2010年太仓市房地产市场分析.docx

2010年房地产市场分析2010年房地产市场分析 2010年是房地产市场较为复杂的一年，国家宏观调控政策频频出台，媒体、民众热议不断，市场行情起起落落。但总体而言，我市今年的房地产市场还是保持了平稳发展的态势，现根据2010年1-12月份的房地产统计情况对今年的房地产市场情况作一个简要的分析，供大家参考。 一、房地产市场情况 1、房地产开发投资情况 1-12月累计完成房地产开发投资63.04亿元，同比增长34.12%，其中住宅41.34亿元，同比增长72.26%。 2、房地产施工、新开工、竣工面积 全市：1-12月累计商品房施工面积580.96万平方米，同比增长35.97%，其中住宅346.34万平方米，同比增长53.3%；商品房新开工面积243.43万平方米，同比增长23.8%，其中住宅181.52万平方米，同比增长32.09%；竣工面积119.22万平方米，同比增长9.79%，其中住宅43.57万平方米，同比下降20.62%。 市区（城区、新区、新城区）：1-12月累计商品房施工面积385.48万平方米，同比增长39.23%，其中住宅213.96万平方米，同比增长57.54%；商品房新开工面积177.71万平方米，同比增长39.49%，其中住宅125.39万平方米，同比增长38.49%；竣工面积60.32万平方米，同比下降12.82%，其中住宅17.13万平方米，同比下降49.33%。 3、房地产市场供给情况 全市：1-12月累计上市184.47万平方米，同比增长2.9%，其中住宅110.77万平方米，同比增长0.59%。截止到12月底，各类商品房可售房源共203.81万平方米，比上年末增加45.59万平方米。按房源状态分：期房占64%，现房占36%；按房源类别分：普通住宅占29%，别墅、高档公寓占11%，经济适用房占3%，商业用房占43%，办公楼占11%，其它占3%。 市区（城区、新区、新城区）：1-12月累计上市114.81万平方米，同比增长2.6%，其中住宅71.56万平方米，同比增长12.96%。截止到12月底，各类商品房可售房源共124.96万平方米，比上年度增加24.29万平方米。按房源状态分：期房占60%，现房占40%；按房源类别分：普通住宅占34%，别墅、高档公寓占7%，经济适用房占5%，商业用房占43%，办公楼占8%，工业等其它占3%。 4、房地产市场需求情况 全市：1-12月份商品房累计销售面积为150.21万平方米，同比下降12.72%，其中住宅94.44万平方米，同比下降24.12%；销售总额91.81亿元，同比增长10.25%，其中住宅61.35亿元，同比增长4.02%；全年商品房销售均价为6112.04元/平方米，同比增长26.33%，其中住宅（含别墅、高档住宅）6495.93元/平方米，同比增长37.08%。 市区（城区、新区、新城区）：1-12月份商品房累计销售面积为88.61万平方米，同比下降24.64%，其中住宅55.32万平方米，同比下降33%；销售总额61.59亿元，同比增长1.7%，其中住宅40.46亿元，同比下降1.31%；全年商品房销售均价为6950.73元/平方米，同比增长34.96%，其中住宅（含别墅、高档住宅）7314.31元/平方米，同比增长47.3%。 二、房地产市场分析 综合以上数据，我市房地产市场依然保持了2009年热度，健康平稳地走过了2010年，主要呈现以下几个特点。1.房地产投资持续增长。今年以来，在我市经济继续强劲上升势头和城市建设良好发展前景的带动和影响下，房地产开发商的投资热情依旧高涨。今年全市房地产投资金额约60亿元，同比增长27.66%，新开工面积243.43万平方米，同比增长23.8%，来太投资的开发商中不乏浙建集团、绿地集团、交大南洋等多家实力雄厚、社会影响较大的房地产企业。从供需情况来看，2010年住宅供应量增长明显，达到110.77万平方米，但销售量有所下降，为94.44万平方米，长期以来住宅供求不平稳的局面已经被打破。2.宏观调控政策效果明显。今年我市商品房销售面积150.21万平方米，同比下降12.72%。在4月17日的“新国十条”和9月29日的“新国五条”出台之后，我市积极贯彻落实上级相关调控政策，取得了明显的效果。今年两次宏观调控之后我市商品房销量都出现了明显的回落，九月份调控过后更是出现了房价下降的情况。但年底前楼市成交量开始回升，整个第四季度商品房销售面积达47.26万平方米。经分析主要原因是物价的持续上涨使市民对于货币贬值产生担忧，在缺乏其他稳定投资渠道情况下，部分市民选择购买房产以求资金保值。另外，经过对房市大半年的观望之后，一些刚性需求也在年末释放，一定程度上导致了商品房销量上升的局面。3.商品房价格稳中有升。今年我市商品房均价6112元/平方米，比去年有所上涨，其中住宅价格的上涨幅度较大。从全年价格走势来看，上半年基本上是一路飑升，8月份住宅均价达到了7733.92元/平方米，市区更是达到了8518.77元/平方米。随着9月新政的出台，房价开始有所回落，但也有个别楼盘房价居高不下，普通住宅的价格达到11000-12000元/平方米。房价居高不下的主要原因有以下几点：一是今年建筑材料价格以及工人工资都有了较大幅度的增长，年底钢筋价格比年初上涨约30%，水泥价格更是翻了一倍左右，人工单价也平均涨了约30%，这些都大大提高了商品房的建造成本。二是太仓楼市与周边县市相比仍处于“价格洼地”，较大的房产升值潜力无形中拉高了房价。三是今年建设的一批楼盘品质较好，相应售价也较高，如浙建太和丽都、南城水岸、新城水岸、壹品新筑等楼盘，也部分助推了房价的上扬。从苏州地区各县市情况来看，太仓的房价仍处于较低水平，仅比吴江略高。2010年苏州各县市商品房销售均价单位：元/平方米常熟张家港昆山吴江太仓商品房75907732752460706112商品住宅725180127456571664964.购房群体和需求结构有所改变。由于对二套、三套房采取了严格限制房贷的措施，我市今年的住宅销售受限，全年住宅销售面积94.44万平方米，同比下降24.12%。而非住宅房由于不受政策影响，且价格相对稳定，从而受到广泛青睐。商业性楼盘全年销售面积47.49万平方米，同比增加14.41%。另外，异地购房的限制政策也使外来人口来太购房受阻。在今年上半年的购房对象统计中，外来人口所占比例为65.88%，其中上海人占比24.24%，而下半年这两项数据分别降为56.63%和16.22%。2010年在太购房对象所在地统计情况表太仓上海苏州江苏其它合计一季度合同数10747938533110203303百分比%32.5224.012.5710.0230.88100.00二季度合同数844570472296292319百分比%36.3924.582.039.8727.12100.00三季度合同数1012354602214942141百分比%47.2716.532.8010.3223.07100.00四季度合同数194375112952713234673百分比%41.5816.072.7611.2828.31100.00全年合同数487324683211308346612436百分比%39.1819.852.5810.5227.87100.00 三、房地产市场展望 展望2011年，我市的房地产市场仍将保持健康稳定的态势发展，并将呈现以下几方面的特点。1、国家宏观调控仍将继续，手段将更加严厉。纵观近几年国家出台的宏观调控政策，先是以打压投资投机购房需求为主，后来逐步开始打压刚性需求，措施一次比一次严厉。最近媒体热议上海、重庆将出台房产税政策，这无疑又是一记重型炸弹，虽说这两个城市开征房产税只是作为试点，但由于这两个城市在全国具有一定的代表性，开征房产税对房地产市场的影响也会波及全国的其它省市。另外，2010年央行连续两次提高存贷款利率，不排队2011年继续提高利率的可能性。2、健康稳定仍然是我市房地产市场发展的主流和总的趋势。一是太仓沿江沿沪的区位优势已经显现，太仓房地产业的销售群体逐步向周边城市特别是上海地区扩展；二是随着太仓社会经济的不断进步以及城市化进城的不断加快，本地农村家庭、新就业人员、外来务工人员不断加入到购房者行列，使太仓的房地产市场保持活力；三是随着太仓市民经济条件和生活水平的不断提高，改善性需求和投资性需求也在逐步扩大，为太仓市房地产市场增添了浓厚的商业气息。3、房价居高不下的局面在短时间内不会改变。房价有诸多因素影响，除了政策以外，也同时受到经济形势、货币价值、开发成本、市场供求情况、市场预期等方面的直接影响。当前从房地产市场供需两方面的关系来看，无论是开发商还是投资客，都认为房产是最稳健的保值品，双方资金都聚集到房地产中。加上当前地价居高不下，建材价格、人工工资日益上涨，住房需求仍然旺盛等因素，难以在短时间内把房地产价格稳定在一个适合的范围。4、市场供需关系将出现新的变化。一是随着太仓港的快速发展，太仓区位优势的显现，越来越多