资产评估说明.doc

湖北轻工大资产评估有限公司湖北轻工大资产评估有限公司 二二 一四年十二月三十日一四年十二月三十日 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解 土地资产及车辆价值评估说明土地资产及车辆价值评估说明 鄂轻工资评 2014 第 001 号 共 1 册 第 1 册 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估说明 目目 录录 第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明 2 2 第二部分第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 3 3 一 委托方及产权持有单位概况 3 二 关于评估目的的说明 3 三 关于评估范围的说明 3 四 关于评估基准日的说明 4 五 可能影响评估工作的重大事项说明 4 六 资产清查情况的说明 4 七 资料清单 5 第三部分第三部分 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 6 6 一 评估对象与评估范围说明 6 二 资产核实情况总体说明 6 第四部分第四部分 评估评估方法方法说明说明 8 8 一 无形资产 土地评估技术说明 8 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估说明 第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明 仅供委托方 产权持有单位和国家法律 法 规规定的评估报告使用者使用 不得被其他任何第三方使用或依赖 材料的全部或部分内容不得提供除上述使用者之外的给其它任何单 位和个人 也不得见诸于公开媒体 任何未经评估机构和委托方确 认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者 湖北轻工大资产评估有限公司湖北轻工大资产评估有限公司 二二 一四年十二月三十日一四年十二月三十日 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 第二部分第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 一 委托方及产权持有单位概况一 委托方及产权持有单位概况 一 委托方暨产权持有单位 名称 武汉理工大学科技园股份有限公司 类型 股份有限公司 住所 武汉东湖开发区理工大学科技园 法定代表人 陈文 注册资本 6250 万元整 成立日期 2001 年 04 月 10 日 营业期限 2001 年 04 月 10 日至 2051 年 04 月 09 日 经营范围 高新技术及产品的研制 开发及相关的技术咨询 投 资咨询 信息咨询服务 开发产品生产 销售 物业管理 对高新技 术企业及项目投资 房地产开发 商品房销售 资质以许可证为准 二 关于评估目的的说明二 关于评估目的的说明 湖北鸿泰安全印务有限公司出资需了解土地资产在评估基准日的 基准地价 三 关于评估范围的说明三 关于评估范围的说明 一 评估对象 根据本次评估目的 评估对象是武汉理工大学科技园股份有限公 司 以下简称 理工大科技园 出资土地资产 二 评估范围 理工大科技园出资的土地 即理工大科技园所在的地块 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 土地权属及登记状况如下 权属权属 对象对象 产权人产权人证号证号地号地号图号图号 面积 平面积 平 方米 方米 登记登记 用途用途 使用权使用权 类型类型 座落座落 1 武汉理 工大学 科技园 股份有 限公司 武新国用 2007 第 094 号 X02090 017 71719905 67 工业 用地 出让 东湖开发区理 工大科技园 委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估 范围一致 四 关于评估基准日的说明四 关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为 2014 年 11 月 30 日 此基准日是距评估目的计划实现日较接近的基准时间 由委托方 确定的 五 可能影响评估工作的重大事项说明五 可能影响评估工作的重大事项说明 无 六 资产清查情况的说明六 资产清查情况的说明 针对本次评估范围内的资产 理工大科技园和湖北轻工大资产评 估公司于 2014 年 12 月 10 日进行清查盘点并作现场查勘 企业相关人 员收集并向评估机构提供相关资料 七 资料清单七 资料清单 一 产权证明文件 二 资产评估申报明细表 三 经济行为文件 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 此页无正文 产权持有者 盖章 法定代表人签字 2013 年 11 月 10 日 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 第三部分第三部分 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 一 评估对象与评估范围说明一 评估对象与评估范围说明 一 评估对象 根据本次评估目的 评估对象是武汉理工大学科技园股份有限公 司 以下简称 理工大科技园 出资的土地资产 二 评估范围 理工大科技园出资的土地 即理工大科技园所在的地块 委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估 范围一致 三 资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的土地面积19905 67 平方米 这些资产具有以下特 点 纳入本次评估范围内的土地共 1 宗 为出让工业性质用地 已取得国 有土地使用证 土地证号 武新国用 2007 第 094 号 该宗土地位 于东湖开发区理工大科技园 证载权利人为理工大科技园 二 资产核实情况总体说明二 资产核实情况总体说明 一 资产核实人员组织 实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前 制定现场清查实施计划 资产小组 于 2014 年 12 月 30 日进行现场的核查工作 清查核实的主要步骤如下 首先 辅导被评估单位进行资产的清查 申报评估的资产明细 并收集整理评估资料 评估师对被评估单位资产评估配合工作要求进 行了详细讲解 包括资产评估的基本概念 资产评估的任务 本次资 产评估的计划安排 需委托方和被评估被评估单位提供的资料清单 被评估单位资产清查核实工作的要求 评估明细表和资产调查表的填 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 报说明等 在此基础上 填报 评估申报明细表 和 资产调查表 收集 并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能 技术状态 经济技 术指标等情况的资料 其次 依据资产评估申报明细表 对申报资产进行现场查勘 不 同的资产类型 采取不同的查勘方法 根据清查结果 由被评估单位 进一步补充 修改和完善资产评估申报明细表 使 表 实 相符 再次 核实评估资料 尤其是资产权属资料 在清查核实 表 实 相符的基础上 对被评估单位提供的产权资料进行了核查 核查中 重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项 对产权权 属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产 权权属资料的情况 给予高度关注 进一步通过询问的方式 了解产 权权属 并要求委托方和相关当事人出具了 说明 和 承诺函 二 影响资产核实的事项及处理方法 未发现影响资产核实的事项 三 资产清查核实结论 1 纳入本次评估范围内的土地共 1 宗 为出让工业性质用地 已 取得国有土地使用证 土地证信息如下 权属权属 对象对象 产权人产权人证号证号地号地号图号图号 面积 平面积 平 方米 方米 登记登记 用途用途 使用权使用权 类型类型 座落座落 1 武汉理 工大学 科技园 股份有 限公司 武新国用 2007 第 094 号 X02090 017 71719905 67 工业 用地 出让 东湖开发区理 工大科技园 评估人员在资产清查所知范围内 除上述清查事项外 清查情况 表明 1 评估申报明细表和账面记录一致 申报明细表与实际吻合 2 实物资产的清查情况与申报明细一一核对 对清查核实明细 项目已与被评估单位财务人员进行了沟通 第四部分第四部分 成本法评估说明成本法评估说明 根据本次资产评估的目的 资产业务性质 可获得资料的情况 等 采用成本法进行评估 各类资产评估方法说明如下 一 一 无形资产无形资产 土地评估技术说明土地评估技术说明 1 评估范围 纳入本次评估范围的无形资产系一宗国有工业出让土地使用权 证载土地使用权面积为 19905 67 平方米 2 评估对象概况 1 土地登记状况 估价对象位于东湖开发区理工大科技园 证载权利人为武汉理 工大学科技园股份有限公司 登记状详见下表 土地使用权登记情况一览表 序号序号 土地证书土地证书 号号 宗地名称宗地名称 土地面积土地面积 m2 m2 土地使用权土地使用权 终止日期终止日期 土地使土地使 用性质用性质 登记用登记用 途途 土地级土地级 别别 四至四至 1 武新国用 2007 第 094 号 理工大科 技园 19905 67 2057 年 8 月 14 日 国有出 让 工业四级 四面荒地 东临理工园一路 南临理工园三路 西临大学园路 北临汤逊湖北路 2 土地权利状况 土地使用性质 根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料 待估宗地 以出让方式取得 土地所有权属国有 土地使用年限 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料 委估宗地 为国有出让性质用地 土地使用年限为 50 年 证载终止日期为 2057 年 8 月 14 日 故评估使用年限为 42 年 他项权利状况 根据委托方提供的资料 至评估基准日 委估宗地无抵押等他 项权利情况存在 3 评估程序 1 收集资料及准备 根据委托方提供的无形资产 土地使用权评估明细表 进行账 表核对 并核对该宗土地的土地证号 证载权利人 证载用途 坐 落地点 使用面积 土地使用权到期日等 查看国有土地使用证等 收集土地估价所需的其他资料等 2 实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场查勘 对每一评估对象 进行 详尽的现场勘查 主要包括待估宗地现状开发和利用情况 周边配 套设施情况等进行了了解和记录 3 评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上 根据待估宗地的具体情况 采用基准地价法进行评估作价和撰写有关说明 4 评估方法的选择与评估方法介绍 1 评估方法的选择 估价人员根据现场勘查情况 按照 城镇土地估价规程 的要 求 结合估价对象的区位 用地性质 利用条件及当地土地市场状 况 本次评估基准地价法进行评估 原因是委估宗地位于新近公布 的基准地价覆盖范围内 且地价修正体系较完整 故可采用基准地 价系数修正法 2 评估方法介绍 出让土地评估的基本思路 是根据 城镇土地估价规程 以下 简称 规程 通行的地价评估方法有市场比较法 收益还原法 剩余法 假设开发法 成本逼近法 基准地价系数修正法等 估价 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 方法的选择应按照地价评估的技术 规程 根据当地地产市场发育 情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等 选择适当的估价方 法 从而测算出出让土地估价结果 基准地价系数修正法 准地价修正法 所谓基准地价系数修正法 就是评估时一般以基准地价为依据 根据地价使用年限 市场行情 地块大小 形状 容积率限制 微 观区位条件系数修正进行评估的方法 基本公式 0 ki k1 k2 k3 k4 其中 待估宗地的地价 0 宗地对应的基准地价 ki 区域因素及个别因素修正系数之和 k1 基准地价期日修正系数 k2 年期修正系数 k3 宗地面积修正系数 K4 宗地形状修正系数 5 评估结果 纳入本次评估范围的无形资产 土地使用权评估值14351988 07 元 宗地 序号宗地名称土地面积 m2 评估单价 元 m2 宗地总价 元 1 理工大科技园 19905 671080 4422102460 合计19905 67 22102460 6 评估过程 武汉理工大学科技园股份有限公司工业用地 1 估价对象描述 土地登记状况 估价对象位于东湖开发区理工大科技园 东 北为荒地西 南 邻为林地 东临理工园一路 南临理工园三路 西临大学园路 北 临汤逊湖北路 登记状详见下表 土地使用权登记情况一览表 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 序号序号 土地证书土地证书 号号 宗地名称宗地名称 土地面土地面 积积 m2 m2 土地使用权土地使用权 终止日期终止日期 土地使土地使 用性质用性质 登记用登记用 途途 土地级土地级 别别 四至四至 1 武新国用 2007 第 094 号 理工大科 技园 19905 6 7 2057 年 08 月 14 日 国有出 让 工业 用地 四级 东 北为荒地 西 南为林地 土地权利状况 A 根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料 待估宗 地以出让方式取得 土地所有权属国有 B 土地使用年限 根据湖武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料 委估宗 地为国有出让性质用地 土地使用年限为 50 年 证载终止日期为 2057 年 08 月 14 日 故评估使用年限为 42 年 C 根据委托方提供的资料 至评估基准日 委估宗地无抵押等 他项权利情况存在 2 地价影响因素分析 一般因素 影响地价的一般因素有城市资源状况 房地产制度与房地产市 场状况 产业政策 城市规划与发展目标及城市社会经济发展状况 等 A 城市资源状况 水资源 武汉市江河纵横 河港沟渠交织 湖泊库塘星布 滠 水 府河 倒水 举水 金水 东荆河等从市区两侧汇入长江 形 成以长江为干流的庞大水网总水域面积达 218700 公顷 占全市面积 的 25 6 全市现有水库 274 座 总容量 9 25 亿立方米 水资源总 量大大超过了现有工农业生产和城镇居民生活用水总量 矿藏资源 全市已发现矿产 33 种 矿点 154 处 潜在经济价值 8400 多亿元 拥有全国最大的熔剂石灰石 白云岩 石英砂岩基地 主要分布于江夏区的乌龙泉和黄枝杉一带 储量 4000 多万吨 硅石 矿见于江夏区八分山 蔡甸区侏儒山和横山等地 含二氧化硅 97 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 以上 储量近 3000 万吨 膨润土矿储量 1 18 多亿吨 居全国第一 位 优质矿泉水 热泉已发现 8 处 旅游资源 全市有名胜古迹 339 处 革命纪念地 103 处 有 169 处国家级 省级 市级重点文物保护单位 东湖风景区是国家 重点名胜风景区 烟波浩淼 风光秀美 黄鹤楼为 中国旅游胜地 四十佳 之一 与湖南岳阳楼 江西滕王阁并称 江南三大名楼 楚天第一楼 晴川阁被誉为 千古巨观 古琴台位于汉阳龟山西 边的月湖旁 相传为古代俞伯牙与钟子期结为知音之处 归元禅寺 是国家重点佛教寺院及湖北四大佛教禅院之一 位于武昌的湖北省 博物馆内收藏历史文物达 20 余万件 其中有曾侯乙编钟 越王勾践 剑 吴王夫差矛等稀有珍品 B 房地产制度与房地产市场状况 2007 年底 2008 年底 受国际和国内经济危机的影响 武汉市 土地和房地产市场成交量和成交价格波动较大 市场信心下滑 房 地产业增长放缓 2009 年 2010 年 随着我国经济形势明显回暖 加之国家 省 市系列宏观调控措施效果凸显 武汉市土地和房地 产市场开始回升 市场交易和建设规模稳步增长 市场交易价格平 稳 随着楼市的回暖 武汉土地市场逐渐火热 2009 年下半年的市 场土地需求有所增长 面对节节攀升的房价 2010 年 3 月 11 日 国土资源部发布 加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 土 地出让最低价不得低于基准低价的 70 开发商一律按底价的 20 缴纳保证金 成交一个月内必须缴纳出让价款 50 的首付款 最迟 付款时间不得超过一年 三个月后 土地出让金再提 10 规定竞 买土地出让金不低于出让最低价的 30 为了打击开发商囤积地块行为 政府再出重拳 2010 年 5 月 26 日 税务总局颁布 关于土地增值税清算有关问题的通知 通知明 确土地增值税清算过程中的若干计税问题 调整土地增值税预征率 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 规定湖北土地增值税不得低于 1 5 一旦从严执行 将加大开发商 税收成本 降低开发商利润水平 从而降低开发商拿地热情 C 城市建设和环境保护 武汉市 2009 年年末自来水厂 21 个 日供水能力 430 70 万吨 全社会用电量 310 27 亿千瓦时 增长 8 3 其中 生产用电 253 51 亿千瓦时 增长 10 1 居民生活用电 56 76 亿千瓦时 增长 1 1 全年天然气供气总量 55000 万立方米 增长 34 6 其中 家庭用量 15400 万立方米 增长 25 6 城区气化率 93 55 武汉市 2009 年年末建成区面积 475 平方公里 比上年增加 8 4 平方公里 城市道路总长度 3052 58 公里 增长 6 9 公交线路 273 条 公共汽 电 车 7062 辆 出租车 12137 辆 人均公园绿地面 积 9 22 平方米 建成区绿化覆盖率 37 46 森林覆盖率 26 48 大东湖生态水网构建工程总体方案获国家发改委批准 水生态 系统保护与修复试点工作通过国家验收 城市污水集中处理率 89 8 工业废水排放达标率 99 0 饮用水源水质达标率 100 城市生活 垃圾无害化处理率 77 空气污染指数年平均值 77 全年空气污染 好于二级天数 301 天 工业固体废弃物综合利用率 90 D 城市近期建设规划 根据 武汉市近期建设规划 2011 2015 1 近期建设目标 2 2015 年总体发展目标为 以积极承担国家战略 全面提升城 市功能为主线 打造引领中部 辐射全国的 中部地区 龙头城市 构筑生态宜居 低碳发展的 两型社会 示范城市 建设创新驱动 集约发展的 自主创新 先锋城市 创建共享服务 和谐发展的 民生幸福 首善城市 3 近期建设规模 严格控制人口自然增长 加强对人口机械增长的管理和引导 预计到 2015 年 2010 年货物吞吐量首次突破 1 亿吨市域常住人口 达到 1040 万人 其中城镇人口达 800 万 城镇化率约 76 9 严格 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 控制城镇建设规模 加强土地集约化利用 到 2015 年 都市发展区 新增规划建设用地 196 平方公里 4 近期建设空间框架 按照城市总体规划 主城 新城组群 和 以中心城区为核 多 轴多心 的空间结构要求 近期形成一核双轴 三区四城 2010 年货 物吞吐量首次突破 1 亿吨城 的总体结构 其中 一核 为两江四 岸地区 双轴 指沿地铁二号线的现代服务业发展轴线和依托长 江黄金水道的城市综合发展轴线 三区 分别为王家墩 四新 杨春湖三个特色功能区 四城 即东湖高新 常福 军山 吴家山 阳逻 北湖四个综合新城 5 近期行动计划 以人为本打造具有 两型 示范意义的和谐住区 至 2015 年新 增居住用地面积 38 平方公里 以近域疏散为主 远域疏散为辅 重 点实施 大型住区建设 城中村改造 住房保障 危旧房及棚户区 改造 等四大工程 6 依靠科技进步和创新驱动发展 逐步实现产业规模化 高端 化和集聚化发展 力争将武汉建设成全国重要的先进制造业中心 至 2015 年工业总产值达到 15000 亿元 新增工业及相关研发 物流 用地面积 68 1 平方公里 继续的推进新一轮工业空间布局优化与调 整 重点推进 自主创新示范建设 板块集聚 一区一园 三大工 程 7 进一步提升武汉国家级综合交通枢纽地位 重点推进城市快 速路 轨道交通和重点地区道路建设 确立公交主导地位 至 2015 年 初步建成规模合理 功能完善 高效衔接 畅通有序 安全便 捷的综合交通系统 实现二环线内 30 分钟畅通工程 目标 近期 重点实施 快速公交提速 快速路网构建 过江通道加密 路网系 统完善 对外交通升级和交通枢纽强化 等六大工程 8 充分利用江河湖泊资源 打造 三片水网 构建水生态水环 境保护与修复体系 推进生态绿楔保护和公园绿地建设 塑造具有 滨江滨湖特色的生态城市 至 2015 年新增各类公园绿地 34 32 平方 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 公里 达到国家生态园林城市人居公园标准 近期重点建设 绿楔 构建 公园配套 湖泊治理和环境卫生 等四大工程 9 紧抓辛亥革命百年庆典活动契机 大力推进区域历史风貌保 护和城市建设 塑造妇幼历史文化底蕴 特色鲜明的武汉名城形象 至 2015 年历史文化名城保护项目用地面积 3 5 平方公里 近期重点 实施 辛亥百年 名城塑造 等两大工程 10 强化重点地区配套设施建设 构建安全可靠的水资源和能源 安全供应体系 重点建设王家墩商务区 杨春湖中心区和四新中心 区等三个新区 加大对远城区吴家山 阳逻等重点地区的基础设施 投入 提升和完善中心城区两江四岸核心区基础设施建设 重点实 施 水源安全 能源保障 放在减灾和公共服务 等四大工程 11 加快城乡统筹建设 充分利用外围农业生态资源发展生态休 闲旅游产业 近期主要建设内容为推进新农村建设 城乡统筹实验 区建设和生态休闲旅游建设三个方面 区域因素 本次评估宗地位于武汉东湖开发区理工大科技园 A 区位条件 B 对内 对外交通状况 C 经济状况 D 产业状况 E 基础设施条件 供电 供排水 路网 通讯 人力资源 税收优惠 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 F 区域基准地价水平 依据鄂州市人民政府 关于鄂州市城区土地级别与基准地价的 批复 文件 鄂价工服函 2014 37 号 3 评估原则 地价是由土地的效用 相对稀缺性及有效需求三者相互作用 相互影响 所形成的 而这些因素又经常处于变动之中 要作出正确 的估价 必须要深入了解组成地价的各因素及各因素之间的相互作 用与影响 并作出细致的分析 正确判断其变动趋势 因此 在确 定评估方法 进行评估之前 首先要正确掌握土地估价的基本原则 在评估原则的指导下 认真分析影响地价的因素 灵活运用各种评 估方法 对地价做出最准确的判断 对土地使用权评估过程中 遵循的主要原则有 替代原则 在正常的土地市场中 地价水平由具有相同性质 的替代性土地的价格所决定 地价水平由最了解市场行情的买卖者 按市场的交易案例相互比较后所决定 另外 地价可通过比较地块 的条件及使用价值确定 因此 在土地评估时 要综合考虑与待估 宗地具有相替代性的土地的价格进行测算 最有效利用原则 由于土地具有用途多样性 不同的利用方 式能为权利人带来不同的收益 且土地权利人都期望从其所占用的 土地上获取更多的收益 并以能满足这一目的作为确定土地利用方 式的依据 同时 土地的利用方式又受到其所在区域经济发展 土 地利用规划 城市规划及社会 政治 军事等多方面因素的制约 因此 合理的土地价格的形成是以该土地的效用在合法的条件下作 最有效发挥为前提的 变动原则 地价受自然 经济 社会及政治等诸多因素的影 响 这些因素经常处于变动之中 土地价格正是在这些影响因素相 互作用及变化过程中形成的 因此在进行评估时 应综合分析各种 因素的因果关系及其变化规律 把握对地价影响较大的主导因素 从而准确合理地估算土地价格 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 供需原则 土地价格同其它物品一样 受供求关系的影响 若要求不变 供给增加 则价格下降 若供给不变 要求增加 则价格 上升 所以 评估时应充分考虑土地的供求状况和可能导致供求关 系变化的因素 评估时点原则 房地产市场是不断变化的 土地的价格具有 很强的时间性 土地评估实际上只是求取评估地块在某一时点上的 价格 报酬递增递减原则 按照经济学中的边际效益递减原则 在 一定的生产技术条件下 增加各种生产要素的单位投入量时 纯收 益随之增加 但投入量达到某一数值后 如继续追加投资 其纯收 益不再会与追加的投资成比例增加 因此土地估价要考虑在技术等 条件一定的前提下 土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递 增到递减的特点 合法原则 即必须以估价对象的合法使用 合法交易或合法 处分为前提进行 所谓合法 是指符合国家的法律 法规和当地政 府的有关规定 一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权 二是要求在估价时所涉及的估价对象必须是合法的 三是要求在估 价中如果涉及估价对象的交易处分方式时 该交易或处分方式必须 是合法的 此外 在评估工作中 我们还应遵循客观 公正 科学 合法 以及多种方法相比较的原则 5 评估方法及计算过程 出让土地评估的基本思路 主要是在 城镇土地估价规程 规 定的基本原理和方法基础上 考虑出让土地使用权的无限年期 有 限土地收益等基本特点 在几种不同的基本评估方法中 不考虑年 期修正 并适时扣除出让土地补交出让金标准或出让土地年租制土 地租金标准 从而测算出出让土地估价结果 本次评估中运用的评估方法是按照 城镇土地估价规程 的规 定 根据当地地产市场的发育情况 并结合评估对象的具体特点及 特定的评估目的等条件适当选择的 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 经过评估人员实地勘察 分析论证并结合评估对象的区域条件 确定对土地采用成本逼成法和基准地价修正法进行测算 方法选择方法原理 根据 城镇土地估价规程 以下简称 规程 通行的地价 评估方法有市场比较法 收益还原法 剩余法 假设开发法 基准 地价修正法 市场比较法与基准地价修正法等 估价方法的选择应 按照地价评估的技术 规程 根据当地地产市场发育情况并结合估 价对象的具体特点及估价目的等 选择适当的估价方法 此次评估我们选择基准地价法主要从以下几个方面考虑 A 待估宗地为工业用地 为国有出让用地 在土地出让市场上 与待估宗地相类似的近期市场交易案例较少 故不宜采用市场比较 法评估 B 委估宗地位于新近公布的基准地价覆盖范围内 故可采用基 准地价法 C 待估宗地是为武汉理工大学科技园股份有限公司的工业用地 根据被评估单位整体收益很难确定待估宗地的土地收益 所以不采 用收益还原法评估 综上所述 本次估价采用基准地价系数修正法 计算过程 基准地价系数修正法 1 基准地价成果介绍及内涵 武汉市土地级别与基准地价更新工作方案 2010 武土资规发 2010 163 号 武汉市城区基准地价分商业 工业 住宅等几种用途 不同用途的基准地价参见表 1 表表1 1 武汉市城区级别基准地价表 单位 元 平方米 类型 级别 IIIIIIIVV 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 商业用地 22602 1507 55 15456 103 9 2 10142 676 5 0 7232 482 36 5568 371 39 住宅用地11635 776 08 7871 524 96 5411 360 92 3882 258 91 2731 182 15 工业用地1640 109 80 1264 84 6 6 937 65 28 721 50 33 548 38 81 2 基准地价系数修正法的定义及计算公式 所谓基准地价系数修正法 就是评估时一般以基准地价为依据 根据地价使用年限 市场行情 地块大小 形状 容积率限制 微 观区位条件系数修正进行评估的方法 基本公式 0 ki k1 k2 k3 k4 其中 待估宗地的地价 0 宗地对应的基准地价 ki 区域因素及个别因素修正系数之和 k1 基准地价期日修正系数 k2 年期修正系数 k3 宗地面积修正系数 K4 宗地形状修正系数 3 确定待估宗地的土地级别和基准地价 本次评估的一宗地位于武汉东西湖开发区理工大学科技园 土 地用途为工业用地 本次参照住工业地评估 属武汉市工业用地四 级地段 对应的基准地价为 721 元 平方米 4 宗地地价区位因素修正 1 根据武汉市土地定级及基准地价工业用地宗地地价区位因素 修正体系 四级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和 宗地地价区位因素修正系数表 详见下表 2 进而得出估价对象 的地价影响因素说明 优劣程度及修正系数 K 表 详见表 3 表表2 2 级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 因因 素名素名 称称 因素名称因素名称优较优一般较劣劣 临街道路 类型 交通型 主干道 混合型 主干道 生活主干 道或交通型次 干道 生活型次 干道 支路 临公交站 点状况 条 16 13 16 10 13 6 10 8500 距长途汽 车站距离 米 4000 4000 5000 5000 6500 6500 8000 8500 交通 条件 距港口距 离 米 4000 4000 5000 5000 6500 6500 8000 8500 供电状况 90 80 90 70 80 60 70 60 供水状况 90 80 90 70 80 60 70 60 基本 设施 状况 排水状况 90 80 90 70 80 60 70 8000 城 市规 划 城市主导 功能区规划状 况 近期重 点规划功能 区 近期次 重点规划功 能区 一般规划 功能区 中期规划 功能区 远期规 划功能区 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 表表3 3 级工业用地宗地地价区位因素修正系数表级工业用地宗地地价区位因素修正系数表 因素名 称 权 重 因素名称权重优 较 优 一 般 较劣劣 临街道路类型 0 13840 03720 01860 0000 0 0196 0 0392 临公交站点状况 0 07780 02090 01050 0000 0 0111 0 0221 距火车站距离 0 06760 01820 00910 0000 0 0096 0 0192 距长途汽车站距 离 0 04770 01280 00640 0000 0 0068 0 0135 交通条 件 0 3880 距港口距离 0 05650 01520 00760 0000 0 0080 0 0160 供电状况 0 09070 02440 01220 0000 0 0129 0 0257 供水状况 0 07570 02040 01020 0000 0 0108 0 0215 基本设 施状况 0 2378 排水状况 0 07140 01920 00960 0000 0 0101 0 0202 环境状 况 0 1615 地形状况 0 16150 04350 02180 0000 0 0229 0 0458 产业集 聚度 0 0505 产业积聚影响度 0 05050 01360 00680 0000 0 0072 0 0143 临地铁站点状况 0 08910 02400 01200 0000 0 0127 0 0253 城市规 划 0 1622 城市主导功能区 规划状况 0 07310 01970 00990 0000 0 0104 0 0207 1 00001 00000 26910 13460 0000 0 1418 0 2835 2 确定待估宗地各因素修正系数 根据武汉市工业用地宗地地价影响因素指标说明表和修正系数 表所述的具体内容 结合估价对象的具体情况 编制估价对象各因 素修正系数表 详见下表 4 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 表表 4 4 宗地一估价对象地价影响因素说明 优劣程度及修正宗地一估价对象地价影响因素说明 优劣程度及修正 系数表系数表 因素名称权重因素名称权重 临街道路类型 0 1386 交通型主干 道 0 0386 临公交站点状况 0 0904 120 0217 距火车站距离 0 0671 100000 0188 距长途汽车站距离 0 0491 100000 0133 交通条件 0 3850 距港口距离 0 0398 100000 0158 供电状况 0 0836 900 0253 供水状况 0 0681 900 0211 基本设施状况 0 2200 排水状况 0 0683 900 0199 环境状况 0 1650 地形状况 0 1650 坚固类场地 土体 抗震 能力强 0 0450 产业集聚度 0 0600 产业积聚影响度 0 0600 高新技术产 业联系紧密 区 0 0141 临地铁站点状况 0 0969 30000 0248 城市规划 0 1700 城市主导功能区规划状况 0 0731 近期重点规 划功能区 0 0204 合计 1 00001 00000 2788 5 宗地地价个别因素修正 工业用地宗地个别因素修正包括交易期日修正 使用年期修正 宗地面积状况修正 宗地形状修正 宗地基础设施配套程度修正等 根据待估宗地的实际情况分别进行上述个别因素修正 从而确定出 待估宗地的个别因素修正系数 确定过程如下 1 交易期日修正系数 根据永业行发布的 永业行指数 2014 年第 2 季度 地价指数 其地价指数如下表 2010 年第 4 季度各城市地价指数一览表 单位 序号城市工业用地 4 武汉市 105 3 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 2014 年第 2 季度各城市地价指数一览表 单位 序号城市工业用地 4 武汉市 116 4 则估价对象期日修正系数为 k1 116 4 105 3 1 11 2 使用年期修正系数 工业用地法定最高出让年期为 50 年 有限年期使用权价格应该 修正到法定最高年期地价 具体修正系数参照 工业用地使用年期 修正系数表 以估价对象的使用年期为标准 指数为 100 根据 公式 MN RR Y 1 1 1 1 1 1 确定使用年期修正系数 工业用地使用年期修正系数表工业用地使用年期修正系数表 使用年期12345678910 修正系数0 0560 0 1090 0 1593 0 2070 0 2522 0 2950 0 3356 0 3741 0 4106 0 4452 使用年期11121314151617181920 修正系数0 4780 0 5090 0 5385 0 5664 0 5928 0 6179 0 6417 0 6642 0 6856 0 7058 使用年期21222324252627282930 修正系数0 7250 0 7432 0 7604 0 7768 0 7922 0 8069 0 8208 0 8340 0 8465 0 8584 使用年期31323334353637383940 修正系数0 8696 0 8803 0 8904 0 8999 0 9090 0 9176 0 9257 0 9335 0 9408 0 9477 使用年期41424344454647484950 修正系数0 9543 0 9605 0 9664 0 9720 0 9773 0 9824 0 9871 0 9917 0 9959 1 0000 3 宗地面积修正 根据 武汉市土地定级及基准地价报告 对估价对象的不同 面积状况需要对其做出修正 经估价人员的实地勘察 并根据 武 汉市土地定级及基准地价报告 中宗地面积修正系数表确定 本次 待估宗地面积修正系数为 1 07 表表 5 5 宗地面积修正系数表宗地面积修正系数表 指标标准优较优一般较劣劣 指标标准 说明 面积适中 对土地 利用极为有利 面积对土地利用 较为有利 面积对土地利用 无不良影响 面积较小 对土地 利用有一定影响 面积过小 对土地利用 产生严重的影响 修正系数 1 071 03510 970 935 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 4 宗地形状修正 根据 武汉市土地定级及基准地价报告 对估价对象的不同 形状需要对其做出修正 根据 武汉市土地定级及基准地价报告 中宗地形状修正系数表确定 本次待估宗地的形状修正系数为 1 07 表表 6 6 宗地形状修正系数表宗地形状修正系数表 指标标准优较优一般较劣劣 指标标准 说明 形状规则 对土 地利用合理 土地利用较为合 理 土地利用无不良 影响 形状不规则 对土 地利用不合理 形状不规则 对土地 利用产生严重影响 修正系数 1 071 03510 970 935 5 容积率修正 根据 武汉市土地定级及基准地价报告 对估价对象的不同 容积率需要对其做出修正 经估价人员的实地勘察 并根据 武汉 市土地定级及基准地价报告 中宗地容积率修正系数表确定 本次 待估宗地容积率修正系数为 0 8857 表表 7 7 工业用地容积率修正系数表工业用地容积率修正系数表 工业基准地价 容积率 级 级 级 级 0 50 9758 0 9980 0 9453 0 8797 0 80 9773 1 0006 0 9540 0 8922 10 9783 1 0018 0 9615 0 9072 6 宗地基础设施配套程度修正 因本次评估所涉及宗地外设定的开发程度 六通一平 与基准 地价内涵所设定的开发程度一致 故不需进行开发程度修正 7 出让地年期修正系数 参照永业行公布的 2013 年武汉市市工业用地还原利率为 5 25 本次评估还原利率取 5 25 则 出让地年期修正系数 1 1 1 1 0525 50 1 0839 6 基准地价系数修正法估价结果 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 根据鄂州市城区基准地价 并结合鄂州市目前在出让 转让国 有土地的实际操作中 基准地价运用范围和地价水平 参照类似宗 地相同土地级别的各种修正因素说明表以及土地使用年限 市场行 情 地块大小 形状 微观区位等 修正得出估价对象的估价结果 待估对象地价 基准地价 1 区位因素 个别因素修正系数 待估对象地价 721 1 0 2788 1 11 0 9605 1 07 1 07 0 8857 1 0839 1080 44 元 平方 米 基准地价测算价格为 1080 44 元 平方米 C C 地价的确定 地价的确定 武汉理工大学科技园股份有限公司委托评估的位于武汉市东湖 开发区理工大科技园的一宗土地 土地面积为 19905 67 平方米 在 估价基准日 2014 年 11 月 30 日 满足地价定义及评估设定条件下的 国有土地使用权价格为 土 地 单价 1080 44 元 平方米 土 地 面积 19905 67 平方米 土 地 价格 21506932 元 结果取整 人人民民币币 大大写写 贰仟壹佰伍拾万陆仟玖佰叁拾贰元整 贰仟壹佰伍拾万陆仟玖佰叁拾贰元整 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 湖北轻工大资产评估公司湖北轻工大资产评估公司 武汉理工大学科技园股限公司出资需了解武汉理工大学科技园股限公司出资需了解 宝来轿车价值评估说明宝来轿车价值评估说明 鄂轻工资评 2014 第 001 号 共 1 册 第 1 册 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明 二二 一四年十二月三十日一四年十二月三十日 目目 录录 第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明 2 2 第二部分第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 3 3 一 委托方及产权持有单位概况 3 二 关于评估目的的说明 3 三 关于评估范围的说明 3 四 关于评估基准日的说明 4 五 可能影响评估工作的重大事项说明 4 六 资产清查情况的说明 4 七 资料清单 5 第三部分第三部分 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 6 6 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解宝来轿车价值评估说明 一 评估对象与评估范围说明 6 二 资产核实情况总体说明 6 第四部分第四部分 成本法评估说明成本法评估说明 8 8 一 固定资产 宝来评估技术说明 8 第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明 仅供委托方 产权持有单位和国家法律 法 规规定的评估报告使用者使用 不得被其他任何第三方使用或依赖 材料的全部或部分内容不得提供除上述使用者之外的给其它任何单 位和个人 也不得见诸于公开媒体 任何未经评估机构和委托方确 认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者 湖北轻工大资产评估公司湖北轻工大资产评估公司 二二 一四年十二月三十日一四年十二月三十日 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 第二部分第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 一 委托方及产权持有单位概况一 委托方及产权持有单位概况 一 委托方 名称 武汉理工大学科技园股份有限公司 类型 股份有限公司 住所 武汉东湖开发区理工大学科技园 法定代表人 陈文 注册资本 6250 万元整 成立日期 2001 年 04 月 10 日 营业期限 2001 年 04 月 10 日至 2051 年 04 月 09 日 经营范围 高新技术及产品的研制 开发及相关的技术咨询 投 资咨询 信息咨询服务 开发产品生产 销售 物业管理 对高新技 术企业及项目投资 房地产开发 商品房销售 资质以许可证为准 2 产权持有单位 名称 武汉理工大学 类型 事业单位 地址 湖北省武汉市珞狮路 122 号 法定代表人 张清杰 二 关于评估目的的说明二 关于评估目的的说明 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解武汉理工大学宝来 汽车在评估基准日的成本价 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 三 关于评估范围的说明三 关于评估范围的说明 一 评估对象 根据本次评估目的 评估对象是武汉理工大学车辆 二 评估范围 武汉理工大学持有的宝来轿车一辆 宝来 BORA1 8AT 基本信息表 车主武汉理工大学所有权性质公有 地址湖北省武汉市珞狮路 122 号 经办人张老师联系电话 027 66666666 厂牌型号宝来 BORA1 8AT号牌号码鄂 AFE372 车辆类型轿车车辆颜色 银白色 发动机号 BAF054356 总质量 座位1900km 5 座 燃料种类汽油 车辆出厂日期 初次登记日期2003 年 11 月已使用时间 月 132 检验有效期2012 年 11 月 车 辆 情 况 车显行使里程 74000km 使用用途非营运 证件名称车辆行驶证 结构特点1 8L 自动档 技术状况 静态检查 车辆整车漆面较差 有多处明显补漆 腰线和 A B C 柱正常 车架连接牢固 车辆发动机舱布置正常 保养一般 车辆仪表台各功能键齐全 方向盘 手刹柄等部门有磨损 动态检查 启动发动机 怠速状态下噪音一般 但抖动明显 车辆行驶噪音较高 有跑偏现象 刹车性能基本正常 其他操控 部件基本正常 3 次前座进水 整车大修 维修保养情况 一般现实状态在用 委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估 范围一致 四 关于评估基准日的说明四 关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为 2014 年 11 月 30 日 武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 此基准日是距评估目的计划实现日较接近的基准时间 由委托方 确定的 五 可能影响评估工作的重大事项说明五 可能影响评估工作的重大事项说明 无 六 资产清查情况的说明六 资产清查情况的说明 针对本次评估范围内的资产 武汉理工大科技园股份有限公司和 湖北轻工大资产评估公司于 2014 年 12 月 10 日进行清查盘点并作现场 查勘和拍照 企业相关人