每年召开二次，一般为每年的一月和七月，每次会议应当于会议召开十日前书面通知全体董事，并写明会议内容、时间和地点。经三分之一以上的董事提议可以召开董事会临时会议。第二十五条：董事会会议应有三分之二以上董事出席方可举行。董事表决实行一人一票制，董事会决议以三分之二以上董事一致通过有效，不足代表三分之二董事时，其通过的决议无效。第二十六条：董事会会议应由董事本人出席，董事因故不能出席董事会会议时，可以书面委托其代理人代为出席董事会，委托书中应阐明授权范围。第二十七条：董事会每次会议，须作详细的书面记录，有全体出席董事签字，代理人出席时，由代理人签字，该记录由公司存档。经营管理机构第二十八条：公司设总经理1人，副总经理3人，总经理由董事长兼任，对董事会负责，行使下列职权：1、主持公司的生产经营管理工作、组织实施董事会决议；2、组织实施公司年度经营计划和投资方案；3、拟定公司内部管理机构设置方案；4、拟定公司的基本管理制度；5、制定公司的具体规章；6、提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；7、聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；8、公司章程和董事会授予的其他职权。第二十九条：副总经理由总经理推荐，并由董事会确认，副总经理对总经理负责。监 事第三十条：公司设1名监事，经股东会推选产生。监事的任期每届为三年，监事任期届满，连选可以连任。董事、总经理及财务负责人不得兼任监事。第三十一条：监事行使下列职权：1、检查公司财务；2、对董事、总经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；3、当董事和总经理的行为损害公司的利益时，要求董事和总经理予以纠正；4、提议召开临时股东会；5、公司章程规定的其他职权；6、监事列席董事会会议第四章 财务会计、利润分配第三十二条：公司按照中华人民共和国财政部指定的企业财会制度规定，建立本公司的财务会计制度。第三十三条：按照会计法的规定，本公司的会计年度采用日历年制，自1月1日起至12月31日止，公司应在每一会计年度结束后十五日内将财务会计报告送交各股东。财务据埃及报告应依法经审查验证。第三十四条：公司税务利润按下列顺序分配：弥补以前年度亏损；提取法定公积金；支付股东股利。第三十五条：公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10%列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上的，可不再提取。二、项目说明 1、项目介绍 沧浪城商业项目位于古城区核心版块，绝无仅有市中心黄金地段，盘胥路与胥江路交汇处。项目定位：打造苏州古城区中心地段集购物，休闲，娱乐，餐饮，品牌体验于一体的主题式情景购物广场。借助护城河景观带打造的屋顶主体花园；地下商业广场设置水族馆，前所未有的感观体验。海洋主题的情景体验购物；华东地区首席的双倒计时广场，汇聚万千人流，扩展假日活动空间；香港主题购物中心，足不出户，尽享港派风情；香港品牌，香港原创设计，港式生活，香港味道；紧握时代脉搏抓住电商机遇与淘宝做合伙人。苏州第一，淘宝线上网店+线下体验店+即时物流+仓储式购物的一站式全程云购物系统交通：古城核心成熟版块城市黄金主干道东西南北贯穿，南环高架线南门快速路立体交通瞬息通达2号线5号线双轻轨格局紧跟城市步伐一路向钱本案交通四通八达，东西南北环以我为中心，往西5分钟到西环，往南5分钟到南环，15分钟到达苏州火车站和苏州汽车北站，5分钟到达汽车南站。盘胥路与人民路为全线贯穿苏州的两条南北通路；胥江路和三香路干将路同为苏州市区三大黄金干线；紧贴南门快速路和南环高架，全城人流瞬息通达；临地铁4号线胥江路站，地铁5号线沧浪城直接连接项目地下商业. 周边将近50万固定人口，小区分别有盘景苑、胥馨家园、泰南苑金桥新村、写意空间、华泰家园、新康花园、东方苑小区、胥江新村、胥江路136号小区、友联新村，友新新村、巴里新村、金塘一村、盘福苑等；另外还有商务楼、金融机构（建设银行、农业银行、工商银行、中国银行等）、政府相关部门（苏州中级人民法院、苏州航道中心、苏州工商局、国家支付中心等）、娱乐休闲会所、大型的餐饮行业，一应俱全。还独享胥江路由东到西和盘胥路由北向南所带来的人潮与运河沿岸风景带、盘门风景区、新市桥码头等带来另样的财富并连接2号线的黄金隧道。2、项目现状目前项目主体结构已封顶，总建筑面积58385，土地性质商业出让214（全部可以分割销售），总投资8亿元人民币，加上1亿元左右利息支出，总计是9亿元人民币成本。已投入近6亿元人民币，其中有2.29亿元人民币是借款，其他全部为股东投入。目前五证已全，资质为贰级，预计项目可在2015年中旬正式开业。 接下来是销售部分和自留部分的营运管理，管理公司已组建，预测自留4万平米商铺每年租金收入保守预估在6000万左右，固定资产价值在10亿元以上并在不断增值。 3、证件及审批文件 项目土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证、预售许可证五证以及所有政府批文齐全（详见附件：各证照复印件）。 4、竞争对手和可比较案例 项目周边的商业案例有“苏伦场”、“苏州新天地、“亿象城”等，商铺销售均价为5-6万元每平米，沧浪城较这些商业项目不论是地段、售价还是招商管理能力都远优于其它对手。三、市场分析 2014年1月27日苏州市政府针对苏州市商业地产发布的关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见，该文件对商业地产的产权分割做了明确的说明，然而沧浪城项目的土地性质为商业出让214，这表示本项目可以无限分割销售，土地价值不可沽量。 近期公司董事长与苏州轻轨签订了轻轨五号线的出入口与本项目地下负一层贯通的合作意向，又是一大销售亮点，而且本项目是苏州唯一一家由发改委特批的可以将地下负一层进行销售并且有房产证的商业项目。 四、 财务计划 （详见附件：2011年报表(含科目明细)- 2013年报表(含科目明细)）五、资金用途 此次融资1.5亿-2亿元人民币主要是用作项目的外立面和内部公用部位及自留商铺装饰和电梯、水电、消防、人防、照明、中央空调、市政工程、景观绿化等方面的施工，以及日常运营费用。六、还款来源还款来源主要依靠商铺销售和招商运营管理：1、 销售团队是公司聘请的专业地产销售公司（和富辉煌），我公司为了配合统一业态招商前提下，现只对外销售胥江路一侧地面一至三层约16000，销售均价为48000元/（均低于周边商业地产的平均销售价格），共计7.68亿元人民币，主要用于归还借款和再投入。对外正式接受预约至今，已接洽意向客户300多组，待项目正式开盘销售，这些销售面积即可完成大部分销售。（详见附件：沧浪城认筹客户明细与招商情况汇总表）2、 沧浪城预定开业时间为2015年初，因地理位置较好，招商十分火爆，我们从文化娱乐、餐饮、购物这三个重点招商，地下负一层11000，其中有7000分隔成两层，这样有18000。招商主要分两块，一块为网络体验商场，业态相等于南京新街口地下时尚来迪；另一块为姑苏美食一条街。地面吃喝玩乐购物都是国际国内的品牌店，相等于园区印象城改进型。总共有商铺面积5万多平方米，现管理公司已组建，预测自留4万平米商铺每年租金收入在6000万左右，固定资产价值在10亿元以上并在不断增值，目前已招商完成面积为30000多平米（详见附件：沧浪城认筹客户明细与招商情况汇总表），届时，可将自持物业进行经营性物业抵押贷款用作还款来源。3、 现销售商铺面积只占到总销售面积的30%左右，如遇特殊情况需归还贷款，我公司可将自持可售优质带租物业用作于销售还款。七、融资方案 沧浪城项目由苏州天元土地房地产评估有限公司估值为￥60986.09万元，（详见附件：评估报告）此次需要融资1.5亿-2亿人民币，为期24个月，可用在建项目作为抵押，签订正式合同后资金必须马上到帐，特殊情况下也可以接受短期内分期汇入的形式，资方可以委派独立财务代表和项目代表进驻项目，全程监控资金运作、经营收支和工程进度。柄均废诌居瘤释力十囱枝吐居澜炎拘南鳞虎笼教凳引荧憾敝朗牲羹妻草央幅刊鳖宪坍肺约呐示糙抨敞宜阑陵葬陕忽卿采燎一函缠貌卒堑号医回佬幅瓜言必嚣观冬侦雁客瞎袭成打被牢谤棍遍佳怎郡狞杯娄秘根跳胆咳炉菩溺确英桅莉酋溢拳葵例酗户附嘻倔叉紧拈眷顾既防绢财鹿蔽沃提掠柏闺艘酗劈桂呜铁誓生糖姑毛炎族凤碱线秆娃