华尊立达维稳风险评估.doc

社会稳定性风险评估专章西安立达国际机电、五金、水暖博览城项目社会稳定性风险评估专章二一四年九月目 录一、项目概况2二、项目的合法性分析2（一）发展规划分析3（二）产业政策分析4（三）行业准入分析5三、项目的合理性分析6（一）项目选址及用地方案5（二）土地利用合理性6四、风险识别8五、项目的安全性分析8（一）社会影响效果分析9（二）社会适应性分析10（三）社会稳定性风险分析11（四）社会影响评价12（五）风险预案12六、防范措施14七、综述15第一章 项目概况1.1 建设单位概况陕西华尊立达房地产开发有限公司是宁夏华尊立达房地产开发集团的直属子公司，于2013年1月注册成立，注册资金为1180万元，是一家集房地产开发、销售、建筑工程施工、技术咨询、建设工程监理、建设项目造价咨询、装饰装修材料、建材销售、物业管理、房屋租赁、市场经营于一体的房地产企业。 公司自成立以来，坚持“创新创造价值”的经营理念，以“独特性、差异化”和“目标集聚”的发展战略，始终专注于商业地产开发经营，打造涵盖投资、开发、招商、运营全过程、全价值链的商业地产模式。2013年9月份，公司在浐灞生态经济开发区已分批取得土地共242亩，将开发建筑面积约43万平方米的“西安立达国际机电、五金、水暖博览城”，项目建成预计年交易额可达人民币50亿元以上，年创利税1.44亿元。建成后，将成为西安未来新的五金机电市场，为整个西安市或浐灞生态区五金机电的补充或提高。为适应市场竞争和未来发展的需要，陕西华尊立达将坚持“诚信、创新、专业”的发展理念，坚持“专注商业房地产开发经营”的发展战略，以“为社会创造财富、为客户创造价值、为员工创造机会”为己任，为西北五省商业地产的发展而不懈努力。1.2 项目概况西安立达国际机电、五金、水暖博览城位于西安市未央区和灞桥区交汇的浐灞生态区北侧，北临西安绕城高速，南接东三环，交通便利，项目以南为2011年世园会承办区域浐灞生态区。本项目由两个地块相接而成，总占地面积242亩。总建筑面积约43万平方米，规划为公寓、酒店、商储、临街商铺、写字楼等综合型业态项目。从目前现状来看，项目周边规划有轨道交通三号线，并在项目西侧设香北路站，三号线计2015年底开通，项目建成之时，地铁已经开通运行，将成为该项目于主城区联系的主要交通设施。项目用地性质属于批发零售和商服。该项目地理位置优越，产业符合两市区域性五金建材批发布局，未来销售经营前景乐观。第二章 项目的合法性分析2.1 发展规划分析近年来，我国房地产行业稳定快速发展，在国民经济中的比重逐渐提高，同时在促进经济增长、产业结构调整和吸收就业等方面都发挥了积极作用，已经成为国民经济的重要支柱产业。为了促进房地产业的健康发展，国家先后出台了加大保障性住房建设力度、下调商品住房资本金比例等政策，从宏观层面上支持房地产健康平稳发展。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要对当前房地产市场定位在：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的房产供需格局。加快完善市场机制和政府保障机制，促进房地产市场平稳健康发展，努力增加有效供给，合理引导住房消费，满足多元化市场需求。科学编制城市发展规划，合理布局房地产开发。支持房地产开发和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合性企业集团和知名品牌。提高房地产规划设计与施工建设水平，强化建设质量、内在品质和安全保障。加快房地产交易综合服务平台建设，加强房地产市场监管与调控，规范房地产市场秩序。建立健全城市土地市场配置机制和科学的土地价格形成机制，加大对闲置土地的处置力度，提高土地利用效率。“十二五”以来，浐灞生态区根据本地区的实际，实施了一系列措施，不断加快城市基础设施配套和房地产开发的步伐。本项目位于浐灞生态区范围内，由陕西华尊立达房地产开发有限公司开发的“西安立达国际机电、五金、水暖博览城”。根据浐灞生态区的城市总体规划，该项目选址已规划为批发零售和商服建设用地，项目的开发建设符合国家和地方房地产发展规划的相关要求。2.2 产业政策分析近10年来，我国房地产行业稳定快速发展，在国民经济中的比重逐渐提高，同时在促进经济增长、产业结构调整和吸收就业等方面都发挥了积极作用，已经成为国民经济的重要支柱产业。国家先后出台了加大保障性住房建设力度、下调商品住房资本金比例等政策，从宏观层面上促进房地产健康平稳发展。根据国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本，2013年修订），该项目的建设既不属于鼓励类项目，也不属于限制类和淘汰类项目，属于允许类，符合国家产业政策。本项目的实施可推动浐灞生态区房地产业的发展，极大地完善和补充西安市五金机电水暖市场布局。为了促进浐灞生态区房地产行业健康稳定发展，浐灞生态区根据国家有关产业政策和浐灞生态区发展导向，制订了相关优惠政策，加大扶持力度。陕西华尊立达房地产开发有限公司开发的“西安立达国际机电、五金、水暖博览城”从选址、用地规划及方案设计，均符合国家房地产相关产业政策和西安市房地产相关政策。2.3 行业准入分析项目建设单位陕西华尊立达房地产开发有限公司严格按照房地产行业准入标准进行选址、规划、建设和工商登记注册。该公司成立于2013年1月，注册资金1180万元人民币，位于浐灞生态区二期五楼是以房地产开发为主业的综合性民营企业。陕西华尊立达房地产开发有限公司是宁夏华尊立达房地产开发集团的直属子公司。公司开发建设的“西安立达国际机电、五金、水暖博览城”，项目选址、用地及规划等技术指标均符合浐灞管委会城镇用地规划。项目区周边环境优美，无有害气体、烟尘、灰尘、放射性物质及其他扩散性污染源，项目建设和运营过程中的环保条件及污染物处理符合国家相关规定，具备房地产开发准入条件。第三章 项目的合理性分析3.1 项目选址及用地方案西安立达国际机电、五金、水暖博览城位于西安市未央区和灞桥区交汇的浐灞生态区北侧，北临西安绕城高速，南接东三环，交通便利，项目以南为2011年世园会承办区域浐灞生态区。本项目由两个地块相接而成，总占地面积242亩。总建筑面积约43万平方米，规划为公寓、酒店、商储、临街商铺、写字楼等综合型业态项目。根据土地出让合同，项目用地属于批发零售和商服用地。项目所在地周边无自然保护区和森林公园、风景名胜区、旅游度假区、生态环境脆弱区、重点文物保护区、河道及行洪区，符合建设项目环境保护设计规定及建设项目选址规划管理办法。综上所述，经评估，建设地址符合城市总体规划要求，选址对周边无不利影响。3.2 土地利用合理性土地既是人类赖以生存的物质基础，也是不可再生的自然资源。因此在利用土地资源建设项目时，必须符合当地城市规划、土地利用总体规划及相关专项规划的要求，正确处理建设项目用地与农业用地的关系，可以利用荒地、劣地的，尽量少占耕地特别是基本农田，尽量减少新增用地面积。项目的建设应有利于区域统筹、地区协作，有利于城乡建设，符合当地社会经济条件和行业发展需要，扩大专业化协作和社会化服务范围，综合确定经济合理的建设规模。在经济合理的前提下尽量采用先进技术、装备和建设模式，精心规划设计、合理布局，减少用地规模。应严格执行国家有关建设、土地管理、环境保护的法律、法规及有关规定，根据建设内容、规模和建设方案，本着经济适用、综合利用的原则进行科学规划、合理布局、节约用地。我省面临着诸多加快发展的良好机遇，国家继续推进西部大开发战略，为我省加快发展创造了良好环境。为实现又快又好的发展，省政府为贯彻落实“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，加强土地资源管理和资产管理，提高土地利用率，促进全省建设用地的节约集约利用，有关部门制定了陕西省建设用地指标（2007年版）（以下简称建设用地指标），并已经在2008年第5次省政府常务会议审议通过并颁布实施。我省制定的建设用地指标，是深入贯彻落实国家土地宏观调控政策，严格土地管理，促进节约集约用地，保证土地利用总体规划严格执行的重要措施，主要目的是为农用地转用审批、建设项目规划预审、建设项目单独选址、建设用地供地和各有关规划设计单位在编制用地规划布局时提供用地定额，为我省各级政府和领导在确定建设用地规模、数量时提供科学依据。该指标的贯彻实施，对于从根本上加强土地监督和管理，切实保护耕地，提高土地节约集约利用水平，促进全省经济社会发展具有十分重要的意义。各级政府和相关职能部门，对贯彻实施建设用地指标高度重视，采取有力措施，加强学习宣传，严把政策规定，严格土地管理，使节约集约用地的责任落到实处。本项目容积率为2.296，投资强度为400万元/亩，建筑密度为42.6%，绿地率为30%，本项目所有指标均符合陕西省建设项目地指标（2007年版）中的陕西省居住建筑建设用地指标的规定，用地指标的相关要求，符合国家节约、集约用地的要求。3.3 生态环境影响分析本项目产生的大气污染物主要为地下停车场产生废气及住宅楼居民做饭产生的炊事油烟；废水主要为生活污水；噪声主要为水泵等设备产生噪声；固废主要为生活垃圾。住宅楼中炊事采用天然气，炊事废气通过楼内烟道高空排放；地下停车场设置排风机，废气由排风机排放。生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后部分排入市政污水管网，最终进入污水处理厂进行深度处理。交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。项目区内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证区内清洁卫生。绿化具有美化环境减少污染等功能，同时良好的绿化环境是现代文明的象征之一。结合地块的地形条件，运用绿化自身功能，沿道路种植行道树，配以大面积绿化，种植草坪、花卉、观赏性乔木，达到绿化、美化相互辉映的效果，项目建成后工程所在地的土地利用发生变化，变为环境优美的、适宜于商业的发展，有利于提高当地的生态环境建设水平，绿化和景观投资使生态环境得到很好的保护等，这些都是项目建设带来的生态环境效益。绿化率达到30%。所以本项目的建设对流域和区域环境及生态系统的综合影响较小。第四章 风险识别0.20.40.60.81.0项目合法性，合理性遭质疑的风险0.200.04项目可能造成环境破坏的风险0.300.04群众抵制征地的风险0.300.04群众对生活环境变化的不是风险0.20.04综合风险0.16从上表可看出，枢纽项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.16，风险程度低，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。第五章 项目的安全性分析4.1 社会影响效果分析4.1.1项目对社会经济的影响项目建设阶段，总投资17亿元，带动勘察设计、建筑施工、建筑材料等50多个行业，并带来200多就业机会。项目建成后交易额可达人民币50亿元以上，年创利税1.44亿元，对促进地方经济发展、增加就业、加快城镇化建设具有积极的推动作用，同时项目建设可有效刺激和带动建筑施工、餐饮、零售等其他相关产业的发展，同时增加地方财税收入。4.1.2项目对社会的影响房地产项目的开发吸引了众多投资包括外商投资，使区域资源配置不断深化。项目的建设及运营带动了建筑、商业、家政服务、物业管理、社区服务、信息咨询等行业快速发展，为劳动就业提供了大量的就业机会，间接增加就业岗位近千个，不仅吸收了大量新成长劳动力，而且吸收了部分农业和工业转移的劳动力，减轻社会就业压力，稳定了社会，同时繁荣了商业服务业，促进了第三产业的发展，对创建和谐社会起着积极的促进作用。4.1.3项目对所在地不同利益群体的影响本项目利益相关者包括项目建设及管理的直接参与者、政府部门及项目区周边居民。项目直接参与者主要为市场上的建筑材料供应商和其他辅助材料供应商、工程施工人员，项目的建设将会为这部分人员带来直接的就业机会或业务，促进其收入的增加。本项目的建设可以有效促进区域经济发展，增加地方财政收入。本项目不占用农用地，不涉及拆迁，对项目区周边居民无不利影响。4.2 社会适应性分析项目的建设符合国家产业政策和浐灞生态区的城市总体规划要求，符合浐灞生态区房地产市场的需求。另外，项目建设注重环境综合治理，符合人们希望得到既安全、方便、舒适和美观的物质功能，又能满足精神需求的空间实体的需要。在增强住宅适应性的前提下，充分搞好室内与室外、局部与整体、人工与自然、功能需求与观瞻效应的协调。正确处理开发、利用、环保的关系，建设配套完善的社区服务，满足人们物质、精神生活的需求，适应社会的需要和发展。4.2.1项目利益群体对项目的态度及参与程度1、项目受益人项目的建设不但为设计、简历、施工、材料供应商带来一个稳定、可靠的收入和市场，还为工程施工人员及周边失地农民提供了一个就业机会，故受益人群体对项目是支持的。2、项目受影响人受影响人主要为项目区周边居民，本项目周边距最远居民点2公里，在项目的建设和运营中，只要严格执行国家有关的废水、废渣、噪声等方面的污染物排放标准加强管理，这部分群体是可以接受项目建设的。3、其他利益相关者该项目的其他利益相关者群体确定为建设单位、设计单位、咨询单位、施工单位及国家和地方政府这一群体。该项目符合国家和地方政府的产业结构调整政策，对带动地方经济的发展起着积极的作用，故政府对本项目是积极支持的；建设单位是直接收益者，对项目的态度无疑也持积极态度；设计单位、咨询单位、施工单位由于本项目的建设，它们会因承担相应的工作而取得一定报酬，它们对项目的态度肯定会是积极的。4.2.2地区文化状况对项目的适应程度该项目从规划设计阶段充分考虑了与当地环境的融合，符合西安市及浐灞生态区的功能定位，从平面布局，立面色彩，建筑形态等与周边及区域相映成辉，建成投运后，项目能够与当地的区域文化相协调，并能够促进区域文化的发展。4.3 社会稳定性风险分析该项目的建设符合浐灞生态区城市规划，符合提出的加快城镇化进程的思路，如果通过按揭方式购买商业用房和住宅的，可能要承担贷款利率不断提高的风险，另外商铺价格也存在上涨的趋势，潜在的购买者也要承担价格不断上涨的风险，为了避免这些风险，应尽量提高首付款的比例，选择适当的时机购买商业用房和住宅。本项目建筑工人需求量较大，农民工工资发放及时与否影响社会稳定，为此，我方采取预控措施 。为减少社会治安不稳定因素，杜绝不良社会风气的产生，建议招收素质较高的建筑工人，在项目施工过程中应制定安全合理的工作制度，规范建筑工人的行为，使其对当地的影响降低到最小程度。4.4 社会影响评价本项目能够提高所在地区居民居住水平、消费水平、消费结构，增加就业机会，吸纳就业人员，提高就业率，在一定程度上对改进基础设施、增加社会服务容量和加快城镇化进程等方面起了积极的作用，不会对当地造成不利影响。与项目直接相关的不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满足项目建设需求，项目的社会适应性较强。本项目社会风险程度较低，采用一定风险应对措施后，不会对区域社会发展产生大的影响。4.5 风险预案项目所建设和运营期间会产生的部分噪声、污染物，但是通过污染控制和生态治理措施的实施，潜在社会稳定风险完全可以化解在萌芽状态，最大限度地促进当地社会的和谐发展。（1）指导思想以党中央、国务院、中央政法委关于维护社会稳定的一系列指导文件为指针，坚持“关口前移，重心下移，预防为主”的总体思路，对重大事项实施过程中可能出现的稳定风险进行先期预测，先期评估，先期化解，努力从源头上预防和减少涉稳重大问题的发生，为创建“和谐浐灞、文明浐灞、生态浐灞”创造良好的社会环境。（2）情况分析为切实解决好当地群众的切身利益，防止各种损害人民群众利益的行为，真正做到从源头上预防、减少重大事件的发生，维护社会的安全和稳定，制定社会稳定应急预案，预案由项目建设方制定，地方政府协助执行。针对本项目可能产生的社会风险，建设单位应做好对所涉及职工或居民的劳动保护和补偿工作，保证受影响居民的生活质量不降低。（3）健全组织机构企业成立社会稳定风险专门机构，与当地政府相应部门协调工作，确保社会稳定风险化解机制落到实处。（4）组织实施有力企业对项目所涉重大事项及可能引发的社会稳定风险情况上报维稳办，并在可能发生时，及时主动、有效地控制事态，将事件和有关的先期处置情况按规定上报上级管理部门。对涉稳较大隐患，化解主要矛盾，密切关注事态的变化，防止矛盾的激化；对解决不了的重大事件，要及时向主要领导汇报。（5）责任倒查与奖励责任倒查机制是确保社会稳定风险机制落到实处的重要环节。把社会维稳、风险化解工作纳入企业年度综治目标考评。对风险化解工作做出贡献的单位和个人，给予表彰和奖励。对影响社会稳定的