浅谈物业管理接管验收.doc

浅谈物业管理接管验收 这学期我们学习了物业管理实务这门课,张老师的专业讲解让我们对物业从初步认识转变到更深层次的研究了解,那么就让我谈谈学习心得,浅谈一下物业管理接管验收的相关内容。 物业管理接管验收是指物业的开发商(建设单位)在物业建成后，开发商、业主尚未入住前向物业服务企业移交物业的“管理权”的过程。对于物业开发商出售物业、产权已发生转移的，物业开发商在此阶段向物业服务企业移交物业管理权称为前期物业管理权，其有效期截止于业主委员会成立后代表业主正式选聘物业公司之前。物业接管验收是整个物业管理工作流程中的重要一环，其工作质量对后期的整个物业管理工作至关重要。1. 物业管理接管验收的原则：（一）原则性与灵活性相结合 原则性即实事求是，铁面无私。尤其是不能因私情、私利而放弃原则。为了坚持原则，物业管理公司要做到以事实为依据。在接管验收过程中，物业管理公司要认真做好检查纪录，对验收中查出的问题更应作非常详细的纪录。以事实为依据，以相关规范和标准为目标，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的应要求索赔。返工不达要求，不予签字，直至达到要求。灵活性是指在不违背原则的前提下，对具体问题作具体分析。物业的生产，涉及众多专业、众多工序和众多人员，其过程复杂，历时又长，不少工序受自然条件影响较大，出现质量问题也在所难免。物业管理公司接管验收人员对发现的问题首先应有思想上的准备，并主动思考解决问题的办法。在坚持原则、要求返工的同时，应友善地提出改进措施，不要因态度或方式方法的不妥，使验收双方陷入对立状态。理解、协助解决问题是灵活性的具体体现。(二)细致入微与整体把握相结合如果将产品以体积大小分类的话，物业是大件产品；如果以产品的使用年限来分类的话，物业是长久性产品。对大件产品而言，其构成大多复杂，每一细部的质量都直接影响着整个产品的质量或性能。对长久性产品而言，要保证其长久性，首先要保证产品的质量。物业的接管验收相当于产品上市前的质检，必须做到检查细致入微。任何一点疏忽都有可能给日后的物业管理带来困难。整体把握是指从物业的内涵、特色与发展等更高层次上去全面地检验物业。对于任何物业，土地的使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目标志着该物业的档次与发展潜力；对住宅小区来说，舒适、安静、优美的环境是小区建设与管理的重要目标；对写字楼来说，装饰、地段和一流的设施设备等是接管验收的重点。2.物业管理接管验收的作用 接管验收是物业管理过程中必不可少的一个环节。物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，并且要充分利用其在接管验收中的地位严格把关。如果在接管验收中马虎从事，得过且过，物业管理公司就只能遭受损失。因为一旦合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。所以，物业管理公司应该充分重视接管验收。接管验收的作用体现在以下几个方面。明确在物业接管验收中交接双方的责、权、利。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过接管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚交接双方的关系。确保物业的使用安全和正常的使用功能。物业的接管验收有其相应的标准，通过这一过程促使施工企业及开发建设企业依据相应的标准组织规划设计和施工。否则，物业将作为不合格产品不允许进入使用阶段。为实施专业化、社会化、现代化物业管理创造条件。通过对物业的接管验收，一方面可以使工程质量达到标准，减少管理过程中的维修、养护工程费；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预期管理过程中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化管理的优势：提高物业的综合效益。如住宅小区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是组成住宅小区各部分的综合验收、通过综合验收，使住宅小区注重各配套设施的建设，使其综合效益得到不断提高。促进建设项目的及时投产，发挥投资效益，总结建设经验、物业接管验收工作既是其进行投产，发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上还是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中存在的问题，以便及时纠正解决，也会取得一些好的建设经验，为以后的建设提供借鉴。维护和保障业主的利益。一方面，大多数的业主不熟悉物业的有关技术和政策，另一方面，物业具有很高的价值，这就决定了接管验收对业主的重要性。通过对物业的接管验收，可以使业主的利益得到保障。3.物业管理接管验收应移交的资料 根据2003年国务院第379号令物业管理条例第二十九条规定和1991年建设部公布的房屋接管验收标准(ZBP 30001-1990)，建设单位应向物业服务企业移交下列资料：1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。4.物业管理接收验收的程序1新建房屋接管验收程序 开发商拟订“移交接管工作进度计划”，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收通知书，由物业公司备案。物业公司的验收小组，按物业接管资料的移交核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清单，逐项清查验收。物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施、设备等进行接管验收。对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备(包括水、电、暖等)，物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格。对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。以上就是学生在课后认真总结学习的心得总结，希望老师多多指教批正对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后再接管钥匙。业主入住时，由管理处楼管员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项。在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。2原有房屋接管验收程序 移交人书面提请接管单位接管验收。接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核。接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验。对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理。交