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物 业 管 理教学大纲第一章 物业管理概述 【教学目的和要求】这一章作为物业管理的入门，主要阐述物业与物业管理的一些基本概念，介绍我国物业管理的产生与发展，明确物业管理的业务范围以及物业管理的原则与宗旨，使学生们从对物业管理的初步了解逐渐进入到物业管理的专业学习的领域中去。 【教学重点】 1. 物业的性质及物业管理的基本概念； 2. 物业管理的宗旨和原则； 3. 物业管理与传统的房地产管理的区别； 4. 物业管理的作用和意义； 5. 高水平的物业管理的含义 6. 物业管理从业人员素质要求与职业道德要求。 第一节 物业及物业管理的基本概念 一、物业及物业的性质 1. 物业的含义 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与其相配套的设备、设施和场地。 2. 物业与房地产和不动产的区别 （1）适用的范围不同； （2）适用的场合不同。 3. 物业的性质 物业的性质体现在两个方面：物理方面和社会经济方面： （1）物业的物理性质（自然属性）： 物业的二元性； 物业的有限性； 物业的差异性； 物业的固定性； 物业的耐久性和永久性； 物业的配套性。 （2）物业的社会属性（经济属性）： 物业的权属性； 物业的垄断性； 物业的商品性。 二、物业管理的含义及性质 （一）物业管理的含义 1. 管理的含义 管理是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。 2. 物业管理含义 是指由专门的机构和人员，依据物业管理合同或契约，运用现代化的管理方式和先进的手段对物业及其附属的设备、设施和周围环境进行维护、修缮和整治，并向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造一个适合人们生活、工作的社区环境。 （二）物业管理的性质 物业管理是与社会主义市场经济体制及城市现代化管理相适应的一种房地产管理模式。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业的服务性行业。 三、物业管理的特点 物业管理是一种新型的管理模式，它具有社会化、专业化、市场化和规范化等特点。 四、物业管理与传统的房地产管理的区别 1.管理的体制不同； 2.管理的内容不同； 3.管理的机制不同。 具体参照下表： 物业管理与传统房地产管理的比较表 比较项目传统房地产管理物业管理物业归属国有业主所有管理者政府房管部门专业的物业管理公司管理人员政府委派的人员招聘的专业人员管理手段行政手段经济和法律手段管理范围仅限于使用服务、维修（狭窄）多功能、全方位服务收费基本免费有偿为主管理经费来源政府或单位划拨向业主、使用者收取费用状况严重不足收支有余管理效果损坏严重，物业寿命缩短，社会财富浪费延长物业寿命，保值升值，维护良好用户态度被动接受，无可奈何具有选择性第二节 物业管理的类型、宗旨与原则 一、物业管理的类型 （一）按管理性质来划分 1. 行政福利型管理； 2. 行政性与专业化相结合的管理； 3. 社会化、专业化、市场化的管理。 （二）按受托业务来划分 1. 委托服务型物业管理； 2. 租赁经营型物业管理。 （三）按管理主体分类 1. 以区、街道办事处为主成立的物业管理委员会实施管理； 2. 以房地产管理部门为主体，由下属房管所，或成立物业管理服务机构进行管理； 3. 以物业产权拥有的单位为管理主体。 （四）按管理目标划分 盈利性和非盈利性两种物业管理。 （五）按管理重点不同划分 管理型、服务型、经营型三种。 二、物业管理的指导思想和宗旨 1.物业管理的指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。 2.物业管理的宗旨 （1） 要创造一个安居乐业的工作和生活环境； （2）提高物业的价值。 三、物业管理的原则 1. 用户至上，服务第一原则； 2. 三个效益并重的原则； 3. 专业化管理与群众性参与相结合的原则； 4. 统一经营，综合管理的原则； 5. 管理竞争的原则； 6. 以法律为准绳，以合同为基础的原则。 四、物业管理与房地产行政管理的关系 （一）物业管理与房地产行政管理的联系 1. 从管理的对象上看，物业管理和房地产行政管理都是有关房地产的专业管理，二者有相同的管理范围。 2. 物业管理不能脱离房地产行政管理而独立存在。 （二）物业管理与房地产行政管理的区别 1. 从性质上看，物业管理是经营型、服务性的管理，属于微观领域的管理； 2. 从范围上讲，房地产行政管理的范围更加广泛，而物业管理的范围则狭窄一些，具体一些； 3. 从管理方法上看，房地产行政管理是用行政的方法，而物业管理则用经济的和法律的方法； 4. 房地产行政管理是一种行政性政府行为，而物业管理则是企业行为。 五、物业管理的作用和意义 1. 物业管理适应城镇住房制度改革的需要； 2. 物业管理适应了社会主义市场经济体制的需要； 3. 物业管理可以根除“重减轻管”的思想； 4. 良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象； 5. 有偿服务，多种经营的经营机制有利于经费的解决； 6. 物业管理可以提高城市服务功能，加快城市现代化建设。 第三节 物业管理模式 一、物业管理模式的含义 所谓物业管理模式就是根据房产经营管理体制的特征而划分的不同管理种类。 二、目前，我国物业管理六种模式的比较 （一）物业管理的六种模式 1. 以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理企业开展物业管理工作； 2. 以房地产管理部门转制成立的物业管理企业开展物业管理工作； 3. 房地产开发商组建的物业管理企业开展的物业管理工作； 4. 单位直管公房的管理模式； 5. 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理企业开展的物业管理工作； 6. 由街道、居委会、社区服务站以及物业管理企业合三为一的管理模式。 （二）六种管理模式的比较 1. 行政管理部门成立的物业管理企业的管理模式 这种模式的优点：（1）突出了地方政府的行政管理作用，具有一定的权威性，制约性强；（2）有利于统一安排，分工明确，专业协作，各负其责。 这种模式的缺点：管委会的大包大揽，行政管理代替一切。 2. 国家房管部门转制成立的物业管理企业的管理模式 这种模式的优点：有利于发挥房管部门的专业特长。 这种模式的缺点是：各部门之间难以协调，各自为政。 3. 房地产开发公司组建的物业管理企业的管理模式 这种模式的优点：有利于发挥房地产公司的经营所长。 这种模式的缺点是：物业管理企业独立性差，依附性强，竞争意识弱。 4. 单位自行管理的模式 这种模式的优点：企业重视，经费充足。 这种模式的缺点是：给企业福利性住房管理带来了不便，不适合社会主义市场经济的需要，难以形成职能分解、政企分离。 5. 按照现代企业制度建立的物业管理企业的管理模式 这种模式的优点：（1）管理思路清晰，市场意识强烈，明确服务对象，办事热情、认真；（2）物业管理企业成本概念清楚；（3）机制灵活；（4）服务质量高。 6. 按照“三合一”组建的物业管理企业的管理模式 这种模式的优点：可以树立物业管理企业良好的形象。 这种模式的缺点是：（1）领导体制不顺；（2）权利与义务不符；（3）企业利益与行政利益经常发生冲突；（4）出现业主状告政府的局面。 第四节 物业管理发展趋势 一、我国近期物业管理发展的特点 1. 物业管理市场潜力巨大； 2. 与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的管理模式在一个时期内并存； 3. 物业管理模式和标准将呈多层次性，与现代化都市建设和人们的生活、工作要求相适应。 二、我国物业管理发展预测 1. 物业管理体制将取决于市场经济的发展，取决于生产力水平的提高； 2. 各类物业管理体制将会交融相持一定阶段； 3. 以现代企业制度建立起来的物业管理企业将取代过渡性的物业管理体制； 4. 物业管理将走向集团化、品牌化。 三、目前高水平的物业管理的含义 1. 服务态度热情；2. 服务设备完好；3. 服务技能娴熟；4. 服务项目齐全； 5. 服务方式灵活；6. 服务程序规范；7. 服务收费合理；8. 服务制度健全； 9. 服务效率快速；10. 服务目标满意。 第五节 物业管理从业人员素质要求与职业道德 一、物业管理人员的素质要求 （一）物业管理人员应具有社会主义觉悟、具有高尚道德的人； （二）物业管理人员必须具有专业知识和专业技能； （三）物业管理人员应具有较高的个人素质。 二、物业管理人员的职业道德 1. 忠于职守，尽职尽责；2. 兢兢业业，热情服务；3. 积极主动，讲究实效； 4. 实事求是，办事公道；5. 遵守纪律，奉公守法；6. 谦虚谨慎，文明礼貌； 7. 刻苦学习，提高素质；8. 钻研业务，掌握技能。 思考题： 1. 物业及物业管理的基本概念 2. 物业管理的原则有哪些？物业管理的作用和意义是什么？ 3. 目前高水平的物业管理的含义有哪些？ 4. 物业管理人员的素质要求和职业道德要求有哪些？ 第二章 物业管理机构 【教学目的和要求】通过本章内容的学习，使学生们掌握物业管理机构的设置；这些机构成立的程序及它们的权利与义务；掌握物业管理企业资质等级的标准。 【教学重点】 业主大会的概念、成立的条件和职责； 业主的权利与义务； 业主委员会委员和业主委员会的权力与义务； 物业管理企业的性质和资质等级标准； 物业管理企业组织机构设置的原则； 物业管理企业与相关部门的关系。 第一节 业主大会和业主委员会 一、业主大会概述 业主大会的特点和条件 1.业主大会的含义 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 2.业主大会的特点 (1)业主大会是民主性的组织； (2)业主大会是自治性的组织； (3)业主大会是代表性的组织。 3成立业主大会的条件 (1)公有住宅出售建筑面积达到30以上的； (2)新建商品住宅出售建筑面积达到50以上的； (3)住宅出售已满两年的。 （二）召开业主大会的程序和方式 1.召开业主大会的程序 (1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况； (2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍； (3)审议、通过业主大会议事规则和业主公约； (4)选举产生业主委员会委员； (5)审议、通过与物业管理相关的重大事项。 2.业主大会会议召开的形式 （1）集体讨论的形式； （2）采用书面征求意见的形式。 （三）业主大会的职责 依据条例规定，业主大会的职责有： 1. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3. 选聘、解聘物业管理企业； 4. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5. 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6. 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 （四）业主的权利与义务 1.业主的定义 业主是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。 2.业主的权利 (1)参加业主大会，享有表决权； (2)享有业主委员会成员的选举权和被选举权； (3)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务； (4)监督业主委员会的管理工作； (5)监督物业管理企业的管理服务活动； (6)法律、法规及规章规定的其他权利。 3业主的义务 (1)遵守物业管理法律、法规、规章； (2)遵守业主公约； (3)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定； (4)执行业主大会的有关决议、决定； (5)按时、足额交纳物业管理服务费用； (6)法律、法规及规章规定的其他义务。 二、业主委员会 （一）业主委员会概述 业主委员会是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管 部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责。 （二）组建业主委员会的程序 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应重新备案。 （三）业主委员会的组织 业主委员会由业主大会选出的代表组成。代表人数的多少主要取决于物业规模的大小。一般是5-15人。业主委员会设立主任1名，副主任23名，主任、副主任在全体委员中选举产生，业主委员会聘任执行秘书12名，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书可以不是委员会委员。业主委员会主任、副主任、秘书可以是专职的，也可以是兼职的。 （四）业主委员会委员 1.委员的产生。由业主大会在全体业主中选举产生，任期3年，可连选连任。 2.委员的名额分配。委员名额的分配要做到科学、合理，要兼顾大业主和小业主的利益。 3.担任委员的条件。（1）良好的道德品质、热心为群众服务、责任心强；其次，要有一定的组织协调能力；（2）要有充足的工作时间；（3）办事公正、廉洁，勇于和不良行为做斗争。出现以下情形的业主不得担任或停止担任业主委员会委员：个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产3年内的；因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；无故缺席委员会会议连续3次以上；不再是业主；有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的；已以书面形式辞职的；业主大会已将其罢免的；其他不适宜担任本会委员的情形。 4.委员的权利和义务 （1）委员有下列权利 参加业主委员会组织的有关活动； 选举权、被选举权和监督权； 参与业主委员会有关事项的决策； 对业主委员会的建议和批评权。 （2）委员的义务 遵守业主委员会章程； 执行业主委员会的决议，完成交办的工作； 参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业； 向业主委员会的工作提供有关资料和建议。 （五）业主委员会的权利和义务 1.业主委员会的权利 召集和主持业主大会； 修订业主公约、业主委员会章程； 决定聘请物业管理企业； 审议物业管理服务费收取标准及使用办法； 审议年度管理工作计划、年度费用概预算； 检查、监督物业管理企业的物业管理工作； 监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理； 业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 2.业主委员会的义务 筹备并向业主大会报告工作； 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督； 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育； 严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现； 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求 ； 做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。 （六）业主委员会会议 业主委员会会议包括例会和特别会议两种： （七）业主委员会制定、修改的主要文本 1.业主公约 业主公约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。 业主公约所应包括的主要内容：物业名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；业主参与物业管理的权利与应承担的义务；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；物业管理公司的权利与义务；物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳；业主应遵守的行为准则；违反业主公约的责任。 2.业主委员会章程 是由业主管理委员会负责制订的，反映业主委员会宗旨、规范业主委员会行为、保障业主委员会达到其管理目标的原则性文件。 章程的主要内容包括：业主委员会的宗旨；业主委员会的组织机构；业主委员会成员的选举方式及任期；业主委员会的主要职责、权利、义务及作用；业主委员会会议的召开方式；业主委员会各成员的权利义务；业主委员会的经费及办公用房来源；业主委员会的成立与解散方式。 第二节 物业管理企业 一、物业管理企业的性质、种类 （一）物业管理企业的性质 物业管理企业是指具有法人资格，依据法律、合同规定的程序成立的，并具备相应的资质条件的经营物业管理的企业性经济组织。 物业管理企业是属于第三产业，实行自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。（二）物业管理企业的种类 物业管理企业的种类有：有限责任公司；股份有限公司；上市公司；合伙企业；个人独资企业；全民企业；集体企业；三资企业；分公司；房地产开发公司以及其他经营企业隶属的物业管理部门。 二、物业管理企业的资质等级 （一）资质一级企业的条件 1. 注册资本人民币500万元以上； 2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4. 管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不得低于100%： （1）多层住宅200万M2； （2）高层住宅100万M2； （3）独立式住宅（别墅）15万M2； （4）办公楼宇、工业区及其他物业50万M2。 5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 （二）资质二级企业的条件 1. 注册资本人民币300万元以上； 2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4. 管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不得低于100%： （1）多层住宅100万M2； （2）高层住宅50万M2； （3）独立式住宅（别墅）8万M2； （4）办公楼宇、工业区及其他物业20万M2。 5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 （三）资质三级企业的条件 1. 注册资本人民币50万元以上； 2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4. 有委托的物业管理项目； 5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 三、物业管理企业内部的组织机构 （一）物业管理企业内部组织机构的设置 1. 总经理室； 2. 办公室； 3. 财务部； 4. 管理部； 5. 服务部； 6. 工程部； 7. 监察部； 8. 产业部； 9. 租赁部。 （二）物业管理企业内部机构设置的原则 1. 目标原则； 2. 分工协作原则； 3. 权责对应原则； 4. 统一领导、分级管理原则； 5. 统一指挥原则； 6. 有效管理幅度原则。 四、物业管理企业制度的建立 （一）制度在物业管理企业中的作用 1. 规范、约束员工的行为； 2. 协调、衔接企业内部各方面与员工之间的关系； 3. 调节、融和企业与社会之间的关系。 （二）物业管理企业建立制度的原则 1. 必须从管理对象、特点以及环境条件等因素出发； 2. 必须注意服务、管理、技术责任、经济责任的统一性； 3. 必须是定性要求与定量要求的结合； 4. 必须明确各部门人员的职责范围和工作关系的衔接； 5. 必须文字、条款简明扼要。 （三）物业管理企业内部制度的内容与分类 1. 领导制度；2. 职能制度；3. 岗位制度；4. 综合管理制度；5. 管理程序制度。 第三节 物业管理企业与相关机构的关系 一、物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 二、物业管理企业与工商行政管理部门、税务部门和物价部门的关系 三、物业管理企业与房地产开发企业的关系 四、物业管理企业与业主委员会的关系 五、物业管理企业与专业性服务机构的关系 六、物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 七、物业管理区域建设与社区建设的关系 思考题： . 什么是物业公司，它有什么特征？ . 物业公司的权利和义务是什么？ . 物业公司的组织机构的类型有几种？各种类型的优缺点是什么？ . 业主大会和管委会的职权有哪些？ . 物业公司的管理制度的内容有哪些，建立这些制度的意义是什么？ 6. 物业管理企业与相关部门的关系如何？ 第三章 物业管理内容与程序 【教学目的和要求】通过本章内容的学习，使学生们掌握物业管理的基本内容有哪些，物业前期管理的内容，物业竣工验收与接管验收的依据和标准，物业装修管理的要求。 【教学重点】 1. 物业管理的基本内容； 2. 前期物业管理的内容； 3. 物业竣工验收与接管验收的依据和标准； 4. 业主入或流程及入或手续文件； 5. 装修管理的要求。 第一节：物业管理的基本内容 物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为三大类；常规性的公共服务；针对性的专项服务；委托行的特约服务。 一、常规性的公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和使用人提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序和净化、美化生活、工作环境。常规性的公共服务主要包括以下内容： （一）房屋建筑主体的管理 它主要包括：对房屋基本情况的掌握；（2）房屋修缮及管理；（3）房屋装修管理。 （二）房屋设备设施的管理 具体包括：（1）各类设备设施基本情况的掌握；（2）各类设备设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 （三）环境卫生的管理 （四）绿化管理 （五）治安管理 （六）消防管理 （七）车辆道路管理 （八）公众代办性质的服务。 二、针对性的专项服务 针对性的专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中的一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 专项服务的内容：日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类；经济代理中介类；社会福利类。 三、委托性的特约服务 特约服务是指为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。特约服务实际上是专项服务的一个补充和完善。 第二节 前期物业管理概述 一、物业管理早期介入的工作内容和必要性 物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 （一）物业管理早期介入的工作内容 1投资立项阶段 2规划设计阶段 3施工建设阶段 （二）物业管理早期介入的必要性 1.完善物业的使用功能； 2.有利于后期物业管理工作的顺利进行； 3.为接管验收、保证物业正常运行打下基础。 二、前期物业管理 （一）前期物业管理的概念 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。 （二）前期物业管理的工作内容 1. 草拟物业管理方案，承揽物业管理任务。 2. 签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系。 3. 工程建设现场，提出合理化建议。 4.设计物业管理模式，草拟管理制度。 5.建立服务的系统与网络。 6.办理移交接管与入伙事宜。 三、物业管理的早期介人与前期物业管理的区别 （一）是否拥有对于物业的经营管理权 （二）是否承担相应的民事责任 第三节 物业的竣工验收与接管验收 一、物业竣工验收及其种类 （一）物业竣工验收的定义 竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。 工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。 （二）物业竣工验收的种类 物业的竣工验收，可分为以下四种类型： 1. 隐蔽工程验收 2. 分期验收 3. 单项工程验收 4. 全部工程验收 （三）竣工验收的依据、标准及所提交的资料 1. 竣工验收的依据 （1）上级主管部门的有关文件。 （2）开发商和建筑商签订的工程合同。 （3）设计文件、施工图纸和设备技术说明书。 （4）国家现行的施工技术验收规范。 （5）建筑安装统计规定。 （6）对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。 2.竣工验收的标准 （1）工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。 （2）竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。 （3）设备调试、试运转达到设计要求。 （4）建筑物周围2米以内的场地清理完毕。 （5）技术档案资料齐全。 3.竣工验收时所应提交的资料 在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理、分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表，设备清单，设备、材料证明，土建施工记录，设备安装调试记录，建（构）筑物监测记录，隐蔽工程验收记录，工程质量事故发生及处理记录，图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单，工程项目竣工图，建（构）筑物的使用注意事项，其他重要技术决定和文件等。 二、物业接管验收 （一）物业接管验收的概念和条件 物业接管验收，是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作。 （二）物业接管验收的条件 根据房屋接管验收标准的规定，新建房屋办理接管验收时，应具备以下条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号已经有关部门确认。原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件：房屋所有权、使用权清楚；土地使用范围明确。 （三）物业接管验收与竣工验收的区别 1. 验收目的不同。 2. 验收性质不同。 3. 验收主体不同。 4. 交接对象不同。 （四）物业接管验收应移交的材料 新建房屋接管验收的资料。建设单位办理新建房屋的接管验收时，应当向物业管理企业提交以下资料：产权资料。技术资料。 原有房屋接管验收应交的材料。办理原有房屋的接管验收时，应当向物业管理企业提交以下资料：产权资料。技术资料。 （五）物业接管验收的程序 1. 新建房屋接管验收的程序 新建房屋接管验收的程序如下：建设单位书面提请接管单位进行接管。接管单位对照接管验收应具备的三项条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。 2. 原有房屋接管验收的程序 原有房屋接管验收的程序如下：移交人应书面提请接管单位接管验收。接管单位对照接管验收应具备的二项条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。接管单位会同移交人对原有房屋的质量和使用功能进行检验。对检验中发现的危、损问题：属于危险房屋的，由移交人负责解危；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。交接双方共同清点房屋、装修、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。 （六）物业接管验收中应注意的问题 1. 依据房屋接管验收标准，认真逐项验收 2. 落实物业的保修事宜 3. 重视书面移交手续 4. 接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限 （七）物业接管验收的标准 1新建房屋的接管验收标准 (1)主体结构 1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构 的开裂或相邻房屋损坏。 2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。 3)木结构应节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选用必须符合结构工程及验收规范规定。 4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 5)凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 (2)外墙 外墙不得渗水。 (3)屋面 1)各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。 2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。 3)阳台和三层以上房屋的屋面应组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。 (4)楼地面 1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。 2)卫生间、阳台、盥洗室地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。 (5)装修 1）门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。 2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。 3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。 4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等。 6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 7)油漆、刷漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 (6)电气 1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。 2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。 3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。 4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。 5)电梯应能准确地起动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。 6)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。 7)除了上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。 (7)水、卫生、消防 1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。 2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。 3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。 4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。 5)水泵安装应平稳，运行时无较大振动。 6)消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。 (8)采暖 1)采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。 2)锅炉、箱、罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。 3)炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间、炉排与炉镗之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如。 4)各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。 5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、开启灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。 6)管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。 7)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。 8)锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消声减振设备应齐全，水质、烟尘浓度应符合环保要求。 9)经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计计要求。 (9)附属工程及其他 1)室外排水系统的标高、睿井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 2)化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于05m。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 3)明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。 4)房屋人口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 5)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。 6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。 7)单体工程必须做到工完料除场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地平整，室内外高差符合设计要求。 8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。 2.原有房屋接管验收的标准 1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。 2）从外观检查建筑整体的变异状态。 3）检查房屋结构、装修、和设备的完好与损坏程度。 4）检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。 第四节 物业入伙与装修管理 一、入伙流程 用户入伙是指住宅小区的居民入住或商贸楼宇中业主和租户的迁人。其整个入伙流程如下图31所示： 发放“入伙通知书”及收楼须知”按照“入伙手续书”规定，缴纳各项管理费用用户验楼，签订“楼宇交接书”实施装修管理组织搬迁入伙发放“业主手册”图31 入伙手续流程图 二、入伙手续文件 入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所需知晓、参照和签订的有关文件。 （一）入伙通知书 入伙通知书是通知业主在规定的时间办理入伙、进住等事宜的文书。它一般应载明办理手续的时间、地点，需事先阅读的文件等内容。 下面是一份入伙通知书的范本： 入伙通知书 女士/先生： 您好！我们热忱欢迎您入住花园！ 您所认购的花园 区 栋 单元 室楼宇，已于 年 月 日经市建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门检查验收、测量合格，现已交付使用准予入住。 一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点 。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到现场集中办公。 二、为了您在办理手续过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，请以表31时间为准前来办理入伙手续。 表31 各楼各层办理入伙手续时间分配表 日期阁阁阁月 日 月 日 月 日 月 日 月 日15层 68层 912层 1316层 1720层1015层 1620层 2125层 2630层 3132层58层 912层 1316层 1720层 2125层阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话是 特此通知 房地产开发公司 物业管理公司 年 月 日 （二）收楼须知 收楼须知主要告知业主在接收楼宇时，应注意的事项，以及办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用。以免因遗漏、往返，给业主造成不便。 下面是一份“收楼须知”的范本： 收楼须知 欢迎阁下成为楼宇新业主： 我公司将为您提供良好的管理服务，现介绍有关收楼事项和程序，避免您在接收新楼时产生遗漏而引致不便。 (1)业主在接到“入伙通知书”之日起3个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期1天，应缴纳人民币元的逾期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；代管3年仍不办理登记手续，视为无主房产，交有关部门依法处理。 (2)收楼时请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益，就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。 (3)根据楼宇承建合同，楼宇保修期为1年，保修期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主免费修理。如因业主使用不当，则由业主白行支付费用。 (4)业主有权对其住宅单位进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主须向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、维 接者向管理处缴纳一定的装修管理费。 (5)办理各项入伙手续的程序见“入伙手续书”。 房地产开发公司 物业管理公司 年 月 日 （三）缴款通知书 缴款通知书是物业管理企业通知业主在办理入伙手续时，应该缴纳的购房余款、预缴管理费、装修管理费等各种款项及其具体金额的文件，进而提高手续的办理效率。 下面是一份规范的缴款通知书： 缴款通知书 收费月份： 年 月 房号： 单位名称： 业主签收 回 执业主（用户）意见： 业主（用户）签名： 年 月 日上月读数本月读数实用数单价费用项目金额（元）注：1.自发单之日起15日内缴清；先进、转帐均可。拖欠者按公约加罚滞纳金。 2.缴款地址： 3.开户银行： 账号： 管理公司名称： 垂询电话：物业管理费F总停车费收视费空调附加费滞纳金总金额（四）入伙手续书 入伙手续书是关于办理入伙手续的程序和安排，以防止不必要的漏项或混乱。下列是一份入伙手续书的范本： 入伙手续书 女士/先生： 您所认购的 区 栋 单元 室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请您阅读收楼须知，按如下程序办理入伙手续。 （1）房地产公司财务部 已付清楼款 特此证明 盖章（2）房地产公司地产部 入伙资格审查合格 特此证明 盖章（3）物业管理公司财务部 已付清各项入伙费用 特此证明 盖章（4）物业管理公司管理处 入伙手续完毕 特此证明 盖章说明： 1在房地产公司财务部办理手续 (1)付清购楼余款。 (2)携带已交款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。 (3)在入伙手续(1)上盖章。 2在房地产公司地产部办理手续 (1)验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上以下证件和合同：入伙手续书；业主身份证；港、澳、台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。 (2)若业主不能亲临，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书，购房合同外，还应出具业主的授权书(由律师签证)；业主身份证或护照的影印本；代理人的身份证或护照。 (3)在入伙手续(2)上盖章。 3在物业管理公司财务部办理手续 (1)缴付各项管理费用。须收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。 (2)缴付其他费用。安装防盗门、安装防盗窗花等。 (3)在入伙手续(3)上盖章。 4在物业管理公司管理处办理手续 (1)签署业主公约。 (2)介绍入住的有关事项。 (3)向业主移交楼宇钥匙。 (4)在入伙手续(4)上由业主签字，交物业公司保存。 房地产开发公司 物业管理公司 年 月 日 （五）楼宇交接书 楼宇交接书是业主在确认可以接受所购买的物业后，与开发商签订的一份协议。以便开发商将该楼宇正式移交给业主。 例如，大厦的楼宇交接书格式如下： 楼宇交接书 甲方：开发商 乙方：业主 鉴于甲方所开发的物业“大厦”已竣工，并经市有关部门鉴定合格。业主购买的x楼层室已经具备入伙条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇