深惠公路项目市场调研及发展方向.doc

深惠公路项目发展规划建议补充报告前 言我司在前一阶段已经向贵公司提交了项目的发展规划建议报告，在该份报告中我司对龙岗片区房地产市场进行了客观的分析，针对本项目地块的特点提出了我们的开发建议。在进一步与贵公司进行沟通后，对于本项目的开发时间表有了更加准确的了解，考虑到本项目入市时机，以及项目入市节点将面临的市场变化和市场风险，我司根据对市场的调研、分析提出这份项目发展规划建议补充报告。第一部分 龙岗片区市场近期现状一、片区市场近况在城市化进程的推动下，再加上轨道交通的发力，为龙岗房地产市场装上发展的“高速引擎”，出现一种前所未有的“繁荣景象”。深惠公路改造项目定于今年第四季度开始施工，深惠路将改造成为一条城市生活主干线，深惠公路改建工程将和地铁3号线捆绑设计施工，地铁3号线设计在未来的深惠公路高架上方。“主干道经济”如同一块大蛋糕，已让诸多商家垂涎，其蕴藏的巨大商机，正提前开始释放。贯穿龙岗的地铁3号线、11号线在缓解龙岗交通压力的同时，带动南北往来，将使整个龙岗房地产市场发展得到进一步提升。2004年5月份以来，龙岗中心城的住宅开发开始提速。东方沁园动工，天健阳光绿境等项目蓄势登场，以及鸿荣源龙岗新亚洲花园、佳兆业地产木棉湾可园等项目的开发，使得龙岗片区住宅的市场供应量激增。片区市场最新楼盘情况表项目名称开发商占地面积建筑面积建筑类型开盘时间容 积 率花半里恒祥基开发房地产建设公司30000平方米82523.51平方米小高层，高层9月底2.20天健郡城天健龙岗房地产开发有限公司57000平方米158000平方米15栋小高层,高层10月10日2.77二、片区近期土地交易情况8月5日，天健龙岗房地产开发有限公司以2.4亿购买了龙城16区G010140086地块。该地块位于龙岗中心城，南隔清林路与龙岗电大、党校相望；北面毗邻龙岗区慢性病防治医院；西面临黄阁路；东面隔平安路与香林玫瑰花园住宅小区相望；距水官高速公路出口约1000米。土地总面积63477.5平方米，地块呈规则四边形，地势平坦。 该地块周边的配套项目主要集中在东面的区政府附近，如天虹商场、世贸中心、农业银行、区实验学校、第三小学、汽车总站等。地块三面临路，南侧和西侧紧邻生活性主干道清林路和黄阁路，东侧的平安路为城市次干道，已建成通车。第二部分 市场调研分析 一、市场调研概述本次展开的市场调研主要是针对龙岗片区商铺、商务公寓、产权式酒店等业态的市场支撑而展开的专项调研，调研范围包括龙岗中心区、龙岗北片区、龙岗南片区，从片区内的专业市场、在售项目、商场、工业区、街铺、住宅中提取市调样本，共发放问卷300份，收回问卷260份，其中有效问卷209份。问卷选择的受访者主要选择龙岗片区内具有一定经济能力，有一定的投资意向的个体投资者，涉及政府公务员、公司管理人员、技术人员、个体经营者等。二、市场调研数据分析A、市场基本情况调查问卷样本职业构成本次市场调研所选择的调研样本涵盖的范围比较广，从政府公务员、个体经营者到公司员工，普遍具有一定的经济基础，收入比较稳定，年龄跨度在25岁至50岁之间，在深圳居住、工作的时间相对较长。对龙岗未来发展的信心从调查结果中看出目前龙岗的未来发展规划得到了社会的普遍认可，普遍对龙岗未来的发展持乐观态度。对于龙岗未来的房地产市场的升值空间、投资回报也是普遍比较看好。 龙岗区域街铺租金价格水平 目前龙岗街铺的租金价格水平基本上在5060元/之间，像龙岗老街、清林路比较旺的地段的租金价格还要高一些，在80元/左右。而龙岗位老街、清林路属于商业街铺比较成熟的地段，人气旺，租金价格比其它区域要高一点。影响街铺租金水平的因素除了地段位置外，可以聚集大量人气，形成成熟的商业氛围才是核心因素。B、商铺部分选择物业的主要因素商铺的位置、交通便利度、相关配套依然是客户选择购买商铺的参考标准，对这三项的关注度要远远高过其它因素。购买商铺的首选区域从问卷中可以看到，龙岗中心区的发展和未来前景是大家普遍看好的，同时龙岗中心区内集中了大量的开发项目，集聚了大量人气，被看好是自然的事。龙岗南区紧随中心区之后，主要是因为龙岗南区在交通，以及大型商业项目的开发方面具有相当的吸引力。未来一年内是否会考虑购、租赁商铺在市调中，接受访问的人士有超过1/2的表示在未来一年内会考虑购买商铺，有超过30%的表示会选择租赁商铺自己进行经营。这说明龙岗区的商业投资环境和商业发展前景被市场普遍看好，这对于开发中的商业项目来讲无疑是个利好因素。商铺的经营用途从问卷中看到，商铺的经营用途主要还是集中在个体经营的小商业方面，这说明市场上的个体投资客户会选择一些动用资金不大、价格适中的项目，同时购买面积也不会很大。另一方面，在龙岗区大商业、大项目发展迅速的同时，市场上的个人投资者的需求在一定程度上还没有得到充分的释放。目前龙岗区域内商业业态中，您认为比较欠缺的是什么？通过市调可以发现，一方面目前在龙岗位区域内商业经营业态存在着发展的不均衡性，大商业、大商场、专业市场发展如火如荼，而中高档特色餐饮业、休闲娱乐业方面由于缺乏规划、分布零散、数量少，不能满足市场需求；另一方面，市场上消费者对中高档餐饮以及休闲娱乐方面的消费需求旺盛，而在龙岗很难得到满足，只能去市内、东莞等地消费，他们非常希望在龙岗可以有像振兴、振华路美食一条街，以及像北京三里屯酒吧街这样的饮食、酒吧街区。 对欧式西餐、韩国烧烤、日式料理等异域饮食的认可度享受各国风味美食现在对于普通的消费者来讲是一件很平常的事，普通消费者对于异域风情饮食还是有一定的认知度，对于吃惯了中式饮食的消费者来讲有机会换一下口味还是具有较强吸引力的。目前，龙岗的饮食业分布零散，影响、限制了消费者在这方面的选择消费。购买商铺可接受的价位购买商铺面积由于问卷的对象集中在个人投资者上，所以其可以承受的价格水平要相对低一点。而在购买面积方面2040和80以上的所占比重最多，这说明一方面市场上有一部分零散的投资客户他们期望购买面积不大，将来所承担的投资风险也不大；而另一方面有部分是具有一定的购买实力的，想购买的面积比较大，但希望通过价格来控制总价水平，他们对投资回报是抱有相当的期望值的。 对于商铺的规划建议对于商铺的规划方面，普遍要求是商铺的开间、进深、层高方面。开间、进深的要求主要是体现客户要求商铺要方正，可以进行分割、组合。关于层高现在普遍都在5米以上，最高的有达到7米以上的，这种商铺买一间实际的使用面积就有可能是两层或三层，对客户有很强的吸引力。同时，对于商铺进行统一的规划、分区或是规划主题商业街是受访者比较关注方面。C、商务公寓及产权式酒店部分以前是否购买过商务公寓或产权式酒店 对产权式酒店的心理价位对商务公寓的心理价位从市场调查中看出，目前该类投资型物业在龙岗区还是非常稀缺的，曾购买过该类型物业的都是关内的物业。在龙岗区范围内市场上的客户对商务公寓和产权式酒店还没有什么直接的接触，对于龙岗区的该类型物业的价格水平目前市场上没有一个直观的了解，只是简单与片区内住宅价格进行比较来判断，此价格未能完全体现商务物业在位置、品质、功能等方面的差距空间。 是否会考虑购买龙岗片区内的商务公寓或产权式酒店在接受访问的人士中，有44%的人士表示会考虑在龙岗购买商务公寓或产权式酒店，这说明在目前龙岗片区房地产开发的物业形态还不是很丰富的情况下，大型住宅社区、大型商业项目是目前市场上的主流方向。而如精品小户型单位、产权式酒店、写字楼、商务公寓等业态比较稀缺，市场上对于这些具有投资型物业抱有积极乐观的态度，市场潜力非常大。会购买该类物业的面积从受访者购买面积的需求来看，集中在3150之间，户型需求主要是3040左右的一房一厅，以及4050左右的小两房。30以下和60以上的面积有一定数量的受访者表示出需求意向，所占比例分别为15%和18%。是否会要求带装修可以接受的装修标准 通过问卷调查，大多数受访者表示买商务公寓或产权式酒店需要带装修，但对于装修要求不是很高，主要是因为装修标准越高单价也就越高，所以受访者普遍选择了200300元/的装修标准。认为商务公寓或产权式酒店因有什么样的配置在物业配套方面，智能监控系统和休闲会所是普遍的关注焦点。而相关如商务中心、星级入户大堂、空中花园、健身娱乐配套等方面所受关注度不高。购买这种物业时的主要考虑在购买考虑因素的调查中，项目的周边社区环境和项目的投资空间是客户考虑是否购买的主要因素。成熟的社区将使区域内的人气聚旺，同时各种配套也相对比较完善，是投资收益的保证。在投资回报方面，目前龙岗中心区和龙岗其它片区的市场价格存在着一定的差距，区域内的市场价部格水平和租赁市场的价格水平将直接影响到投资回报率，这也是投资者关注的焦点。三、市场调研总结 市场业态单一，市场对其它业态需求将大大增加目前，龙岗区房地产市场非常活跃，大量的高品质开发项目特别是大型商业项目在近一段时间内集中入市。在龙岗片区内房地产开发的物业形态主要是集中在住宅和大型主题商业上，而写字楼、产权式酒店、商务公寓等业态很少。从龙岗城市化进程的进一步加快，以及龙岗区的近期规划发展来看，在进一年左右的时间里，写字楼、商务酒店、商务公寓等物业的需求将出现“井喷”，在市场上集聚多时的购买、投资需求将得到释放，其市场空间是巨大的。零散型投资者有较大存量，需求没有得到释放通过市场调研发现，在龙岗区市场上存在大量的零散型投资客户。他们具有一定的购买力，同时还具有一定的投资欲望，但是目前供他们选择的投资机会不多，他们主要选择街铺和住宅进行投资。目前龙岗区内的街铺缺乏统一的经营规划，经营状况普遍不是很乐观，使得街铺租赁价格走低；龙岗区住宅的租赁市场活跃度不够，进行纯住宅的投资回报率很低。所以目前龙岗市场上的零散型投资者有很大的存量，其需求没有得到全面的释放。市场普遍看好，投资者持币等待最佳时机目前，地铁工程、深惠路扩建工程开工在即，龙岗中心区的建设已经初具规模。龙岗未来的发展前景，以及未来片区房地产市场的发展被普遍看好。但由于市场上的街铺存在一定的空置，而其回报率也不很理想，所以很多中小投资者在持一种观望态度，等待更好的投资时机。龙岗中心城区概念已经成熟，其它区域被市场认可还需要大力引导目前，在龙岗投资者首选的投资区域是龙岗中心城，虽然龙岗南区也有五洲风情MALL等大型商业项目，但与中心城相比还是稍逊一筹。龙岗其它区域目前土地储备量还很大，将来的开发量将大大的增强，但就在现阶段，其它区域被市场认可还需要在概念、市场诱导方面下大力气。主题商业街区得到市场认可对于目前龙岗区域内的商铺，在整体规划、投资回报等方面投资者感到不能满足他们的需求，期待有更好的投资项目，特别是对于有统一规划、分区的主题商业街区有浓厚的兴趣。在价格方面，市场调查中普遍可以承受的价格水平为900010000元/，购买面积主要为2040左右，并希望可以商铺具有的灵活拆分、组合性。可以想到，在实际销售中，如对项目进行准确的定位、合理的规划、有效的推广包装使项目的品质得到提升，其价格还有一定涨幅空间。 第三部分 项目发展方向一、项目地块前景分析 区域商业、商务中心面向中心城，地处南组团商务、商业核心区域，本项目的商务、商业价值空间不容忽视。 人流、物流的中转枢纽项目地块紧邻深惠公路，同时还是地铁沿线物业，巨大的交通流将为项目带来的无限商机，奠定了本项目不可多得的商业价值。 新城市核心区域的成熟居住高尚版块背靠成熟社区、周边日益成熟的商业配套、未来良好的商用物业形象，将提升项目的居住品质。二、项目市场定位集高尚住宅、异域风情美食主题商业街区、高端产权式酒店、商务公寓为一体的片区复合型标志性旗舰物业。三、市场定位依据投资价值的最大化充分利用用地属性的空间，尽可能多的设计商铺、产权式酒店、商务公寓等物业价值更高的产品形态，充分挖掘地块的价值。投资风险的可控性以可作为商务办公用途，又可成为精品小户型居住单位的商务公寓来规避由于入市节点的选择所带来的风险。同时，以一定量适合市场需求的住宅作为项目的基础，可在短时间内收回大部分前期投资，用最小的代价博取最高的投资利润。差异化定位减低竞争压力面对区域市场商业项目体量巨大的环境下，避免做大商业，主导小单位商铺。规划主题商业街区异域风情美食街区，带旺整体的商业环境。通过统一的商铺分区规划，保证商铺的投资回报率，提升项目商业品质，体现项目的商业价值，减低竞争压力。物业形态的互补与支持高尚住宅与主题商业街区提升物业形象的同时，也奠定了商务公寓的高端形象基础。同时，商务公寓带来的入驻企业也为自身的商业、住宅提供了更加坚实的市场需求基础。四、商业街铺定位依据人流、客流巨大，市场支撑强劲 项目地块紧临深惠路，处于连接深圳市区、东莞、惠州的中转枢纽带上，由此而来的人流巨大。深圳地铁四号线的建设将使地块的商业价值、商务价值得到更大的体现。交通的便捷性为项目定位为异域风情美食主题街区提供了人流保证；项目地块南面是鹏达花园、叠翠新峰两个大型社区，东面有五洲风情MALL、柏龙折扣城等大型商业物业，区域内的人气值正在逐步聚升，为项目商业定位提供了进一步的人流、人气保证。面对如此巨大的人流，而在区域附近又没有一个中高档的集饮食、休闲娱乐、购物于一体的商业物业，其所带来的巨大的餐饮、休闲需求将成为项目商业定位的强劲支撑。丰富的经营业态，将使巨大的人流转化为客流龙岗目前还没有形成有很强影响力的饮食街区，饮食业比较集中的有龙岗老街、和兴花园附近，他们只是有几家客家菜、湘菜馆，没有其它业态进行补充，对于消费者的吸引力不够，也没有统一的规划、宣传推广，知名度、影响力不够。异域风情美食主题街区可以将中国地方特色菜系、异域风情饮食、酒吧、咖啡店集中在一起，丰富了经营业态，可以满足消费者的不同需求。同时，还可以给消费者带来不断的新鲜感，满足消费猎奇心理。风情美食街区内客人可以体