资产评估论文.doc

-装- - 订 -线- 班级 姓名 学号 - 答 题 纸（格式二）课程 20 11 20 12 学年第 1 学期成绩 评阅人 评语： （题目）资产评估论文一、 资产评估的基本理论体系一、 资产评估是额定产权的评估。资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证及对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件如房产证、车辆行驶证；重大设备购买发票及验收入库单等；产权界定决定资产评估的范围。有些流动资产虽然在评估时为企业占有，甚至已列入企业报表的资产项目，但若其所有权并不属于企业，便不应予以评估。如：承接代客加工业务时，客方交来的材料；外单位委托本企业代销、寄销、代管或寄存本企业的材料、商品等；借入材料、包装物、商品等。 产权交易类型决定资产评估方法。例如资产的所有权或者使用权转让适用的价格标推是收益现值，评估的基本方法是收益现值法；资产抵押业务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是清算价格法。产权界定说明提示了评估结论的风险。例如，使用证尚在办理之中，根据委托双方达成的意向，北方航空将承担办理取得土地使用权证的工作，根据委托方的要求，评估人员按照完整产权进行评人员按照完整产权进行评估。二、不同目的决定资产评估的价值类型和方法。资产评估价值类型以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态为标准来划分为市场价值和非市场价值。这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。（一）市场价值（market value basis of valuation） 是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。国际评估准则中市场价值的定义如下：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。 市场价值在某些国家称为公开市场价值，公允市场价值（fair market value)，是资产评估业务中最常使用的价值类型。 公开市场价格形成的条件：第一，公开市场价格形成的条件有：买卖双方地位平等。第二， 有充分的时间收集信息。第三，有理智的经济人。第四，自愿成交。第五，买卖双方均是正常交易的当事人。（二）非市场价值（valuation basis other than market value）并没有直接的定义，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合，例如，在用价值、投资价值、保险价值、清算价值、课税价值等等。 在用价值（value-in-use）是指作为企业组成部门分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量，因而是非市场性的。 投资价值（investment value）是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。投资价值 =公允市价+“价值创造”的一部分一项。因为资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。保险价值是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。 重置价值（replacement value）指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。清算价值是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。清算价值与公允市场价值的区别： 1、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价。清算价值一般取决于下列几个因素：1资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。一项具有某一特殊属性（使用价值）的财产对于所有者来说并不具有特殊价值。 2清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。计税、课税或征税价值是指根据有关资产计税、课税和征税法律中的规定的定义所确定的价值。有的司法管辖当局可能会引用市场价值作为征税的基础，但所要求的评估方法可能会产生不同于市场价值定义的结果。不同的目的会采用不同的资产评估的方法。如下表：三、资产评估的三大方法适用范围、公式、使用前提（一）重置成本法成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。适用范围：单台机器设备；以资产保全补偿为目的的评估业务。适用前提：被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态；形成资产价值的耗费是必须的；应具备充分可利用的历史资料。重置成本法的评估公式1：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重置成本 (1-实体性贬值率) (1-功能性贬值率) (1-经济性贬值率)公式（1）中的重置成本是一种复原重置成本，运用价格指数法确定的重置成本是复原重置成本，此时必须考虑其功能落后因素并扣除其功能性贬值。重置成本法的评估公式2：被评估资产评估值=重置成本综合成新率综合成新率理论成新率 现场勘查调整系数公式（2）运用市场更新重置方式得到更新重置成本，已经考虑了其功能落后因素，故不需再进行计算功能性贬值，当背景材料未提供经济性贬值信息时，亦不扣除经济性贬值因素。（二）市场法涵义：基于有效市场理论而设计的，将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例进行比较以确定被评估对象企业价值的方法。适用前提条件：1、有一个活跃的资产交易市场;2影响资产价值的参数能够量化。直接比较法，参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，如成新率、功能等。类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数市场法的调整系数时间因素调整系数一般以参照物为100，或依据当地相关资产物价变动指数表个别因素和区域因素调整系数,一般以被评资产为100，当参照物所在区域比被估资产差时，调整系数1（三）收益法涵义：被评估资产价值=预期收益X折现系数适用前提： (1)被评估资产为经营性资产（非公益性房地产、整体企业、用于转让的无形资产评估） ；(2)未来预期收益可以预测并用货币衡量 ；(3)未来风险可以预测并用货币衡量；收益法的评估公式1、 未来收益有限期，每期收益不等额（R为收益额；n为有限期限；r为折现率）2、未来收益有限期，每期收益额相等（A为等额收益；n为有限期限；r为折现率）3、未来收益无限期，每期收益相等（A为等额收益； r/为资本化率）稳定化收益A的估算法（年金化法） （R为有限期不等额收益；n为有限期限；r为折现率） 4、收益在第t年后不变，无限期（R为有限期不等额收益；t为有限期限；r为折现率;r/为资本化率;A为自第（t +1）年起之后的稳定化收益）5、收益在第t年后不变，总有限期为N（R为有限期不等额收益；t为不等额收益发生的有限期限；r为折现率；A为自第（t +1）年起之后的稳定化收益；法定总有限期限为N）二、企业价值评估基本理论体系企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。一、企业价值评估的特点根植于现代经济的企业价值评估与传统的单项资产评估有着很大的不同，它是建立在企业整体价值分析和价值管理的基础上，把企业作为一个经营整体来评估企业价值的评估活动。 这里的企业整体价值是指由全部股东投入的资产创造的价值，本质上是企业作为一个独立的法人实体在一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，其属性与会计报表上反映的资产与负债相减。二、企业价值评估的目的企业价值评估（整体资产评估）适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体资产评估、企业价值评估。 评估目的四十八字经 管理目的：摸清家底、量化管理、内聚人心、外展实力 资产运作：作价转让、许可使用、打假索赔、质押贷款 资本运作：参资入股、增资扩股、置换股权、合资合作三、企业价值评估的方法一、资产价值评估法 资产价值评估法是利用企业现存的财务报表记录，对企业资产进行分项评估，然后加总的一种静态评估方式，主要有账面价值法和重置成本法。 1、账面价值法 账面价值是指资产负债表中股东权益的价值或净值，主要由投资者投入的资本加企业的经营利润构成，计算公式为：目标企业价值=目标公司的账面净资产。但这仅对于企业的存量资产进行计量，无法反映企业的赢利能力、成长能力和行业特点。为弥补这种缺陷，在实践中往往采用调整系数，对账面价值进行调整，变为：目标企业价值=目标公司的账面净资产（1+调整系数）。 2、重置成本法 重置成本足指并购企业自己，重新构建一个与目标企业完全相同的企业，需要花费的成本。当然，必须要考虑到现存企业的设备贬值情况。计算公式为：目标企业价值=企业资产目前市场全新的价格有形折旧额无形折旧额。 以上两种方法都以企业的历史成本为依据对企业价值的评估，最重要的特点是采用了将企业的各项资产进行分别股价，再相加综合的思路，实际操作简单一行。其最致命的缺点在于将一个企业有机体割裂开来：企业不是土地、生产设备等各种生产资料的简单累加，企业价值应该是企业整体素质的体现。将某项资产脱离整体单独进行评估，其成本价格将和它所给整体带来的边际收益相差甚远。企业资产的账面价值与企业创造未来收益的能力相关性极小。因此，其评估结果实际上并不是严格意义上的企业价值，充其量只能作为价值参照，提供评估价值的底线。 二、现金流量贴现法 现金流量贴现法又称拉巴鲍特模型法，是在考虑货币时间价值和风险的情况下，将发生在不同时点的现金流量按既定的贴现率统一折算为现值再加总求得目标企业价值的方法。 三、市场比较法 市场比较法是基于类似资产应该具有类似价格的理论推断，其理论依是“替代原则”。市场法实质就是在市场上找出一个或几个与被评估企业相同或近似的参照企业，在分析、比较两者之间重要指标的基础上，修正、调整企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值。运用市场法的评估重点是选择可比企业和确定可比指标。 首先在选择可比企业时，通常依靠两个标准：一是行业标准，一是财务标准。其次确定企业价值可比指标时，要遵循一个原则即可比指标要与企业的价值直接相关。通常选用三个财务指标：EBIDT（利息、折旧和税前利润），无负债净现金流量和销售收入。其中，现金流量和利润是最主要的指标，因为它们直接反映了企业盈利能力，与企业价值直接相关。 市场比较法通过参照市场对相似的或可比的资产进行定价来估计目标企业的价值。由于需要企业市场价值作为参照物，所以市场比较法较多地依赖效比现金流量贴现所需信息少。但假定，即“市场整体上对目标企法将失灵。在实异和交易案例的市场尚不完善，的使用受到一定现限制。三、案例分析（一）公司概况宏达电器1990年创立于江苏南京.是中国3C(计算机、通讯和消费电子产品)家电连锁零售企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。经过20年的发展，从一家200平米的空调专营店成为中国最大的商业零售企业。2004年7月，宏达电器在深交所上市，成为国内首家IPO上市的家电连锁企业，市场价值位居全球家电连锁企业前列。2010 年公司继续保持稳定经营、快速增长的发展态势，实现了既定的发展目标，经营绩效进一步提升。报告期内，公司新进地级以上城市31 个，大陆、香港、日本地区合计新开连锁店408 家，实现营业总收入755.05 亿元，比上年同期增长29.51%；实现归属于母公司股东的净利润40.12 亿元，比上年同期增长38.82%，经营效率进一步提升。（二）行业状况 经济基本面趋好，消费市场平稳较快发展. 2010 年，中国宏的政策措施激励下，消费市场景气度提高，社会消费品零售总额同比增速整体呈上升态势， 2010年国内社会消费品零售总额为14.8万亿，全年社会消费品零售总额同比增长18.4%。其中家电及3C产品为1万亿。中怡康预测，未来十年国内社会消费品零售年均增幅超过15%，家电消费复合增长约为12%，2015年国内家电市场容量将达到17600亿元，2020年预计达到31000亿元（三）宏达电器的经营状况（1）主要经营数据7（2）2010年宏达电器各地区销售收入比重（3）公司主要产品收入占总收入的比重（四）宏达的财务状况经营项目（单位：千元）（五）方法一：现金流量贴现法1、2007-2011我国一年期定期存款利率表五年的平均利息率为2.92%，将2.92%作为无风险利率。2、贝塔系数计算：根据宏达电器04年上市以来的交易收盘价与上证综指统计，用EXCLE计算获得，宏达电器的贝塔值为1.233 。市场预期收益率参照国泰君安分析值为R =9.1%，计算的权益资本成本率为：权益资本成本率=2.92%+1.233*(9.1%-2.92%)=10.54%3、从往年年报获得公司股东权益比例如下表：股东权益比例三年平均为41.31%，负债比例为58.69%。负债成本我们用5年以上贷款利率7.05%替代，而宏达电器大陆子公司享受企业所得税优惠为20%税率，香港自公司所得税率为16.5%，但是香港业务占总公司业务比例不是很大，我们按照20%的所得税率来估算。因此税后负债成本为7.05*（1-20%）=5.64%公司的加权平均成本（WACC）：WACC=Ke*We +Kd*Wd式中：Ke为权益、Kd为负债、We,Wd为权益和负债各自的比例。根据此公式，可以计算出预测期和稳定增长阶段的WACC，即现金流的贴现率。贴现率（WACC）=10.54%*41.31%+5.64%*58.69%=7.66%4、自由现金流量预测分析说明：根据宏达电器市场环境及市场关注度的分析，宏达电器将在未来五年高速成长，预计未来五年的销售增长率分别为24.1%、19.7%、17.0%、14.5%、8%（此数据由华泰证券给出），在发展的过程中假定经营现金、经营流动资产、经营流动负债、长期资产、长期负债与销售收入维持一定比例，这一比例取 2008 年至 2010年相关比例的平均数。由于宏达电器是流通企业，物业、厂房、机器等的折旧与摊销所占比例极低，在预测现金流的时候将它忽略不计。预测预计公司的现金流量表：（单位：千元）5、根据公司自由现金流贴现模型中“H型”两阶段模