房产证上添加名字问题.doc

一日一说法日期：2011-08-25 说：关于契税征管问题的批复等 主题：房产证上添加配偶名字 案情简介：婚姻法司法解释三出台后，丈母娘们纷纷睡不着觉。“中华全国丈母娘协会”发出公告：要求丈母娘们赶紧催促自己的女儿将房产证上添加上女儿的名字。公告一出，几家欢喜必然有几家忧。广大男性同胞纷纷倒戈，表示同意丈母娘和老婆的意见在房产证上添加上老婆的名字，让房子成为共同财产。但是，在办理时，出现了以下几种情况：1.乔峰在婚前购买了房，并登记为自己的名字。妻子阿朱要求将自己的名字添加上去；2.段誉在婚前按揭了房，婚后由双方还贷（仍在还贷）。妻子王语嫣要求把名字填上去；3.虚竹和梦姑是婚后共同买的房，一次性付清，但房产证只写了虚竹的名字。妻子梦姑要求添加名字。4.最后一个是例外，阿紫和丑八怪要离婚，丑八怪同意放弃财产，将房产证上减少名字阿紫拥有。问题：上述情况那些可以添加名字或者减少名字？费用状况如何？说法：广州市国土资源和房屋管理局认为：其实“加名”不只是在房地产权证上增加一个产权人的名字那么简单。从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。按照目前法律法规规定，要增加房屋的共有权人，可以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。一是赠与。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给其儿子。张三和其儿子第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加张三的儿子为房屋共有人。如资料齐全，市国土房管局可以在1个工作日内核发房地产权证。二是买卖。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上其兄弟的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权卖给其兄弟。张三和其兄弟可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，增加张三的兄弟为房屋共有人。如资料齐全，市国土房管局可以在1015个工作日内核发房地产权证。三是析产。以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上配偶的名字，那么他除了可以选择以上赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。张三和其配偶应先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具的测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记，增加张三的配偶为房屋共有人。如资料齐全，市国土房管局可以在1个工作日内核发房地产权证。要研究案例中的四种情况，我们需要先看两个文件：国税函1999391号广东省财政厅：你厅关于对离婚后房屋权属变化是否征收契税的请示（粤财字199985号）收悉，经研究，现批复如下：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。广东省财政厅出台文件关于契税征管问题的批复（以下简称批复）江门市财政局：你局报来关于契税征管问题的请示（江财农199818号）收悉。经研究，现批复如下：一、合法夫妻之间房地产转移不属于契税征收范围；夫妻因离异而发生的房地产转移属于财产分析，也不征收契税。二、法定继承人继承房地产不属于契税征收范围；非法定继承人承受房地产应按照中华人民共和国契税暂行条例的有关规定缴纳契税。首先我来谈谈对文件的理解：国家认为：夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。对于这条，我其实是理解不了的，我相信也有很多像我这样的人理解不了。房子由两个人所有变成一个人所有，肯定是有一人失去了一部分的嘛。那该部分房产不是被“买卖”“赠与”了吗？广东省财政厅认为：合法（有非法夫妻的吗？(o)）夫妻之间房地产转移不属于契税征收范围；夫妻因离异而发生的房地产转移属于财产分析，也（大家要注意这个字眼啊）不征收契税。广东省财政厅的这个规定，要比国家的那个宽。因为省财政厅直接认为夫妻之间房地产转让都不属于契税征收范围。对案例分析：1.毋庸置疑，乔峰的房屋属于婚前个人财产。阿朱是可以加名字上去的，这样的话，房屋也就成了夫妻共同财产了。最关键的是，不收契税。（依据：合法夫妻之间房地产转移不属于契税征收范围；）段誉和王语嫣的情况比较特殊，因为段誉贷款了。按揭贷款的房屋如果想添加共同产权人，必须经过银行的同意（现实是，银行一般都不会同意）。办法就是，段誉把房子赎回来。当然，按照婚姻法司法解释三的规定，该房产依旧是段誉一个人所有。王语嫣想要加名字，情况和乔峰、阿朱一样。第三种情况：虚竹和梦姑应当共同申请更正登记。其实，不登记也无所谓，房子是婚后买的，如无特别证据，该房产就是夫妻共同所有。当然，登记之后，更安全，尤其是在违心的配偶悄悄出卖房产的时候，给另外一方造成损失的，另外一方可以要求赔偿（方便举证）。第四种情况：先说下，夫妻离婚后，将房产分割了这种情形就做析产。丑八怪和阿紫可以申请析产登记。批复中规定：夫妻因离异而发生的房地产转移属于财产分析，也不征收契税。税务总局也表示不收个税。有人问了，我是他的女朋友，是不是也一样可以申请添加？答案是，不一样。女朋友和老婆在法律上是不一样的性质。钱：那去做登记，总得交钱吧。那交什么钱呢？工本费（5元）和登记费（广州好像50）加起来也不超过100块。女同胞们，快快去增加上你们的名字吧，之后就是共同财产了。（ps：如果大家真的要办，先咨询38920685（政务中心咨询电话）4008006580（房地产交易登记业务服务热线）83334718（综合咨询、信访及公共服务投诉电话），免得政策变化，耽误大家。房地产登记这块，政府公布的信息还是很少的，有时候要亲自跑过去问才行。）一日一说法每天更新后，很多同事会问问题。有些问题呢，比较简单，主要是法律层面的，利用所学的法律知识就可以回答。但是有些问题比较棘手，主要是政策和实际操作方面的比如今天的案例。我不得不打电话给房管局和财政局，咨询相关事宜。（法律规定和政策有时候是不一致的，原因你懂的。）希望大家以后能针对法律层面的问题来提问。如果涉及实际操作（比如如何去办房产证、公证等和政府打交道的事儿），这个就直接咨询相关政府部门即可。O(_)O后续无聊下：假如你（男）想买房，对方（女）又想卖房，能不能通过结婚（结婚证：城市9块钱，农村的可以更低2块钱（o(_)o ）之后再离婚（价钱一样）的办法减少交易产生的费用呢？之前有人发帖，求达人出招：怎么才能最省钱的将父母名下的房产过户给自己？有人回帖：父母离婚，父亲要房子；儿子和媳妇离婚；父亲和儿媳妇结婚；父亲和儿媳妇离婚，房子归儿媳妇；儿媳妇和儿子复婚，房子改成双方名字。现在想来，真是高人啊。工本费加登记费加离婚结婚费用，也就区区百元啊。附件：以南沙区为例申请免契税：办理夫妻赠与、离婚析产契税减免须知 政策依据1、中华人民共和国契税暂行条例2、中华人民共和国契税暂行条例实施细则3、关于契税征管问题的批复（粤财农199880号） 4、广东省契税实施办法 5、转发国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（粤财农1999153号）提交资料序号资料名称备注1申请免税的函主送单位：广州市南沙区财政局2身份证明*自然人的身份证明包括：身份证或军官证或护照或其他身份证明（曾改名的还须提供户口簿或改名证明）。3结婚证或离婚证或法院判决书（调解书）4赠与公证书或析产协议书5房地产权证书房地产权证书包括：*房地产证、国有土地使用证、权属证明书、产权情况表6商品房买卖合同无房地产权证书提供7财政部门要求提供的其它资料