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专有名词与工作执掌二级业务员一、 专有名词1. 装潢类专有名词夹板门：门内部用木方做木档和木框，外面用三夹板或5mm板包封，最后再进行饰面板镶贴的门。四边用贴皮或实木收口又叫空心夹板门。纤维板门：门扇的用料主要是中密度板，在表面进行饰面板镶贴，门四边用贴皮或实木收口，主要用在衣、书柜门，优点是不易变形。平开门：主要指柜门，门的开启方向主要是由柜框，方向旋转90，用料是细木工板或中密度板外贴饰面板。推拉门：主要用在厨房、卫生间房门、部分柜门也可用推拉门，主要用料为细木工板（18mm）两面外贴饰面板，门四边用贴皮或实木收口。门扇和门框用导轨或另轨连结，门扇下方用控制滑轮与地面固定。折门：一般酒楼用的较多，门的做法与普通门一致，一般为46扇，门扇与门扇用合页连接，需要时可以拉开房间隔成两个部分，不需要时可以推至一边固定。两个部分的空间变为一个大的空间，有时也可作为屏风使用。窗樘：连窗扇带窗框合在一起叫窗樘。单扇门：指门扇为1块，开启时门以合页处为圆心做90的水平移动。双扇门：指2块门扇，开启时门扇以各自一侧的合页为圆心做90水平移动。弹簧门：第一种，使用的合页为弹簧合页，门开启后，依靠合页上弹簧的力量可自动关闭。常见的弹簧门做90水平移动。 第二种：使用的合页为普通合页，在门扇的背面上部与门框间用闭门器连接，开启后门由于闭门器的作用，会慢慢的恢复到原位，不用担心门关闭后会弹到人。可做180水平移动。2. 前期类专有名词土地使用权证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。立项施工许可证：取得建筑工程规划后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。建设用地规划许可证：城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设工程规划许可证：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取企业法人营业执照取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。动迁：城市的市政建设、旧区改造，以及征用集体所有的土地，都存在着房屋拆迁的问题，即拆除建设用地范围内原有的房屋，并对该范围内的单位和居民进行妥善的安置和补偿。出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。划拔：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。三通一平：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地，一平指场地平整。生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地皮。熟地：做到“七通一平”。批租：即土地使用权有偿出让的简称。集中烘热：小区内有大型供热设备（或有附近厂矿提供热源），为小区住户提供热气、热水。资质：分为一、二、三、四、五个等级，标准均有严格规定，资质标准内容包括：有流动资金和注册资本的数额，专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。销售平面：在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。销售海报：在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户带回仔细研究的销售资料。造价：竣工房屋平均每平方米建筑面积的建造价值。3. 售后服务类专有名售后公房：原来只具有使用权的居民把房屋产权从国家或集体那里买来。不可售公房：按照上海市出售公有住房的暂行办法未纳入可出售范围的独用成套公有住房。存量房：与增量房地产相对应的房地产。所谓增量就是房地产开发企业投资建造商品房。企事业单位和个人购买的商品房（包括自产房屋）合法取得房地产权证后就是存量房。即：投入使用后的房地产，人们通常也称为“二手房”。经济适用房：针对低于本市现屋人均住房面积或低于本市平均月收入的居民可凭有关细则配置的房屋。置换：本着平等、自愿的原则，一处物业与另一相同物业相交换的行为。差价换房：本市公有住房承租人按规定有偿转让公有住房承租权，用以交换商品住房或其他住房的行为。内销房：土地使用权出让方式建筑住房，出售对象为中国合法公民。外销房：可以出售给中华人民共和国境外的单位和个人的房屋，其设计和建造标准高于内销房的商品房。现房：房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。期房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。商品房：由房地产开发公司综合开发、建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。按揭：凡购买房产开发商与建设签有合作协议，承诺提供抵押贷款商品房的本市市民。公积金：根据国家有关政策、法律的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的本市职工。契税：是一种资源税，是对我国境内资源的开发，特别是土地的开发，所形成的级差收入征收的税，由财政局征收。退税：凡是个人购买或差价换房所支付的购房款（含贷款担保本息）经主管税务机关核实后，五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者向流通的市场。二级市场：又称土地使用权的转让市场，是指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位。三级市场：拥有土地使用权的企、事业单位或其他单位之间横向让渡土地使用权的市场。土地级别：按照地段的好坏对某一具体地段所分的等级。蓝印户口：境外人士或者外省市单位和个人在本市购买商品住宅，其建筑面积或者房屋总价符合下列规定之一的，购房单位的职工，购房者夫妻双方及直系亲属（境外人士本人除外），境外人士三代以内旁系亲属，可以申请1个。条件：1）本市一套建筑面积达到70平方，或浦东一套建筑面积达65平方的商品房；2）市中心一套总价35万，或浦东小陆家嘴一套总价32万的商品房；3）闵行、宝山、嘉定一套达18万，或浦东小陆家嘴以外，环线内达16万的商品房；4）金山、浦东环线外等郊县1套总价10万的商品房。交房条件：1）经本市建设工程质量监督机构核验合格，即建设工程质量核验证明书； 2）办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证； 3）新建住宅交付使用许可证。贷款利率：经中国人民银行规定的对于贷款不同年限所规定的不同利率。房屋保险费：保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害、意外事故，信用责任造成房地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度。保险费率一般在0.8%7%之间（国内企业）房屋。居民住房保险费率为0.2%左右。他项权力抵押证：房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而属于其它权利人的一种非正式权利。维修基金：为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。 购房者应缴款为：多层12952建筑面 ， 高层12953建筑面积交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。进户：购房者办理好交房手续，验收合格后，物业业主缴纳一定的房屋维修基金，垃圾清运费、物业管理费等费用，陆续回原处搬迁至物业的过程。监管银行：房地产开发企业收取的商品房预售款和销售款，应当委托专门机构监管使用，先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款，专项用于该建设工程的建造。黄证：颁发给除集体所有土地上的房地产权利人外，拥有其他地块的房地产权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。红证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内，具备居住房建设申请条件的个人。绿证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。4. 业务类专有名词销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。案场：指个案售楼处。生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签订合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）。退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”。换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换”）。清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。折扣：经过代理商或发展商同意，所给予客户的一定价格折让。动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。去化顺序：按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序，它是一个纯不等式，比如V3R V2R V复式。另一种评判的方法是去化速度，它的单位是百分比，比如V2R=45%，V3R=50%，V复式=5%。标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图，扫楼标的图。A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。报备：指业务员须让专案知道或批准的事情。包括吸烟，饮食，出外，休息，接听私人电话，拨打私人电话，如厕等。销售循环：指整个一个销售追踪过程。（客户接待电话追踪信件联系节日问候告知工程进度客户再来现场）订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB10002000。定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000。强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。抗性：指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。主力总价：以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。基价：某一个个案的最低价。开盘：某一个个案取得了预（出）售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排。红线：道路红线、建筑红线蓝线：指河流建筑面积：套内建筑面积+分摊面积（本楼分摊面积+本层分摊面积+小区分摊面积）+阳台面积基地面积：红线包围的面积基底面积：建筑底层面积总和建筑密度（又叫建蔽率）：基底面积/基地面积容积率：总建筑面积/基地面积绿化率：绿化面积/基地面积绿化覆盖率：绿化投影面积/基地面积车位数量：有地上、地下、半地下人防工程：防空洞可售面积：总建面交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。SWOT：指强势（Strength）、弱势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Treat）。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。5. 企 划 类LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。POP：户外造势用的宣传平面。SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。NP：短时间即可打开个案知名度，是最大化的媒体表现形式。DM：表现个案情况，用于邮寄的小册子。寄发沪上企业、合资企业、外地驻沪企业负责人及各种DM名单，并于外地展销会上发放。CF：电视广告，可制成VCD。MG：各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。DS：用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等）。户外据点：以灯箱，看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案，加强引导，重复加深民众印象，传递个案信息。横幅：悬挂现场附近街道两侧，方便买家寻找到现场位置。裱板：本案拟设计十二块裱板存放于接待区通往样品屋的游廊两侧及现场，表现发展商实力背景，发展业绩。本案规划说明等，并可用于外地销售