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易居中国星河湾太原项目部2010年1月31日 恒大绿洲 闪耀太原 太原恒大绿洲简介 目录 一 本项目基本概述 4页 二 本项目一期概述 本项目二期概述及分析 三 四 项目自身配套 11页 16页 32页 本项目基本概述 太原恒大绿洲区位地段 太原恒大绿洲 位居山西省连接内外的几何中心 地处太原市政府 南移西进 发展战略的主力方向 南移西进 整体布局中的新的中央生活区和新的城市中心小店区 周边生态环境较优越 空气清新 临近大运路和龙城大街 私家车出行较便利 该项目占地1048亩 总建筑面积200万平方米 预计分四期规划 一期由20栋11 1的小高层建筑组成 供应房源2309套 二期由8栋 2个单元的高层组成 分别是15 18 24层 供应房源1161套 太原恒大绿洲项目规划 开发商 恒大地产集团太原有限公司建筑设计 山西设计院销售企划 易居中国规划用途 住宅工程进度 一期封顶并开始交房 二期刚封顶基地面积 1048亩建筑面积 200万可售户数 3970得房率 80 86 销售率 94 太原恒大绿洲基本信息 绿化率 一期43 一期 二期39 5 建筑形式 小高层 一期20栋11 1层小高层住宅 高层 二期15 18 24层景观高层 开盘时间 一期08年09月29 二期恒大天籁湖09年7月 入住时间 一期2010 1 10 2010 6 30分批入物业公司 恒大金碧物业公司物业费 1 20元 平方米 月 含电梯费 供暖方式 小区集中供热 分户供暖采暖费 待定装修 精装 1600元 平米 车位费 待定车位配比 1 1 可租可售 容积率 一期1 4 二期2 4付款方式 一次性 按揭贷款交通状况 840 870 836 460富士康站下车 太原恒大绿洲基本信息 太原恒大绿洲特点 1 重视自然与居住环境的融合 绿化率高 2 社区自身配套齐全 超市 学校 幼儿园 西餐厅 咖啡厅 中餐厅 阅览室 儿童活动中心7道国际标准恒温泳池 篮球 网球 羽毛球 壁球 乒乓球 台球 健身室 太极室 瑜珈室 旱冰场等等 3 容积率低 4 占地面积大 开发周期长 将形成超大规模的社区 5 周边公路是快速路 红灯少 6 周边以耕地和树林为主 是自然的大氧吧 太原恒大绿洲威胁 1 地理位置较偏 离周边最近的生活配套距离较大 2 临近富士康 对业主生活影响较大 公交路线少 且间隔时间较大 3 本项目一期概述 太原恒大绿洲项目一期 恒大一期20栋短板小高层 已基本售完 全是11 1层 其中毛坯房比例约25 一期 一期产品户型及面积配比 主力户型 右图所示房形图中 01户型133 17平方米 南北通透 套房式主卧特设衣帽间和洗漱间 体现主人的尊贵性 02户型88 51平方米 户型方正布局比较合理 03户型88 51平方米 动静分区 私密性好 04户型133 17平方米 可以做到动静分区 干湿分离 代表户型解析 2009年上半年 恒大绿洲销售业绩保持在三甲行列之中 尤其2009年1月1日开盘期间 热销房屋433套 引发一波销售高潮 并且 在第一季度2 3月份延续了热销势头 接连创造了持续的销售佳绩 基本在太原楼市中出于 独角戏 的地位 强有力的营销推广也在一定程度提升了其市场影响力和销售去化速度 并使得恒大绿洲成为09年上半年太远楼市的最大赢家 本项目二期概述及分析 太原恒大绿洲项目二期 恒大二期8栋小高层和2个单元 分别是15 18 24层 全精装交房 一期 二期 100 以下的户型数量为888套 约占比例76 110 以上的户型数量为236套 约占比例24 二期现供应产品户型及面积配比 主力户型 代表户型解析 右图所示房形图中 共同特点 超大飘窗 主卧两个朝向均开窗 01 04户型分别是134 55平方米134 52平米 南北通透 套房式主卧特设衣帽间和洗漱间 体现主人的尊贵性 客厅采光不充足 阳台足够大 02 03户型135 38平方米 套房式主卧户型 布局比较合理 东南或西南朝向采光较01 04户型更充足 二期在一期基础上的提上 1 增加了中小户型的供给 特别是2房的供给 从一期的27 72 增加到现在的42 2 楼层全是小高层 增加了高层房源 也在一定程度上降低了建筑成本 使得价格更具有竞争力 3 没有再供应4房以上的大面积房型 使得客群层次不会拉开太大 4 户型加大了阳台的面积 特别是3房 阳台面积有较大提升 价格分析 开盘价精装 最低 4760元 平米开盘时均价 5600元 平米现在均价 6800元 平米楼层差价30元 层一层和顶层除外价格上涨幅度 1200元 平米 注 项目内房源一房一价的情况居多 一层和顶层价格另定 历史价格 促销活动 从最早开盘之处到现在 通过各种活动 折扣最低打到77折 最低价格卖2980元 平米 现在的折扣活动情况 正常是98折 然后可以给客户再打最低9折的复合折扣 另外 一次性付款 再给予98折的复合折扣 按揭 则给与99折的复合折扣 1 2 从价格角度分析热卖原因 就全市房地场行情而讲 属于中高端产品 价格定位很准确 单价和总价符合大众人群的消费承受能力 其中推出过各种打折的活动 而且付款方式的不同 折扣也会不同 本项目相对与竞品富力城的价格不会有太大的差距 避免了富力城在价格上对本项目的打压 从价格涨幅看 二期涨价1200 平米 现在均价6800元 平米 装修标准1600元 平米 之所以涨价之后还能够热卖 是因为裸价较低 3 去化分析 1 总供应量 1661套一共推出8栋 2个单元 已售8栋 未来还将推出部分房源一期和二期总销售率达94 2 现在2房余量170套左右 3房余量40套左右 1房无剩余 1房的去化率达到100 主要卖给单身年轻人 新婚夫妻 投资客 2房的去化率达到66 左右 主要卖给夫妻 投资客 3房的去化率到达76 左右 主要是改善型需求的客户 3 热卖原因太原及周边地区刚性需求和改善性需求的释放 88平2房的户型结构合理 总价容易接受 100平户型和通透性较好 景观效果好 临近小区水系 产品性价比较高 促销活动较多 装修价格和实际装修效果比较接近 一期的价格较低 即低开高走 使本项目在太原拥有较高知名度 产品质量较高 特别是园林基本已经完成 广告分析 1 户外广告以小店 康宁街和坞城南路为主 其中主要运用了围挡 高炮和彩旗的形式 比如过彩旗布满了滨河东路 道路两旁都能看到 在项目旁边 有一个长达500米的围挡 特别醒目 沿途经过的车辆全部能看到 主题 低密度社区 成熟园林 2 短信公司采用每日短信群发的形式 对全山西省内的所有人群采用随即发送的形式 每秒钟发送速度可达20多条 主题 促销 3 报纸几乎太原市内的所用报纸都刊登过本项目的广告 而且本项目以每两天刊登一次 并大多为头版强大力度在各大报刊上做广告 但是报纸的反馈的效果不好主题 促销 4 媒体项目分别在华视传媒 领先广告 焦点网和搜狐网等刊登过许多广告 主题 低密度社区 成熟园林 一 广告方式 5 传单在各大商场附近发放传单 主题 促销 6 楼班车广告在车体两侧都贴上了本项目的宣传广告 主题 低密度社区 成熟园林 二 广告效果 广告宣传力度与同行业相比 投入较大 通过户外 短信 媒体 围挡等进行产品宣传 收到了较好的效果 其中 短信效果及客带客效果最佳 报纸反馈效果不是很理想 户外 围挡 媒体用来提升项目形象 短信用于提升销售效果 另外 还对售楼处进行了包装 里面的纸杯等日常用品都印上了恒大的字样 应用上了全套VI系统 而且 恒大的绿化景观在建筑封顶后就基本成形 这是一种体验式营销 也是一种广告 一次投入 效果很好 客源分析 富士康职工 企事业单位工作人员 公务员 商人 私企员工 一 购买人群地域分布 太原本市人群 70 的客户来自太原 迎泽区 尖草坪区 小店区 其中小店区居多 周边地级市 孝义 离石 柳林 吕梁 其中吕梁居多 二 客群职业 三 客群收入水平 本项目购买人群以按揭居多 所以本项目购买人群主要是大众人群 收入处于本市中等水平以上 还有一部分投资客 他们的收入水平较高 通常也采用按揭方式 来这里买房的客户还有一部分有私家车 所以这部分人群收入水平也较高 项目自身配套 超豪华会所 7000余平方米 包含超市 西餐厅 咖啡厅 中餐厅 阅览室 陶艺室 美术室 音乐室 形体舞蹈室 棋牌室 少年宫 琴房 儿童活动中心等现已全面开放 运动