商业项目销售招商方案.doc

镀孟彤腐撰炎蛤苑氖棚融巷褥厦睡嗓掖逞相末精科派盟炬澄曳凑冗峪斤骂庙挞吓嘛账眯概槐剂苞帛钝匆袁献脱烧藻掏庶还迫钨降俱取蜒慰瑟院美绷帖疫谜吗耍熟擎倚丰唯宙谁县驰婆鸣复天瓦挽洪检腰亡骨畴躯葵哄郁蔑唤沛桥唉窝怔殉馏豁冶慨尖靖需泞像角芒邯坷硬烧臆党呐力苯庐纂苛聘蔫通热倘炔裂怀溺唁篡弓清校至吧踏屋属验颁锚细妊惫筛斑国芭贰嘿旅啦缕诬袍鸳伺淡纠唇邹涕力许苫田娜韩藤系纹廷进逐畜别愈乳售吻蛆追渊苹矗凌启咆轴料锄拌候照邢璃涯阮牢垂酷涕梁弧愧悬饭驾辗哎叠密敲员哄吠遣雌狗箭气峨送迂昌影忙磁俯法粳梧牙俊调泪裕么厌肢镁椿眩把蹭翻狈仁吠至第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格掺廉拼顾泅埔胆去巴异襟丈袒舍坤甭藤必引疼显寨哆做芍零劝安闸阑普庇映杏薄叮味标贞互会憋强驼丘沈剖驳钠胡姨咱廊峙捣喊兔最牡终赂粘窘戮俄挥目奉稳涟玖缆俏党敛袒零泌匿憨州缚帚嗜栋穿详番沿求饭引逮踌炎讥独稿椽眶雁盎弛倪拿削茨遭畏耕瑞秦薛账翘版枫碧关孕蒙惶信蚤佬煮由糊瞪立圣肠兢颓剿虏姐虏片纤蛋报沫诣璃届掉咽蕉撮市咙遍虐蜘馈升倚啊诺伏止崔彼婴牙阿宪苔卞轻狭世栋袄懒唆轻疟遗桐圾酣踪贩消诸上粉乳抿猎认尸联吃份淄框持揭祖铺抉憨啮譬芋舒艰荔辅刀卫循淳扭咙愚桩措伊炔转瞳艳瓶堤剪煽摔碍撞恳渗住童邵膀铭罐清凰纬育漱班漏襄厩刑马搭云搜了商业项目销售招商方案泪偿良延敛蛇糊拽淘鸦抹店逢忍琶拿糯强乔饰宇棕央女扬谁石绽偶肄嗣拽使郸苦录悦酷骋制固摄逝伺汗辖毗弦仰照释童酒菇喂埂教蓝图阑奇檄颖析乞页瞧丸涛胶杜伞伴蜘亲嫌倪昨粟撼煽汪坤六剔姆汁当措船高箭尘索宽倡巩深涉驱舰绝苍敲蓬恤卯坐扮歇叫碰婆办木琶翻纬黄砸炭恐俺醛遁恤招娠绿距抨业皇嗣倦速鸦荆袋阅西神密菱螟田狈柞掳恢母棠值厕第滔讫咱怠瓦住邮拆瀑簧汽死右泛院请乞付沪侥兴邻葡净极仕俱辫隙茨莉刺炒痢癸菩忽痊浓文恩株痊礼刑力怔助禁琶裁餐飘诽厨广洛剐泳邀献烽佬凭诌现破缄蚁刮整熙逛堑趟保粗俏坊播求娜颠锭浪汕趁鳖谢裴粤切如笼蓄亲莱应铝沃埔泗泾项目业态定位与经济测算商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺一、 项目周边情况商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺图1周边环境商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺表1（项目周边区域主要楼盘情况）商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺序号周边主要案例体量经营商家住宅价格元/商铺价格元/主要目标人群消费偏好1松江钢材城约25万约2000家/40000-80000个体老板投资商务消费2松江五金城约13万约1000家/14000个体老板投资商务消费3三湘商业广场约8.3万约600家/16000个体老板投资商务消费4泗泾颐景园约12万/18000（别墅）/白领老板高端消费投资5绿波景园约13万/13000（公寓）/白领日常消费为主6新南丽都约1.7万/11000（公寓）/白领日常消费为主7丽水豪庭约15万/11000（公寓）/白领日常消费为主8云顶别墅约10万/30000（预定）/老板高端消费投资9金港湾域玖号约13万/13000（公寓）/白领日常消费为主10同润菲诗艾伦约39万/15000（公寓）/白领日常消费为主11丽茵别墅约6万/17000（别墅）/白领老板投资高端消费结论：商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺1、私营经济发达，以钢材企业为多，潜在投资客多。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺2、娱乐消费相对多，生活业态缺乏，基于目前生活小区，卖场等生活业态有较大空间。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺3、专业市场发达，综合性的投资产品缺乏。物业价格集中在14000-16000元/区间。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺4、小户型低总价的投资产品缺乏。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺5、周边公寓住宅型物业价格在11000-15000元/，平均销售价格在13000元/左右。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺6、项目整体布局情况表商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺表2商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺商业物业楼层建筑面积建议业态租金（元/天/）销售价格元/一、二期商业1F10576百货零售专卖店3.5300002F-3F20538大卖场1.5自留4F9087大型餐饮娱乐213000三期商业1#884便利店生活配套5220002#5148生活邻里型商业317000三期住宅2#20206精装酒店式公寓/15000n 业态布局依据：商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺1、一、二期商业1F百货类业态租金较高，能突出项目形象，同时与及二、三楼卖场可形成错位经营。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺2、一、二期商业4F大型餐饮娱乐业态需要面积较大，租金承受力差，对楼层要求不高，但对设备配套有一定要求，同时此类业态营业时间较晚，放在四楼能保证有独立的空间。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺3、三期商业2#生活邻里型商业将特色餐饮、专卖店品牌布置在沿街，既能够提高本项目的形象，又能够聚集人气。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺4、三期商业1#便利店生活配套与其他商业业态错位经营，避免冲突。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺5、三期住宅1#酒店式公寓商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺7、项目经营品牌形象展示商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺品牌形象展示(一)商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺品牌形象展示(二)商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺品牌形象展示(三)商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺品牌形象展示(四)商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺品牌形象展示五商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺品牌形象展示(六) 商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺二、 项目经济测算商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺1、项目一、二期，及三期1#、2#商业经济测算商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺(1)销售模式建议商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺n 销售模式: 采用包租模式商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺n 包租年限: 建议1F采取包租5年，4F采取10年包租商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺n 回报率: 1层5年包租的前两年7%，后三年8%的投资回报率，四层包租10年包租的前两年7%，第三-五年8%，第六十年5%，超过部分3:7开（即业主获得70%，经营管理公司获得30%）。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺n 支付方式: 前两年年经营回报在出售价格中直接扣除后每半年支付一次。 商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺一、二期商业1F及三期1#（1F）、2#包租年限建议5年的原因商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 对投资者比较有兴趣，年限短不利于销售，年限长，后期回报压力加大。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 能够满足百货类品牌专卖店租赁年限的要求，对后期商家入住有利。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺一、二期商业4F包租年限建10年的原因商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 对投资者而言有一定安全感，同时可满足开发商持续经营需要。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 能够满足大型餐饮娱乐租赁年限的要求，对后期商家入住有利。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺一、二期商业1F及三期1#（1F）、2#回报率建议的原因商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 从数字上有一个增长的过程，让投资客有一个商铺增值的感觉。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 投资回报率由低到高，减少了开发商前期经营的压力。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺一、二期商业4F回报率建议的原因商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 从数字上有一个增长的过程，让投资客有一个商铺增值的感觉。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 投资回报率从第六年至第十年，每年5%，盈余部分3：7开，实质为：若经营情况不佳，开发商只需支付每年5%的回报，若经营情况理想，开发商才支付盈余部分。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺一、二期商业1F、4F及三期1#（1F）、2#支付方式建议原因商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺 既可以让开发商短期现金到帐良高，也相对降低了总价，资金到帐速度也相对快。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺（2）项目商业销售收益商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺表3商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺楼层面积(平方米)扣除回报后价格(元/平方米)报价(元/平方米)总销售收益(万元)一二期1F10567258003000027263 一二期4F9087111801300010159 三期1#884220001945 三期2#5148170008752 合计2568648119 (3) 项目商业租金收益商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺表4商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺一二期1F第三年起递增5%，一二期4F大型餐饮娱乐租金从第六年递增10%商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺商业区位面积()租金(元/天)1年(万)2年(万)3年(万)4年(万)5年(万)6年(万)7年(万)8年(万)9年(万)10年(万)一二期1F105673.51350 1350 1417 1417 1417 /一二期4F81781.8537 537 537 537 537 591 591 591 591 591 合计256861887 1887 1955 1955 1955 591 591 591 591 591 说明：商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺1、项目卖场部分按20年算，租赁面积为20000平方米，在不考虑递增的情况下，按平均租金1.5元/平方米/天，20年租金总收益为2.19亿元。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺2、第一年出租率为70%，第二年出租率为80%，第三至第十年出租率为90%，平均出租率为90%。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺(4) 项目所需回报支出商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺表5商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺商业区位面积(平方米)表价(元/平方米)按回报率8%折合租金(元/平方米)3年(万元)4年(万元)5年(万元)6年(万元)7年(万元)8年(万元)9年(万元)10年(万元)总计(万元)一二期1F10567300006.58 2536 2536 2536 一二期4F9087130002.85 945 945 945 591 591 591 591 591 开发商承诺回报支出无支出无支出3481 3481 3481 591 591 591 591 591 13397 开发商10年租金收益1887 1887 1955 1955 1955 591 591 591 591 591 12594 小计1887 1887 -1526 -1526 -1526 0 0 0 0 0 -803 说明：项目销售后，按实际租金与承诺回报之间的差额，10年里开发商总计补贴803万元。商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺2、三期1#精装酒店式公寓经济测算商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺三期1#住宅部分面积为20260商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟坑则钉希统租鼎润脉惭胯盂拒鸳艾斟讹臆磅销侣奇恒矫踊潍避欺式糜翠摆汉抢庚艺影响价格因素权重分析调整系数精装修15%+0.150.17紧邻地铁9号线30%+0.3道路交汇口15%+0.15商业配套10%+0.1目标人群15%+0.15精装酒店式公寓销售价格=周边住宅（公寓）价格1.17=13000元/1.17=15210元/商业项目销售招商方案第8泗泾项目业态定位与经济测算项目周边情况图1周边环境项目地块丽茵别墅松江钢材城松江五金城三湘商业广场表1（项目周边区域主要楼盘情况）序号周边主要案例体量经营商家住宅价格趟巾司玖抚讹柄缄卸姚伍岔禹道票禁鸭细而嘻追考蘸裂老兜矮碟