科技园开发建设方案.doc

科技园开发建设的方案一、工作思路根据沿海发达地区工业园区开发建设经验，园区管委会为促进园区开发建设均会设立一个独立于行政管理之外的国有控股公司，如张江高科、天津泰达等专业从事园区包括土地整治、厂房建设、市政管理等开发建设。这一方面有利于园区开发的市场化运作，另一方面有利于筹集建设开发资金、引入社会资本的投入,并可以形成较少的直接出让土地的招商。一般的土地出让只针对大型的招商项目，园区内往往建设大量的出租厂房供中小型企业出租使用。目前，科技园土地整治、道路建设即将竣工投入使用，因此建议可以考虑组建国有控股或独资公司，自负盈亏、独立运作，专业从事标准厂房建设和招商引资工作，增加园区产业发展载体，加速园区开发建设，打造产业集群。二、项目用地简况科技园规划净用地900亩，建议考虑在保证供应已签订协议土地及后期预留部分用地的基础之上，选择地块建立标准厂房。一期工程，I13-2、I14号地块，净用地约200亩，土地性质科研教育用地，容积率2.0，总建筑面积30万平方米。二期工程，I20-3、I21-3、I22、I23号地块，项目净用地面积200亩，土地性质科研教育用地和工业用地，容积率2.0，设计总建筑面积约30万平方米。三、项目定位（1）产业定位：计划以TD为主线、发展大3G制造业的思路，将“芯片+终端+服务”作为产业发展的重点，以传统终端和新型终端产业集群为中心、以TD芯片设计产业集群与移动网络应用产业集群为两翼，推动3G移动通讯产业发展。（2）规划定位：现代高档工业楼宇，鉴于开发项目所用土地的规划性质为“科研教育”，建议参考茶园科创中心、北部新区星座楼宇，建立高品质、楼宇化、专业性相结合的现代高档工业楼宇厂房。四、开发模式组建成立国有控股或独资的专业化项目公司（注册资本5000万），区政府以土地作价并筹集部分现金投入该公司，并可以考虑引入社会民间资本参股，政府委托该公司进行标准厂房开发、策划、招商引资，下达招商引资及产业发展目标，并将项目内产生的土地使用税、配套费、税收等按一定比例予以返还补贴项目投入，以标准厂房出租、厂房出让为辅作为项目的主要收益来源。按照统一规划、营销招商、企业管理的形式，进行项目开发。（一）公司组建成立国有独资的科技园建设开发公司，公司独立于茶园新区管委会，政企分开。区政府授予建设开发公司在茶园新区的工程建设、土地一级开发（土地储备职能，可与市级各储备公司合资负责茶园新区土地储备工作）等权利，并将部分区域税收收入补偿公司收入（可参考重庆市各大集团公司发展模式）。（二）人力资源管理政企分开，公务人员、事业单位人员归入管委会；提高建设开发公司工资福利水平，提高激励机制，吸引人才参加茶园新区建设，规范建设开发运作，加强管理，提高效率；吸引专业人才全职加入茶园新区开发建设。四、投资测算一期项目总建筑规模30万平方米，按照土地征用成本及1500元的建筑、环境成本计算，项目总投资约5亿元，以信用担保或土地等无形资产作为抵押，融资筹集开发建设资金。五、进度安排1、项目策划：筹建项目公司，组建项目团队，开展项目策划、调研、规划、测算等前期工作，计划于2009年12月内完成策划、审定工作；2、项目筹备：开始组建业主公司，前期运作准备、完成规划设计、土地所有权取得，计划于2010年2月完成；3、项目建设：开始进行项目建设，计划于2010年6月动工建设，2010年底完成一期工