中海投资黎香湖项目整体定位.ppt

中海投资 黎香湖项目整体定位 谨呈重庆中海投资有限公司 1 项目组工作的阶段划分 项目区域属性研究城市发展轨迹研究中国旅游地产发展现状及趋势研究新形势下城乡统筹农业开发项目发展前景研判旅游地产开发运营模式及价值体系研究项目发展方向研判项目整体定位项目开发策略及开发顺序研究 项目整体定位报告 项目南区属性研究旅游度假物业发展特征研究项目各类物业发展方向研判项目定位项目物业价值实现 价格定位项目经济评价 项目概况项目地块情况项目定位配套建议景观处理建议规划设计总体要求建筑设计要求 景观设计原则设计内容及成果设计跟进 项目设计任务书 第一阶段整体定位 第二阶段南区产品定位及规划设计建议 第三阶段设计阶段 项目南区定位报告 2 南川主要调研项目 重庆主要调研项目 国内外参考案例 市调回顾 本报告数据来源广泛 有针对性 主要通过重庆旅游市场调查 南川住宅市场调查 案例研究等方式呈现 隆鑫花样的山谷芳草地雪岭仙山夏宫二期塞拉维假日汇祥云深处依云美镇仙山流云戴斯大卫营木里小镇隆鑫澜天湖 康田熙岸二期香格里拉西苑博赛豪庭金山丽苑同邦国际城金佛美庐锦辉尚江郡永隆山新城 日本中富良野达沃斯论坛千岛湖度假区九龙山庄东部华侨城成都国色天香成都三圣花乡惠州金海湾广州假日半岛万科十七英里厦门发现之旅 主要参考数据 世联数据库重庆市统计局南川区房管局南川生态大观园管委会 3 报告结构思路 项目价值盘点 开发模式研究 整体开发策略 1 3 4 物业发展建议 5 现实条件梳理 2 4 PART1项目价值盘点 5 区域价值 6 价值点一 位于重庆1小时旅游圈 东南部黄金旅游带上 开发旅游地产的基础条件具备 7 黎香湖镇位于南川西北部 在重庆二环高速与三环高速公路之间 距重庆主城58公里 距南川区中心33公里 距渝湘高速公路大观出口11公里 项目位于南川区黎香湖镇 处在市级自然景观风景区 黎香湖风景区的核心 重庆一小时旅游圈内 现有交通便捷 可达性高 易于形成对外辐射力 区位 8 重庆黄金旅游带概述 重庆黄金旅游带沿重庆1小时经济圈分布 车程范围在1 1 5小时 主要旅游区域有仙女山区域 金佛山区域 黑山谷区域 四面山区域 重庆黄金旅游带交通等市政配套成熟 渝湘高速贯穿仙女山区域 金佛山区域 重庆黄金旅游带旅游产值占重庆旅游的一半以上 是继长江三峡之后的又一重庆旅游名片 位于重庆东南部黄金旅游带上 是通往金佛山 仙女山景区的第一站 旅游区位优势显著 对旅游人群可形成较好的拦截效果 四面山区域 渝湘高速 重庆黄金旅游带 本案 区位 9 一小时旅游圈内以仙女山区域为代表 整体旅游市场处于发展起步阶段 旅游项目主要依托风景区 温泉等自然资源规划建设 以满足旅游观光 休闲避暑等基本旅游度假需求为主 分区概况仙女山区域是重庆旅游地产开发最早 且是发展较成熟的地区 目前仍然是市场供应主体 拥有最高的市场认知度与接受度 同时以黑山谷 金佛山 长寿湖为代表的区域处于旅游地产开发的第二梯队 单个开发项目往往规模较小 产品品质较低 四面山 包括缙云山等地的旅游地产开发处于起步阶段 伴随重庆城市旅游价值的提升及休闲度假游时代的带来 区域开发情景看好 旅游基础 10 仙女山与金佛山旅游资源及发展力度最为强势 奠定东南部旅游规模化发展的基础 旅游基础 11 关键点二 西部最大的国家级现代农业示范区 旅游观光产业 区域强势发展 12 西部最大的国家级现代农业示范区 以政府为发展主导 超大规模支撑其发挥最佳经济效益 实现最大辐射力 2010年9月 国家农业部批准成立北京市顺义区等50个县 区 市 垦区 为第一批国家现代农业示范区 2012年1月 国家农业部批准成立北京市房山区 重庆市南川区等101个市 地 县 区 镇 乡 为第二批国家现代农业示范区 目前 全国共有151个国家现代农业示范区 其中重庆市有潼南 南川 荣昌三个国家现代农业示范区 四川省有7个国家现代农业示范区 是分布最密集的省份 国家级 国家现代农业示范区 全国休闲农业及乡村旅游示范区省级 重庆市生态农业示范区 重庆市统筹城乡集中示范区 相关链接 按国际惯例 农业旅游区半径大于9 5公里时 才能发挥最佳经济效益 折合面积约280平方公里 13 政府主导下进行整体区域布局规划及产业规划 呈现出较为合理的发展格局 产业定位 重庆近郊生态休闲观光旅游度假区 国家级现代农业展示区 产业目标 到2020年 示范区经济总量年均增长15 达到50亿元左右 人均收入达到2万元以上 建成重庆市绿色蔬菜等 六大农业基地 打造生态农业示范区和农业观光 休闲 养老 度假基地 两区 天都湖湖区 两带 龙川江经济带 14 生态农业园区主导产业主要以特色种养 旅游观光 休闲度假三大产业为主 规划有11类产业分支 园区发展呈现丰富 复合特征 15 园区招商优惠力度较大 覆盖各产业面 助推园区招商速度及建设进度 1 开发旅游项目固定资产投资在5000万元以上的 缴纳营业税的区级分成部分 第1 3年按50 补贴给企业 2 兴办大型商业设施在10000平米以上 缴纳营业税的区级分成部分 第1 3年按50 补贴给企业 3 新投资种养殖业基地建设所需土地 按照依法 自愿 有偿的原则以土地流转方式取得 由项目所在乡镇土地流转服务中心统一组织流转 4 对尚未营建的城市公园绿地和森林公园以及业主承建500亩以上的成片造林地 经批准 可建设配套设施 但占地面积必须控制在总面积的3 以内 5 一次性流转土地3000亩以上 投资1亿元以上 发展特色农业 设施农业 休闲观光农业的 根据规划设计 适当解决建设用地指标 16 生态农业园目前已引进90余家企业 主要以种植企业和加工企业为主 平均投资规模在200万元以上 生态农业园区预计在2016 2020年建成 规划年接待旅游人数300万人次 示范区人口规模达到12万人 城镇化水平为62 5 初步树立示范区形象 在政府的推动下 园区发展步伐快速 基础配套建设跟进及企业引进速度较快 17 至2015年基本形成 四纵三横一环 的交通布局 18 关键点三 中海 澳美 基业三大规模型项目共同托市 加速区域观光度假聚集效应形成 19 生态农业园区分为南部生态休闲区 中部综合服务区以及项目所在的北部休闲度假区 差异化板块定位 各引入一个大型开发企业进行标杆性打造 北部休闲度假区代表项目 中海黎香湖20000亩以上 大一期3300亩 中部综合服务区代表项目 澳美传媒项目3500亩 2000亩薰衣草基地 南部生态休闲区代表项目 翠湖生态城项目重庆高端政务商务会议中心10000亩 渝湘高速 20 三大规模型旅游度假项目 规模化的大兵团作战开发 共同构建生态大观园旅游度假体系 目前生态农业观光游已经起步 21 项目价值 22 2万亩超大规模旅游地产开发项目 首期3300亩 强势出击 规模 23 黎香湖 是重庆一小时经济圈内尚未开发的海拔最高 温度最低 植被最好 水质最清 体量最大的高山人工湖泊 可供开发的半岛38个 湖心岛1个 3万米湖岸线 湖面海拔在760 800米之间 夏季平均温度比重庆主城低4 5度 资源 24 PART2现实条件梳理 服务项目背景 在世联介入本项目之前 中海曾委托重庆铭腾房地产咨询机构对黎香湖项目南区部分地块做了定位及产品规划设计建议 并且已经深入到施工图阶段或方案确定阶段 很难实现产品调整 目前南区整体定位为瑞士风情小镇 仅余20万方体量产品未进行定位 25 困境一 南区80 产品定位已基本确定问题 在项目没有清晰的整体定位前提下 南区已有80 的产品完成了产品定位 并逐步进入施工图阶段 如何实现整体定位与现有定位的融合 寻求有效发展策略 以实现风险的规避及整体利润最大化 大别墅 已出施工图 300 1200独栋 主力面积600 容积率0 52 总建面5 5万方 第一批动工及销售 小别墅 方案已定 150 300小独栋 主力面积220 原容积率1 2 总建面5 4万方 开发商损失了部分容积率打造为独栋产品 或第二批动工及销售 商业及酒店 方案已确定 年内出施工图 第二批动工 或与大别墅地块一同动工 公寓及洋房 方案调整中 年内出施工图 第二批动工 容积率1 2 2 0 总体量60万方 南区剩余未定地块 容积率0 52 1 2 建筑面积20万方 26 困境二 首期计划推出顶级产品问题 在项目内外部配套尚未完备的前提下 何种产品才能实现稳健的资金回笼 顶级产品推出需具备什么样的基本条件 客户是谁 他们的价值敏感点是什么 均价按照10000元计算 总价区间在300 1200万 27 别墅类高端产品受宏观调控影响较大 交易严重萎缩 恢复周期较长 2009 2011年重庆主城别墅交易情况 成交量大幅缩水 成交均价增幅下降 28 2011年 重庆市别墅销售2945套 其中主力销售产品面积在150 200 和300 350 别墅主力均价在9000 12000元 总价集中在180 250万元和300 400万元 300 以上成交771套 400 以上成交94套 300万以上成交916套 500万以上成交312套 1000万以上成交24套 重庆主城区个人购买400 以上的别墅比例较少 700 以上的别墅多是企业客户购买 重庆高端客群短期内无法支撑本项目顶级产品的销售 2011年 2011年 2011年 29 困境三 启动驱动力及持续驱动力的选择问题 在南区产品及销售目标既定的前提下 何种驱动力才能与之相匹配 同时在科学成本控制下快速实现 对项目整体持续驱动力的寻求 30 企业发展目标 树立市场标杆地位实现高利润目标 标杆型旅游度假大盘 31 属性界定重庆黄金旅游带上的大规模旅游开发项目 整体区域发展强势项目在区域内部优势明显前期资金投入巨大 并需长期持续投入 现实困境 核心问题是什么 问题一 1 问题二 2 实现标杆的路径是什么 在内外部环境支撑不足的前提下 寻求南区产品近期实现销售回现的解决策略 项目核心问题解析 南区产品定位先行 近期需实现销售启动驱动力及项目整体驱动力需分项考虑并紧密结合 首先 我们需要为项目找到一条可行的实现标杆的路径 32 PART3开发模式研判 33 旅游产业带动地产模式投入庞大的旅游成本 旅游作为产业独立运营缓慢回收成本 核心靠地产赢利 旅游与地产独立运营 本项目适用哪一种模式 旅游配套带动地产模式开发商投入一定量的旅游配套 配套满足旅游需求同时 也作为地产的主要配套 以地产为赢利主体 旅游与地产紧密结合 单一地产模式对开发商旅游开发能力要求弱 项目借势已有资源 较少进行开发 以地产开发为主 根据世联经验 旅游地产的发展方向可以分为三种模式 34 借镜 35 参考性案例东部华侨城成都国色天乡托乐嘉广佛南国桃园假日半岛无锡圣芭芭拉万科十七英里发现之旅聚龙小镇金海湾 案例研究目的 通过研究城市近郊休闲区旅游地产 总结出各类旅游地产发展模式的KPI 与项目条件来匹配寻找项目的发展方向 用地功能比例 资源利用 单一地产模式万科17英里发现之旅 旅游产业带动地产模式成都国色天乡东部华侨城 旅游配套带动地产模式金海湾假日半岛 旅游地产 配套功能 重点案例 投入规模 案例研究 36 东部华侨城是深圳最著名的生态娱乐度假区 投资97亿 集生态旅游 娱乐休闲于一体 旅游产业链形成 形成旅游产业链 带动旅游产业升级 提升区域价值 37 通过大投入旅游带旺区域 而实际赢利依然靠住宅 08年地产回款20亿 旅游尚处于亏损状态 休闲设施带来了人气 提升了区域价值 为天麓的畅销打下基础 实际上天麓的客户与游客基本不重合 住宅销售依托资源 山体别墅天麓均价8万元 平米 一度成为08年下半年深圳唯一畅销的楼盘 茵特拉根酒店 天麓山体别墅 天麓山体别墅 茶溪谷 云海谷 大侠谷 38 旅游和地产同时拿地 先推出旅游项目为地产搭建价值平台 后通过地产回现促进旅游滚动开发 分项2003 20062007200820092010 基础设施建设旅游开发地产开发 深圳东部华侨城的开发时序安排 景区开放 地产销售 旅游开发为先 通过旅游开发为地产搭建价值平台 地产回现促进旅游持续开发 不断推出新的旅游项目 维持景区的旅游吸引力 旅游开发不断深化 39 成都国色天乡投资20亿元 以旅游促商业 以商业 旅游带动住宅 后期靠地产赢利 旅游基本收支平衡 40 先期打造配套 举办车展 花博会等活动为项目造势 随后推出住宅 后期开发中配套与住宅产品交叉开发 41 惠州金海湾旅游项目与地产配套结合设置 高档旅游配套提升项目档次 旅游为地产服务 地产为盈利主体 中心组团发展滨海游憩项目主要的度假酒店和公寓 形成主要的沿海功能组团 沿海岸和游憩项目分布 南北两侧土地作为高档的滨海社区 主要进行可出售高档物业的开发 42 广州假日半岛旅游项目营造社区环境 先天资源与再造休闲配套有机结合 最大限度提升住宅的价值 酒店 商业 居住区 居住区 居住区 居住区 高尔夫球场 故乡里 主题公园 酒店及商业 独栋高尔夫别墅单价6900元 平米 联排别墅单价4800元 平方米洋房单价3400元 平米 43 万科十七英里依托地势和环境打造具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住社区 高层公寓 北面靠山 远观海景 实现海景资源利用最大化 联排别墅 可观海景 通过阶梯下海滩 每套280平方米的共三层 带私家泳池 住宅屋面均有绿色植被 近海双拼别墅 距离海岸线25米 环抱私人沙滩 每户300多平方 共三层 可观近海 带私家泳池 私人沙滩 44 厦门发现之旅厦门郊区以住宅为主的休闲大盘 低价入市 抢占市场空白 逐渐由第二居所向第一居所转变 一期 二期 三期 在售别墅 总体规划图 发现之旅产品提升是一个逐步的过程 45 三种模式中 单一地产模式需要强势资源 本项目资源不够稀缺 采用单一地产模式风险大 不建议采用 模式小结及匹配 46 旅游产业带动地产模式投入大 对运营能力要求高 且该模式的旅游产业多处于亏损状态 风险大 不是最适合的模式 发展模式 开发商自身能力 产品把握能力 资源整合能力 招商运营能力 单一地产模式 旅游配套带动地产模式 旅游带动地产模式 风险系数 模式小结及匹配 47 世联基于对项目客观条件及中海企业目标判断 旅游配套带动地产最吻合本项目 且可实现度高 本项目的开发模式为旅游配套带动地产模式 模式小结及匹配 48 几乎所有旅游地产项目都是以旅游配套先行带动地产物业销售及价值提升 但是 受本项目现阶段产品及开发时序的制约 我们需要寻找到支撑项目近期销售的开发模式 旅游配套与地产同时启动 旅游配套类型选择标准 快速呈现 标杆效应 匹配产品 非常规的发展模式存在市场风险 我们需要通过市场机会的挖掘进行最大程度的风险规避 49 机会挖掘 50 旅游市场机会 旅游地产市场机会 重庆旅游对外辐射力提升 旅游市场收入快速上涨 旅游产业有扩大化发展需要 国际 国内旅游人数逐年增加 同时旅游总消费也快速增加 2010年来渝平均逗留天数增长至3 4天 国际旅游人数及消费剧增 重庆 51 旅游市场机会 旅游地产市场机会 重庆景区开发以观光游为主 旅游配套不完善 自然风光长江三峡仙女山四面山都市旅游解放碑特色古镇龚滩古镇大昌古镇红色旅游白公馆渣滓洞历史古迹大足石刻小三峡悬棺群 依托已有资源进行初级开发 产品以观光为主 对游客吸引力有限 住宿购物餐饮娱乐 30 1 24 1 19 6 14 8 游客满意度低 重庆旅游不满意度排序 当前重庆旅游以观光为主 体验休闲旅游产品开发不足 并且缺少产业支撑 市场活力不足 重庆 数据来源 世联客户数据库 52 旅游市场机会 旅游地产市场机会 重庆已经进入深度度假体验阶段 旅游需求多元化 将对本地旅游市场提出更高要求 重庆市GDP总值已突破万亿元大关 达到了10011亿元 截止2011 重庆人均GDP达到了34500元 约合人均5476美元 数据来源 重庆市统计年鉴 按世界旅游发展规律 当人均GDP达到3000美元时 度假旅游的需求普遍产生 当人均GDP达到5000美元时 度假旅游向高层次深度发展 由此可见重庆已进入深度度假体验阶段 重庆 53 旅游市场机会 旅游地产市场机会 旅游客群多元化带来差异化的消费需求及持续利润 重庆 54 据统计 年 十一 长假期间 北京最美乡村 吸引了 万游客 占郊区接待游客总数的 同比增长 总收入达 万元 北京最美乡村 旅游日趋红火 不仅全面展示了新农村建设的成果 更有力地说明了农业观光旅游逐渐成熟 国家统计局天津调查总队最新调查资料显示 随着城乡居民生活水平的不断提高 到农村采摘 休闲已经成为城市居民旅游度假的时尚选择2011年 天津观光休闲旅游农业园已近30个 总占地面积达1 6万余亩 观光旅游农业园从业人员总数近2000人2011年 本市观光休闲旅游农业园共接待游客56 4万人次 同比增长20 实现营业总收入2989万元 同比增长13 0 梨花节开幕以来 新津县各景区共接待游客200多万人次 实现旅游总收入近3亿元 分别比去年同期增长27 和38 以上 仅清明小长假前两日 新津游客数量即突破30万人次 三圣花乡08年当地花卉交易市场交易量达5 6亿元人民币 旅游人数超过1200万人次 旅游收入达到了3亿元 旅游市场机会 旅游地产市场机会 北京 天津 成都 截至2009年 上海市已建成的各类乡村旅游景点有110余个 年接待游客超过1000万人次 比2008年增长15 以上 直接带动各类涉农收入15亿元以上 解决了3万多当地农民就业 上海 2012年春节期间 到乡村去享受绿色食品 体验农家恬静生活 在爆竹声中度过一个别样的新年 成为许多重庆春节出游者的首选 重庆各区县纷纷推出 杀年猪 迎新年 系列优惠活动 吸引了大批城市居民 据重庆市旅游局数据显示 元旦期间 重庆乡村游同比增长75 4 自驾游客占乡村旅游者总数的90 以上 重庆 乡村游 是现在都市群体热衷的旅游方式 已经成为全国范围的旅游发展重点领域 发展前景十分乐观 乡村游 55 目前重庆休闲观光农业项目约83个 主要集中在重庆周边的区县 分布零散 无法形成规模项目大多规模小 同质化严重 开发层面低且经营模式单一 深度发展受到严重制约 旅游市场机会 旅游地产市场机会 单兵独斗的分散发展格局急需整合突破 乡村游 56 大观园郊游情况 活动日期 2012年4月10日 2012年5月初参加费用 免费活动 重庆生态大观园第二届乡村旅游文化节暨樱花旅游节 活动日期 2012年6月16日参加费用 每人每次50元 6月30日前买一送一 7月15日前买二送一活动 现代农业总部基地开园 活动日期 2012年5月31日参加费用 免费活动 走进大观香草园 享受紫色浪漫之旅 旅游市场机会 旅游地产市场机会 生态农业园 乡村游 大规模发展方式 区域推广型活动密集 配合实际有效的推广策略最大程度吸引人气 57 园区从2011年5月第一次面向大众 2012年上半年累计游客量6 7万人次 2016年 2020年预计园区游客达到300万人次 未来大观园将大量的举办活动 召集人气 扩大区域的知名度 旅游市场机会 旅游地产市场机会 生态农业园 陌生旅游区域在缺乏相关配套情况下 单纯依靠政府推广 整体效果不佳 58 旅游市场机会 旅游地产市场机会 迅速启动 客群覆盖最大化 形成区域中心聚集效应 总结 配合政府共同发力 以中海的品牌号召力及开发速度 迅速搭建区域旅游平台 在短期内聚集旅游人气 使区域成为重庆旅游新高地 项目成为区域旅游的绝对标杆 59 第一阶段 第二阶段 第三阶段 配合区域整体发展方向成为区域发展引擎 快速聚集人气 塑造项目辨识度 高端旅游度假配套跟进 扩大市场占领稳定发展基础 初步建立市场标杆 认知 绝对标杆地位的建立实现价值最大化 认同 标杆 旅游市场机会 旅游地产市场机会 总结 分阶段差异化发展 持续性驱动力引领市场发展 60 旅游市场机会 旅游地产市场机会 以仙女山为代表的重庆旅游地产市场尚处于起步阶段 当前产品主要以避暑功能为主 项目内部缺乏丰富的体验性 复合性的度假配套 芳草地 塞拉维假日 花漾的山谷 夏宫 戴斯大卫营 维丰蓝湖熙岸 现状 以旅游区的地产开发居多 真正的旅游地产项目空缺 61 旅游市场机会 旅游地产市场机会 主流旅游度假产品以洋房公寓为主 户型紧凑 总价低 现状 旅游区地产项目吸引的是看重总价控制及资源依附的客群 62 旅游市场机会 旅游地产市场机会 养老客群 区域来源 重庆主城年龄 50 60岁总价承受 20 40万元需求产品 公寓30 60 投资客群 区域来源 重庆主城为主 区县客户占一定比例年龄 30 50岁总价承受 20 30万元需求产品 投资型公寓20 40 度假客群 区域来源 重庆主城及周边区县客户年龄 30 50岁总价承受 20 100万元需求产品 投资型公寓30 100 小户型洋房30 90 别墅40 130 目前重庆度假客群多以自住避暑为主要目的 有潜在投资需求 注重产品总价控制 置业目的重合性较高 现状 现有客群置业目的单一性强 对物业要求不高 承受力有限 63 旅游市场机会 旅游地产市场机会 现状 在品牌 规模及配套的支撑下 控制总价的小户型产品可实现较高去化量 仙女山为旅游地产物业主要供应区 单盘年均去化体量集中在2 4万方 突出项目可达7万方左右 64 旅游市场机会 旅游地产市场机会 趋势 复合型高端大规模旅游度假地产逐步兴起 强调景观资源最大化 配套完善性 旅游度假体验性 但本项目在区域整体产业发展背景及交通上有绝对的优势 65 旅游市场机会 旅游地产市场机会 趋势 高端度假产品有良好的客群发展基础 消费档次上升 消费类型趋向多样化 外部高端人群导入 内部财富聚集 豪车 奢侈品热销 66 旅游市场机会 旅游地产市场机会 内部竞争 翠湖生态城 企业剖析 总资产14亿 重庆市农村商业银行股份有限公司4 17 股份绝对控股某担保公司作为第一大股东相对控股某小额贷款公司 从重庆郊县起步开发 累计完成地产开发量约65万平方米拥有两家从事工业地产开发的全资子公司 拟将开发璧山及两江新区的工业项目51万方 绝对控股 70 股权 某农业生产和销售公司 拥有2000余亩生产基地和完善的销售渠道和网络 全资拥有一家房屋建筑 市政工程总承包一级资质的建筑公司 累计完成建筑工程总产值逾61亿元 全资拥有一家二级资质的园林建筑公司相对控股 持有40 股权 及一家重庆排名前十位的工程监理公司 目前集团公司已累计投资设立了全资 控股和参股公司20家 基业控股集团公司创建于1997年 正式成立于2009年1月 总资产14亿元 2010年3月 与巴南区人民政府签订 巴南区下涧口新农村建设及生态旅游开发合作协议 2011年7月15日 与南川区人民政府签署了 下涧口统筹城乡综合开发项目投资协议书 翠湖国际生态城 项目是集团公司未来十年发展历程中的重大项目 本地多元化发展集团公司 有良好融资渠道及产业发展基础 但集团总资产有限 同时进行多领域投资及该项目的分区阶段性签署将会严重影响翠湖生态城项目的开发进程 短期内无法形成对区域整体发展的实质推动 67 该类企业注重资金周转 且企业资金实力并不支持开发大量的高端商务型产品 必然会将销售型产品作为发展目标 预计首先从巴南区地块开始进行苗木基地打造 随后启动高端商务产品开发及销售物业开发 中期阶段性投入运营 并推出销售物业 产业先行 以发展商务为噱头 以销售为主要赢利点 旅游市场机会 旅游地产市场机会 内部竞争 翠湖生态城 中期将与本项目形成激烈竞争 68 旅游市场机会 旅游地产市场机会 内部竞争 澳美薰衣草主题公园 重庆澳美传媒集团 集团公司于1996年4月成立 注册资本1000万元 占有重庆户外广告15 的市场份额 电梯平面媒体97 的市场份额 重庆广告市场一年8个亿 澳美独占1个亿左右 集团旗下拥有8家全资或控股子公司 是亚洲户外媒体百强供应商 中国户外媒体百强供应商 重庆十大品牌广告公司 2009年开始 计划通过资本运营方式 并购整合全国近60多家广告企业 力争发展成年产值达15亿 年利润近4亿元的 亚洲领先的跨媒体 高科技 网络化的互动传媒集团 预计2年后上市 但目前尚未见成果 非专业开发的优质传媒集团公司 行业内迅速扩张态势 有明确的发展及上市计划 该项目发展形象可能将为其上市作较好铺垫 但在上市结果未明确的情况下 有可能在短期内无法大量追加该项目的投资 后续发展乏力 短期内或将仅启动产业部分 后续开发乏力 69 从2009年介入至今 仅开发200亩薰衣草公园 后续开发尚未启动 或成为资本运营上市的工具 或以开发销售为目标 乐观预计前期持续进行薰衣草植物园打造及产业链精细化发展 中后期推出销售物业 旅游市场机会 旅游地产市场机会 内部竞争 澳美薰衣草主题公园 产业成果初步呈现 后续若启动开发将形成激烈竞争 70 旅游服务中心区 旅游服务中心区位置 布局于大观高速下道口区 临近澳美薰衣草园区 功能 全区旅游服务中心 集餐饮 购物 娱乐 游览等功能 同时 进行全区域的旅游管理控制 旅游接待区位置 黎香湖生态区 天都湖生态区和乡村新型社区功能 设置度假饭店 农家乐 餐饮等主要旅游接待设施外 还承担部分旅游区管理功能 旅游市场机会 旅游地产市场机会 必须依靠先发优势及交通引导来规避距离抗性 71 旅游市场机会 旅游地产市场机会 第一阶段 第二阶段 第三阶段 全客群覆盖 保证现金流搭建中高端产品价值平台 产品升级 实现价值提升建立市场引领地位 回现 绝对标杆地位的建立实现价值最大化 高端 标杆 以引擎地位实现现金流目标 奠定后续开发市场基础 以后续开发实现价值最大化 总结 72 区域发展轨迹模拟 第一阶段 至2015 第二阶段 2016 2018 第三阶段 2019 2020 配套跟进 产业发展 地产发展 客群变化 初步建成示范区公共服务中心 基本完成示范区交通体系建设和示范区相匹配的配套设施建设 有机农业 观光体验农业启动及加速发展 初步建成花卉示范基地 优质粮油基地等 旅游度假片区启动建设并初具规模 基业 产业初具规模 开始启动高端商务产品开发 住宅产品尝试入市澳美 产业启动及完善 住宅启动开发 周末休闲游客 休闲度假客 观光旅游客群 整合资源 规模开发 内部交通体系及配套完善 同时开始实现外部便利交通系统搭建 生态农业示范基地基本建成 并开始放大其旅游表现形式 创意型产业开始发展 多产业综合协调发展 形成多端盈利模式 基业 产业及旅游功能开始成熟 高端商务配套投入使用 住宅产品大量入市澳美 产业链条精细化发展 旅游观光效应聚集 住宅产品入市 企事业单位团队客户 全面建成国内一流的农业生态示范区 内外部配套全部完善 并开始启动修正性及补充性调整 区域内农业产业及旅游度假产业发展成熟 内部出现良性筛选替换特征 整体产业链条精细化创意发展 全面建成国内一流的农业生态示范区 基业 高端商务形象树立 度假居住功能完善澳美 浪漫风情小镇发展成熟 配套搭建及初步完善期 快速成熟期 调节完善期 产业启动及初步示范期 综合协调发展期 精细化发展示范期 市场空缺 同质化竞争激烈 竞争持续 大众易得客群 客群扩展升级 客群完善 农业观光旅游启动 旅游识别性不强本项目牵头旅游地产开发及销售 旅游档次走高 商务客群增多受资金压力限制 市场供应产品增多 形成一个相对丰富的旅游目的地 地产依托旅游实现溢价 73 PART4整体开发策略 74 打造中海标杆发展模式 以多元化发展成为区域首个旅游聚集地 以高端化发展成为区域形象代言 以高度和气度 实现项目标杆形象 75 陌生区域 配套不完善独自发力 区域先导仅有启动期产品和景观展示初期观光农业 大众旅游项目 商业 中后期酒店发力客户 普通休闲度假客户 风险型投资客户 少量商务客户 区域逐渐成熟 配套完善竞品大量入市 竞争激烈项目高端度假配套完善发力 同时构建个性度假配套客户 各类休闲度假客户 养老客户 商务客户 小众个性度假客户 各类投资客户 区域价值完全体现配套完善度高项目标杆地位建立客户 各类商务 度假 投资客群涵盖 生活居住型客户进入 启动阶段 启动阶段 成熟阶段 成熟阶段 完善阶段 完善阶段 项目发展三个阶段 项目产品分期策略 标杆产品 小独栋别墅主力产品 洋房 公寓回现产品 洋房 公寓试水产品 大独栋别墅开发时间 3 4年 标杆产品 大独栋别墅主力产品 洋房 别墅回现产品 洋房 公寓 别墅试水产品 企业会所 艺术家公馆开发时间 2 3年 仅以少量独栋产品作为标杆后期在市场接受度许可 价格可支撑的前提下 以洋房产品为盈利主体开发时间 2 3年 根据目标客户群的演变进行复合产品线的开发 产品由 中密 低密 中密 进行多次盈利回现主体的转化 开发策略 76 第一阶段 旅游开发 第二阶段 旅游开发 第三阶段 旅游开发 A 观光农业B 湖滨示范景观C 大众娱乐项目D 飞钓基地E 婚庆基地F 节庆打造 A 高尔夫练习场B 马术俱乐部C 露营基地D 农科展示E 火车环岛观光F 赛事承办 旅游产品完善 地产开发 地产开发 后期地产结合旅游产品的打造进行开发 后期产品结合区域配套成熟度考虑购房人群的变化 A 旅游商业B 酒店C 度假产品 洋房 公寓主打 地产开发 A 旅游商业B 会议酒店C 农业展销D 度假产品 别墅 洋房 E 艺术家公馆F 企业会所 A 居住配套B 度假产品C 居住产品 开发策略 阶段性目标策略及产品搭配 77 是否已经模糊了生活的本质 78 去过你想过的生活吧 趁天色还好 趁微风不噪 趁繁花还未开至荼蘼 趁现在还年轻 趁路还长久 趁暮色还没有完全 趁雪花还未飘落 趁现繁忙和劳碌还没有吞噬你的留恋 趁现在能腾出双手拥抱生活 把时间还给自己 让生活回归完美 时间 不属于繁忙 也不应该荒废 79 西南大型高端旅游度假典范黎香湖畔的奢想度假时区 39个岛屿 39个环岛公园 3万米湖岸线几场赛事 数次盛宴一个市场 百种商机 集旅游度假 休闲娱乐 商务会议 农业产业于一体的 80 PART5物业发展建议 81 地块分析 农业用地 1 2 3 4 5 6 7 9 10 11 12 主干道 旅游环线 次干道 8 82 主干道 旅游环线 次干道 A区 交通通达性较好 远离商业中心 私密度强 B区 多条道路通达 距离农民还建房与公交车站较近 350米 外部干扰较大 C区 处于地块中部 道路交通有所局限D区 南区 交通通达性最强 为外部交通与项目连接的重要结点 内部被多条道路划分E区 与农民还建区共用道路 对项目形象有一定影响 地块分析 建设用地 D区 83 大别墅 已出施工图 300 1200独栋 主力面积600 容积率0 52 总建面5 5万方 第一批动工 小别墅 方案已定 150 300小独栋 主力面积220 原容积率1 2 总建面5 4万方 开发商损失了部分容积率打造为独栋产品 或第二批动工及销售 商业及酒店 方案已确定 年内出施工图 第二批动工 或与大别墅地块一同动工 公寓及洋房 方案调整中 年内出施工图 第二批动工 容积率1 2 2 0 总体量60万方 南区剩余未定地块 容积率0 52 1 2 建筑面积20万方 地块分析 建设用地 南区地块现状回顾 84 地块分析 建设用地 9 10 85 板块分区 似水流年 柔软时光 恣意韶华 静好岁月 田园牧歌 86 农业产业园 顶级别墅组团 酒店商业组团 公寓组团 洋房组团 别墅组团少量洋房 别墅组团 大众参与配套 功能分区 似水流年 87 从赶路到散步 难得随波逐流 让时光在假日里荡漾 似水流年 以瑞士风情元素启动项目的滨湖商业及大众娱乐配套 随走随停的人流 动静结合 在岛岸 晒心情 在假日 钓时光 88 似水流年发展计划 湖滨码头 亲水步道 功能设施 湖滨码头 亲水步道 休闲座椅 89 天鹅湖畔 似水流年发展计划 90 娱乐项目 湖面速滑 趣味划船 垂钓 似水流年发展计划 快艇游湖 91 纯正的瑞士建筑元素 多样化的建筑形态共融 随走随停的街区意境 滨湖商业 瑞士风情商业街 临湖商业 体量2 2万方 似水流年发展计划 92 水上集市 似水流年发展计划 93 充分利用湖景资源 打造异域体验性 趣味性消费空间 以表现在不同时间 不同环境下水的色彩为主题 通过天花灯槽 庭柱的装饰 展示水的自然与柔美 水主题度假酒店 似水流年发展计划 体量约3万方 94 食享中心 高端有机营养膳食搭配 打造高端餐饮配套 水主题度假酒店 似水流年发展计划 95 养生疗养体系注入 养生温泉SPA 水主题度假酒店 似水流年发展计划 景观泳池 96 瑞士花园住宅 似水流年发展计划 97 农业产业园 洋房组团少量别墅 大众参与配套 个性旅游配套 功能分区 柔软时光 98 在起伏的世界 找回假日慢的境界 黎香湖畔的柔软时光 在山水间 用资本与时间打磨 生活源于自然 牧场 营地 稀有的湖岸 就是岸边没有城市的痕迹 理想在路上 生活在这里 99 柔软时光发展计划 以集装箱露营 房车露营 帐篷露营等多种形式 打造重庆最生态 最具特色露营公园 规模约100亩 露营基地 100 露营基地 完善的公共配套及娱乐配套体系 提供一站式露营服务 洗手间 浴室 专用晾衣地 提供烧烤架 公共游泳池 公共洗衣房 汽车影院 柔软时光发展计划 101 占地约100亩 建造预算费用约为3400万元 露营基地 柔软时光发展计划 开发成本为513元 平方米 占地 102 澳洲牧场 作为一个开阔的公共活动空间 设计大量的参与强的运动和游戏 是一个动静皆宜的自由场地 柔软时光发展计划 103 澳洲牧场 户外马场 为游客提供可以自己练习骑马的体验空间 同时有专业人员给予指导 高端马术俱乐部配置 柔软时光发展计划 104 占地约200亩 建造预算费用预计为2500 2800万元 柔软时光发展计划 澳洲牧场 105 农业产业园 别墅组团少量洋房 酒店会议中心商业配套 洋房组团少量别墅 功能分区 恣意韶华 高端小众配套 大众参与配套 顶级别墅组团 教育配套 会所 106 高端度假 商务配套 心有林憩 纳享天地 让建筑在花园里漫步 水润江山 挥洒时光 恣意韶华 3万米的湖岸线 38个湖中半岛 一生心动的相遇 一段恰到好处的距离 让生活在繁华与宁静之间进退有度 儒雅睿智 隐喻雍容 不藏官邸 何揽才智丰盛 艺术至上 追忆生活的似水年华 107 精品商务会议酒店 涵盖商务会议 主题套房 千人宴会厅 特色SPA等功能风情立面设计 搭配颜色 材质的元素 凸显品质与特色 恣意韶华发展计划 108 精品商务会议酒店 大会议室 承载中高端商务会议功能 颜色系商务套房 豪华宴会厅 顶级SPA服务 运动空间 恣意韶华发展计划 109 婚礼策划 种下幸福的种子 直到永恒 与优秀婚策公司订立合作协议 在幸福的舞台编织幸福 婚庆基地 恣意韶华发展计划 110 婚纱租赁 选择属于自己的那份美丽 专业的婚纱租赁服务 保证婚纱选择的多样性 婚庆基地 恣意韶华发展计划 111 婚庆基地 婚纱摄影 定格彼此拥有的幸福时光 说相思 道相思 此物最相思 恣意韶华发展计划 112 婚礼乐队 献上锦绣华章 邀请专业乐队 于室内及滨湖草地为婚礼助兴 婚庆基地 恣意韶华发展计划 113 红地毯 隆重的体验 从仪式现场一直向外延伸99米 象征爱情天长地久 婚庆基地 恣意韶华发展计划 114 献给爱情的岛 岁月如歌 人生若只如初见 所谓伊人 在水一方 时间 在这一刻定格 世界 在这一刻静止 如止水的心 在此刻泛起涟漪 只因为你 115 高尔夫练习场 规模建议 50 100亩 水上高尔夫 恣意韶华发展计划 116 高尔夫练习场 恣意韶华发展计划 按照场地50亩计算 建造预算费用约为1000万元 117 波尔多酒庄 私享酒庄 各国名酒 高端商务体验 满足商务客群需求 恣意韶华发展计划 118 恣意韶华发展计划 乐活果园 社区参与性景观 200亩左右 初步估算约13000颗果树 按胸径10cm 冠幅3M计算 单棵价格约200元 栽种成本约300万 119 火车环岛观光 以特色观光火车 打造黎香湖最美的一段旅途 恣意韶华发展计划 120 奢华别墅社区 布局原则 一线湖景资源 恣意韶华发展计划 121 精品别墅社区 布局 湖景资源为主 资源最大化 恣意韶华发展计划 122 景观洋房社区 布局 二三线景观 人群聚集区 恣意韶华发展计划 123 低密度设计 景观与建筑密切融合 恣意韶华发展计划 景观洋房社区 124 建筑度假空间的营造 增强与外部景观的融合 交流 恣意韶华发展计划 125 精装修公寓 恣意韶华发展计划 126 创意型产品 个性美术馆 艺术家工作室 建筑面积300 400平方米 青年艺术家租赁式工作室 恣意韶华发展计划 127 企业会所 企业会所的三大功能 召开企业中小会议 接待企业高级客户 企业高管度假 召开企业中小会议需要的功能空间 至少一个能举行小型会议的会议厅 能服务多人的厨房和餐厅 多个卧室 接待企业客户需要的功能空间 豪华舒适的多个卧室 休闲 聚会 康体的娱乐空间 企业高管度假需要的功能空间 私密而舒适的豪华卧室 与家人同乐得嬉戏空间 恣意韶华发展计划 128 企业会所更多的是一种商务工具 是一个社交场所 在积累社会人脉的同时彰显自己和公司的财富实力 扩大社会影响力 因此 别墅的设计要对其社交功能进行特别的强化 企业会所 建筑面积800 3000平方米 恣意韶华发展计划 129 小型舞厅 小型影院 小型露天烧烤场 健身房 企业会所 恣意韶华发展计划 130 小区内部打造双语幼儿园 小学 完善区域教育配套 学校联姻的全程教育体系 展现儿童优成长理念 教育配套 131 恣意韶华发展计划 农业产业园 洋房组团少量别墅 洋房别墅组团 居住配套 大众参与配套 功能分区 静好岁月 132 不再追逐世界 过往中却倒影着流年 生态家园 静好岁月 抖落世界的芳华和满身的尘埃 颐养 天伦 让生态融入生活 把繁华带回家 自成一体 距离 不再是问题 133 生活配套服务商业面包店 鲜花店 便利店 洗衣店等等 静好岁月发展计划 生活配套 134 静好岁月发展计划 医疗配套 1 与重庆知名三级甲等医院发展合作关系 开展固定坐诊活争取其技术支持 建立就医转送绿色道 2 在社区医院看病费用争取与社保挂钩 3 根据本项目社区医院定位 建议体量约4000 床位30 40张 功能上强化常见老年病症治疗 社区医院针对社区内部业主 功能偏向老龄群体 135 静好岁月发展计划 教育配套 幼儿培训中心 让孩子赢在起跑线上 136 农业产业园 功能分区 137 自然的味道在假日的时光里芬芳四溢 让花草奏响你的田园牧歌 用闲暇来收获耕耘 如果农业仅仅是农业 那将是对田园最大的误解 如果没有主题 农业从何谈起 把自然还给世界 给你城市不敢想象的未来 138 项目规模 南京汤山现代农业示范园占地面积近3000亩 计划总投资8亿元 开发商 由南京市国资集团全资子公司 南京国资现代农业投资发展有限责任公司开发时间 2009年8月启动建设 开园时间 2011年11月16日 规划分布特点 项目以观光性产业为主轴 将游客有引导性的带入园区里进行系列参与性活动 案例借鉴 农业主题迪斯尼乐园 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 139 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 案例借鉴 农业主题迪斯尼乐园 140 从原始农业到未来农业整个演变的过程清晰呈现 让游客对农业知识了解更深入 绿色餐厅 玻璃大棚生态主题餐厅 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 141 参观熊蜂采蜜 蜂巢成型 立体蜂箱等内容 观看 狂蜂 表演 学习养蜂 蜂产品选购等知识 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 142 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 143 各种豆制品的DIY体验 豆浆 豆腐 豆皮 豆油 豆酱 豆子工艺品等 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 144 冒险岛南部小岛上 专为情侣和家庭设计的小型拓展项目 安全又充满创意 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 145 鱼拓 鲤鱼旗 创意鱼缸 结绳艺术 渔具 鱼文化工艺品等衍生产品展示及销售 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 146 在大面积紫色薰衣草花海中摆放汤山翠谷标志大型雕塑供游客合影留念及香草干花 香水 精油 家居饰品 香草文化产品等各种衍生产品展示及销售 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 147 葡萄形状的大型酿酒葡萄迷宫 既有探秘功能 又是一副大地景观 迷宫内部正常种植葡萄 外围用蔷薇科的花墙进行隔离 既便于游客观赏 又保护了葡萄的正常生长 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 148 体验现实生活中的 开心牧场 增强人与动物的感情 并且可培养小孩子对动物的爱心 田园牧歌主题农业园发展计划 主题农业园 149 即可体验种植的快乐 又可得