房地产金融试题及答案.doc

一、香港房地产发展成功的原因1.高地价政策 2.政府控制土地开发 3.活跃的房地产投资企业 4.稳定的税费以及完善法律制度等二、房地产证券化的特征1基础资产的法律形式是合同权利2、参与者众多，法律关系复杂3、独特的融资模式4、安全系数高5、证券品种多样化，适合于投资6、政策性强三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。2.将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。4.积极发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。（划线部分为关键词，答出即可得分）四、什么是房地产信托 有何作用？房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。六、由于国家在购房户籍的限制，一些非当地人士通过公司或者是自己临时注册一个公司，以公司的名义来买房，你来谈谈对这种钻空子的购房方式的看法，分析它做隐藏的风险？答案：面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。借公司名义“曲线”买房；以公司名义购房可行性与风险性并行实际操作的话风险较大。1、员工以公司名义购买房产后，在限购政策执行期间，员工无法从公司购回该房产，不能实现产权在公司和个人之间产权转让，所以实际购房的员工只能享有使用权。2、限购细则出台后，相关部门并没有明确政策执行时间多长，对员工来说时间的不确定存在很多风险，如公司起私心将房产据为已有，那么实际出资的购房人权益将无法得到保障，购房人在此期间承担的风险极大。其实理论上公司与个人的购买税费是一致的。但是公司购买呢就是固定资产投入公司的税费是有变化，同时折旧系数，相关取费也有变化。再有一旦署名在公司的名下其资产的性质变更就比较麻烦了，而且是属于公司清偿的资产范围。后期再转到个人的名下税费又要重复计算而且更高。即使限购政策解除后，公司名义购买的房产如果需要转让的话，需要缴纳高额的土地增值税，目前税率在30%-60%不等。此外公司转让房产时还需缴纳企业所得税、契税等其他交易税费，这些在产权转移环节中产生的费用都需要由员工来承担，员工要支出的税费非常高。3、以公司名义购买的房产属于公司资产，公司一旦倒闭，那么公司名下的房产也将被查封，员工的权益无法得到充分保障。所以在政策频发期，建议购房人在购房或是办理贷款时，还需咨询大型的品牌公司，听取专业的购房指导后再决定，切莫心急乱投医，弄虚作假、心存侥幸，一旦无法过户购房人将自讨苦吃。七、建立房地产金融机构的必要性：1.房地产资金融通的需要；2.房地产资金结算的需要；3.落实国家房地产业政策的需要；4.房地产财产保险与人身保险的需要；5.适应房地产证券市场发展的需要。八、什么是住房公积金？它有哪些特点？住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位对其在职职工缴存的长期住房储金。特点（1）普遍性，城镇所有在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照条例的规定缴存住房公积金； （2）强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办 理住房公积金账户设立的，住房公积金的管理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按条例的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行； （3）福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款； （4）返还性，职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。九、简述房地产典当与房地产抵押贷款的异同点。 (一) 相同点 都属于有限制的物权，两者都是以物借款，都是起源于借贷关系。 (二) 相异点 1. 出典人转移对房地产的占有，房地产由承典人占有、使用和收益；抵押人不转移对房地产的占有，房地产的使用权和收益权属抵押人所有。 2. 通过房地产典