不动产估价假设开发法案例.doc

例5分析题目给出的条件：（1）待估对象情况：2000年3月31日，取得50年期的土地使用权，土地总面积3000 m2，总建筑面积12400 m2。（2）建设期： 50 60 00.3.31 1.5年 01.9.30（评估日期） 1.5年 03.3.31 （3）建成后：用于出租，月租金60元/平方米，可出租面积为建筑面积的70，出租率为85，出租运营费用为有效毛收入的25。（4）销售税费：为售价的8。（5）要求用现金流量折现法来评估01.9.31的正常购买总价和单价。 计算:（1） 设该在建工程正常购买总价为P。（2） 续建完成后的总价值=上式中rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下：续建完成后的总价=3403.8万元（3） 续建总费用=1561.32w万元（4） 销售税费总额=3403.8*8=272.30万元（5） 购买该在建税费总额=P*3=0.03P万元（6） p=3403.80-1561.32-272.30-0.03P P=1524.45万元故; 在建工程总价=1524.45万元 单价=1524.45/1.24=1229.39元/平方米。1.某市有一块3平方公里的生地，拟进行“七通一平”后分块出让。根据调查，附近地区已经开发完成“七通一平”的土地出让单价为1200元/平方米，可出让土地面积为全部土地的70，其余为公共设施用地。土地开发费用为3.5亿元/平方公里，开发期为2年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70，第二年投入30，贷款年利息率为10，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的30，投资回报率为20，转让税费为开发完成后转让地价的6.5。试计算该成片生地总价和单位面积地价。 解：（1）设生地总价格为P（2）土地开发费用：3.5*102*3000000=105000万元（3）专业费用：3*105000=3150万元（4）总投资利息：P*（1+10）2-1+(105000+3150)*70%（1+10）1.5-1 +(105000+3150)*30%（1+10）0.5-1 =0.21P+11635.08+1583.6=0.21P+13218.68（5）转让税费=1200*3000000*70%*6.5%=16380万元（6）利润=（P+105000+3150）*20=0.2P+21630（7）开发完成后地价=1200*3000000*0.7=252000万元（8）根据：生地地价=开发完成后地价（熟地价）-土地开发费用-专业费用-总投资利息-转让税费-利润 P=252000-105000-3150-（0.21P+13218.68）-16380-（0.2P+21630）解方程可知：P=65688.88万元单位地价=65688.88/3000000=218.96元/平方米1.（课本247页）某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，具体条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年；规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上14层为商场，面积4000平方米，516层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积 的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8.5%。试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。采用方法：假设开发法+收益还原法公式地价= 不动产总价-建安费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润1、计算开发总价值：（1）住宅部分：5000*9600=4800万元（2）商场和地下停车场部分：商场租金：5*4000*365*70%=511万元地下停车场租金：60*480*12=34.56万元（3）租金总收入：511+34.56=545.56万元（4）有关税费和经营管理费：545.56*30%=163.668万元（5）租金纯收入=545.56-163.668=381.892（6）价格=（381.892/7%）*1-1/（1+7%）48=5243.56万元（7）地上停车位部分：（8）租金收入：400*50*12=24万元（9）税费：24*30%=7.2万元（10）租金纯收入：24-7.2=16.8万元（11）价格：（16.8/7.5%）*1-1/（1+7.5%）48=217.04万元（12）合计：4800+5243.56+217.04=10260.60万元2、建安成本及专业费商场及地下部分： 2500*6000*（1+3%）=1545万元住宅：2000*9600*（1+3%）=1977.6万元地上停车位部分：50*500*（1+3%）=2.58万元合计：1545+1977.6+2.58=3525.18万元3、 销售税： 5000*9600*9%=432万元4、利息：总地价*（1+8%）2-1+ 3525.18*60%*（1+8%）1.5-1+3525.18*40%*（1+