02说明书2013.04.10.doc

技术文件上海市奉贤区庄行镇邬桥社区（FXS3-0301）单元控制性详细规划说 明 书说明书奉贤区规划和土地管理局上海开艺建筑设计有限公司2013年04月54 目 录 说明书1. 概况2. 上位规划及相关规划汇总3. 总则4. 发展规模5. 土地使用规划6. 开发强度7. 公共服务设施规划8. 空间管制规划9. 住宅规划10. 景观与绿地系统规划11. 道路交通规划12. 市政设施13. 实施措施与建议 规划系统图1. 开发动态图2. 规划结构分析图3. 土地使用规划图4. 公共设施规划图5. 基础教育设施规划图6. 城市绿地系统规划图7. 城市空间景观构架规划图8. 开发强度图9. 高度控制图10. 道路系统规划图11. 道路断面图12. 交通组织图13. 给水、消防系统规划图14. 燃气系统规划图15. 防汛及雨水排放系统规划图16. 污水系统规划图17. 电力系统规划图18. 通信、邮政系统规划图19. 环卫、应急避难场所系统规划图1.概况1.1背景2003年11月，奉贤区在镇级区划调整时将原邬桥镇和原庄行镇“撤二建一”，组建为新的庄行镇，邬桥镇由原来的镇变为邬桥社区，虽然邬桥的行政级别有所改变，但是其作为社区迎来新一轮的发展机遇成为了庄行镇的重点发展的社区。由于其内部长期缺乏相关规划引导及控制，早期一直作为村镇集体建设用地的邬桥社区内遍布村镇工业用地和农村宅基地，整体空间格局呈无序开发态势，严重制约了邬桥社区十二五新时期及未来的可持续发展。作为庄行镇的集中发展社区，考虑到十二五新时期社区及镇区社会经济及居民生活品质的整体协调发展的需要，邬桥社区的控制性详细规划编制工作迫在眉睫。1.2区位邬桥社区属奉贤区庄行镇行政管辖，位于奉贤区东北部，其距离上海市中心城区约30公里，与闵行区隔黄浦江相望。社区有良好的交通区位，社区周边干道交通有大叶公路和浦卫公路：大叶公路紧邻社区最南端，道路呈东西走向，是邬桥社区联系南桥新城和周边金山、浦东地区的重要通道。浦卫公路虽未紧邻社区，但其使得社区的对外交通更为便捷发达。 邬桥社区西接邬桥经济园区，东临上海市工业综合开发区、南桥新城，南临庄行镇镇区。从社区体系角度来看，邬桥社区属南桥新城的辐射影响范围。邬桥经济园区、及上海市工业综合开发区与本规划区行成了功能互补。南桥新城市在未来几年将成为吸纳上海主城区人口和功能疏解的重要基地，随着南桥新城的建设完善，邬桥社区也逐渐受到主城区功能扩散的影响，因受周边影响要求邬桥社区立足现状，放眼未来，在城镇建设方面要求高标准高质量，为承担庄行镇域内主要居住社区的功能和新城人口扩散提供空间载体做准备邬桥社区与邬桥经济园区紧密相邻，两者之间仅由安邬路分割，基于区位关系决定了邬桥社区是邬桥经济园区的居住生活服务中心，邬桥经济园区是邬桥社区的就业岗位中心。 邬桥社区与邬桥经济园区位置关系图2.上位规划及相关规划汇总2.1奉贤区区域总体规划实施方案（2003-2020）2.1.1奉贤区区域性质奉贤区是上海大都市的南部郊区、中心城人口与产业的疏解基地，上海重要的综合性工业基地、滨海现代化农业园区和生态旅游新区。2.1.2发展方向该方案明确奉贤区的发展方向为：集中财力和物力，建设好新城、新市镇、四大工业发展区、现代农业园区以及海湾旅游区，解决城镇的集约化发展问题，保证工业向园区集中。结合行政区划调整，新市镇重新整合资源，促进全区持续协调发展；2.1.3城镇体系奉贤区总体规划空间布局为提出新城新市镇居民新村三级构成，构成城镇和农村居住体系。2.2上海市奉贤区庄行镇镇域总体规划（2004-2020年）2.2.1镇域规划结构形成“五区布局、一线展开”的发展结构，其中“五区”为：镇区、邬桥社区和产业区（A区）、生态旅游区（含芦泾中心村和圣湖水景园）和生态农业发展区。“一线为”：以浦卫公路联系的发展主轴。2.2.2村镇体系规划镇域内村镇体系按新市镇社区农民中心村3个等级设置，其中城镇建设用地包括1个镇区（庄行镇区）和1个社区（邬桥社区），另外设5个农民新村。2.2.3城镇建设用地规模规划城镇建设用地包括庄行镇区、邬桥社区和欧洲工业园区用地，共计4.70平方公里。其中，邬桥社区用地约为0.5平方公里。2.2.4人口规模至规划期末，全镇镇域总人口达到6.3万人。其中，邬桥社区城镇人口约为0.6万人，城镇化水平达到76%左右。2.2.5公共服务设施用地基础教育设施方面：保留原邬桥幼儿园、邬桥小学。医疗设施方面：对邬桥卫生院保留的基础上改扩建。市政公用设施：废除原有的庄行自来水厂和邬桥自来水厂，异地新建给水加压泵站一座；废除邬桥社区现状35KV变电站，扩容镇区东部现状35KV变电站；规划在镇区和邬桥社区分别配备邮政所一座；保留并扩容现有的庄行电信支局和邬桥电信支局，扩容现有电信机房设备；新建镇区消防站和邬桥社区消防站共两座。2.3邬桥经济园区控制性详细规划2011年，奉贤区规土局组织编制了邬桥经济园区控制性详细规划确定北至耀光河，南至大叶公路，西至浦卫公路，东至安邬路，规划总用地面积为75.25公顷，其中建设用地面积为70.63公顷。邬桥经济园区位于邬桥社区以西，紧邻邬桥社区。2.3.1功能定位功能定位为：以高电压电气开关、管桩、汽车装饰等制造业为主导产业的工业园区。2.3.2人口规模确定的居住人口规模为1400人，就业人口约为2500人。邬桥社区与其的关联：邬桥经济园的规模化发展，需要邬桥社区提供足量的产业人口配套；同时邬桥社区的建设发展，需要邬桥经济园提供足量的就业岗位，以解决社区扩展及人口导入所带来的就业问题。3.总 则3.1编制依据n 中华人民共和国城乡规划法（2007年）n 中华人民共和国城市规划编制办法（2005年）n 上海市城乡规划条例（2010年）n 上海市控制性详细规划管理规定（2011年）n 上海市控制性详细规划技术准则（2011年）n 上海市控制性详细规划成果规范（2011年）n 上海市城市总体规划（1999-2020）n 奉贤区区域总体规划实施方案（2004-2020）n 上海市奉贤区庄行镇镇域总体规划（2004-2020年）3.2规划原则本控制性详细规划的规划原则为：整体效益优先原则，可持续发展原则，以人为本原则和可操作性原则。（1）整体效益最优原则：注重社会、经济、环境效益的统一，从整体上考虑居住点人口容量、生态环境容量、基础及公共设施配套等问题，尽可能使几方面相结合，达到整体最优。（2）可持续发展原则：立足于社区的可持续发展，在合理规划用地的同时，注意保护环境、节省能源、生态平衡。在保证社会、经济发展的同时，以提高生活环境质量水平为目标，适当居住人口规模和土地开发强度，合理设定各项用地的性质和比例，完善公共服务设施和市政公用设施配套。（3）以人为本的原则：规划应当满足居民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于社区居民全面发展和健康成长的基础和条件。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局等规划问题时，以居民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提社区居民的可居住性和方便舒适程度，使整个社区成为居民安居乐业和生活悠闲的最佳场所。（4）可操作性原则：该控制性详细规划一方面应当成为下一层次规划的依据；另一方面，又应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的可变性。规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。3.3规划目标通过对现状用地合理整合，及对部分保留产业进行升级改造，从整体上提升社区的品质，实现上位规划赋予邬桥社区庄行镇主要居住社区的定位。为实现规划的发展目标，应合理确定社区的用地规模、用地布局以及公共服务设施、市政基础设施布局，合理利用社会资源，协调各项建设，实现可持续发展。3.3功能定位以奉贤区区域总体规划实施方案（2004-2020）为指导，同时结合对邬桥社区现状建设、发展诉求的分析，确定邬桥社区的功能定位是：以生态型居住功能为主体、以作为庄行镇北部公共服务中心为导向，为社区居民及经济园区等周边工业单元务工人员提供高品质公共服务的郊区宜居型社区。4.发展规模4.1建设规模邬桥社区的编制范围是：北至耀光河，南至大叶公路，西至安邬路，东至沙港，规划总用地面积为65.02公顷，建设用地面积为55.88公顷，规划总建筑面积约为63.19万平方米。4.2住宅建筑量住宅建筑量作为邬桥社区建筑量的主体，住宅建筑量占社区建筑量的71.42%。社区内将一些经过政府规划引导建设、建筑质量较好、具有一定规模的居住小区予以保留，保留的居住小区有：千汇小区、汇安小区、江南小区，汇中路北段沿街多层居民楼，建筑面积约为17.19万平方米。除上述保留建筑外，社区内规划新建住宅建筑面积约为28.83万平方米，人均住宅建筑面积为38平方米。合计规划范围内总住宅建筑面积约46.02万平方米。4.3商业办公和其他建筑量邬桥社区规划商业办公建筑面积约为4.10万平方米，其中商业服务业建筑面积为5.29万平方米，主要位于社区中部安中路与汇中路两侧。其他建筑面积为12.79万平方米，其中文化娱乐设施建筑、医疗卫生建筑等公共服务设施建筑约为5.90万平方米，基础教育设施建筑约2.43万平方米，工业建筑约为4.46万平方米，市政设施建筑及其他建筑约为0.27万平方米。4.3人口规模4.3.1现状人口概况据邬桥社区居委会提供的资料，邬桥社区现状总居民人口为8980人。4.3.2人口预测4.3.2.1人口预测方法一上海市奉贤区庄行镇镇域总体规划（2004-2020年）中提出人口增长按照一般镇年均2%的人口增长率，至规划期末2020年邬桥户籍人口约为1.06万人，由于区域规划纲要编制时期较早，人口增长与现实人口增长稍有出入，在计算人口增长的同时也应考虑到邬桥社区自身和周边环境的变化情况。内部外来人口增长因素：邬桥社区内部置换企业产业性质的转型是社区外来人口增长的主要因素，工业的转型随着产值的不断增加对于技术和人才的要求也有所提升，因此转型后的企业随着今后不断发展将引进大量外来从业人员，预计04-05地块入住企业后期将引进外来常住从业人员约为0.02万人， 08-06地块入住企业后期将引进外来常住从业人员约为0.03万人，合计，社区内部共增加外来人口约为0.05万人；周边环境导致邬桥人口增加因素：邬桥经济园区控制性详细规划规划至2020年末预计邬桥经济园区内有就业人口0.25万。经济园区内部可容纳居住人口0.14万人，预计向邬桥社区引入外来人口约为0.07；综上，至2020年邬桥社区预测人口约为1.18万人。4.3.2.2人口预测方法二本次规划人口预测方法：通过对社区居住用地的分类梳理，将其划分为两类：规划拟保留现状居住小区，可开发建设居住用地。根据上海市控制性详细规划技术准则（2011），居住人口规模预测以住宅套数和套均人口为计算依据，计算出各类居住用地可容纳人口，社区人口则为以上两类居住用地预测人口叠加总合。（1）规划拟保留现状居住小区：包括千汇小区、汇安小区、江南小区等有专门规划、建设良好的住区。用地面积共计13.4公顷，总建筑面积约17.19万平方米，现状保留小区户数约为1812套，共计4191人。（2）规划可开发建设居住用地：用地面积共计17.41公顷，后期建设中建议住宅类型以多层、小高层为主，主要发展中、小规模套型，服务于工薪阶层和中产阶级，为小城镇居民提供优美的居住环境。依据上海市控制性详细规划技术准则，人均住宅建筑面积适宜控制在3040m2之间。表：4-2 建议住宅套型参考指标套型套型面积（平方米）人均住宅面积（平方米）规划套型数量（套）套型（%）住宅总建筑量（平方米）两房式70-902050060-7028.83万小三房式90-110301011大三房式110-1404068230-40其他70，140/430合计105352623100用地面积共计17.41公顷，建筑面积约28.83万平方米。根据上海市控制性详细规划技术准则（2011）套建筑面积70平米以下的住宅套均人口宜采用2.5人/套，套建筑面积70平方米以上的住宅套均人口宜采用2.8-3人/套，预计可开发建设用地共计可容纳约2623套，7608人。通过对以上两类居住用地预测人口叠加，邬桥社区可容纳人口共计约1.18万人。4.3.2.3人口预测总结以上两种预测方法均得出，至规划期末邬桥社区人口可容纳约为1.18万人。5.土地使用规划5.1现状分析5.1.1概况邬桥社区总用地面积为65.02公顷，其中，现状城市建设用地面积为47.42公顷，占总用地面积的67.41%。其他用地中包括村民宅基地、水域、农用地和未利用土地。 现状城市建设用地中居住用占主导地位，占建设用地的47.28%，在居住用地中村民宅基地占的比重较大。除北部新建的千汇小区外，其余建设质量较差。现状还有一部分二类居住用地，建设质量较好，主要分布在邬桥社区的东南部。 现状用地中工业用地也是社区的主要用地类型，占建设用地的35.77%，规划区内的工业用地大部分由早期的乡镇企业及个体私营企业组成，建设质量很差，工业区同时与居住区混建，严重影响居民的生活。具体现状土地使用情况详见附表1； 5.1.2居住用地使用情况及存在问题 土地使用情况住宅组团用地：邬桥社区现状集中分布有较大规模的村民宅基地，用地面积约9.66公顷，主要位于社区中部和北部；二类住宅组团用地16.41公顷，主要分布在社区中部和南部。社区公共服务设施用地：社区服务设施主要集中在社区中部，用地2.29公顷，包括邬桥村委会、邬桥农贸市场、邬桥卫生服务中心、邬桥老年人活动中心、福利院等社会服务设施。 基础教育设施用地：基础教育设施2.07公顷，包括小学和幼儿园。 存在问题现状住宅组团用地中，村民宅基地所占比重较大，造成社区内部土地使用效率较低，不符合国家当前节约集约利用土地政策；且宅基地与工业用地穿插混杂，相互干扰，社区的整体居住环境较差。社区公共服务设施的规模普遍较小，无法满足邬桥社区未来发展和人口扩张所带来的巨大配套需求；南部的社区公共服务设施分布过于集中，远离社区中心，服务半径过大。基础教育设施中，现状幼儿园建设数量虽多，但各幼儿园建设规模均远不符合规范要求。5.1.3公共设施用地使用情况及存在问题 土地使用情况公共设施用地以行政办公用地、商业服务用地、文化娱乐用地为主：行政办公用地主要位于社区南部，紧邻大叶公路，为庄行镇社会保障服务中心、庄行镇邬桥社区办事处及邬桥派出所等用地，总用地面积约1.11公顷。商业服务用地主要为农工商超市，面积约0.49公顷，农工商超市位于安中路与大叶公路交口东北。文化娱乐用地为牡丹影剧院，位于大叶公路与安中路交叉口西北，用地0.44公顷，建筑质量较好。另外，沿大叶公路分布有各大银行营业网点用地约0.11公顷；邬桥农贸市场南侧有养老院（奉贤区乐慧养老院）一所，面积约0.64公顷。 存在问题公共设施总用地约2.69公顷，占邬桥社区总用地的4.71%，建设规模严重不足。公共设施的分布较分散，整体布局缺乏规划有效引导，且服务能级较低，不能满足十二五时期邬桥社区快速发展和人口扩张所产生的配套要求。5.1.4工业用地使用情况及存在问题 土地使用情况社区内现状存在有大量的二类工业用地，总面积约16.96公顷，占规划总用地的26.10%。现状工业用地基本均有合法产证手续，主要为早期引进的中小型村镇工业企业，集中分布于东北部和东南部，现状产业以日用五金和机械制造为主。现状企业的整体建筑质量较差，多为老旧工业厂房。 存在问题奉贤区土地利用总体规划中，明确划定了邬桥社区集中建设区的范围，确定了该社区的土地开发用途应主要作为城镇建设用地开发建设，部分工业用地的存续将不符合集建区建设发展政策。庄行镇十二五规划中重点打造的生态宜居型社区的城镇生活功能与现状工业生产功能混杂，严重影响了邬桥社区的城镇健康发展。该片区域的工业部分企业建设年代普遍较久远，企业规模均较小，产业定位和亩均产值较为落后，不利于庄行镇的整体社会经济发展。小节：该片工业用地的后续发展和延续存在较大难度，主要体现在工业用地的拆迁置换、转型升级和改造提升三个方面。5.2开发动态建设动态包括保留、置换、可开发三种方式。规划区内保留用地17.65公顷，约占建设用地的48.55%；置换用地2.24公顷，约占建设用地的2.61%；其余均为可开发用地28.67公顷，约占建设用地的49.5%。5.3用地布局5.3.1影响用地布局的主要因素上位规划对邬桥社区的各类用地布局及比例未做深入表达。本规划建议结合上位规划对邬桥社区的定位导向（生态型宜居社区），通过现状用地构成及分布，分析得出影响用地布局的主要因素为：1）农村宅基地社区中部集中分布的农村宅基地，占据了社区最核心的区位，制约了社区中部的公共核心区的建构。社区现状用地以居住用地为主，大部分居住用地为村镇宅基地为主，工业用地以早期乡办村镇企业用地和私营企业为主。社区的集体所有的土地性质已经制约社区的跳跃式发展。2）工业用地社区东北部和东南部的大片工业用地，不属于上海市104工业板块。现状邬桥社区的城镇生活区处在邬桥经济园和该片工业用地之间，作为集建区的邬桥社区，该片工业用地制约了社区向东扩展。后续该片工业用地如何合理地拆迁置换、转型升级和改造提升，对社区的未来发展有至关重要的作用，其中：1）对产能落后、设施陈旧、高污染能耗型小企业，应实施分期分批地拆迁置换和淘汰；同时对拆迁后的土地进行政府回购，用于城镇建设用途。 2）对面积规模较大、建筑质量较好的企业，选择性地实施分期分批转型升级，并打造成为以工业行政办公为主的一类工业服务基地。3）对面积规模大、建设年代较近、生产设备先进、年产值较高及有改造提升意愿的环保型企业，建议结合上海市相关许可政策及本控规编制，选择性地实施改造提升成为一类工业用地（M1），尽量减小其与社区可持续性发展的矛盾，并使其成为庄行镇的经济增长点之一。其中，涉及此类地块的有04-05地块、08-06地块。04-05地块原为邬桥综合五金厂，由于该厂生产技术落后，设施陈旧，对居民生活影响严重等，考虑到以上影响邬桥社区领导决定放弃该厂生产，于2011年引进企业甫晨化妆品有限公司，该企业主要是以化妆品研发与生产为主，该企业主要产品生产基地位于闵行区，04-05地块主要作为该企业的产品研发实验基地、因此在规划中将该地块划定为一类工业用地（M1）。08-06地块中现状企业名称为华明高压电气开关制造有限公司，该企业在该地块内主要是以办公和一小部分先进零部件的组装为主，相对社区内其他企业，该企业规模较大，年产值较高，并预计今年年底上市，考虑到企业的远期发展和社区的经济支撑，所以将该企业用地及周边小部分关联用地进行用地转型，转型为一类工业用地（M1）。5.3.2用地布局与功能组织的基本思路1) 集聚功能，实现片区间相互融合梳理邬桥社区与庄行镇区、邬桥经济园区以及周边村庄之间的关系，结合邬桥经济园区，共同打造庄行镇北部的生产、生活、教育中心。依托邬桥社区现状的公共设施，打造社区公共服务中心，体现社区的生活、居住、服务配套功能，适当集聚又有机分散，相互融合。2) 加强交通管理，构造合理的交通网络结构道路组织应该考虑处理好大叶公路过境交通带来的影响，控制社区地块与大叶公路交叉口的数量。在符合交通需求的前提下，大叶公路与其他道路相交时，交叉口的进口道应进行渠化，并适当增加车道条数。根据情况完善支路系统，改善社区路网密度偏低可达性差的现状，形成合理的网络交通3) 完善社区配套，打造宜居社区完善社区公共服务设施和基础设施等配套建设，通过社区公共服务中心的打造，完善社区商业、文化、体育、医疗等设施的建设，服务社区及周边功能区与村庄，提升邬桥社区在庄行镇北部片区的辐射能力，打造设施齐全、配套完善的宜居社区。4) 因地制宜，延续社区水景特色现状社区水系发达，水系两侧绿化景观良好，在规划中可结合现状水系来打造社区内部的绿地景观中心，用以解决现状绿地匮乏的现象。5.4规划结构规划形成“一轴、两心、六片区”的规划结构：“一轴”：以安中路为轴线的社区功能联系轴；“两心”：依托大叶公路便捷交通重点打造社区南部行政中心；社区中部以现状小学、养老院、农贸市场为基础形成的社区中部公共服务中心。“六片区” ：规划单元内形成六大功能片区，分别是南部的行政片区、社区中部的社区服务片区、两个居住片区、两个产业提升工业片区。5.5地块控制以上海市控制性详细规划技术准则中用地分类标准和现状用地权属为依据划分地块，并确定各个地块指标。5.5.1地块划分原则本次控规用地分类按技术准则的要求划分各类用地边界：居住用地必须分至小类；公共服务设施用地、绿地、工业用地、市政公用设施用地、道路广场用地分至中类。5.5.2指标确定依据用地性质、容积率、建筑高度、人均住宅建筑面积标准等指标的确定以技术准则为依据。5.5.3土地细分与合并对于本控规中所划定的较大规模地块，在具体开发时需进一步细分的，或是本控规中划定的较小规模地块，为达到开发的规模效应需合并开发的，必须遵循以下原则：1) 地块细分或合并后的用地性质应与细分或合并前一致；2) 地块细分或合并后的建筑容量不得大于细分或合并前的开发容量；3) 不同性质的地块合并后的建筑容量中的占比应与合并前一致；4) 地块细分或合并后的建筑高度与建筑界面控制线、贴现率指标应与细分或合并前一致；6.开发强度6.1开发强度控制本规划范围适用技术准则中的“其他城镇的开发强度控制”的要求，其中，住宅组团用地和商办用地各级基本强度和特定强度的容积率指标见下表。表6-1其它城镇容积率指标表用地性质 强度区容积率I级强度区II级强度区III级强度区住宅组团用地基本强度1.21.2-1.6（含1.6）1.6-2.0（含2.0）特定强度1.62.02.5商办用地基本强度1.0-2.0（含2.0）2.0-2.5（含2.5）2.5-3.0（含3.0）特定强度2.53.04.0注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。6.2地块容积率控制考虑到邬桥社区经济社会发展现状及现有建筑规模，确定规划范围内新增住宅组团用地开发强度控制为二级基本强度区（121.6）。新增商办用地根据所处区位的不同，开发强度控制为一级基本强度区（1.02.0）和二级基本强度区（2.02.5），其中公共核心地区以二级基本强度区为主，其它地区控制为一级基本强度区。6.3地块开发强度修正采用基本强度的街坊，依据周边道路条件，其内部地块容积率允许在其所在强度区基本强度容积率指标上限的基础上有一定量的上浮，即可以进行开发强度修正，修正规则按技术准则相关规定执行。6.4其他建设用地的开发强度规定邬桥社区内除居住和商办建设用地外，公共服务设施、基础教育设施、市政公用设施等建设用地的开发强度指标，结合具体设施性质以及在规划区的区位确定。6.5各建设量情况明细邬桥社区规划总建筑面积为63.19万平方米，其中，规划建设量以居住建筑为主，住宅建筑面积为46.02万平方米，占总建筑面积的73.22%；公共建筑总建筑面积为12.71万平方米，占总建筑面积的20.00%；工业建筑总面积为4.46万平方米，占总建筑面积的6.70%； 7.公共服务设施规划7.1公共服务设施现状情况7.1.1现状公共服务设施情况及存在问题1）现状情况现状社区公共服务设施主要包括：社区行政管理、社区商业、社区文化、社区医疗、社区福利等。社区行政办公设施有：庄行镇社会保障服务中心、庄行镇邬桥社区办事处、邬桥派出所等，总用地面积约1.01公顷。 社区商业设施有：农工商超市、上海农村商业银行邬桥支行、中国农业银行邬桥支行、邬桥农贸市场等，总用地面积约2.63公顷。社区文化设施有：牡丹影剧院，用地约0.44公顷。社区医疗设施有：邬桥卫生服务中心，用地约0.43公顷。社区福利设施有：两座养老院和一个老年活动中心，分别为奉贤区乐慧养老院、邬桥长远养老院和邬桥老年活动中心，总用地面积约1.00公顷。2）存在问题现状公共服务设施类型较丰富，但总用地规模仅约5.5公顷，只占规划区总用地面积的8.4%；且公共服务设施整体以低层建筑为主，开发强度较低，土地使用效率较低，无法满足十二五期间人口快速导入所带来的巨大配套需求。现状公共服务设施的布局整体侧重于南部居住组团的配套需求，造成北部区域的服务距离偏远。邬桥社区内现状人口主要分布于中部和北部，现状公建配套的布局与人口分布之间存在一定矛盾。7.1.2现状基础教育设施情况及存在问题基础教育设施有：上海市邬桥学校北校区（小学），位于社区中西部；邬桥幼儿园，位于社区中部；童之梦幼儿园、欣乐幼儿园，均位于社区东南部；总用地约2.06公顷，各类教育设施的用地规模和建筑规模均远低于规范要求，童之梦幼儿园、欣乐幼儿园均属于工业建筑改造而来，所占土地均属于工业用地，后续控规编制中无法继续保留。7.2落实上位规划确定的公共服务设施按照奉贤区庄行镇城镇总体规划（2010年完善版）要求，原址改扩建邬桥社区组团小学1所，幼儿园1所，邬桥社区组团南侧电影院1处，保留邬桥敬老院一所，公共卫生医院1处，邬桥农贸市场1处。7.3社区级公共服务设施规划根据上位规划要求及现状设施问题总结，邬桥社区现有的公共服务设施用地规模无法满足控规预测人口规模的配套需求，在控规编制中应结合现状公共服务设施布局与社区规划空间结构，对公共服务设施用地进行了调整。规划从大叶公路以北的邬桥地区整体角度出发，重新研究邬桥社区的整体公共服务设施布局，经分析研究社区外部需求（沿大叶公路一带）和内部需求（社区中部公共中心）之间的关系得出，最终形成以大叶公路为轴的社区行政中心和以汇中路与安中路交叉点为中心的社区公共服务中心的公共空间结构。本次规划社区公共服务设施的配置是按照社区规划人口1.18万人和周边村落人口0.27万人的总和1.45万人进行配置的，设施配置是依托邬桥社区现状社区公共服务设施，沿汇中路、安中路布置社区主要公共服务设施，包括商业娱乐、福利医疗、体育文化等设施，结合水系绿地打造社区公共服务中心。沿大叶公路布置社区行政设施，形成社区南侧的行政中心。公共服务设施规划如下表。表7-3-1公共服务设施配置一览表分类序号项目内容用地面积（）建筑面积（）位置设置形式（独立/综合）备注行政管理1社区行政管理中心行政管理3868159810-03独立保留扩建2派出所户籍、治安管理1676179610-03独立保留扩建3社区服务中心中介、协调、指导、教育等3896147310-03独立保留扩建体育4综合健身馆乒乓球、棋牌、台球、跳操、健身房等7324180006-05独立新建5社区健身设施户外健身场地、室外器械场地以及其他简单运动设施等02-01、06-05、07-01、04-08与其他用地综合设置新建文化6社区文化活动中心（含青少年活动中心）多功能厅、图书馆、信息苑、社区教育等3927638308-09独立新建7社区文化站文化康乐、图书阅览、科普宣传、棋牌室、娱乐室等3746561910-02独立新建医疗8社区卫生服务中心医疗、防疫、保健、康复、救护站等3675505606-06独立保留9卫生服务点预防、医疗、计划生育40001-03、10-01与其他用地综合设置新建福利10福利院（养老院）养老、护理6449571706-04独立保留商业11室内菜场副食品、蔬菜等116601362406-03独立保留12商场、超市日用百货、食品等400007-02、09-03与其他用地综合设置新建13商场专业店、服务专业店服装鞋帽、旅馆、摄影、美容等4770807-02、09-03与其他用地综合设置新建14营业网点银行40007-02、09-03与其他用地综合设置新建7.4基础教育设施规划基础教育设施规划应考虑兼顾周边村庄，按照技术准则要求，基础教育设施配置应兼顾服务半径与千人指标。幼儿园服务半径宜为300米；小学服务半径宜为500米；中学服务半径宜为1000米。每万人应配建15班的幼儿园一所。按照上述要求，原址改扩建邬桥小学，原址扩建邬桥幼儿园，规划范围外围大叶公路南侧现状有邬桥中学一处，规划区现状具体基础教育设施规划情况如下表。表7-4-2基础教育设施配置一览表设施类别设施名称街坊编号用地面积（公顷）建筑面积（平方米）设置形式备注基础教育设施小学上海市邬桥学校（小学部）081.6616573独立占地保留扩建幼儿园邬桥幼儿园050.87759独立占地保留扩建8空间管制规划8.1空间景观构架8.1.1目标策略1) 打造现在宜居社区2) 塑造充满魅力的社区景观3) 营造亲切宜人的滨水空间8.1.2空间结构规划形成“两轴、两片、多点”的规划结构：“两轴”：以北横河和沙港为轴线的两条滨水景观轴；“两片”：以北横河为分界的南北两片景观分区。 “多点”：由社区公共片区、居住片区形成个各个景观结点。8.2建筑高度控制8.2.1现状建筑高度情况社区现状建筑高度均在24米以下，主要为底层和多层建筑。8.2.2高度控制原则1) 按照分区控制原则：地块建筑高度的上限，应控制在相应高度分区的指标范围内；建筑高度分区应符合地区空间结构和形态轮廓；应突出地区风貌特点，强调城市的整体机理；应控制视线通廊，突出标志性景观；应与地区强度分衔接，体现功能发展要求。2) 保护城市景观和“通风走廊”。3) 建筑高度必须满足消防、安全、通风、日照等要求。同一路段沿街地块建筑高度应相互协调。4) 满足航空无线电波通信等特殊要求。8.2.3建筑高度的总体布局邬桥社区建筑高度总体形成中间高外围低的高度布局。8.2.4高度分区邬桥社区形成三个高度分区，高度分区主要是结合城市设计和容积率开发控制确定。一级强度区仅有邬桥社区北部保留新建的千汇小区一处，高度控制在10米以内；二级高度分区基本容括了所有居住片区和部分公共服务片区，主要是以现状保留建筑为主，高度控制在24米以内；三级高度分区主要划分在社区中部的商办用地、住宅组团用地，建筑高度控制在50米以内，社区南北两块工业用地，建筑高度控制在30米以内；表8-1建筑高度分区表分区一级分区二级分区三级分区建筑高度（m）H1010H2424H508.2.5地区基准高度整个邬桥社区基准高度为24米，不同功能片区采用差异性基准高度。8.3建筑界面控制邬桥社区的建筑界面控制以建筑界面控制线作为控制指标。建筑界面控制线退让道路红线的距离应考虑建筑消防、地下管线、生态环境、安全卫生等因素，退让主干路不应小于10米，退让次干路和支路不得小于3米。道路交叉口四周的建筑界面控制线退让红线距离不得小于3米（自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起），并满足行车视距要求。8.4公共空间规划邬桥社区的公共公共空间主要由绿地公园、组团绿地、滨水开放空间、广场等组成。绿地公园：规划邬桥社区内布置一处小规模的绿地公园，位于北横河南北向、安东路西侧。绿地组团：在道路交叉口、河道交汇处、河道转弯处规划布置若干小型组团绿地。滨水开放绿带：充分发挥社区内部水网发达的优势，运用综合的设计元素和设计语言来塑造不同的内容和个性的滨水开放空间。广场：对外开放广场设计结合新建小区进行设计，即增加小区内居民居民品质，有增添了社区整体景观形象。9住宅组团9.1现状分析9.1.1现状住宅分析现状住宅组团用地约26.07公顷，主要分布于社区中西部，安中路两侧。据调查住宅建筑量约20.31万平方米。规划区范围内包括宅基地人口，现状总人口约8980人，人均住宅建筑面积约22.6平方米。9.1.2现状住宅存在问题（1）现状人居住宅建筑面积约22.6平方米每人，依据技术准则中规定（郊区二三类住宅组团用地人均住宅建筑面积30-40平米每人）人均住宅建筑面积偏低。（2）现状住宅建筑分为两部分，一部分为庄行镇早期规划建设的宅基地置换安置小区，另一部分为农村宅基地，土地性质均属集体建设用地：宅基地：随着社区的城市化发展，宅基地作为一种农村居住形式已经不符合城镇发展的需要，为避免城中村问题的出现，在本控规编制中应当对宅基地的动迁置换提出引导性解决方案。安置小区：邬桥社区的的居住小区多为邬桥经济园建设初期动迁安置小区，开发建设强度低，建设品质不高，并且选址区位具有一定的随意性，对邬桥社区控规编制在道路交通和土地利用等方面有一定的影响。9.2住宅规划原则和导向保留现状二类住宅组团用地，打造优美的景观环境，塑造宜居居住环境。促进社会融合发展，兼顾不同收入人群生活需要，满足居民多样化住宅需求。保证合理的住宅开发量与居住人口，引导适宜的人口密度，确保社区的活力。9.3住宅布局9.3.1住宅高度分布传统风貌住区邬桥社区传统风貌住区建筑高度在10米以内，主要是以现状保留的底层住宅为主。其他居住片区除传统居住片区外，其他居住片区均本着以集约土地的原则进行布局，建筑高度控制在24米以内，主要以多层住宅为主； 9.3.2各类住宅的规划标准二类、三类住宅组团用地设置三种及以上住宅套型。各类住宅组团用地适建住宅套型及配套面积标准参见下表。表：9-1建议住宅套型参考指标套型套型面积（平方米）人均住宅面积（平方米）规划套型数量（套）套型（%）住宅总建筑量（平方米）两房式70-902050060-7028.83万小三房式90-110301011大三房式110-1404068230-40其他70，140/430合计105352623100各类住宅套型的人均建筑面积标准参见下表。表：9-2人均住宅建筑面积标准表用地性质套型人均住宅建筑面积（）中心城郊区城镇一类住宅组团用地独立式或联立式40-70二类、三类住宅组团用地一房式25-3030-35两房式三房式（小）三房式（大）30-3535-40三房以上式四类住宅组团用地单身公寓25-3025-35宿舍5-109.4人口规模9.4.1总体人口规模和测算方法本次规划人口测算为1.18万人，人口规模测算方法详见4.4.3。9.4.2人口住宅的关系规划住宅套型、住宅套数、人均住宅建筑面积均能满足人口的住宅需求。9.4.3人均净密度规划城市居住用地面积为34.70公顷，二类住宅组团用地面积为27.41公顷，保留六类住宅组团用地4.86公顷，人口净密度为340人/公顷。9.5住宅停车位住宅建筑的机动车停车配建标准按照技术准则中对“新市镇”的相关规定执行,参见下表。表：9-3住宅建筑机动车停车配建标准表住宅类别计量单位泊位配建标准平均每户建筑面积140车位/户1.690平均每户建筑面积140车位/户1.2平均每户建筑面积90车位/户1.0单身公寓、宿舍车位/100建筑面积0.310城市生态环境规划10.1现状分析邬桥社区现状绿地2.49公顷,占城市建设用地的5.25%,社区现状绿系统尚未形成,绿地主要是防护绿地,主要分布在北环路和大叶公路两侧，社区内部基本没有绿地分布。社区现状水系发达，现状主要河道有沙港，北横河、耀光河等，但是现状河道的河口宽度比较窄，现状水域面积为3.46公顷。10.2城市绿地规划邬桥社区的城市绿地系统规划充分发挥社区天然河道网络发达的景观优势，形成以河道与滨水绿带串联绿化公园、组团绿地的点、线、面结合的绿色网络。线状绿地：规划社区内主要河道两侧控制不小于6米的滨水绿化带，沿过境公路和对外交通道路两侧控制10-20米的道路绿地，形成社区绿地系统中的线状元素。点状绿地：规划居住组团内、道路、河道交汇处设置小型组团绿地，形成社区绿地系统中的点状元素。面状绿地：规划结合社区内部主要水系和主要道路设置四处集中绿地，形成社区绿地系统中的面状元素。邬桥社区规划绿地总用地面积为7.16公顷，占建设用地面积的12.8%。其中公共绿地为4.29公顷，防护绿地2.87公顷。10.3景观结构分析邬桥社区的整体景观体系有主要景观轴、次要景观轴、景观中心、绿化节点等要素构成。主要景观轴：以北横河为依托，通过河道两侧绿化景观，沿线不同形式、不同高度的建筑有机结合，创造富有韵律感的景观界面和充满节奏感的天际线，构成社区最主要的社区景观轴线。次要景观轴线：规划结合北环路、大叶公路沿线的绿地和商业设施，打造活动丰富、气氛轻松的休闲景观轴线。绿化节点：各个居住区内和公共中心形成的绿化节点。10.4河道水系规划10.4.1本次河道水系的规划控制原则（1）、以上海奉贤区五线规划空间管制为指导原则；（2）、水系改造应遵循自然、尊重历史，保持水系结构的完整性和连通性，保证水网的功能；（3）、遵循水面积“填一还一”的要求，保证邬桥社区水面积不低于现状水面积；10.4.2水面率规划水域面积为4.63公顷，水面率为7.2%，现状水面率为5.3%，规划水面率别现状增加了1.9%。10.4.3规划策略（1）、尊重现状河道水系和河网结构，道路选线、城市用地布局与河道水系协调规划；（2）、河道水系两侧控制预留绿化带；（3）、在保持规划地块内良好的水系循环基础上，组织丰富多彩的、富有地方特色的滨水景观系统；10.4.4河道水系规划规划形成一纵两横的河网结构，一纵为：沙港；两横分别为：北横河、耀光河；社区内河流蓝线控制宽度详见下表。表10-4-1水系规划建设控制表河流名称长度（m）蓝线宽度（m）绿线宽度（m）沙港10654220北横河5633510耀光河62316611.道路交通规划11.1概述11.1.1道路交通现状及主要问题 现状道路情况邬桥社区现状道路有北环路、安邬路、汇中路、安中路和安东路，其中北环路和安中路是邬桥社区城镇生活区内的主要外通性道路，安邬路是东部工业片区的主要外通性道路（接大叶公路）。各道路基本情况如下表：表：11-1邬桥社区现状道路一览表道路名称道路等级道路宽度（m）安邬路（大叶公路耀光河段）社区主干道16安中路（大叶公路耀光河段）社区主干路12北环路（安邬路沙港段）社区次干路9汇中路（安邬路沙港段）支路9安东路（大叶公路汇中路段）支路6 存在问题现状道路存在主要问题包括：道路宽度过窄，社区内部现状道路宽度普遍在79米之间，道路断面设计不合理，人车混行现象比较严重，交通通行效率不高。 社区内部整体道路网密度较低，造成街坊和地块面积划分偏大，容易引起居民交通出行不便，亦不利于社区公共核心区的营造。11.1.2道路交通规划原则完善规划区的道路路网，拓宽规划区对外交通道路，创建多条道路途径，合理有效地保证规划区与外部城市道路的顺畅衔接。11.1.3发展趋势（1）随着邬桥社区开发建设的日趋完善，社区对外交通出行的需求将会逐步上升，社区内部交通路网也需要适度提升。（2）随着生活质量的不断提高，道路交通的发展将不再仅仅是解决“行”的问题，还应同时满足出行舒适性等方面的需求。11.1.4上位规划要求依据上海奉贤区五钱规划对邬桥社区道路交通的规划要求：城市主干路大叶公路红线宽度为50米、绿线宽度为20米，城市次干路北环路红线宽度为30米。表11-1上位规划道路一览表道路级别道路名称红线宽度（m）绿化带宽度（m）城市主干路大叶公路5020城市次干路北环路301011.1.5规划前提条件道路交通系统建设基本符合上层次规划，部分道路局部进行线位调整，注重于周边道路的连通。11.1.6道路交通规划目标（1）落实上位规划路网，保证城市主干路网的形成于舒畅。（2）提倡公共交通，构筑快速公交网络，构筑社区对外、社区对内的公交网络，实现居民需求的交通需求。（3）增加静态交通设施，解决现状问题。结合社区现状用地，增加停车场，广场、公交站场等交通设施，为社区居民出行提供交通服务。（4）提供公