某温泉小镇项目立项报告.doc

鲜卑文化旅游园区开发项目可行性研究报告目 录第一章 总 论3一、项目概况3二、研究范围与方法3三、研究依据4四、研究结论和建议4第二章 项目背景8一、宏观背景8二、项目地概况12三、投融资背景13四、项目战略意义14第三章 旅游资源条件评价18一、资源现状分析18二、资源品质状况18三、项目区资源条件19四、资源开发价值21第四章 旅游市场分析与预测22一、市场分析22二、游客量预测25第五章 景区空间布局和项目设计26一、景区空间布局的依据与原则26二、景区空间布局规划26三、分区开发方向及旅游项目设计27四、旅游投资预算35第六章 效益评价37一、经济效益评价37二、社会效益评价39第七章 生态环境影响评价42一、区域环境状况评价42二、影响环境因素分析42三、项目的生态效益42四、区域环境保护措施44第八章 风险分析47一、外部风险47二、内部风险49第九章 组织管理、人力资源需求及安全消防53一、组织管理构架53二、人力资源需求54三、消防和安全55第十章 结论和建议57一、结论57二、建议57第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：鲜卑生态旅游文化园区（二）项目类别：生态观光旅游、旅游休闲度假，民族风情旅游（三）投资总额：约5.169亿元人民币（四）项目单位： 鲜卑生态旅游文化园区开发有限公司（五）项目地址：位于满洲里市扎赉诺尔区猛犸公园东部，301国道北侧，新区东风路南侧，曙光大道西侧（六）所属行业：旅游业二、研究范围与方法（一）研究范围本项目可行性研究报告的研究范围，包括：介绍分析项目背景；评价分析旅游资源条件；分析预测旅游客源市场；研究分析场址选择以及项目所在地的基础设施建设；拟定旅游空间布局和项目内容设计；提出项目总投资估算以及评价财务预测；分析并评价社会效益；分析研究生态环境状况，提出生态环境保护措施；分析评价项目投资风险；拟定组织管理、人力资源配置及安全消防方面的措施等。（二）研究方法 通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、专家咨询、二手资料收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。三、研究依据（一）主要法律法规依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国环境保护法；4、中华人民共和国森林法；5、中华人民共和国水法；6、中华人民共和国水土保持法；（二）主要标准依据1、地面水环境质量标准（GB/T138382002）；2、环境空气质量标准（GB30951996）。（三）主要文件及文献依据1、全国自然风景名胜区发展规划（20112015年）；2、内蒙古自治区旅游产业第十二个五年规划；5、呼伦贝尔市旅游业产业化“十二五”发展规划；6、满洲里市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要四、研究结论和建议（一）可行性研究的结论鲜卑文化旅游园区开发进行旅游基础设施、游憩设施、民族风情旅游项目和体验式旅游项目的整体建设，符合自治区党委、自治区政府所提出的将内蒙古基本建成集观光、休闲、度假为一体的全国著名旅游目的地，并将旅游业尽快培育为我省支柱产业之一的战略目标要求；贯彻呼伦贝尔市加快旅游业发展的要求；实施呼伦贝尔国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出“大力发展生态文化旅游业，做大做强旅游产业”，使旅游业逐步成为区级经济的支柱产业，打造成为内蒙古旅游经济强县区的目标要求，有利于将满洲里丰富、特色的旅游资源优势尽快转变为经济优势，延长旅游产业链，促进项目区社会经济全面、快速、健康发展，推进社会主义和谐新农村建设。通过“科学定位建景区，加大宣传推景区，优质服务兴景区，品牌经营强景区，加强合作壮景区”，可将项目区打造为全国民族民俗旅游示范点，国家AAAA级景区，成为边疆旅游链的新明珠。（二）可行性研究的建议1、政府引导，市场运作目前项目区处于待建状态，基础设施建设、市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都很薄弱，需要自治区及市区各级领导通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。另一方面，我公司作为投资和建设主体，必然将依靠市场化手段和企业化运作来扩大融资规模，拓展市场空间，打造精品景区，增强企业竞争力。在对景点的宣传和推广上应加强宣传力度，如创建景点网站、及时更新和发布生态农业旅游区信息等，推广生态农业旅游，吸引大批游客，发展本地经济，使农民得到更多的优惠。2、规划优先，市场细分鲜卑文化旅游园区项目的整体开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。加强对民族旅游，民俗文化的整体性推广，对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。3、“软硬”兼施，环境塑造加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态民族旅游发展的优惠政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如政府的鼓励政策，税收方面的优惠政策等。加强硬环境建设，硬环境建设是指建设发展生态旅游整体产业链条所必需的配套设施，如基础设施建设、交通条件建设、水电条件建设、通讯条件建设等。还包括了必要的配套服务设施，如：酒店，生活配套区，民族体验区等。4、资源整合，品牌打造项目将适时申报全国民族风情旅游示范点，国家民族风情游开发试验区。从发展前景看，民族民俗旅游将成为我国旅游业发展中一支生力军和一个重要发展后劲。我公司对于全国民族风情旅游示范点的申报，有利于促进产业结构调整、创造经济新的增长点；有利于发展民族旅游，可以在解决民族就业、解决旅游产业链条化等问题等方面发挥特殊作用，做出特殊贡献；有利于丰富优化本地旅游产品，提升区域旅游产业结构，增加新的旅游产业利润点，增大旅游者的消费选择，增加本地旅游资源的基数，扩大旅游经济的覆盖面，并大大增强了本地旅游业的发展后劲。项目区将申报为国家AAAA级景区，与周边的等区域旅游资源与旅游产品，形成呼伦贝尔民族风情旅游平台，整合共同开拓市场，联合营销，构建整体旅游形象，共同打造品牌旅游路线，使之成为满洲里创建全国优秀民族风情旅游的重要突破口，成为边疆民族旅游新典范。第二章 项目背景一、宏观背景（一）经济背景1、边疆经济辐射的强化近年来，沿边经济带始终在较高平台上运行，经济增长速度保持全国领先。2006年口岸边境GDP总量达4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；平均增幅达到15.2%。“十一五”口岸边境经济占我国经济总量的比例将会进一步提高，预测到2020年GDP占全国的比重为25.05，根据经济发展的规律，口岸沿边区域必将是我国区域经济发展的重要增长极，并有可能成为泛亚太地区经济发达地区之一。经济的快速发展，使居民消费水平提高，消费结构也由大众型向享受型转变。统计数据显示，2010年东北口岸沿边10城市居民人均消费支出突破1万元，达到17237元，比上年增长13%。其中服务性消费支出增长迅猛，人均服务性消费支出达2977元，比上年增长16.5%，增幅高于同期实物性消费支出4.1个百分点，在家庭消费性支出中所占比重达27.2%。满洲里同属口岸沿边地区，同时作为旅游大省，面临着巨大的潜在客源市场和旅游业发展机遇。2、内蒙古自治区经济发展的新突破2010年生产总值（GDP）11700亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，人均生产总值43500元，比上年增加1960元。居民的消费水平进一步的提高，旅游出行的需要增加，省内及周边潜在的客源市场扩大，作为自治区旅游的第一市场，随着沿边口岸城市经济的辐射和带动，以及随着东西部交流的日益密切，作为口岸枢纽的呼伦贝尔旅游业有着巨大的发展潜力和机遇。3、满洲里经济的新机遇满洲里依托资源和区位优势，把发展民族旅游作为一项重要工作来抓，取得了一定成绩。使许多边民过上了富裕的生活。该区还利用旅游业产业优势，将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的重要目标，积极发挥旅游在拓宽边民增收渠道、增加边民就业机会和提升农村文明等方面的作用，以旅助边发展，城乡互动，推动满洲里农业旅游更快更好的发展，从而为建设社会主义特色的民族风情旅游平台做出积极的贡献。鲜卑风情旅游开发区的建设，将改变满洲里目前旅游产品结构单一、市场层次不高、旅游低水平开发、无品牌旅游区、无规模旅游产业、无龙头旅游企业等现状，打造满洲里首家集休闲度假、民族民俗风情生态文化观光体验为一体的国家4A级旅游景区，成为满洲里旅游的新亮点，成为满洲里经济新的增长点。（二）旅游发展背景近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,我国旅游业将在相当一个时期内处于发展的黄金期。自2010年以来，内蒙古旅游总收入年均增长14.06%，其中旅游外汇收入年均增长16.80%，国内旅游收入年均增长13.94%，入境旅游人数年均增长14.73%，国内旅游人数年均增长9.51%。2007年接待海外游客106.4万人次，比上年增长32.4%；接待国内游客7849万人次，增长27.5%。旅游总收入576亿元，增长40%。在内蒙古经济社会发展中，旅游业已经成为一个能够创汇增收、拉动内需、带动相关产业发展的“综合性产业”，一个能够提高人民生活质量、促进城乡经济和区域协调发展的“利民产业”和“富民产业”。（三）旅游政策背景国家沿边战略正在实施，已将沿边地区的旅游业作为新的经济增长点加以培育，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜。自治区高度重视旅游业发展，先后制定了内蒙古自治区旅游发展十一五规划，出台了加快旅游业发展的决定等政策措施，并将旅游业列为十二五重点发展的八大产业之一。人大、政协多次组织旅游发展专题研究，制定了内蒙古自治区旅游条例、内蒙古自治区旅游市场管理办法等法规条例。依托边境文化、民族文化、蒙古文化等品牌，发挥优质的生态环境优势、交通格局的变化，呼伦贝尔旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。（四）民族民俗风情生态旅游发展的背景民族民俗风情旅游是一种以民族资源为基础，以生态旅游为主题的新型旅游品种，其主要目的是通过旅游带动、示范等功能，有助于加速区域旅游产业结构调整，引导旅游资源的高效利用和生态建设，丰富旅游产业结构，推动旅游产业的区域可持续发展。从而促进区域经济发展、提高边民收入和生活质量。在国内，民族风情旅游发展始于20 世纪90 年代中期，主要类型为风情体验和民族餐饮，如龙胜的苗族村、江永的女书等。民族风情游已成为我国生态旅游的主要内容，并成为推动区域经济发展和推广示范的重要载体，具有广阔的发展前景。二、项目地概况（一）自然地理周边环境基地西南侧被猛犸公园所围合，北侧为城市住宅区，东侧及南部部分地区为空置地，可以作为未来拓展区域。内部现状基地内部现为闲置地，城市水系从东侧穿过，部分水面在基地内。（2） 资源分析农业资源：农业总产值完成38498万元，增长36.9%（按现价计算，下同），其中种植业产值完成3656万元，下降28.5%；牧业产值完成9100万元，增长23.1%；渔业产值25038万元，增长65.8%；农林牧渔服务业产值完成704万元，增长36.2%。农作物总播种面积达到1370公顷，下降0.9%；菜薯总产量4.1万吨、瓜类5471吨、水果130吨，均与上年持平。民族文化资源：居住着居住着蒙、汉、回、朝鲜、鄂温克、鄂伦春、和俄罗斯等20多个民族，是一座独领中俄蒙三国风情、中西文化交融的口岸城市，素有“东亚之窗”的美誉。扎赉诺尔古墓群，墓葬众多，文物丰富，是研究鲜卑族历史和我国北方古代民族关系的重要资料，1986年这里被列为内蒙古第二代重点文物保护单位，今年晋升为国家级文物保护单位。旅游资源：套娃广场、呼伦湖、国门、烈士公园、41号界碑、二子湖、火车头广场、中国俄罗斯互市贸易区、铁木真大汗行营、滑雪馆、教堂、矿山公园、拓跋鲜卑古墓群、旧石器遗址、猛犸旅游公园。三、投融资背景（一）投资背景政府重视及相关优惠政策。满洲里市政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。集团快速发展衍生的需要。景区投资企业资金实力雄厚，为了应对激烈的市场竞争，公司应进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，社会效应明显，作为绿色产业的旅游业更具减少污染、促进环境保护的特点。因此，投资旅游业对公司来说是很好的选择。（二）投资基础雄厚的资金实力。企业自身的实力和强大的周边融资能力强大的执行队伍。强大的规划团队，景区管理经营团队和酒店管理团队已有初步的基础。土地周边的情况和城市基础配套的完善四、项目战略意义（一）增加居民就业机会和收入鲜卑旅游文化园区的建立，可帮助区域边民的致富，能充分发挥其在地区经济发展中的促进作用。在全自治区进一步加快城镇化建设的形势下，进行本项目建设，对满洲里市的基础设施、生态环境等的建设，均具有较明显的促进作用，在提高就业机会，发挥致富功能作用等方面也具有十分积极的带动作用。（二）促进满洲里市旅游经济结构调整和经济发展满洲里市应抓紧内蒙古旅游发展的大机遇，在国家、自治区和地区的大力支持下，大力发展旅游业，特别是将民族风情和旅游业相结合，发展具有特色的民族风情游示范区，使其具备了良好的发展条件，并迎来旅游业发展的最佳时期。建设本项目，有利于旅游业及相关服务业的发展，产业结构的优化，符合国家、省和地区“十二五”发展规划及相关政策要求，符合省、地、市旅游发展总体规划。从积极推进满洲里经济结构调整和加快乡镇经济发展的角度看，实施本项目建设是很有必要的。（三）完善满洲里旅游产品体系使游客不仅在旅游地尽情的享受，回去之后，通过旅游产品也能回味到本地的风土人情，而且民族民俗产品为时尚赠品，可以用来赠送亲友，在无形中又为旅游地做了宣传，但需要休闲度假产品留住游客，景区开发的车友宿营地、民族风情体验区，养殖狩猎项目等可增加旅游地的吸引力，完善满洲里旅游产品体系，让游客觉得有景可赏，有事可做，提高旅游收获感。（四）推动满洲里民族生态旅游建设鲜卑文化旅游园区的建设，不仅可以有效地发展当地的旅游产业，充分合理地利用自然资源，提高区域的生产力，而且能起到维护自然界的生态平衡、保护环境、净化污染、提高生物能的利用效率和物质循环利用的效率，以创建一个优美、舒适、文明和高功能的生存环境。而且其优美的自然环境和民族风情可以做大做强区域的民族民俗产业链。（六）实现三大效益整合可以把区域经济结构、旅游产业结构、民族民俗产业三者有机地紧密结合在一起，发挥最大的生态效益、社会效益和经济效益。景区所处的区位是鲜卑民族文化根本，亦是蓬勃发展之地，具有较好的生态环境景观。随着国内外旅游业的蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的休闲旅游，返璞归真、崇尚自然、回归自然，已成为一种时尚，以文化、民族风情等内涵为主题的休闲旅游，已成为现代城市居民普遍的热切期望，也是旅游业今后发展的主流和方向。鲜卑文化主题、民族风情开发、民族民俗观光体验旅游三者有机地紧密结合，提高生态效益、社会效益和经济效益，这就是项目的发展宗旨，也是走出一条区域民族民俗可持续发展的新路。第三章 旅游资源条件评价一、资源现状分析基地位于扎赉诺尔新城与老城之间，是新老城之间联系的必经之地。生态资源较好。虽然人文景观较缺，但后期景区规划上会打造一批高质量资源品质高的人文和自然景观。二、资源品质状况 依据旅游资源分类、调查与评价国标的共有因子评价模型对旅游资源单体进行逐一赋分定量评价，通过去高低分均值计算得出单体资源的赋分值，分出五级旅游资源。旅游资源单体共有因子评价模型评价项目评价因子赋值分资源要素价值(85分)观赏游憩使用价值30分历史文化科学价值25分珍稀奇特程度15分规模、丰度与几率10分完整性5分资源影响力(15分)知名度和影响力10分适游期或使用范围5分 总 分100分附加值环境保护与环境安全-53分 鲜卑文化旅游产业园区旅游资源等级数量（拟）资 源等 级数 量资源名称优良级旅游资源五级1鲜卑文化主题园区四级2鲜卑渔猎文化体验区普通级旅游资源三级1东南亚风情酒店二级1俄罗斯风情车友宿营区三、项目区资源条件（一）用地条件基地位于扎赉诺尔新城与老城之间，是新老城之间联系的必经之地。周边环境基地西南侧被猛犸公园所围合，北侧为城市住宅区，东侧及南部部分地区为空置地，可以作为未来拓展区域。内部现状基地内部现为闲置地，城市水系从东侧穿过，部分水面在基地内。（二）用水条件地下水量较丰富，水量稳定，水质较好，属碳酸钙型，PH值6-8，矿化度低，符合饮用和渔业、灌溉用水标准，达到国家景观娱乐用水水质标准中A类标准，经简单处理，即可满足景区用水之需。但景区开发仍要注意环境保护和节约用水，做到雨污分流，以期永续循环使用。（三）大气环境因规划区远离城市和居民社区，植被良好，无工业三废污染和社区生活污染源。大气质量完全达到国家环境空气质量标准GB3095-1996）中的一级标准。建设项目区尽量采用电能、太阳能等清洁能源，建设沼气、桔杆、厕所、日光温室能源生态模式，做到垃圾分类处理。（4） 区位条件满洲里的交通便利，已形成铁路、公路、航空四通八达的立体交通网络，北京至莫斯科的国际旅客列车经由此地，国际航空港每周有10多个航班飞往俄罗斯赤塔、北京、呼和浩特，旅游时节航班会更多。航空：满洲里西郊国际机场，位于满洲里市西南9公里处。已开通直飞或中转的国内航班和国际航班。铁路：满洲里火车站与俄罗斯后贝加尔铁路接轨；东经哈尔滨通向全国；西向后贝加尔斯克通向俄罗斯和欧洲，是欧亚大陆路桥的连接点。公路：301国道由绥芬河到满洲里，中途经过哈尔滨、大庆、扎兰屯、牙克石、海拉尔等城市。满洲里与新巴尔虎右旗有三级公路相连，距离118公里。四、资源开发价值（一）基于开发商投资的评价开发资金实力雄厚，技术力量强大，具有一定的产业资源整合能力，拥有经验丰富的操作团队。（二）旅游开发总体评价从旅游资源单体条件、客源市场条件、社会经济条件三个方面建立项目旅游资源开发评价模型，确定综合评价因子并对各因子进行权重赋值，然后根据权重计算出单体评价的综合因子值，最后对旅游资源开发价值进行综合评价。 项目资源总体开发评价项目层旅游资源单体评价(40%)客源市场评价(30%)社会经济背景评价(30%)总赋分因子层资源要素价值资源影响力附加值客源地区位条件客源市场出游能力游客偏好区域经济总体水平政府旅游政策人力资源条件基础和服务设施权重值325310101078510100赋分值26.63.82.458.99.18.94.97.23.157.782.7赋值小计32.85 26.922.95从资源总体开发评价来看，总分为82.7分，总体开发价值很高。第四章 旅游市场分析与预测一、市场分析1、满洲里市经济发展预测2013年满洲里生产总值达195亿元，增长9.5%（按可比价格计算，下同）。其中，第一产业增加值完成3.6亿元，增长4.1%；第二产业增加值完成53.9亿元，增长12.3%；第三产业增加值完成137.5亿元，增长8.5%。三次产业结构比例为2：29：69（总体为100，下同）。满洲里人均地区生产总值达7.8万元，增长11%。万元GDP能耗下降3.4%。满洲里的整体经济结构处于调整状态m，新型第三产业面临着大的市场机会。2、满洲里市旅游业发展现状及潜力分析2013年边境旅游人数64.3万人，增长2.6%。其中，中方出境10万人，与上年持平；俄方入境54.3万人，增长3.2%（全年出入境旅游人数129万人次，增长3.4%）。国内旅游人数492万人次，增长2.2%。旅游总收入43.9亿元，增长4.9%（含一日游）；旅游创汇2.9亿美元。3、鲜卑旅游文化园区旅游客源市场分析与定位1）按产品功能休闲度假市场景区内有大量的休闲娱乐设施，如东南亚热带酒店，渔猎体验区，野外民俗风情区等，景区环境优美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同时还有精美的民族风情餐饮，可以尽情品位当地民族风味小吃。游客还可以体验纯真的民族民俗风情。景区宾馆和民族风情一应俱全，是游客休闲度假的好场所。预计这部分客源市场将占到整个市场的30-40%。会议市场会议客人的消费能力较高，停留时间也较长，在会议期间对各类服务设施的使用频繁，会议前后还会进行一些旅游活动，能为举办会议的景区带来丰富的旅游收入。而且，会议往往在旅游淡季召开，能有效延长旅游时间，发挥旅游设施的潜能，是一项综合效益良好的旅游形势，因此会议旅游一向是旅游地十分重要的一个客源市场。景区可通过会议设施及配套服务设施的建设，增强会议接待能力，提高经济效益。 周末出游市场周末出游市场这块具有巨大的潜力。周末满洲里市民或周边城市的家庭可以全家出游或者开车自驾游前来参观游玩，既可以陶冶情操、愉悦身心，又可以使孩子增加大量的民族民俗方面的文化知识。这部分市场潜力巨大，预计将占到整个市场份额的20-30%。民族风情市场景区择地建设民族风情餐饮，开展形式丰富多彩的民族节庆和餐饮展会活动。通过民族风情活动不仅使游客能吃到民族餐饮，体验民族风情生活，而且还能使游客体验异国情调的生产生活环境，提高旅游的参与性。预计这部分市场将占整个市场的10%。文化旅游市场景区内有良好的鲜卑文化溯源的基础，有根据鲜卑文化延伸的各类型体验区，游客可以来此追溯历史，缅怀辉煌，于鲜卑的文化做深度的体验式交流。2） 按地区分 满洲里市居民景区对于满洲里市民来说是属于近郊旅游场所，景区到满洲里市内约10分钟车程，结合景区的环境优势、产品优势，未来项目必将成为满洲里市居民周末休闲度假的主要目的地。呼伦贝尔市场2013年，呼伦贝尔市地区生产总值（GDP）实现1430.55亿元，按可比价计算增长9.5%，人均地区生产总值（GDP）56470元，可比价增长9.6%。其中，第一产业增加值263.07亿元，增长5.8%；第二产业增加值682.17亿元，增长12.2%，其中：全部工业增加值587.56亿元，增长12.1%，建筑业增加值94.61亿元，增长12.6%；第三产业增加值485.31亿元，增长7.7%。三次产业结构比例由上年的17.9：47.1：35.0调整为18.4：47.7：33.9。在市民的众多消费支出中，食品类消费支出最多，其次分别为居住、交通和通信、医疗保健、家庭设备用品及服务支出。旅游消费在居民消费中的比重越来越大。呼伦贝尔强大的民间消费能力需要释放，并保持着良好上升态势，将成为景区的主要客源市场之一，且增长潜力巨大。沿边区域市场满洲里周边的城市的主力消费人群将成为景区的潜在市场。国内市场国内市场边疆游和民族特色游的趋势在上升，从中青旅和全国各地民族，民俗旅游市场的年0.5%的增长态势来分析，这类市场每年新增长的客源达到约400余万人次。 入境市场近年来，满洲里市入境客源市场以5%以上的速度快速增长，未来，景区应提高外宾接待能力，开拓入境旅游市场。二、游客量预测根据景区开发进度及营销宣传情况，结合主要客源市场的经济、社会发展情况，预计，未来鲜卑文化旅游园区的客源市场的发展趋势如下表：发展阶段近期（2015-2017）中期（2018-2020）远期（2021-2025）游客量（人次）2000005000002500000第五章 景区空间布局和项目设计一、景区空间布局的依据与原则q 旅游资源分布状况根据景区内不同类型资源的分布状况，确定不同的旅游功能区域。q 突出特色资源，发挥资源优势通过空间结构的安排突出景区的特色旅游资源，尽可能地发挥资源优势，实现旅游资源优势向旅游经济优势的转化。q 有利于产品、线路组织与整合的原则即根据景区旅游资源的空间分布特征，充分考虑旅游产品线的组织与区内旅游资源的空间整合。二、景区空间布局规划（一）总体布局结构确定景区的空间总体布局结构为：“一轴，五区”。“一轴”：景区核心景观轴“五区”：q 东南亚风情宾馆区q 鲜卑文化长廊区q 车友宿营区（俄罗斯风情）：q 鲜卑渔猎文化体验区：q 鲜卑文化体验区：三、分区开发方向及旅游项目设计（一）东南亚风情宾馆（综合服务区）旅游节点：景区大门、生态停车场、游客中心、土特产品销售中心旅游要素：景区大门、停车场、广场主 题 词：景区综合服务功能定位：停车、景区管理、购物、游客集散开发方向：总体构思：主题入口应由入口大门、生态停车场、游客服务中心、生态文化广场等组成，主要承担车辆停放、人流集散、门票售检、游客服务、居住服务，餐饮服务等功能。入口大门：主入口大门应与景区旅游定位相一致，可配植高大的四季常青乔木作为景区意向入口大门，采用质朴自然的表现方式，结构简约、外形朴素、体量适中、意向鲜明，同时在大门上题匾“鲜卑文化旅游园区”字样，采用阴刻描红的方式；或在门前竖巨石，巨石采用不规则形状，上书“鲜卑文化，渔猎天下”字样。生态停车场：生态停车场位于大门右侧，为了方便交通组织，停车场进出口独立设置，内部交通实施单向行驶。并分别设置摩托车、小车和旅游大巴停放站。整个停车场要种植常绿的乔木给予遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使停放的车辆掩荫在绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿。东南亚主题宾馆：游客服务中心位于大门左侧，多层结构，设服务区、宾馆主体，餐饮中心，东南亚SPA服务中心等。游客服务中心及巨幅游览平面示意图：游客服务中心一侧设置巨幅园区游览平面示意图，图示景区游览路线和景点。入口中央布置检票及游客进出通道，方便对游客的管理及游客的进出、疏散。生态文化广场：建设生态文化广场，其功能主要作为节庆仪典的开展、游客休闲集散等功能，同时应突出景观功能，广场增加水景，设计叠泉景观；广场周边的绿化植物，可选择树种，进行密植、丛植、散植等等，树种既容易栽培，又能配合意境特色，形成高低错落、多层次、多色彩的视觉效果，反映出春、夏、秋、冬不同的季相景观。广场设置主题雕塑，从凸显鲜卑文化的角度着手设计，力图体现鲜卑文明的英雄主义情怀。（二）鲜卑文化长廊区旅游节点：鲜卑文化的主要来源，主要传统，节庆体验，婚典仪式及传统居住的示范模拟体验。旅游要素：民族文化，传统，体验主 题 词：鲜卑文化，鲜卑婚庆，鲜卑节庆功能定位：观光、体验、教育、民族风情开发方向：总体构思：将民族风情和现代生活相结合，使游玩者在现代空间下体验民族的传统和感受民俗的趣味。婚典区：民族婚典体验，民族婚典仪式服务节庆区：民族节庆体验，民族节庆参与服务体验区：民族居住，民族餐饮（三）车友宿营区（俄罗斯风情）旅游节点：自驾自助旅游要素：俄罗斯风情主 题 词：异国情调的本土体验功能定位：居住体验，野外生活开发方向： 总体构思：分为居住区，敞篷车电影院，野外烧烤自助为三大卖点，形成娱乐，居住，餐饮的结合。为自助，自驾的旅游者提供自主性强，参与性强的场所和主题。（四）鲜卑渔猎文化体验区旅游节点：湖滨、休闲小木屋、湖滨景观旅游要素：水景、木屋、沙滩、酒店主 题 词：湖滨休闲度假功能定位：湖滨休闲度假开发方向：总体构思：现代旅游活动正在从观光旅游向休闲度假旅游转变，本功能区域充分利用景区内田冲水库水面及周围山体、植被所营造的良好的景观氛围和生态环境，建设一处供游客休闲、度假的场所。项目区的建设符合旅游业发展的总趋势。环湖休闲步道：环湖一周修建环湖游览步道，线路布局为曲线，宽度1.5米，材质为碎石、青石、鹅卵石等分段修建；部分地段可以修建栈道，增强游客的体验性。滨湖休闲木屋：兴建森林小木屋若干幢，分期建设，每幢竹屋建筑面积40M2左右，设有13个床位。竹屋内应高标准配置现代化生活用具，但外观古朴、典雅，与周围环境相协调。湖滨度假酒店：未来的鲜卑文化旅游园区将成为满洲里及周边城市的旅游休闲度假基地，会产生大量的对酒店住宿、度假休闲、会议的需求，湖滨酒店的建造有着广阔的市场前景。按照四星级标准提供客房、中西各式餐厅、会议厅、酒吧及咖啡厅、商务中心、电子游戏室、棋牌娱乐中心、健身美容中心等设施和服务；强化酒店的会议功能，建独立的会议厅，适合举办各种中高档、大中小型会议。本项目为远期项目。（五）鲜卑文化体验区旅游节点：养殖场、狩猎场、拓展中心、野营地旅游要素：山林、运动场地主 题 词：山林运动休闲功能定位：运动休闲开发方向：总体构思：充分利用山体植被形成的良好的生态条件和生态环境，开展各种户外休闲运动项目。符合旅游活动发展的趋势。狩猎场：树立“健康、时尚、专业、原始、刺激”的全新运动理念，在景区内选合适山林围圈狩猎区，养殖野猪、野兔、野鸡等等动物种类，开展山地枪猎、徒手捕猎、集体围猎、弓箭射猎、标枪捕猎等活动。拓展中心：山地训练营：设滑草、草地保龄球、智慧谷迷宫、彩弹野战、山地定向等项目，建青年旅馆；攀岩运动：选择合理的攀岩路线，巧妙利用自然岩面上突起的支点、棱角或裂缝，必要的地段安置人工的支点；必须确保攀岩者的安全，测量岩石的硬度，设置安全保护装置，如绳索、铁锁等；设置休息设施，如桌、凳、亭，提供饮料、茶水服务等；中远期可以定期举办攀岩比赛。野营地：野营旅游是一种便宜的度假方式，但它满足了旅游者接近大自然的欲望，因此受到旅游者的广泛的欢迎。建设服务中心：包括餐厅、浴室、厕所、接待室、库房、会议室、治安室、职员休息室、办公室等，提供棋牌、书报等；宿营区：又分为帐篷区：备有帐蓬、睡袋、防潮垫、充电灯等；吊床区；烧烤区：提供各类副食、饮料、生活必需品，宿营用具、烧烤器皿出租，鲜活食物（土鸡、土鸭、猪肉、各种蔬菜、山野菜等）、野味及各类烧烤食品，当地小吃；活动区：包括森林浴场、负离子呼吸区。四、旅游投资预算整个景区建设项目遵照“边建设，边开发，边收益”的原则，实现“自我积累，滚动发展”。具体见下表：项目名称占地面积（）建筑面积（）造价（元/）总价（万元）备注房车营地20700830025002075风情酒店区3400042000450018900含装修东南亚风情酒店2270036000550019800床位标配钢结构室内温泉11300600080004800精装+水系统雪地温泉6000-种植区58700-柿子10700-大樱桃6000-龙葵3300-姑娘果6000-葡萄13300-西瓜10000-蓝莓、树莓5300-鲜卑风情街413001230020002460多层街区商铺区域1330045002200990多层套院区域18000780025001950多层停车场4000-中心广场6000-婚庆广场4700-鲜卑文化广场900-森林狩猎部落区（烧烤）5300-草原游牧部落区24700250300075多层大泽捕鱼区26000-垂钓区2340023002200506多层道路和其他54000-总计2991006510051556以上总投资预计为5.156亿元人民币，项目滚动开发，资金来源全部自筹，项目工期预计约36个月，工程影响期预计约60个月。 第六章 效益评价一、经济效益评价（一）场所经营收入房车营地365天*300元/人次*20人次*=219万元/年风情酒店区365天*300元/人次*100人次*=1095万元/年东南亚风情酒店365天*600元/人次*200人次*=4380万元/年钢结构室内温泉/雪地温泉180天*300元/人次*500人次*=2700万元/年经营收入合计为8394万元（二）、农产品收入柿子、大樱桃、龙葵、姑娘果、葡萄、西瓜、蓝莓、树莓农产品收入按门票20元次/人计算年收入为20元/人次*20万人次=400万元农产品销售经营收入按同类型项目合计约为300万元（扣除种植投入）农产品经营收入合计为700万元（三）、开发收入鲜卑风情街12300*3000元/=3690万元商铺区域4500*5000元/=2250万元套院区域7800*5000元/=3900万元开发收入合计为6840万元（四）、经营收入中心广场365天*30元/人次*100人次*=109.5万元/年婚庆广场门票：180天*30元/人次*100人次*=54万元/年婚庆租赁：100次*3000元=30万元/年鲜卑文化广场365天*30元/人次*20人次*=21.9万元/年森林狩猎部落区（烧烤）100元/人次*50000人次*=500万元/年草原游牧部落区200元/人次*100000人次*=2000万元/年大泽捕鱼区200元/人次*50000人次*=1000万元/年垂钓区20元/人次*10000人次*=20万元/年经营收入合计为3735.4万元以上收入合计为19669.4万元在扣除6840万元的一次性租赁和销售收入后，经营收入为12829.4万元即项目将在整体投入运营的40个月后收回全部投资进入盈利。（二）间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。鲜卑文化旅游园区建成后，将极大的促进乡镇经济及周边地区的经济发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入。考虑到区域的旅游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给本地带来的旅游间接收入就是实际收入的3倍。与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动周边地区范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进乡镇经济持续、快速、稳步发展。二、社会效益评价（一）增加经济收入、创造就业机会旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过鲜卑文化旅游园区的开发建设，既可以解决景区周边地区人口的就业问题，还能为本地就业人口中的部分剩余劳动力提供就业机会。开展旅游业最直接也是最显著的效益就是增加了区域的收入，创造了就业机会，拉动了本地经济的发展。丰富了区域的经济结构，完善了旅游产业的整体链条。（二）改善区域生活，提高人口素质鲜卑文化旅游园区项目的建设，可以吸引大量游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高地方的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于本地生态环境资源的保护和传统文化的弘扬。（三）带动周边地区的经济、促进区域经济增长的多元化旅游业的发展具有极大的乘数效应。景区的开发不仅为周边地区剩余劳动力创造了就业的岗位，而且为周边地区的农副产品的销售提供了一个大市场，带动了周边地区经济的发展。由于生态农业旅游规模不断扩大，旅游接待对食品饮料、农副产品等的需求量不断加大，使得生态农业旅游接待村与周边地区形成了稳定的合作关系，延长了旅游的产业链，扩大了产业面，形成了产业群。发展旅游有可能成为地区经济发展的新亮点和第三产业的支柱产业，并极大地促进了社会就业，带动了与之相关的餐饮、娱乐、交通、商业等行业的飞速发展。生态农业旅游为区域经济发展提供了新的收入来源，改变区域主体经济发展的途径，促进了区域经济发展的多元化。民族民俗风情旅游的发展挖掘了区域增收潜力和开拓了非农增收渠道，有效地利用了各种民族资源和民族自然、人文资源，人力资源潜力得到了较好的发挥。在民族民俗风情旅游较发达的地方甚至区域的景观功能变为次要功能，旅游功能、休闲度假功能变为主要功能。传统的资源就地转化为旅游产品，就地形成了旅游市场，而且就地完成了价值的实现和大幅度的升值。（四）促进区域经济结构调整、推动区域产业转型民族民俗风情旅游作为有助于促进地区经济结构的调整，可形成旅游业带动第三产业，第三产业服务第一、第二产业，第一、第二产业的发展提出对第三产业活动的新需求这样一种良性结构。主要体现在以下几个方面：第一，促进以农产品加工和服务为重点的区域第二产业、第三产业加快发展，优化区域经济结构；第二，吸纳区域富余劳动力就业；第三，促进区域的现代化发展，主要表现在区域基础设施和居住条件的改善；第四，贯彻中央提出的科学发展观，有利于统筹城乡社会经济的协调发展。随着旅游业的不断发展，附近农村的商业、服务业、个体运输业等的营业收入不断增加。（五）加速区域现代化建设和基础设施改造的进程发展景区旅游业给区域商业带来经济效益的同时也促进了农村基础设施的改进，在很大程度上推动了区域现代化的进程。由于景区的建设，基础设施建设投资的力度必然加大，使区域的道路、通讯、供电、供水、垃圾处理、电视接收等基础设施等都将产生明显的改善。第七章 生态环境影响评价一、区域环境状况评价项目区域还处于待开发阶段，没有对外开放，周边交通便捷，可达行优，基础设施完善。就目前情况看，项目区及周边植被、土壤及水源的保护，总体情况良好。符合开发和环境评估的基础条件二、影响环境因素分析q 居民生活污水和旱厕。q 居民生活垃圾。q 区域内的村民对林木的砍伐和烧柴产生的烟气及生活垃圾和污水。q 项目建设实施过程对环境可能带来的不良影响。q 农民在区域耕作过程中使用的农药和焚烧秸秆造成的水污染和大气污染。q 垃圾堆积和填埋对区域土壤和水质的污染，以及焚烧造成的大气污染。q 农民在区域内放养牲畜产生的粪便。三、项目的生态效益 （一）减少生活生产所产生的环境污染景区主张在人工管理的条件下进行各类型生产，保护土壤肥力和生物种群的多样化，控制土壤侵蚀，完全不用或基本不用化肥、农药，利用景区养殖牲畜粪便，减少了对土壤的污染和肥力的破坏，以及对周围水资源的重金属污染，减轻环境压力，保障了农产品的安全和维护基地内部的自然生态。（二）改善项目周边的人居环境本项目的建设，将使项目区周边环境得到进一步的改善，随着景内的生态林建设，将有利于水土保持，空气净化，提高气候的稳定性和舒适度，同时成片的生态区，给人们带来了人与自然的和谐美、生态美；由于生产方式的改变，也间接的保护了环境，使水更清、林更绿，空气更新鲜，创造了一个优美、舒适、文明和高功能的生活和工作环境。（三）促进民族产业和旅游业互动随着经济的快速发展，人们消费水平的提高，特别是享受型消费成为当下一种时尚，民族产业和消费属性的挂钩，不仅能提升区域产业的活力，也拉动了消费。生态旅游的发展，获得经济上的收益，使园区的发展有了足够的资金支持，反过来又促进了示范园及景区周围的环境改善，居民在旅游业发展中也获得的利益，同时，促使他们提高了环保意识，使园区的发展和区域旅游业发展进入良性互动阶段。（四）实现经济效益、社会效益和生态效益有机统一景区建设，从整体出发，不单纯着眼于当前的效益，而是追求经济效益、社会效益和生态效益的有机统一，使整个地区的经济发展步入可持续发展的良性循环轨道。景区给人们带来了经济收入外，也提高了人们的环保意识，让人们认识到了环境保护对经济发展的积极作用，有利于项目地良好社会风气的形成，形成了良好的社会效益。景区因地制宜，采用生态技术，最大限度地保护和利用好生态资源，把废弃物的排放减小到最低程度，甚至是“零污染”，使有限的资源进入生态系统的无限循环利用的模式当中，实现自然机体正常的“新陈代谢”，不对生态环境造成破坏。四、区域环境保护措施（一）主要环境质量标准1、环境空气质量标准（GB309596）；2、地表水环境质量标准（GB38382002）；3、地下水质量标准（GB1484893）；4、污水综合排放标准（GB89781996）；5、城市区域环境噪声标准（GB309693）；6、建筑施工场界噪声限值（GB1252390）。（二）环境保护措施1、加强对项目区周边居民、游客生态环境保护教育。大力宣传国家在环境保护方面所制定的一系列法律、法规及条例，提高人们对区域自然生态环境保护重要性的认识，以增强人们对自然生态环境进行自觉保护的意识。2、建污水处理设施，改建旱厕，中远期需迁移农户。对区域内可能产生的生活污水污染，采取化粪池和一体化生化处理装置对污水进行治理的措施方案，使其能做到达标排放或作为农灌用水，以防止对地下水的污染。3、建若干垃圾收