不动产经济学(5B).ppt

1 不动产经济学EssentialsofRealEstateEconomics 第二部分 理解不动产市场 2 第二部分学习内容 3 非住房市场 2 住房市场 1 土地市场 3 土地市场学习内容 4 教学目标 深刻理解土地市场均衡分析掌握各种地租理论理解地价形成机制 5 土地市场 6 土地供给 7 土地供给 土地供给 即地球能够供给人类社会利用的各种生产和生活用地的数量 土地的供给可以分为自然供给和经济供给 8 1 土地自然供给 土地自然供给指作为自然力的土地可供人类利用的性质 或特性 以及数量 亦称为物理供给或实质供给 包括 1 已利用的土地资源 2 后备土地资源土地自然供给数量是相对固定的 不受任何人为因素或社会经济因素的影响 是无弹性的 9 土地的自然供给曲线 P Q 10 2 土地的经济供给 土地的经济供给指在土地自然供给基础上 通过投入资金和劳动再开发后 可供人们直接用于生产和生活的土地的特性和数量 1 土地的经济供给是一个变量 人们可以通过开垦荒地 排除给水 填湖造地等土地开发活动增加土地数量 但自然灾害或人为因素也可能造成土地经济供给量的减少 如草原退化成沙漠 2 土地自然供给变成经济供给进入市场后 才能为人类所利用 土地的经济供给的变化 不仅包括总量的变化 更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型的土地数量的变化 11 2 土地的经济供给土地的经济供给曲线 在一定时间内 土地经济供给与土地价格存在一定的关系 一般而言 地价升高 会引起土地经济供给的增加 相反 地价降低 会引起土地经济供给的减少 12 土地经济供给量是有限变动的 土地经济供给量不会随着地价的升高而无限制地增加 这是因为土地的自然供给数量有限 所以当地价超过某一水平后 土地经济供给量就不会再增加 13 2 土地的经济供给 土地的经济供给曲线因时间因素 可以分为 瞬间供给曲线短期供给曲线长期供给曲线 14 2 土地的经济供给土地的瞬间供给 是指土地经济供给来不及随地价变化而变化的供给状况 这时 土地经济供给不变 供给曲线呈垂直状 15 2 土地的经济供给土地的短期供给 是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不变成本 如土地契约费用 折旧费 管理人员的工资 保险费等 之下 从事土地开发建设 在这一时间内的土地供给状况 在此条件下 土地供给的增加只能依可变成本的改变 如增加工人人数 提高机械工作台班次数等短期能够实现的因素来增加土地开发量 或把后备可利用的土地投入市场 16 2 土地的经济供给土地的长期供给 是指土地所有者或开发者能够通过改变机械设备和所有成本来从事土地开发建设时的土地供给状况 这时土地所有者和开发者可以更换和添置设备 新的所有者和开发者可以进入 老的可以退出 他们可以通过改变所有生产要素的组合来增加或减少土地供给的数量 当地价上升时 短期内增加的土地供给数量不会太多 但长期内却会引起土地供给量的大幅增加 因此 土地经济供给曲线会因时间的长短表现为垂直的 陡直的和平缓的 17 土地需求 18 1 农业用地需求 农业用地是人类对土地的第一需求 人类对农业用地的需要 就是需要农业土地的光 热 水 动物 植物 微生物及土壤等为人类提供食物 衣料 以及其他生活资料 供人类生存和发展使用 其中最基本的还是食物和衣料 在农业用地需求中 耕地的需求是最主要的需求 人均耕地之比也就成了人地关系中最重要的比例关系 其次是林地 草地的需求 19 2 非农业用地需求 人类为了生存和发展 除了有吃饭 穿衣这些最基本的需求之处 还有居住 科学教育 文化娱乐等方面的需求 20 3 土地需求曲线 在土地市场中 各种各样的土地需求与土地 价格 我们这里用地租rent来表示 存在一定的关系 在其他条件下不变的前提下 地租上涨 人们对土地的需求量会相应减少 反之 地租降低 则人们对土地的需求量会相应增加 21 4 土地需求曲线的移动 土地需求量不仅与地租高低有关 它还会受到诸如人口数量 投资规模等因素的影响 22 1 人口的影响 当每个承租者对土地的承租量 以及地租不变的条件下 人口增加 会带来新的土地承租者 从而引起土地需求曲线向右移动 人口减少 会引起土地承租者数量的减少 从而使土地需求曲线向左移动 23 2 经济发展的影响 经济发展包括 经济规模的扩大 引起对土地总量的需求变化产业结构的变化 导致土地需求结构的变化 24 3 土地承租者收入的变动 当地租和其他因素不变时 土地承租者的收入增加 这会引起土地需求曲线向右移动 如图所示 移至D D 25 4 其他生产要素或物品价格的变动 在地租和其他因素不变时 其他生产要素或物品价格的变动 也会引起土地承租者对土地需求量的增减 26 5 预期 如果人们预期未来地价上涨 便会现在增加土地承租量 以获得地价上涨带来的额外收益 或避免价格上涨后承租土地发生的价格差损 这会使土地需求曲线向右移动 如果人们预期未来地价下降 现在就会减少土地承租量 以便将来以低租承租土地 避免现在以较高地组承租土地发生的价格差损 这会引起土地需求曲线向左移动 27 6 公共基础设施水平 公共基础设施水平 是指一个城市或地区最基本的设施水平 公共基础设施齐全完备 有利于生产生活 有利于刺激需求 反之 会压抑需求 28 土地供求的均衡 土地供求的瞬间均衡土地供求的短期均衡土地供求的长期均衡 29 1 土地供求的瞬间均衡 即地价仅由需求决定 而需求又是仅对价格作出反应 也称单一市场的均衡 这时 土地供给表现为一条垂直向上的直线 土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线 它是由地段L的市场价格决定的 均衡价格Po是由供给与需求曲线的交点决定的 30 2 土地供求的短期均衡 在短期内 土地供给有一定弹性 虽然弹性不足 在土地供给数量没有超过自然供给量时 均衡由供给和需求共同决定 均衡地租和均衡土地数量既取决于供给 又取决于需求 31 3 土地供求的长期均衡 在长期内 土地供给弹性增大 供给曲线更为平缓地向上倾斜 均衡地价和均衡土地数量由需求和供给的交点决定 地价既取决于需求 又取决于供给 如果较高的地租保持的时间很长 土地拥有者会增加更多的机器设备 订立更多的开发契约 会有更多的人加入土地所有者或开发者行列 提供的土地会比短期的更多 32 土地长期供给曲线与土地需求曲线DD相交于A 点 而该点即为土地所有者或开发者对所有生产要素和费用都完成了调整 使之适合土地需求的新水平以后 最终达到的均衡点 在该点 均衡地租低于短期均衡点的地租水平 相同需求水平下的均衡价格 33 土地市场 34 1 地租的含义地租首先是一个经济范畴 是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价 这种代价可以以货币的形式表现出来 也可以是非货币形式 或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动 地租是土地所有权在经济上的实现形式 地租又是一个社会历史范畴 在不同的社会形态下 由于土地所有权性质的不同 地租的性质 内容和形式也有很大的差异 35 2 地租理论的产生和发展过程古典政治经济学的地租理论威廉 配第弗朗索瓦 魁奈亚当 斯密大卫 李嘉图庸俗政治经济学的地租理论萨伊托马斯 马尔萨斯现代西方经济学的地租理论阿尔弗雷德 马歇尔保罗 萨缪尔森雷利 巴洛维 36 古典经济学对地租属性的认识该时期的地租观点是 地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余 工资和利润的高低是造成农产品价格高低的原因 价格高低又引起地租的高低 所以地租高低是农产品价格高低的结果 土地面积的有限性 不可移动性和土地质量的差异性是产生地租的原因 土地肥沃程度和位置的不同产生地租的差异 地租是为使用土地原生产力而支付给地主的那一部分产品 37 马克思的地租理论 马克思地租理论是在对古典政治经济学家的地租理论批判性地继承的基础上建立和发展起来的 主要研究了资本主义农业地租 对城市地租也有所涉及 主要包括资本主义地租的实质 级差地租 绝对地租 垄断地租 建筑地段地租和矿山地租等内容 38 马克思的地租理论 资本主义地租的实质资本主义地租 是租地农场主为取得土地使用权 而支付给土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值 土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提 土地所有权是地租的前提 地租是土地所有权得以实现的经济形式 39 马克思的地租理论马克思着重考察了资本主义农业地租 科学地解释了地租产生的原因 条件和源泉 马克思主义认为 在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系 一是土地所有者 二是租地的农场主 资本家 三是农业雇佣工人 40 马克思的地租理论 级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的 并最终归土地所有者占有的超额利润 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额 由于这种地租与土地等级相联系 故称为级差地租 造成土地等级差异大致有三个原因 一是不同地块在丰度 肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性 41 马克思的地租理论 马克思将由于土地丰度 肥力 和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I 将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II 42 马克思的地租理论 级差地租 和级差地租 的关系 级差地租 是级差地租 的基础和出发点 从历史上看 级差地租 和级差地租 反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段 从形成过程看 级差地租 的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的 43 马克思的地租理论 绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润 其来源有两种不同的情况 一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下 绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额 二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下 绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额 44 马克思的地租理论 垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租 某些土地具有特殊的自然条件 能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品 这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格 而且也超过其价值的垄断价格出售 这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定 45 新古典经济学派的观点 他们的理论否定了古典经济学中把生产要素三分为土地 劳动 资本的方法 认为各生产要素的价值由它的边际生产力决定 从而否认地租是一种剩余 代表人物马歇尔 威克斯蒂德 门格尔 杰文斯 杜能等 46 新古典经济学派的观点 1 边际生产力地租理论投入土地的资本和劳动 是由陆续使用的等剂量构成的 在陆续投入的过程中 陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增 递减或者增减交替的过程 我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量 称为边际剂 它所产生的报酬称为边际报酬 投入土地的总剂量数乘以边际报酬 得到所投入资本和劳动的一般总报酬 所投入资本和劳动产生的总报酬 超过这个一般总报酬 超过的部分就是土地的剩余生产物 在一定条件下转化为地租 47 新古典经济学的地租理论 图边际生产力地租的形成 e f g h c d b a a o 资本和劳动投入量 报酬量 d 48 新古典经济学派的观点 2 准地租准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入 即任何无供给弹性的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入 如 建筑物 特殊机器设备等在短期内 供给都可能缺乏弹性 它们的收入都被称为准地租 49 新古典经济学派的观点 3 地租与土地产品价格的关系地租是不是决定价格的成本 取决于我们是从一个企业 一个小的行业 还是一个大的行业或整个经济范围的角度来看问题 从整个经济或大的行业角度看 可以把各种土地利用归并为一类 土地的利用自然就是单一的 土地的供给缺乏弹性 地租的大小就取决于对土地的引致需求 地租是引致的 即由土地产品价格决定 从单一企业或小行业来看 土地利用方式是可以选择的 土地的供给有很大的弹性 地租是影响土地产品价格的成本 50 注意 在传统的西方经济学理论中 地租是土地所提供的经济服务的报酬 作为土地服务 它是一个流量概念 所以地租又可以看做是土地服务这种流量财富的价格 在传统西方经济学理论里所讲的土地价格实际上是地租 51 土地市场 52 一 土地价格的形成与变动二 土地价格的评估 53 一 土地价格的形成与变动 2 西方经济学地价形成理论 1 马克思主义地价形成理论 54 1 马克思主义地价形成理论 土地不是劳动产品 没有价值 但土地有使用价值 并存在价格土地价格实质是地租的资本化土地价格是出租土地的资本化收入 土地价格 地租 土地还原利率4000 200 5 55 以土地收益理论和土地供求理论为代表土地收益理论土地收益理论认为 土地价格是土地收益即地租的资本化土地收益指 正常情况下的土地收益 处于最佳利用方向的土地收益 土地纯收益土地价格公式 ar 2 西方经济学地价形成理论 V 56 土地供求理论马尔萨斯 萨伊 马歇尔 萨缪尔森等 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定 2 西方经济学地价形成理论 57 E2 E1 P2 P1 P S L S D1 D2 58 土地数量 m O p1 p2 p3 p s1 ss sm d1 d 价格 图土地供给随时间变化条件下地价的决定 59 2 土地价格的内涵及特点 土地价格的内涵地价不是土地的购买价格 而是土地所提供的地租的购买价格 地租的存在是地价的前提 在私有制国家 地价是土地所有权的交易价格 在公有制国家 地价是使用权的价格 从卖方来讲 土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入 从买方来讲 土地价格是资本化的 因此是提前支付的地租 即它等于若干年期间 一定年限土地使用权交易时 或无限年期间 土地所有权交易时 地租的折现值 60 2 土地价格的内涵及特点 土地价格的特点土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现 一般不依生产成本定价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性 61 3 影响土地价格变动的主要因素 地租 利息率 土地使用权的出让期 土地供求状况 土地利用规划和区划制度 国家的法律法规和方针政策 62 4 土地价格变动趋势及规律性 土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大 63 土地价格变动呈现周期性特征地价呈现波浪式增长的原因受经济周期的影响而波动土地市场的供求变化影响地价的诸多因素是参差错落 互有消长的 且在时空上表现各异 地价的变化必然跌宕起伏 空间上千差万别 土地价格的增长形态分为 投资性增值 供求性增值 用途性增值 64 5 土地价格与国民经济的关系地价与经济周期地价上涨可能对国民经济造成的不良影响 住宅问题难以解决 公共事业难以开展 地价上涨引发土地投机 投机者将土地闲置不用 可能会造成城市边缘地带的无序开发 既影响城市健康发展 又造成公共设施的浪费 土地投机盛行 造成不劳而获及社会财富分配的不公平 土地投机又引发地价上涨 形成恶性循环 地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响 65 二 土地价格评估的基本方法 市场比较法 收益还原法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法 66 市场比较法 1 基本原理市场比较法是根据替代原理 将待估土地与具有替代性的 且在近期市场上交易的类似土地进行比较 并对类似土地的成交价格作适当修正 以此估算待估土地价格的方法 67 VD VB A B D FVD 待估宗地价格VB 比较实例宗地价格A 待估宗地情况指数修正B 待估宗地日期指数修正D 待估宗地区域因素指数修正F 待估宗地个别因素指数修正 2 基本公式 68 A 待估宗地情况指数 比较实例宗地情况指数 正常情况指数 比较实例宗地情况指数B 待估宗地估价日期地价指数 比较实例宗地交易日期地价指数D 待估宗地区域因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数F 待估宗地个别因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件 修正指数计算 69 70 3 特点与适用范围 是最基本 最常用的土地估价方法之一 也是国际上通用的基本估价方法 评估价格比较接近土地的实际市场价格 适用于地产市场发达 有充足的具有替代关系的土地交易实例地区 71 收益还原法 1 基本原理收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入 以一定的土地还原利率还原 以此估算待估土地价格的方法 72 V a r 土地收益价格a 土地纯收益r 土地还原利率 2 基本公式 73 3 特点与适用范围 是地租地价理论的直接应用 也是较为常用的评估方法 只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价 74 基本原理成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法 成本法的理论依据是生产费用论 成本逼近法 75 地价 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增殖收益 土地成本价格 土地增殖收益 基本公式 76 3 适用范围 一般用于新开发土地 既无收益又无比较实例的公建 公益用地的价格评估 77 基本原理剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上 扣除预计开发成本及有关专业费用 利息 利润和税收等 以价格余额来估算待估土地价格的方法 剩余法的理论依据是古典地租理论 剩余法 78 待估土地的价格 总开发价值 整个土地项目的开发成本 开发商合理利润 基本公式 79 3 适用范围 适用于有开发价值的土地估价 包括几种情况 待开发土地的估价 待拆迁改造的再开发房地产的估价 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 现有新旧房地产中地