设施设备维护手册.doc

目 录一、前言1二、公共设施、设备维护部服务架构3三、管理制度及办法31、交接班制度 32、物业服务维报修制度 33、机房（强电间）管理制度44、水泵房管理制度 55、电梯常规检查制度 66、电梯钥匙的管理制度 67、工程技术档案管理制度78、共用设施管理制度79、设备管理制度810、工具管理制度911、 设施设备维护人员培训制度10四、岗位职责 191、 工程部主管工作职责 192、工程维护部班长岗位职责 203、工程维护人员岗位职责 204、工程维护夜班岗位职责 21五、服务流程 22六、教育培训 23七、公共设施、设备维护部服务内容及标准 241、 服务内容 242、服务标准 25八、安全检查 28九、突发事件的处置 301、工程维护部紧急事件处理程序 302、电梯困人、故障的救援步骤 313、应急预案 33一 、前 言诚挚的感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。我公司即“金辉达物业”是严格按照ISO9001国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信，在中国移动公司各位领导的支持和关心下，“金辉达物业”和“中国移动”结合，一定能在更大程度上提高贵司品质，确保贵司各营业网点健康、快乐、自然、休闲的商业环境。在此，我们郑重承诺：秉承 “为您想得更多，让您住得更好”企业理念，推行“帮助客户，就是帮助自己”的全员服务标准。倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”并最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、独具项目特色、合理收费取向”为核心的物业管理品牌风格。 1. 拟工程维护部人员设置及职责工程维护部：主管1名及工程维护员6名组成。在主管的带领下主要负责工程维护部的工作方案制定及各岗位的岗位职责、工作流程、岗位纪律、考核标准的制定与实施，并对各岗位的执行情况进行检查监督，对违反规定的行为进行处理。本项目按岗位制定了各项制度、工作流程、岗位职责，严格执行公司指定的质量体系工作手册，要求各类人员持证上岗，组织各部门认真学习物业管理的相关法律、法规、条例办法；组织人员参加建设部的企业经理、管理人员的上岗培训并领取了上岗证书；组织设备工程部技术岗位、秩序维护部的中控人员、秩序队员参加专业主管部门的培训并领取了上岗证书。2项目管理情况服务中心依照国家有关法律法规、管理标准以及合同的要求，运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一的专业化管理。公司拥有一支知识结构合理、管理经验丰富、服务水平较高的物业服务队伍,按照企业化、专业化要求,实施综合管理,为业主提供高效、优质、便捷、经济的物业服务,使管理发挥到最大的社会效益和经济效益。严格按照国家物业管理条例、省物业管理条例为指导，开展承诺服务，坚持“尽心履职 尽善服务”的宗旨，在“物业服务上台阶、物业管理创品牌”上下功夫，公开承诺服务宗旨，公布便民服务项目、公布服务监督电话，客户服务员工亮证上岗，文明礼貌服务、卫生保洁全天候、秩序维护、工程维护24小时值班。金辉达物业入驻中国移动项目，在项目领导的通力支持配合下，服务中心全体员工共同努力，完善规范、增强素质、自我加压、勤奋工作，希望给广大消费者提供更好的服务。 随着人民生活水平的提高，消费者的服务需求会不断增加，对服务质量的要求也会越来越高。我们有信心有决心加倍努力，不断增强员工素质，练好内功，完善考核，以消费者的满意度作为检验工作的标准，认真贯彻执行国家物业管理条例，走规范之路，不断改革创新参与市场竞争，为全市物业管理工作的发展做出更大的努力！40二、公共设施、设备维护部服务架构工程维护部主管工程维护班长白班工程人 员夜班工程人 员项目经理三、管理制度及办法（一）管理制度1、交接班制度（1）着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场。接班人员必须按规定时间到岗；（2）未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；（3）接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录。上班时间不得饮酒或酒后上班；（4）交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人协助处理；（5）接班后应立即巡视一遍各楼层设备间，做好巡视记录；（6）交接班内容包括：a异常运行和设备缺陷，事故处理情况，待处理事宜；b记录表、交班工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备情况；c交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”，接班人要进行全面检查核实；d夜班接班人员应按夜班工作要求进行巡视检查和记录。2、物业服务维报修制度（1）客服人员接到维修申报时，应认真填写工程维修接报登记表的各项内容，在接受申报过程中要有礼貌，登记表填写字迹清晰、内容完整。（2）客服人员应立即与工程主管或维修人员联系，并填写派工单。维修人员在检查制服是否整洁，是否佩戴工作证后，准备好所需的材料和工具，在10分钟内必须赶到维修现场。（3）维修人员进行维修时，应简洁、清晰、礼貌的介绍自己的身份和来意，并向报修人出示派工单。（4）在取得报修人同意后，进入指定范围进行维修。（5）维修人员在进行维修时，要把有碍操作的物品小心的移开，要严格按照操作规程进行作业。（6）维修人员在进行维修前，首先应进行仔细检测，判断出故障部位和元器件，严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起报修人的投诉。（7）维修人员进行维修时应征询报修人的意见，尽量恢复维修前的原样，如需改动，应征得报修人的同意方可进行。（8）维修人员不得做与维修无关的任何事情，不得接收报修人的小费和酬谢。（9）维修人员必须在最短的时间内完成维修工作，若工程量较大时，不能一次完成，需向报修人说明原因，并约定下次维修时间。（10）操作完毕后必须清理、清洁现场，不得遗留任何工具和材料及杂物，请报修人在派工单上签字确认，礼貌道别。（11）维修人员在完成维修作业后，将派工单一联交工程维护主管，另一联交客户服务人员存档以便今后核查。3、机房（强电间）管理制度（1）目的保证机房内设备设施的安全运行,力保本枢纽的用电需求（2）适用范围适用于多媒体中国移动物业服务中心所有管辖区内的机房及强电间（3）出入管理a 严禁非机房工作人员进入机房，特殊情况需经中心值班负责人批准，并认真填写登记表。b 进入机房人员应遵守机房管理制度，未经许可不得在机房内拍照。c进入机房人员不得携带任何易燃、易爆、腐蚀性、强电磁、辐射性、流体物质等对设备正常运行构成威胁的物品。(4)安全管理a、机房内严禁私拉乱接电线，杜绝一切安全隐患存在。b、机房工作人员应恪守保密制度，不得擅自泄露本枢纽各种信息资料与数据。c、机房内严禁吸烟、喝水、吃食物、嬉戏和进行剧烈运动，保持机房安静。d、 每月对机房内设置的消防器材、监控设备进行检查，以保证其有效性。(5)操作管理a、在对配电箱（柜）进行维护检修时，应由两人或者以上进行，确保人身及设备安全。如需登高作业时，需有人身及机房内设备安全保障的相关措施。b、在对相关线路进行维修时，应在对应断路器上挂“线路检修 请勿合闸”标识牌。并严格按照停电、验电、接保护地线、应有人监护（必要时需设置围拦）的程序进行检修。 c、责任人应不低于定期巡检要求的频次进行巡检，并将巡检结果真实完整填写与定期巡检表内。4、水泵房管理制度（1）水泵房门禁卡由工程部（含空调维保方）保管，在交班时应把门禁卡作为移交物品，其他部门不得保管机房门禁卡；外来人员进入水泵房要有工程人员的陪同，并要求在人员进出登记表上登记。（2）水泵正常运转时，每日最少巡视一次，巡视不要走马观花；重点检查水压是否正常、水泵有无温升及异常声音；控制箱柜的控制线路是否正常；供水管路及阀门连接处有无漏水、渗水现象；水箱的供水闸阀及浮球阀门是否正常；照明是否正常。（3）在巡视的时候，需按要求填写水泵运行记录表。（4）定期对水箱进行清洗、消毒，并要求自来水公司在清洗、消毒结束后提供加盖公章的水质检测报告，并及时告知业主委员会代表。（5）本枢纽采用PPR给水管，应标明管路的走向；供水阀门要求标示常开或常闭的标示牌；设备上要求标明设备台帐的编号、名称、责任人等信息。（6）进入泵房应随手关门，防止小动物窜到电气控制箱柜内及水箱内，造成不必要的损失；生活水箱的箱盖应该上锁；机房内要求保持清洁。（7）（值班人员要求具备给排水、电气等方面的专业知识并持证上岗。（8）不得在机房内聚众赌博、抽烟、喝酒等娱乐活动；不得在上班时间离岗或者在巡视记录中作假。（9）遇到突发停水时，应按照停水应急预案操作，同时报告上级领导。5、电梯常规检查制度（1）目的为规范电梯常规检查的形式，落实电梯常规检查的各项措施，保证电梯正常运行。（2）范围规定电梯日常性检查的周期，参加检查的有关人员及对检查发现的问题实施整改措施和落实。（3）电梯常规检查制度a电梯常规检查的分类电梯常规检查分日检、月检、年检和不定期抽查四种（本项目安照维保合同执行）。b电梯常规检查由电梯安全管理人员负责监督实施，并负责向质量技术监督部门申报年检，协助领导，组织单位有关部门对电梯安全情况进行抽查。电梯日常检查与维护人员按照电梯日常(月度)检查表内容负责具体日检和月检工作。c电梯常规检查应填写好检查表，并由负责检查的主持人签字，在检查中发现的问题应及时报告维保单位及时处理。d电梯日常检查和保养的内容、项目参照电梯日常(月度)检查表和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行。e检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。6、电梯钥匙的管理制度（1）电梯机房钥匙管理办法：电梯机房钥匙、操作箱、电锁钥匙、三角钥匙须由物业工程维护部保管，其它部门借用（机房钥匙）时，须办理钥匙借用登记手续，必要时须由上级主管领导签字方可借用。（2）电梯层门专用钥匙（三角钥匙）是在电梯维修和紧急状况下打开层门进入实施维修、解救的专业工具。具体使用按照下列内容进行：a 三角钥匙必须由经过培训并取得特种设备操作证的人员使用。其它人员不得使用。b 使用的三角钥匙上必须附有安全警示牌或在三角锁孔的周边贴有警示牌：注意禁止非专业人员使用三角钥匙，门开启时首先确定轿厢所在位置。c电梯管理员应负责收集并管理电梯钥匙（包括操纵箱、机房门钥匙、电锁钥匙、厅门开锁三角钥匙）；如果电梯管理员出现变动则应做好三角钥匙的交接工作。d严禁任何人擅自把三角钥匙交给无关人员使用；否则，造成事故，后果自负。e三角钥匙的正确使用方法：（a）打开厅门时，应先确认轿厢位置；防止轿厢不在本层，造成踏空坠落事故；（b）打开厅门口的照明，清除各种杂物，并注意周围不得有其它无关人员；（c）把三角钥匙插入开锁孔，确认开锁的方向；（d）操作人员应站好，保持重心，然后按开锁方向，缓慢开锁；（e）门锁打开后，先把厅门推开一条约100mm宽的缝，取下三角钥匙，观察井道内情况，特别是注意此时厅门不能一下开得太大；(f）操作人员在开锁完成后，应确认厅门已可靠锁闭。7、工程技术档案管理制度：（1）图纸资料分类整理存档；（2）将图纸资料清单、开发建设单位(业主委员会)与物业公司交接的清单复印件提交品质管理部；（3）提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上备注，并负责催收相关的图纸资料（4）对进行了改造、更换、添加的设施设备，应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将档案清单做相应改动；（5）借阅工程技术档案资料必须填写文件资料借阅登记表，借阅过程中必须爱护资料、及时归还，归还时在文件资料借阅登记表上核销。8、共用设施管理制度（1）、各物业服务中心工程维护部应严格执行房屋接管验收管理制度 和工程前期介入管理制度确保新建工程交付质量。工程维护部主管依据“定期检查项目一览表”在每年12月制定次年设施维修保养计划，按计划对设施进行维修保养，并将维修保养结果记录于设施维修保养记录中。对于计划外的外委维修保养或维修保养金额在1000元及以上的，应向项目负责人提交维修保养方案及费用测算报告，经项目负责人审核、公司批准后予以实施，维修保养情况也应记录在设施维修保养记录中。（2）、工程维护部主管应将服务区域内的共用设施划分责任人。责任人应按不低于“定期检查项目一览表”要求的频率进行检查巡视，每日巡视中发现的问题应立即处理，不得拖延，并将处理情况记录在值班情况记录表中。对每周或每周以上需检查的项目，应按不低于“定期检查项目一览表”要求的频率进行检查，并将检查及处理结果记录在定期检查记录中。检查中发现问题应及时整改，不能处理应及时上报工程维护部主管，涉及到安全的，要立即作好防护和明显的危险警告标识,必要时留下专人看护。工程维护部主管应及时组织人员解决或联系相关部门解决。工程维护部要积极搞好共用设施零星修缮工作,加强修缮工程质量把关，确保修缮质量，及时处理发现的问题，避免问题扩大。（3）、服务中心人员、秩序维护员等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程维护部主管，由工程维护部主管安排处理。对影响日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；对一些工艺要求较高、物业服务中心难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排外委施工，工程维护部主管负责对进度、工艺质量、造价以及施工安全进行监控和协调10、设备管理制度 （1）、物业服务中心工程维护部应严格按照设备接管验收标准接收设备，确保新建设备交付质量，并建立设备台帐和设备卡，设备台帐中的设备编号要求如下：（项目名称）（设备所属系统代号）（设备所在楼层）（系统设备自编号），设备卡编号：（设备所属系统代号）（系统设备自编号）。设备所属系统代号：配电系统PD、消防系统XF、电梯DT、给水系统GS、排水系统PS、送风系统SF、排风系统PF、空调系统KT、监控JK、道闸DZ、其他QT。例：中国移动DT-11F-01 (项目为：中国移动 设备名称为：电梯，在11楼，该类设备编号：01)。（2）、工程维护部应在每年12月份制定次年的设备维修保养计划，并按计划对设备进行维修保养，填写设备保养记录表，保养计划分月检查、季检查和年度检查；设备维修保养计划应张贴值班室或物业服务中心办公室，对设备维修保养情况工程维护部主管应检查并督促。A、月检查：对设备的主要机构和设备作定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。B、 季检查：设备运行三个月后，对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。C、年度检查：设备运行一年时，对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。（3）、对设备的小修、大修、改造，有物业服务中心向省公司（业主单位）提出书面报告，由工程维护部主管亲自组织并应做好记录，填写设备维修记录表；加强设备维修质量把关，确保设备正常运转。（4）、工程维护部主管应对各类设备指定责任人，工程维护部班长根据设备维修保养计划组织和督促责任人填写设备保养记录表并进行设备保养。（5）、外委设备根据合同内容定期签收维保记录，设备故障即刻向维保单位反映，督促维保单位按合同约定及时维修，并作好详细记录，（6）、设备运行过程中，由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。设备责任人应忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平，工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作设备。（.7）、设备房外必须做好“设备重地，非请勿进”标记，设备责任人离开设备房时必须锁闭门窗，防止发生意外事故，遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝事故发生。（8）、工程维护部主管应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况，每月25日前填写设备运行状态月报表（对运行状态异常的要做分析说明）并存档一份，交服务中心一份。（9）、工程维护部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目，可以由服务中心以书面报告形式报业主单位（省公司后勤管理中心），由业主单位安排施工队进行维修，工程维护部主管负责、对进度、工艺质量及施工质量进行监控；对个别影响服务区域日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间维修并尽量减少影响业主的正常使用和休息。11、工具管理制度（1）、领用工具时，应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程维护部主管应控制工具的使用周期；领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度。（2）、领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程维护部主管确认后方可以旧换新。（3）、对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及质量手册采购控制程序进行。（4）、对工具实行个人负责制，谁丢失、损坏谁赔偿。（5）、对于公用工具及大件工具应由工程维护部主管指定专人负责进行统一管理。对需交班的工具，应做到交班就交接工具并由接班人签认。（6）、对在工作中损坏的工具应向工程维护部主管汇报 ,同时将损坏的工具交回物业服务中心后方可重新领取。（7）、对于损坏的工具由物业服务中心定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。（8）、对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则按照相关财务制度办理。12设施设备维护人员培训制度(1).目的A.为了使本部门员工能尽快熟悉公司的相关要求，规章制度、岗位职责等内容，需要对员工进行必要的培训，以适应工作的需要。B.对设施设备的性能、使用方法、维护保养内容、新增设备等尽快熟悉了解。C.使新进员工尽快投入到工作中去，熟悉设施设备的使用、维护保养等工作。(2).范围本服务中心设施设备维护人员(3).职责A在组建新项目时，参加由公司品质部组织的统一集中培训，对公司的企业文化、品质方针、服务宗旨及各项规章制度进行学习B到具体项目时在所在项目工程主管的组织下，尽快对项目整体布局、设施设备的安放位置、使用方法等进行了解，掌握设备的正常运行状况及维护保养内容。C通过对员工的培训，使员工能懂得设备的维护保养方法、注意事项，尽量避免在维护过程中给设备造成不必要的损失，甚至使故障扩大化。D对于新招员工，需要进行为期一月的入职培训，主要内容是了解楼宇的结构、布局、使用功能、业主方主要领导等，方便日后的工作开展；对设施设备的安放位置，使用方法、维护保养内容、技巧等进行学习了解。E培训安排：每年至少需对设施设备维护人员20次（课时），培训方式可分为理论讲解与现场操作相结合等形式。有新设备增加时F参与培训的员工按要求在培训记录表中签名，以备查阅。（二）：办法1、钥匙管理办法（1）工程维护部主管应指定专人保管设备房（箱、柜）钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标识，便于确认。以上钥匙不得私自配制或带出服务区域，在交接班时严格按照交接班制度执行。物业服务中心将所有钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标识；钥匙在借（领）用时应填写钥匙领用登记表，属于借用的应于当日归还。（2）电梯机房钥匙、操作箱、电锁钥匙、三角钥匙须由物业工程维护部保管，其它部门借用（机房钥匙）时，须办理钥匙借用登记手续，必要时须由上级主管领导签字方可借用。（3）、电梯层门专用钥匙（三角钥匙）是在电梯维修和紧急状况下打开层门进入实施维修、解救的专业工具。具体使用按照下列内容进行：A、 三角钥匙必须由经过培训并取得特种设备操作证的人员使用。其它人员不得使用。B、 使用的三角钥匙上必须附有安全警示牌或在三角锁孔的周边贴有警示牌：注意禁止非专业人员使用三角钥匙，门开启时首先确定轿厢所在位置。C、电梯管理员应负责收集并管理电梯钥匙（包括操纵箱、机房门钥匙、电锁钥匙、厅门开锁三角钥匙）；如果电梯管理员出现变动则应做好三角钥匙的交接工作。D、严禁任何人擅自把三角钥匙交给无关人员使用；否则，造成事故，后果自负。(4)、三角钥匙的正确使用方法：A、打开厅门时，应先确认轿厢位置；防止轿厢不在本层，造成踏空坠落事故；B、打开厅门口的照明，清除各种杂物，并注意周围不得有其它无关人员；C、把三角钥匙插入开锁孔，确认开锁的方向；D、操作人员应站好，保持重心，然后按开锁方向，缓慢开锁；E、门锁打开后，先把厅门推开一条约100mm宽的缝，取下三角钥匙，观察井道内情况，特别是注意此时厅门不能一下开得太大；F、操作人员在开锁完成后，应确认厅门已可靠锁闭。2、外委单位监管办法（1）目的：为使本项目的消防设施（含安防）、电梯、中央空调等设备更好的运行、有效使用。（2）范围： 本监管办法适用于移动中国移动的消防设施（含安防）、电梯、中央空调维护保养单位所在中国移动的工作内容（运行、维护、保养等）。（3）监管办法A、按照公司后勤服务管理中心、安保部与相关公司所签订的维保合同约定内容为依据，督促外委公司按照合同所约定的条款内容履行应尽的责任与义务B、按照相关行业标准结合本枢纽的实际情况（综合部的要求），做好各项服务工作C、如果外委单位未按照合同约定的维护内容执行，物业服务中心可通过电话与相应维保单位的负责人联系，要求尽快安排技术人员到场处理维修、保养事项；若人不能及时安排技术人员到场，可向省公司后勤服务管理中心、安保部联系报告，并要求出面督促维保单位派人员到场。D、各相关单位在每次维护保养后需向物业服务中心提交相应的维修保养记录，以备查阅。E、将与相关单位联系的电话记录于维护单位联系记录表内。F、对于电梯此类特种设备如果发生故障，可及时采取措施，关闭电梯，通知维保单位。3、外来施工管理办法（1）、管理规定（A） 外来施工单位及人员进入本枢纽施工，须先向服务中心和安保部提交施工申请表，经上述主管部门同意盖章后再到多媒体中心物业服务中心办理外来作业施工手续，交付工程施工押金和临时出入证押金，领取临时出入证，方可进入本枢纽进行工程施工（工程施工押金￥2000元/项，临时出入证押金￥200元/个，所有押金在施工完成后经检查符合离场要求后退还施工单位。临时出入证由安保部制作，由多媒体物业服务中心负责该证件的发放和管理）（B） 外来施工人员进入本枢纽必须佩戴“临时出入证”，未按照要求办理临时出入证及办理后未正常佩戴的外来施工人员禁止进入多媒体中国移动。（C） “临时出入证”限本人使用，严禁转借和涂改，一经发现，多媒体物业服务中心将对证件进行没收，该证件对应押金不再退还。多媒体物业服务中心并且对证件转借所造成损失以及不良后果保留追诉权。（D） 外来施工人员应着装整洁，无破损，严禁穿背心、短裤、拖鞋等进入本枢纽，如有违反，物业中心将立即请相关人员停止施工，并离开本枢纽。（E） 外来车辆必须按规定停放在指定停车区域。（F） 严禁私自使用或移动消防设备，不能在消防通道堆放物品。（G） 在本枢纽内，必须严格遵守安全生产条例，确保设施设备（电源、电梯、空调等）的正常运行和保持完好状况，对因施工所造成的安全隐患及其它不良后果，施工方须承担全部责任。（H） 爱护枢纽内公共设施（门、窗、地面、墙面、楼梯扶手等），如有损坏、照价赔偿。（I） 在本枢纽所内，严禁吸烟，如有违反，第一次处罚200.00元/人，第二次立即停工整顿。（J） 爱护公共卫生，严禁乱扔垃圾，爱护公共绿地，严禁践踏草坪、倾倒垃圾或用树干晾晒衣服等行为。如有违反，处罚每次20.00元/人。（K） 临时出入证如有遗失或损坏，需到安保部备案并赔偿工本费（￥30元/个）。（L） 本规定一式两份，物业服务中心、施工单位各执一份。4、资产接管验收办法（1）接管验收的准备工作A在入驻前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业达到规划设计要求的质量标准。B成立物业接管验收小组。a、小组由公司工程部、秩序维护队、行政部、客户服务中心相关人员组成：b、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。c、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。d、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。e、秩序维护队负责消防系统、智能监控系统、周界报警系统的验收移交工作。C.接管验收前的准备。a、与项目有关部门联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。b、由工程部进行现场技术摸底，对计划中需要改进的地方提出合理化建议。c、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。d、接管验收记录表格：、承接验收记录表、资产接管验收清单、接管验收资料遗留问题登记表、接管验收设施设备遗留问题登记表、接管验收房屋遗留问题登记表、钥匙移交清单、工作衔接函e、电脑、打印机、数码照相机各一台(2)、接管验收的工作程序A、验收小组依据资产接管验收清单所列项目填写承接验收记录表，并把资产接管验收清单作为附件。由相关责任人签名后一并存档。B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，以工作衔接函附接管验收资料遗留问题登记表或者接管验收设施设备遗留问题登记表方式告知甲方，本工作衔接函一式二份经甲方相关负责人签字后，一份给甲方，一份存档。C、对需要进行整改的项目，填写在承接验收遗留问题栏内(或见附件)，并由施工方承诺整改期限；并在承接验收记录表验收结论中填写：合格后进行正式移交。D、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照保修期工程维修管理细则对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。E、移交双方必须有双方签名办理移交手续。(3)、资料的接管验收（内容）A、机电设备使用说明书，随机资料、工具等；B、机电设备购销合同（复印件）C、消防系统验收合格证明D、电梯使用许可证、年检合格证及相关技术文件 E、供水、供电、供气的指示批文（合同）F、防雷监测报告书、白蚁防治证明材料、防震设计文件、沉降观察记录 验收责任人填写承接验收记录表和资产验收接管清单，并与移交单位人员共同核实无误后，双方负责人签字，即完成验收。(4)、现场综合验收通讯系统土建工程装饰装修给排水系统供配电系统设施设备房屋主体、屋面、地面、楼梯、楼面、道路、围墙等门窗、护墙板、吊顶、照明灯具、开关插座、地板、地毯等给、排水管，阀门、检查口、卫生间、蓄水箱（池）、污水池、化粪池等高低压配电房、发电机组、楼层配电间、电梯机房、中央空调、UPS等电梯、空调、二次供水、消防泵、喷淋泵、污水泵、抽风机、防火卷帘门等电话、网络、电视光纤等停车场、消防系统、智能监控系统、周界报警系统、园林绿化、管理配套系统等内容 方法： 接管验收主要是针对感观和使用功能方面的核实，它侧重观感是否合格，设施、设备的使用是否合符需求部门要求，接管验收是全方位的内外质量验收。（竣工综合验收所采取的方式是抽样检测） (5)、接管验收遗留问题处理A、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题记录在接管验收资料遗留问题登记表中，并由建设部门相关人员签字确认并将资料补齐、更正。B、对资产硬件设施设备接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题记录在接管验收设施设备遗留问题登记表中，并由建设部门相关人员签字确认并修复。C、对房屋接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题记录在接管验收房屋遗留问题登记表中，并由建设部门相关人员签字确认并修复。D、若出现需要长时间才能得以解决，可能对后续资产管理工作造成影响的情况，资产接管验收部门及建设部门均需确认、备录。（6）验 收 标 准A、 楼宇本体验收标准(A)主体结构：a 内、外墙不得渗水、开裂；b 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。(B)、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 (C)、内墙面： a 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；b 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。c顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。d卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。e木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。(D)、门、窗：a 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；b 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；c 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；d 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；e 电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；f 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；g 高档装饰门装饰完整。(E)、楼梯、扶手：a 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；b 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。(F)、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。(G)、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。(H)、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。(I)、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。(J)、 有线电视已开通，信号良好。(K)、 开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。(L)、 照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。(M)、 水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。(N)、 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。(O)、 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。（P）、 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。（Q）、 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。（R）、暗埋线管及走向有明显标识。（S）、 开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。（T）、 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。B、 公共配套设施接管验收标准(A)、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。(B)、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。(C)、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。(D)、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。(E)、道路：a路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；b路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；c块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；d交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。(F)、室外消防栓：a消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；b消防设施配件齐全，摆放整齐；c消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。C、 设备机房接管验收(A)、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。(B)、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。(C)、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。(D)、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。(E)、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。(F)、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。(G)、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。4、工程维护部绩效考核办法为了提高服务质量，加强管理效益，减少投诉；服务中心将对工程维护部员工进行绩效考核，每扣除（或加）1分对应在工资中扣除（或奖励）10元人民币，特制定以下考核细则。(1)出勤及工作纪律A、工程维护人员应按照服务中心规定时间上下班；不迟到、早退。每迟到、早退一次扣1分。B、事假：按服务中心相关办法执行（遇法定大假需提前调班的列外）。C、工作配合度：精神散漫不肯与人合作，不服从工作安排每次扣1分，因抵住情绪而未完成工作一次扣2分；累计3次交服务中心另行安排工作。 (2)、业务水平要求能胜任本职工作，具有专业技术知识，实际工作能力强，能与客户或相关维保单位人员进行有效沟通；能不断学习新知识、新技术，并能运用到实际工作中去；具有相关岗位证书不扣分。相反扣0.52.5分；长期出现理解迟钝，判断能力差，经常无法处理事件者，劝其自动离职。 (3)、工作效率A、工作无推辞、拖拉，能及时完成各项任务，特殊情况不能按时完成的工作（属私人维修，给业主做好解释工作，确定好完成时间），并及时向上级领导报告。否则，因此影响业主正常工作而被有效投诉一次扣1.5 分。B、工作疏忽大意，责任心不强，造成事故，每出现一次扣2 分。情节严重的按服务中心规定承担损失。C、未按要求对责任区进行定期巡检第一次扣1分，第二次扣2分，以此类推。D、认真做好设施设备运行、保养、维修记录，并按要求认真检查、巡查，不走过场，做到工作留痕迹。未按要求填写各类记录表格按第一次扣1分，第二次扣2分，以此类推。(4)、违纪A、上班应佩戴工作证、穿工作服、对讲机、维修工具等。对待业主应礼貌、态度热情、耐心解释。由于工作失职而导致业主（有效）投诉的，视情节轻重每次扣0.5-5分。B、擅自收取维修费、或为业主购买材料时趁机牟取利益的，一经查实，视情节轻重给与警告、严重警告、辞退等处分。同时扣除考核5-10分。C、维修人员应严格按照操作规程作业，每发现一次违规作业扣1-3分。D、服从领导的工作安排，积极配合相关部门工作，按时、按量的完成所交代的工作，否则，一次扣 1分。E、上班时间借故逃避繁重工作，不监守工作岗位，一次扣2 分。F、值班时间严禁睡觉、吸烟、饮酒，否则，一次扣3 分。情节严重者可除名处理(5)、奖励 A、工作任劳任怨，竭尽所能完成任务，加1分；与人协调无间，为顺利完成工作尽最大努力，加1分。理解能力非常强对事判断正确。处理能力较强，加2分。B、提出有利于提高工作效率或者工作质量的建议，并经服务中心批准采纳后，确实见效可一次性加1-4分。以上细则从2010年元月1日起实施，望各位员工遵照执行，如犯上述细则须接受考核，并在绩效考核扣（加）分记录表中签字确认；如连续3个月或累计5个月扣分超过4/月分者 ，请自动办理离职手续，无条件执行。四、岗位职责1、 工程部主管工作职责（1）贯彻执行公司制定的政策、决议和规定以及物业服务中心的相关规定；（2）负责工程维护部的工作方案制定及各岗位的岗位职责、工作流程、岗位纪律、考核标准的制定与实施，并对各岗位的执行情况进行检查监督，对违反规定的行为进行处理；（3）负责工程维护部各岗位人员工作的分工及协调工作；（4）负责本物业服务中心工程业务知识的培训工作，并对工程维护人员的日常工作进行指导；（5）负责与各专业职能部门的协调与联络工作，并及时向项目经理汇报；（6）负责有关工程方面的文件、档案资料的收集管理工作，并遵守公司的保密制度；（7）负责物业区域内房屋共用部位、共用设施设备、附属配套建筑和设施的运行、养护、维修、管理工作，并负责制定相关的制度和具体的实施措施，以确保其正常工作；（8）负责监督检查房屋装修、设备安装的施工现场，对违章施工采取相应措施做出处理；（9）协助业主（含使用人）房屋装修的验收工作，对于违反约定的，按照装饰装修管理约定相关条款进行规劝，并制定整改方案和期限督促其进行整改；（10）负责受理业主方就有关建筑、安装工程的投诉，制定整改方案和期限，并作好回访工作；（1）1每周一完成上周的工作任务并制定出本周工作计划；（12）每月于25日对本月设备运行状况进行分析（即报告）；(13)总结工作经验，为公司的服务、经营、拓展和物业服务中心的工作持续改进出谋划策；(14)配合其他部门完成物业服务中心工作；(15)完成项目经理交办的其它工作。2、工程维护部班长岗位职责（1）协助工程维护主管处理和安排服务区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养工作；（2）协助工程维护主管组织维护人员楼层巡视、装修及其他管理；（3）协助并督促维护人员作好设备运行记录及巡检、维修记录；（4）组织维护人员按时完成水电抄表工作；（5）协助并组织维护人员及时处理报修工作；反馈常用物料、维修零件、工具等的品质情况。负责维修材料的领用、统计工作；（6）第一时间内现场组织员工进行紧急事件处理并作好安全防护；（7）检查当班员工的工作纪律和工作完成情况，监督并完成员工交接班工作和手续；(8)组织班务会，总结工作经验，为物业服务中心的工作积极出谋划策；(9)协助其他部门完成物业服务中心的工作。3、工程维护人员岗位职责（1）在班长的领导下，具体执行工程设施设备的运行、维护保养和维修；（2）爱护工具及设备，服从班长调度；积极参加公司或部门组织的学习和培训；（3）严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；（4）负责清洁自己所管理的设备房内的卫生，并对设备进行日常维修保养；（5）认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报工程维护班长、主管；（6）负责所服务区域的水、电抄表工作；（7）在工作中应按规定着装，配戴工作牌、精神饱满，现场作业应遵守安全操作规定和劳动纪律；（8）遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，应在接到通知后立即赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程维护主管；(9)在接到服务中心下发派工单或通知后，应按约定时间前往处理，不得无故拖延。4、工程维护夜班岗位职责（1）接班人员须提前15分钟到场，与白班值班员进行工作及物品交接（2）按要求着装、佩戴工作牌，规范填写交接班记录等各类质量记录表格（3）根据季节及天气情况检查广场灯、水景喷泉的开启情况（4）18：0020：00按巡视路线图巡视一遍，对重点部位的情况描述于值班表内。22：30关