我国土地性质及转包、出租、转让区别.doc

转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让将使农户丧失土地承包经营权，因此对转让必须严格条件，转让的农户必须有确实的非农生活保障。土地转包和土地转让有什么区别有质的区别：一、范围不同。前者仅指农村承包土地，后者包括国有土地；二、主体不同。三、内容不同。前者指承包权，不会改变土地用途，后者指使用权，多数要改变土地用途；四、后果不同。前者期限较短、费用较低、到期还有收回的可能，后者费用较大，到期收归国有或者集体所有。国有土地根据土地管理法第8条和土地管理法实施条例第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。依法使用国家所有土地的权利。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。集体土地集体土地是指农民集体所有的土地，也称作是劳动群众集体所有的土地。集体土地是中国土地所有制的一种形式。中国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。这里的集体，是专指乡（镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任何集体对土地没有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。农村集体土地的所有权主体是农民集体，而不是集体经济组织。【集体经济组织：一种是“城中村”或城乡结壤部的农村。其重要特点也是土地已被征用或有不多的土地，或按城市发展规划行将失去土地。成员以从事二、三产业为主。这种情况下的农民，一种是集体财产已经分光，土地补偿费也都分给各家，集体经济已不存在。这就不必说了。另一种是还保留有集体经济。集体经济组织将不多的土地和土地征用补偿费统一使用，充分利用城市区位优势，经营二、三产业，为成员安排就业，并取得经营和房、地产回报。这类集体经济组织大部分都实行了股份合作制，产权明晰，股份量化到个人，管理民主化，基本保证了原先的农民逐步适应城市生活，有的还相当富裕。这一部分集体经济组织的发展走势首先是把集体经济本身搞好，以便为成员提供更多更好的生产生活条件，多分红利；同时在当地政府的安排下，逐渐把成员的农村户口转为城市户口，学习新的技能在城市就业，逐渐融入城市生活。再一种是真正的农村集体经济。其根本特点就是始终跟土地联系在一起。无论集体或个人，土地都是重要的生产资料和生活来源。土地是以村（乡、组）为单位的集体所有，这决定了在该村（乡、组）范围内的所有村民都是该集体经济组织的成员。村民身份就是集体经济组织成员身份。一个人生下来是这个村的小孩，长大以后自然就是村民和集体经济组织成员，没有理由不让他参加本村集体经济组织的劳动和其他活动，从而获得生活来源并和其他人享有同等权利。丧失村民身份自然也丧失了集体经济组织成员资格。这一点同城市集体经济组织完全不同。城市集体经济组织成员同居民身份完全是两码事。其子女长大以后一般不必是该集体组织的成员。】制度改革与上一届三中全会相比，对“建立城乡统一的建设用地市场”十八届三中全会删除了“逐步”二字，足以影响市场预期。现有法律规定，农民的宅基地既不能抵押，也不能出售给本村以外的人。一些