物业接管验收工作指引.docx

物业接管验收工作指引1 目的 建立健全物业交接验收工作程序，满足物业接管验收工作需要，确保拟交付物业符合设施意图。2 适用范围 适用于集团开发项目的项目公司与物业管理公司之间的交接验收工作。3 职责与权限 3.1 项目公司为物业交付的责任单位。 3.2 物业管理公司为物业接管验收的责任单位。 3.3 项目管理中心为物业交接验收的监督、裁决单位。4 工作程序 4.1 接管验收的时间为入伙前2个月。 4.2 项目公司成立物业移交小组，总经理担任组长，成员包括：分管工程副总经理、规划设计人员、工程技术人员、监理人员、档案管理人员等。 4.3 项目公司提前15日将物业移交计划通知物业公司，物业公司5日内反馈接收计划。 4.4 物业管理公司成立接管验收小组，总经理担任组长，成员包括：副总经理、土建工程师及技术员、机电工程师及技术员、资料员等。 4.5 交接内容包括资料交接和物业功能检验交接。 4.5.1 物业资料包括产权资料和技术资料。 4.5.2 物业功能交接验收内容： 4.5.2.1 主体结构 1) 外墙无明显裂纹，不渗水。 2) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 4.5.2.2 公共楼面地面 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。 4.5.2.3 天台 1) 天沟、落水口畅通完好。 2) 隔热层、防水层完好。 3) 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。 4) 屋面避雷设施连接牢固。 4.5.2.4 楼梯、扶手 1) 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。 2) 硷楼梯无裂缝、无表皮剥落。 4.5.2.5 分户房屋1 卫生间、厨房、外阳台 1) 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。 2) 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。 3) 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。 4) 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。 5) 卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。 6) 厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。 7) 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。2 棚面、墙面、楼地面1) 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。2) 墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。3) 墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4) 墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。5) 地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。6) 地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。7) 木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。8) 饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。3 门、窗 1) 门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。 2) 门锁、窗销连接牢固、开启灵活。 3) 玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。 4) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 5) 电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。 6) 不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。 7) 高档装饰门装饰完整。4 电气系统 1) 照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。 2) 开关安装牢固、开关灵活、接触良好。 3) 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。 4) 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IM/KV。5 智能化系统 1) 窗磁门磁报警灵敏。 2) 紧急按钮灵活。 3) 可视对讲图像声音清晰。6 配套系统 1) 有线电视已开通，收视良好。 2) 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。 3) 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。 4) 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。 4.5.2.6 公共设施设备1 给排水系统 1) 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。 2) 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。 3) 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。 4) 下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。 5) 水池、水箱卫生清洁、无渗漏。 6) 地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。 7) 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。 8) 管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。2 供配电系统1) 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。2) 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。3) 供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。4) 电气联动正确。 5) 配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范 。6) 强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。7) 电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。8) 电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。3 暖通系统 1) 各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。 2) 排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。 3) 管道的管架、支架、吊架应牢固。 4) 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。4 中央空调系统 1) 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。 2) 冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。5 电梯系统 1) 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。 2) 电梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。 3) 机房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮。 4) 钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。 5) 电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。 6) 梯门开启顺畅，无刮阻现象。 7) 电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。6 消防系统 1) 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。 2) 消防箱标识清楚、玻璃完好。 3) 消防设施配件齐全。 4) 消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。 5) 消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。 6) 火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。 7) 对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验，功能均正常。 8) 室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范，在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。 9) 自动喷淋系统，应符合自动喷水灭火系统设计规范，在消防控制室内操作启、停泵，信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。 10) 气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，试验控制功能、信号均正常。 11) 对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。 12) 防烟排烟风系统，通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试，报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。 13) 消防电梯的手动控制和联动控制功能检验，非消防电梯的联动返回首层功能检验，其控制功能、信号均正常。 14) 火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。 15) 消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与119的通话试验。上述功能正常，语音清晰。 16) 应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验：功能、信号均正常。7 道路系统 1) 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。 2) 路面平整，无水泥块、无起砂、断裂。 3) 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。 4) 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角。 5) 交通标识线、路牌清楚完好。 6) 踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。8 停车场系统 1) 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。 2) 单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。 3) 车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。9 保安、清洁、绿化设施 1) 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。 2) 保安监控设备：同消防监控设备。 3) 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。 4) 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。10 其它配套设施 1) 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。 2) 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。 3) 雕塑、小品牢固、完好、安全。 4) 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。 4.5.3 物业公司应根据不同的验收项目设计验收项目清单，对合格项目由物业公司和项目公司签字确认并归档。 4.5.4 对于在交接验收中存在的不合格项