远信大厦写字楼销售百问.doc

远信大厦销售问题集锦随着业主对房地产和物业管理方面的了解, 业主对该项目除了价格以外, 其他的影响因素也相当关心, 特别是小区的配套设施的落实,发展商的销售承诺,物业管理提供那些服务,如何收费等问题,都是准业 主关心的热点问题。因此,远信大厦在项目策划、销售和日后管理时,能全盘综合考虑,有遇见性的落实 各项问题,避免了日后的纠纷,对发展商和物业公司打造优质的品牌、良好的信誉建好基础,共同创造多 赢的局面。一、 项目背景资料1. 项目全称?答:全称是“远信工业大楼” ,简称为“远信大厦” 。2. 地理位置?答:远信大厦位于南宁市高新区科园东四路北面,紧靠南宁市行政审批大厅。市内可从火车站乘坐 8路、 10路、 14路、 24路、 35路、 605路 53路、 54路,到科园科德路口下车,往东四路北步行约 400米即到3. 周边主要建筑物?答:南宁市政务行政审批大厅、盛世龙腾、财智时代、金湖大厦、南宁电力职业技术学院、城市便捷 酒店高新东四路店。4. 周边主要交通干道?答:周边主要交通干道:科园大道、秀厢大道西段、科德路、鲁班路、大学路。5. 发展商简介及开发过的项目?答:广西深化投资有限公司,公司成立于 2006年 6月,注册资本 1800万元整;公司地址位于南宁市 东葛路 135号岭南家园 D 座 201室。深华投资公司成功开发的项目:财富国际广场(阳光财富集团总部 、 安吉公务员小区(安阳路东侧 、安吉华都(安阳路东侧 、岭南家园(东葛路 135号等。6. 设计单位及曾设计过的知名作品?答:南宁市建筑设计院。曾设计过的作品:大嘉汇国际财富中心、南城百货总部大厦、南宁五象新 区前海人寿总部等。7. 施工单位及以往的作品?答:广西桂川建设集团有限公司;施工单位以往的作品有南宁市香格里拉 15万平方米的住宅小区、 二十八层的南宁市财富国际广场 A 区办公楼、玉林市盛世江南 120万平方米住宅小区、柳州市 20万平方 米的福馨苑住宅小区、南宁市桃花源大型建筑群等工程项目。8. 监理公司及以往监理项目?答:南宁品正建设咨询有限责任公司,以往的监理项目有南宁市城南生活垃圾卫生填埋场扩建工程设计、民族高级中学工程设计、世行贷款项目南宁市小区改善、衡阳西路改建、金湖广场土方及边坡支护、 广西中医学院第一附属医院医技楼、柳州市龙泉山污水处理厂、柳州公路管理培训中心大楼等项目的招标 代理和造价咨询。9. 物业管理公司及该公司管理的其它项目?答:(未定10. 园林设计公司及以往作品?11. 项目用地性质?答:工业用地二、 项目概况1. 项目占地面积, 建筑总面积为多少?商业部分面积?住宅部分面积?地下停车场面积 (车位数 ? 地下设备用房?答:项目占地面积 7175.16m2,建筑总面积为 66033.31m2,其中,地下空间及开发面积 5831m2,地 上建筑面积 60202.31m2; 15层商业面积约 16515m2,地下停车场车共 277个车位。2. 建筑覆盖率?绿化面积?绿化率?答:首层建筑面积 3303m2,容积率 8.44,建筑密度 46.32%,绿地率 12.3%。3. 总栋数?楼体高度?总层数?答:本项目建筑规划 1栋,楼体总高度 102.8m ,建筑共 26层,其中地上 25层,地下一层。4. 楼宇结构形式?答:楼宇结构为框架剪力墙结构5. 楼宇主要朝向?答:楼宇为东南朝向。6. 本项目封顶日期?竣工日期?入伙日期?答:本项目封顶日期为 2014年 1月底,竣工日期 2014年 10月底, 2014年 12月底入伙。7. 预售许可证号 ?答:本项目为工业地,属于企业办公用地,非商住地块,故不需要预售许可。8. 物业产权年限?起止时间?答:物业产权年限为 50年,自 2012年 7月 6日起至 2061年 7月 5日止。9. 本项目有哪几种户型?各户型建筑面积多大?答:本项目户型方正,分为北朝向和南朝向;北朝向户型面积有:99.63m2、 100.85m2、 78.17m2、 86.4m2;南朝向户型面积有:110.7m2、 112.05m2、 108.3m2、 118.26m2.10. 本项目的实用率?答:项目的实用率 70%11. 智能化设施介绍、安保、消防系统情况?有无红外线监控系统?答:负一层立体智能停车,消防系统自动喷淋系统;其它智能设施不详。12. 一梯几户?群楼用途?(如有答:本项目共六部电梯,裙楼用途会议中心、员工餐厅、商务、健身等。13. 楼板厚度为多少?外、内墙的厚度是多少?答:楼板厚度为 100mm ,外、内墙厚度 180mm 。14. 走廊照明系统?答:(参考采用 MRTLC 智能照明控制系统,对大楼的走廊照明营造有层次、变化的灯光环境 ; 通过 这样的照明设计达到节约人力物力,营造有一种最安全实在的气氛,提高在照明控制上的灵活性。15. 车位是否可售?售价和收费标准?其中管理费多少?答:车位为公共停车位,供业主租用,不对外出售,管理费未定。16. 交楼标准?答:毛坯交房,详见交楼标准。17. 楼宇(外墙、屋顶防水设计?防水采用何种做法?答:屋顶采用防水卷材处理,外墙采用防水涂料。18. 窗户采用何种玻璃?玻璃厚度多少?答:铝合金玻璃采用 90系列深灰色铝框蓝灰色玻璃,平开门选用 70系列,玻璃厚度 5mm 。19. 电梯品牌?速度?载客人数 /台?是否所有电梯到地下车库?答:电梯品牌及其参数(不详 ,部分电梯到地下车库。20. 大堂、电梯间、楼梯间的装修情况?高度?答:大堂、电梯间、楼梯间精装修;大堂高度 5.2米;21. 是否人车分流?答:人车分流;22. 地下室几层?作何用途?答:地下负一层,为地下停车场23. 有无备用发电机?台数?功率?答:(参考配备一台 200KW 发动机24. 各栋楼的间距?答:本楼为独栋, 正面朝向科园东四路;紧临南宁市政务行政审批大厅;三、 项目建筑风格与设计特点1. 建筑风格?答:建筑风格为简约大气的纯写字楼风格,外型方正美观;2. 园林设计风格?答:园林设计风格不详;3. 户型设计特点?答:以 100平方米左右方正户型为主力户型,可自由分割组合,四、 项目智能化设施介绍1. 际卫星电视接收系统2. 网络系统3. 通讯设备4. 室外安防系统5. 室内安防系统6. 消防系统五、 公共区域装修标准1. 停车场交付使用的标准是什么?答:停车场交付使用标准是2. 设备用房位置在哪里?面积是多少?有何设备?答:设备用户位置在核心筒,即中间电梯间旁。主要为强、弱电设备及相关管线设施。3. 会议厅位于何处?面积为多少?有何功能?答:未定4. 有多少个出入口?答:五个出入口5. 人流、车流如何划分?答:6. 大堂的交楼标准?7. 电梯厅、公共疏散楼梯厅的交楼标准?8. 公共疏散楼梯走道的交楼标准?9. 每个单元供电最大负荷为多 少?10. 有无设置消防水箱?在哪里?答:设置有消防水箱,位于大楼顶层,负一层设置消防水池。11. 建筑如何进行白蚁处理?答:预防处理一般是进行基础毒土处理和木构件预防处理。预防中常使用氯丹药剂,此药剂对白蚁有较 好的躯避、毒杀作用,且其化学性质稳定,药性可保持 20年以上。12. 单元入户门尺寸?入户门为何种交房标准?六、 发展商承诺1. 物业管理费的承诺标准?答:2. 车位售价或收费标准?能否安排固定车位 ?答:方案未定。3. 入伙费用?答:入伙费用不详。4. 入伙押金是否收取?答:入伙装修收取一定装修押金。5. 入伙能否出示竣工验收证明和使用说明书?答:入伙可以出示竣工验收证明和使用说明书。6. 单元内哪些结构可变更 ?答:单元内属结构柱、承重墙、楼板、设备及其管线等不可变更。7. 项目可否外销?答:项目可外销,外销对像为企业。8. 内销、外销银行是否指定那一家?答:未指定银行。9. 涉及银行职工购房、业主可否自行按揭?答：未定 10. 按揭需提供的资料？ 答：贷款银行要求的其他条件 按揭客户需提供资料及交纳费用 （1）夫妻双方身份证复印件 3 份 （2）姻状况证明（结婚证复印件 3 份，单身由街道办或居委会出具 2 份单身证明原件，格式由银行提 供） （3）夫妻双方所在单位出具收入证明原件各 2 份，格式由银行提供。 （4）夫妻双方户籍证明原件各 1 份（户口所在地派出所出具） （5）资信证明（存单、股权、国库券、房产证或企业营业执照等有效证件复印件，一般不需要。 ） 11. 按揭需交的费用？购买后需缴纳的费用？ 答：需交纳费用： 抵押登记费 保险费 公证费 工本费 按揭流程 *按揭业主在签订房屋 买卖合同时办理银行按揭手续 *按揭业主填写个人住房抵押贷款申请表提交给银行 *经银行审核后， 对符合条件的业主通知其签订借款合同 *按揭业主在银行签定借款合同、借款借据等文件，缴交保险费、 公证费、抵押登记费、等 *按揭资料交银行签字盖章 *有关材料交房管局办理抵押登记手续 *银行发放贷 款 *按揭业主取回公证后的借款合同 、借据等，按通知从银行发放贷款的次月开始将款项划入指定帐 户 *借款人按月还款 *借款全部结清，办理抵押房产注销登记，业主取回发票、房产证、保单正本。 注： 银行放款后，按揭业主应将款项及时存入银行为业主开具的还款帐户； 注意事项： 客户提供资料必须严格按照附表要求，并且统一要用 A4 纸 12. 房款付款首期方式有几种？余下款项如何支付？ 答： （1）付 3 万元定金，7 天内付清 50%房款，余款分 310 年按月分期还款； （2）直接支付 50%首付款，余款分 310 年按月分期还款； （3）支付 50%首付款，项目竣工交房前，支付余下 50%余款； （4）一次性付款。 13. 签合同后能否更名？费用？ 答：签合同后，可免费更名一次；二次更名需收取一定比例费用。 14. 办理房产证的时间？费用？ 答：办理房产证时间 2016 年底前。费用未详。 七、 物业管理 1、 物业管理顾问公司是那一间？公司简介？曾管理过的知名物业？ 答：无 2、 物业管理公司是那一间？公司简介？曾管理过的知名物业？ 答：未定 3、 管理费标准是多少？从何时开始执行？ 答：管理费标准按行政区内相同物业类型收费标准，符合南宁市物价局相关规定。自房屋交付之日起 计算。 5、 管理费一般含的服务内容？ 答： （1）管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新 费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。 （2）房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用。 （3）保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用。 （4）保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用。 （5）维修费:用于物业维修服务所需的费用。 6、 是否要收取管理费押金？标准多少？ 答：细则未定 7、 是否要收取水电费周转金？标准多少？ 答：细则未定 8、 是否要收取装修按金？垃圾清运费？装修监管费？标准多少？ 答：收取一定数额的装修押金及垃圾清运费。细则未定。 9、 缴费是否“一卡通”？指定那一间银行受理？ 答：未定 10、 收楼时应带何种有效证件？应交纳那些费用？ 答：收楼时应带身份证、缴款收据等。 应缴纳费用如： 新房交房税费有： （1）契税：非普通住宅契税按 4%征收，普通住房标准为按 1.5%征收。个人首次购买 90 平方米及以 下普通住房契约按 1%征收。各城市具体收费标准略有不同。 （2）住房维修基金：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应 当按购房款 2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不 计入住宅销售收入。 房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称 专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱 随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 （3）房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅 80 元/套，非住宅 550 元/件。 （4）证照印花税：5 元/本。 （5）工本费：10 元/本。 开发商收取的费用： （1）房款尾款：根据双方合同约定。 （2）面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。 （3）装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议。 （4）车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外， 但要注意车位是有产权的 （5）宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希 望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。 （6）其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。 物业管理收取的费用： （1）物业管理费用：以合同约定为准。 （2）水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭 3 个月的水电费 用(分户计量除外 （3）停车管理费 （4）其它增值服务项目周转金或服务费：根据双方约定，应遵循双方自愿原则，不应强行收取。 物业装修管理收取的费用： （1）装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。 （2）装修管理费 （3）垃圾消纳费 （4）装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过 5 元/证。 11、 公共水电如何分摊？ 答：物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；电梯电费可选择按面积 方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水