房地产经营与估价教案i.doc

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薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁肈膇蒇薃袀肃蒇蚆肆罿蒆螈衿莇蒅薈蚂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁蒁薄螈芀薁蚆羄膆薀蝿螆肂蕿蒈羂肈薈蚁螅莇薇螃肀芃薆袅袃腿薆薅肈肅膂蚇袁羁芁螀肇艿芀葿袀膅艿薂肅膁艿螄袈肇芈袆螁莆芇薆羆节芆蚈蝿膈芅螀羄肄莄蒀螇羀莃薂羃芈莃蚅螆芄莂袇肁膀莁薇袄肆莀虿聿羂荿螁袂芁莈蒁 个人分析，重要的有三点！1.善法发现的眼睛！2.有聪明的脑袋！3.要会把握商机！当你利用你的眼睛发现一个不错的地方的时候，当然要有聪明的脑袋去获得他，仅仅获得不是重要的，重要的是看准商机让他为你赚钱！了解每个区域价格！地段 ！没个区域和地段外墙贴砖的单价走到那里马塞克！喷涂 高级喷涂 在次就是混合的你这些掌握的就好办事了各种用途的房地产估价有其个性和共性，在实际估价工作中，由于估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通，同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方法，需具体问题具体对待。 一、估价基本方法1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。(2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。(3)楼层、墙体和层高的修正。评估公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准(1楼层、借、共墙、层高修正系数)装修水电设备调价成新率若情况不复杂可用简化公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准成新率1.52.市场比较法。市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。因此，市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性房 地 产 经 营 与 估 价百科名片房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。目录特点房地产开发与房地产开发经营的区别存在的问题及原因1. 观念危机2. 市场秩序不规范3. 企业规模小、整体实力弱4. 房地产开发的资源配置不合理5. 管理不到位，部门间配合不融洽风险的成因风险的类型1. 房地产经营管理自然风险2. 房地产经营管理社会风险3. 房地产经营管理经济和市场风险4. 房地产经营管理技术风险5. 房地产经营管理企业内部风险风险管理方法1. 回避风险2. 转移风险3. 减轻风险的损失4. 对经营项目实行保险可行性研究1. 可行性研究的含义2. 可行性研究阶段划分3. 可行性研究的内容4. 可行性研究报告特点投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。 房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，它们不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依中华人民共和国城市房地产管理法的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是中华人民共和国城市房地产管理法第二条第三款明确的定义。 而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。 因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在民事案件案由规定中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。中华人民共和国城市房地产管理法第二十九条和国务院城市房地产开发经营管理条例第二章就此有特别规定。而自中华人民共和国合同法颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。存在的问题及原因随着经济的不断发展和市场经济体制的不断完善及市场的不断开放，房地产开发经营中存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要有以下几个方面：观念危机观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面：(一)被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段，有这种意识的主要来源于政府和行政主管部门；认为现在的市场体制不完善，开发企业虽做好了竞争的准备，却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市场机会、竞争不均等，信心不足，怨天尤人，有这种意识的主要来源于开发企业。(二)盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资，才能带动房地产开发业，乃至经济、社会的发展，“蝴蝶”、“苍蝇”来了都是客，只求一个“外”字和规模的“大”字，谁都可以搞开发，谁都能搞好开发，这种观念主要来源于地方党政领导，他们急于发展城市建设和经济。这种观念的根源只追求政治效益，不按市场规律办事。(三)狭隘的市场经济意识，认为市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目，在短期内求得利益，在无序、无诚信、不规范的环境中生存。这种观念只要来源于一些小企业、无实力的企业，他们寄希望房地产开发市场越不规范越好、越混乱越好，这样就对他们越有利，他们就越有机会，可争得一线生存的空间。市场秩序不规范房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的支持，还需要有完善的土地供用制度、城市规划及房地产管理相关制度的支持，要有房地产开发业生存和发展的环境，更要有良好的市场环境和规范的市场秩序。目前的房地产开发经营市场秩序方面主要存在以下几个问题：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的协议出让、意向出让、暗箱隐形出让，公开招标或拍卖出让土地的极少。(二)城市规划执行管理不到位。规划变动、调整频凡，随意性极强。(三)房地产开发经营的政策、法规执行不严，管理乏力。资质审批不严，鱼目混珠，违法、违规经营者得不到查处。有资质和无资质者同轨经营，行政的和市场的同跑道竞赛，明的和暗的互争市场，在一定程度上制约了房地产业健康、快速的发展，造成管理不规范、竞争无序、发展不平衡、市场比较混乱。分析其原因主要是经济落后、不发达所至，认为要想发展地方经济，要想招商引资，要想扩大影响，就必须在法规、政策的执行上和管理力度上予以放宽。企业规模小、整体实力弱房地产开发企业力较弱，规模普遍偏小。计划经济时期组建的开发企业是一些国有的老企业，他们人员多、负担重，市场竞争力不强；后期组建的开发企业大多是股份制、民营性质的企业，他们组建的时间短、经验不足，综合实力不强，一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员，无经营场所，无资金，他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项目经营，开发的档次不高，难以形成规模，整体竞争实力弱，更谈不上走出去参与竞争。房地产开发的资源配置不合理房地产开发的低级企业过多，人财物配置不合理，资源浪费，有限的资金多头投资，规模小，社会、环境、经济效益无法同步实现。一些地区低等级资质的开发企业有几十家甚至上百家，这样一来，资源严重浪费视必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧，甚至助长一些腐败之风。究其原因是行业主管部门宏观管理和调控的力度不够。管理不到位，部门间配合不融洽近来国务院关于加强国有土地资产管理的通知和七部委关于整顿规范房地产市场秩序的通知等一系列政策相继出台，城市规划和建设的法规、政策不断完善。但城市建设管理部门的管理始终难以到位，城市规划、土地出让、房地产开发项目的审批随意性强，贯彻国务院、省部委的地方文件规章制度制定的多，各部门各司其政，管理配合不融洽，难以达成共识，实际落实的少。其成因是各部门本位意识太强，部门利益太高，认为只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局观念、综合管理及协同配合意识。风险的成因任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。 1.房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性； 2.房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性； 3.房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性； 4.房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。 房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。风险的类型为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。房地产经营管理自然风险房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。房地产经营管理社会风险房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。房地产经营管理经济和市场风险房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。房地产经营管理技术风险房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。房地产经营管理企业内部风险由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。风险管理方法风险管理是一种要求比较高的管理。由于引起风险的原因是多方面的和极其复杂的，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中，主要采取以下一些方式和方法。回避风险要求企业在经营决策时，尽是回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。转移风险是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经营，从而达到分散风险或减少风险的目的。但是转移风险也要付出一定的代价，这些代价有的是直接的，有的是间接的。减轻风险的损失经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。对经营项目实行保险对经营项目实行保险，是经营者转移经营风险的一种比较好的方式。 保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法。 对于可能发生的风险要进行科学的分类排队；找出风险产生的原因及其因果关系；采取适当的方法，认识特定的风险。识别风险通常采取的主要方法是：分析询问法、财务报表法、流程图法、现场观察法、环境分析法等。识别风险是风险管理的基础，也是风险管理中最困难的工作。可行性研究可行性研究的含义可行性研究是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行综合的技术和经济分析的一种科学方法。通过可行性研究，可以对经营管理项目的市场运行和经济、技术等多方面状况，进行深入细致的调查、分析和研究；可以对提出的各种经营管理方案，进行技术和经济多方面比较分析和论证；还可以对经营管理项目的经济效益进行科学的预测和评价，为经营管理决策部门最终决策，提供科学依据。可行性研究阶段划分可行性研究，大体上分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；最终可行性研究阶段。 1.机会可行性研究阶段及其任务 机会可行性研究阶段的主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产经营管理企业来说，就是对经营管理项目提出建议。为了实现机会可行性研究阶段的任务，必须对投资经营项目发展的背景、当地的资源条件、市场供需状况等基本情况进行初步的调查和预测。通过初步研究，寻找和确定最有利的投资经营方向和投资经营机会，提出可行性研究的建议书，并为下一步研究提出要求。 2.初步可行性研究阶段及其任务 初步可行性研究阶段的主要任务就是要根据机会阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选址、建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等问题。对于一些关键性的问题，还必须进行专题研究，诸如市场需求状况、投资经营项目的地址优劣、工程设计方案合理性、施工进度可行性等。在对这些问题进一步研究的基础上，对各个方案进行认真的比较分析，排除一些可行性不大的方案，从而进一步缩小工作范围和工作数量，为最终可行性研究奠定基础。 3.最终可行性研究及其任务 最终可行性研究，是可行性研究的最后一个阶段。这个研究阶段的主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细地和深入地分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素，并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估，在这个基础上提出一个或几个可供选择的最优方案，作为经营管理的决策依据。 简言之，在可行性研究的三个阶段中，机会研究阶段的主要任务是确定投资方向，提出项目建议书；初步可行性研究阶段的主要任务是确定项目的生命力和发展前景；最终可行性研究阶段的主要任务是对投资项目进行市场、经济和技术的分析，为经营管理者提供可靠的依据。可行性研究的内容房地产开发经营管理的可行性研究，是一项内容十分广泛的技术也是一种经济的分析研究。这种研究不仅需要对市场、技术、规划、组织等多种因素进行综合分析，而且还必须研究与国家社会经济发展大环境相适应、以及与所在的城市和地区总体发展规划相协调的问题。 房地产经营管理可行性研究，由于包括的内容很多，可以根据不同的标准，把它的内容归结为不同的方面。但是，不管怎样归纳，房地产经营管理项目可行性研究，必须包括以下三个内容： 1.房地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需求。如果没有市场的需求，房地产开发经营就失去了存在和发展的基础。所以，房地产经营管理可行性研究的首要问题，就是要研究有没有市场，市场的容量有多大。在房地产经营管理的可行性研究中，有没有市场的问题，是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题，所以这个问题就成为全部可以可行性研究的基础和前提。 2.工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计和工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。这个问题主要是解决房地产经营管理的“可能性”问题。 3.经济效益问题。就是通过对房地产经营管理活动的经济评价，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市场经济条件下，任何企业经营的最终目的是为了取得利润，而且是为了取得最大利润。如果企业不盈利，企业就失去了经营的目标。所以，这个问题主要是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的问题。概括地说，这三个方面的关系是：市场问题是房地产经营管理的前提；工程技术问题是房地产经营管理的手段；效益是房地产经营管理的目的。房地产经营管理的可行性研究，只有对这三个问题做出明确的回答，才可以说完成了可行性研究的任务。可行性研究报告房地产经营管理可行性研究结论或意见形成以后，还必须编写出可行性研究报告。可行性研究报告，是可行性研究的最终成果。一般来说，可行性研究报告应当包括以下具体内容。 1.房地产经营管理项目的背景状况 房地产经营管理项目，涉及到国家政治经济各个方面，因此在可行性报告中，必须对国家宏观经济发展和运行的状况、经营管理项目所在城市和地区的经济社会发展和经济运行状况、国家产业政策、房地产市场供求等情况做出简单的介绍和说明。 2.房地产经营管理项目的概况 房地产经营管理项目的概况部分，应当包括以下内容：房地产经营管理项目的名称；房地产经营管理项目的地理位置；房地产经营管理项目所在地区环境；房地产经营管理项目的性质和主要特点；房地产经营管理项目的社会经济意义。 3.可行性报告的基本数据 房地产经营管理项目的可行性研究报告，既要有定性分析，又要有定量分析来提供可靠的数据。 其中主要应当包括：项目投资总额；项目规划要点：其中主要包括经营管理项目的总建筑面积、建筑密度、建筑容积率、房屋的各类用途、建筑的构成、基础设施的条件和要求、其他规划设计要点等；项目占地面积；占用的土地及其使用状况：房地产经营管理项目占用的土地数量、被占用的土地原先使用状况、需要拆除的房屋面积、需要给予补偿的耕地、占用菜地面积、需要安置的住户和人口、需要安置的劳动力人数等；建筑物的主要技术参数；其他有关资料。 4.房地产经营管理项目的成本估算 房地产经营管理项目的成本，是房地产经营管理的费用支出，在市场物价一定的情况下，成本支出大小对于房地产经营管理盈利水平有着决定性的意义。因此房地产经营管理成本估算，是房地产可行性研究中的一个核心问题。房地产经营管理成本估算，通常的作法是先分项估算，然后再进行汇总，最后做出成本估算表。房地产投资经营管理成本估算主要包括以下内容：土地征用费用估算或概算。其中主要包括征地费、青苗补偿费及其他地上物的补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等。拆迁安置费。主要包括各种拆迁费用、赔偿费用。前期工程费用。主要包括勘察设计费用、“三通一平”或“七通一平”费用等。房屋建筑安装费用。由于房屋建筑标准等的不同，应当对不同类型、不同设计、不同等级的房屋分别列出各自的费用。基础设施建设费。对不同类型的基础设施，分别列出所需要的费用。公共配套设施建设费用。对于小区内的公共设施配套建设费用，也应当分别列出费用，以便更好地进行核算。管理费用。筹资成本与利息的支出。其他必要的支出。由于房地产建设经营的过程很长，所以应当充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生的变化。为了保证成本估算或概算的正确性，在必要的时候，应当进一步按照各项耗费，详细列出成本估算表或概算表。 5.资金筹集与供给方式 资金是房地产经营管理的第一推动力和持续动力，关系到经营管理的全过程。因此房地产经营管理可行性研究报告，必须根据经营管理项目所需资金总额，确定资金筹集方式；计算筹资成本；科学地安排资金运用方式。房地产投资建设是一项巨大的工程，投资建设具有阶段性，决定了资金投