部位共用设备设施维修基金管理办法的通知.docx

大连市金州区城镇住宅售后共用部位共用设备设施维修基金管理办法的通知 第一条 为加强住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）的计提和使用管理，保障房屋共用部位、共用设备设施的维修养护，维护房屋产权人的合法权益，依据建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）、大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定（大政发199851号）及大连市金州区城镇住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定（大金政发200017号），结合我区实际，制定本办法。 第二条 本办法所称维修基金，是指住宅（含房改房、商品房、安居房、经济适用住房、集资建房、拆迁房等）售后或安置后建立的，用于异产毗邻房屋共用部位、共用设施和共用设备维修、养护及更新的基金。 第三条 本办法适用于在金州区城镇内，单位、个人销售和购买、拆迁和安置住宅时维修基金的计提和使用管理。 第四条 大连市金州区城乡建设管理局（以下简称区城建局）是全区维修基金计提和使用管理的行政主管部门。具体负责指导、协调、监督、检查维修基金的计提和使用管理。 大连市金州区公共维修基金结算中心（以下简称结算中心）是维修基金计提和使用管理的工作机构，具体负责全区维修基金的归集、存储、核算管理及保值增值工作；负责维修基金利息的提取、核拨和使用核算及利息使用情况的日常查询工作；负责核批工程预决算的维修基金利息使用、分摊清单及汇总表工作；监督检查维修基金利息使用情况等工作。 第五条 大连市金州区各街道办事处负责辖区范围内的维修工程预决算审验，组织大、中修工程质量验收，协助有关部门做好物业管理工作。 社区负责辖区内年度维修基金利息使用计划备案；负责核准工程预决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表；参与大、中、小修工程质量验收。 住宅小区物业产权人委员会（以下简称物业产权人委员会）或房改售房单位（以下简称售房单位）负责审核维修基金利息使用计划、维修工程预决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表，参与大、中、小修工程质量验收。其委托的物业管理企业，负责房屋共用部位、共用设备设施维修养护计划、维修基金利息使用计划的编制及帐务管理并按委托实施维修养护。维修基金利息不敷使用时，与社区、物业产权人委员会共同续筹维修资金，并定期向私有房屋产权人公布维修基金利息的收支情况。 第六条 维修基金的使用管理，接受区财政、审计部门的监督检查，同时接受社会和群众的监督。结算中心应会同区城建局定期或不定期组织专业人员对维修基金利息的会计核算及使用情况进行监督检查。对涉及金额较大、群众反映强烈的维修基金利息使用情况，区城建局可委托审计部门进行专项审计，审计结果向产权使用人公布。 第七条 房改房维修基金由购房人和售房单位共同缴纳。 购房人在交付购房款时，须按建筑面积每平方米12元的标准缴纳维修基金，存入结算中心。同时结算中心从售房款中按届时房改成本价11%的比例，提取售房单位应缴纳的维修基金。 第八条 商品房（含安居房、经济适用住房、集资建房、拆迁房等，下同）维修基金由购房人和开发建设单位共同缴纳。 购房人在办理商品房产权和买卖登记手续时，须按建筑面积每平方米40元的标准缴纳维修基金，存入结算中心，结算中心为购房人开具大连市城市住房维修基金专用收据并加盖“大连市金州区公共维修基金结算中心”印章。办理房屋产权手续时，购房人须将该收据提交给房产交易所产权产籍部门审验。凡没有上述有效收据的购房人，房屋产权产籍部门不予办理房屋产权证。禁止任何单位代收购房人缴纳的维修基金。 开发建设单位建设的多层和高层的商品房分别按建筑面积每平方米届时房改成本价8%和9%的比例向结算中心缴纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续或办理商品房销售许可证、小区交接验收前，应缴纳维修基金总额的30%，在办理商品房销售许可证和小区交接验收时，应全额缴清维修基金。 第九条 与住宅异产毗邻的非住宅房，购房人和开发建设单位须按本条上款规定缴纳维修基金。 第十条 大连市金州区城镇住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定（大金政发200017号）文件下发前购买商品房和二手房的，购房人在办理房屋产权证和买卖登记手续时须按建筑面积每平方米40元的标准补缴维修基金；动迁上楼的原私有房屋也须按建筑面积每平方米40元的标准补缴维修基金。 第十一条 维修基金专设帐户分级管理。维修基金管理设置三级帐户。结算中心为一级帐户；售房单位或开发建设单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。 维修基金利息管理设置三级帐户。结算中心为一级帐户。物业产权人委员会或售房单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。 维修基金利息使用的帐务管理，物业产权人委员会或售房单位委托物业管理企业代为管理。 第十二条 维修基金实行专户存储，专款专用，不得挪作他用。维修基金利息每年结算一次，结息日为每年6月30日。结算利息前，结算中心应组织物业产权人委员会、售房单位（或开发建设单位）完成维修基金本息对帐；结算中心还应定期向物业产权人委员会或售房单位公布维修基金本息情况。 每年7月15日以前，大连市住房公积金管理中心金州办事处须将帐面的金州区公共维修基金利息一次性全额划拨到结算中心专用帐户中，统一管理使用；同时提供维修基金本息三级帐明细电子文本一份。 第十三条 物业产权人委员会（或售房单位）应委托物业管理企业，以物业管理区域为单位，统一管理使用维修基金利息。双方应签订物业管理委托合同，明确维修基金委托管理有关责、权、利关系。 公有住宅出售率达30%以上的原有住宅区和入住率达40%以上的新建住宅区，应由社区牵头组建物业产权人委员会，选聘并委托物业管理企业管理使用维修基金利息。 出售率低于30%或零散、遗留问题大的售后房屋，可暂由售房单位或其委托的物业管理企业管理使用维修基金利息。 新建住宅区未成立社区、物业产权人委员会前，不得使用维修基金利息。 第十四条 维修基金利息专项用于房屋共用部位、共用设备设施的维修养护及更新，不得挪作他用。 共用部位是指一栋住宅楼中产权人共用的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面等。 共用设备是指一栋住宅楼中产权人共用的排水管道、落水管、电梯、避雷装置、消防器具等设备。共用设施是指物业管理区域内产权人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、窨井、非营利性的休闲设施等。 第十五条 物业管理区域内的供水、供电、供暖、通信、供燃气、有线电视等，由各专业管理部门管理到用户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。 第十六条 私有房屋自用部位和自用设备的维修养护及更新费用，不得使用维修基金利息。自用部位和自用设备是指用户门以内卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。 第十七条 公有房屋的维修费用，应从房屋租金中支付，不得使用维修基金利息。 第十八条 保修期内房屋共用部位、共用设备设施的维修养护费用，由开发建设单位负责，不得使用维修基金利息。 人为原因造成的房屋共用部位、共用设备设施损坏，其维修责任及费用由责任人承担，不得使用维修基金利息。 第十九条 维修基金利息的使用，按年度列支。每年年末，物业管理企业（或售房单位）应编制下一年度维修基金利息使用计划，并提交物业产权人委员会或售房单位审核，所在社区备案，报结算中心核批后实施。 每年一季度前，物业管理企业（或售房单位）可持经物业产权人委员会或售房单位审核、所在社区备案、结算中心核批的维修养护费用划拨审批单，到结算中心办理本年度小修维修养护费用划拨手续。小修维修养护费用依据房屋建筑年限按上年度维修基金利息结余额的30%50%计算。 第二十条 单项工程维修费总额不超过5万元的大、中修工程，物业管理企业（或售房单位）应持经所在街道、社区、物业产权人委员会或售房单位审核的单项工程维修费用划拨申请单及工程预决算，到结算中心办理核准及维修工程费划拨手续。 单项工程维修费总额超过5万元的大、中修工程，物业管理企业（或售房单位）应持经所在街道、社区、物业产权人委员会或售房单位审核的单项工程维修费用划拨申请单及工程预决算报区城建局核批后实施。 工程竣工验收合格后，物业管理企业应持经所在街道、社区、物业产权人委员会或售房单位审核的工程决算到结算中心办理核准手续后，维修费用方可在维修基金利息中列支。 第二十一条 物业管理企业（或售房单位）首次办理维修基金利息拨付手续时，应先到结算中心办理开户手续。 第二十二条 产权单位经租管理的公有房屋，其产权单位应在每年一季度前，按届时房改房维修基金每年每平方米生成利息的标准，将同一物业管理区域内公有房屋共用部位、共用设备设施的维修工程费拨付给结算中心，由结算中心统一管理使用。 第二十三条 维修基金利息可在物业管理区域内，统筹安排使用，计帐分摊到户。 第二十四条 维修房屋共用部位和共用设备发生的维修工程费用，以单幢住宅楼为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有的房屋建筑面积的比例核算分摊到户。维修共用设施发生的维修工程费用，以物业管理区域为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有的房屋建筑面积的比例核算分摊到户。 第二十五条 物业管理企业（或售房单位），应依据小修工程报修及工程费用核算单和大、中修工程决算书，制作维修基金利息使用分摊名细清单及汇总表（以下简称两表）。每年年末，物业管理企业（或售房单位）应持经社区、物业产权人委员会或售房单位审核、结算中心核准的“两表”，到结算中心办理维修基金利息使用结算手续。结算中心负责将使用结果记入物业产权人委员会或售房单位及私有房屋产权人帐户上。 第二十六条 房屋共用部位、共用设备设施的维修工程费，按省、市房屋修缮工程、各专项工程定额及相应的取费费率核算。材差按抽量补差实际计算，价格参照工程造价信息网定期公布的价格执行。 第二十七条 使用维修基金利息的大、中修工程，原则实行招投标方式择优选聘施工企业。具体可参照国家和省市有关工程招投标管理规定实行。大、中、小修工程范围界定可参照国家及省市有关规定执行。 第二十八条 实施小修维修，物业管理企业或售房单位应填写小修工程报修及工程费用核算单。实施大、中修工程，物业管理企业或售房单位应编制工程预决算。 第二十九条 大、中、小修工程均应执行工程质量竣工验收制度。小修工程验收由物业管理企业提请社区、物业产权人委员会组织，结算中心、质检部门和有关人员参加；大、中修工程竣工质量验收，由物业管理企业及施工企业提请街道办事处和区城建局牵头组织，结算中心、质检部门、社区、物业产权人委员会和有关人员参加。 第三十条 房屋灭失（含拆迁房），购房人缴纳的维修基金应返还给所有权人；售房单位交纳的维修基金本金和利息结余，转为统筹维修基金。统筹维修基金存入结算中心的统筹维修基金专户上；使用统筹维修基金，须经结算中心审核同意，报区城建局批准后使用。房屋产权变更或物业产权人委员会、售房单位和开发建设单位并、转、撤时，当事人需持有效证件到结算中心办理帐户变更或销户手续。 第三十一条 维修基金利息不敷使用时，经所在社区、物业产权人委员会研究决定，由物业管理企业具体负责，按物业产权人拥有的单元房屋建筑面积比例续筹维修资金。 第三十二条 对不按规定缴纳维修基金的单位和个人，维修基金管理行政主管部门可依据大连市城市住宅区物业管理办法及有关规定予以处理。相应的维修责任及费用，由不缴纳维修基金的责任单位和个人承担。 第三十三条 购房人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，