个人转让二手房纳税政策及案例分析.doc

个人转让二手房纳税政策及案例分析一、 个人转让非自建类住宅主要涉及以下税种:营业税(1) 基本规定:纳税人销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式:应纳税额营业额X税率。(2) 相关政策根据财政局、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税【2011】12号)规定,自2011年1月28日起,个人购买不足5年的住房对外销售,全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。二、 城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例(国务院令198519号)、广东省税务局关于城市维护建设税若干问题的通知(85)粤税三字第022号及广东省人民政府关于修改广东省城市维护建设税实施细则等30项规章的决定(广东省人民政府令第35号)的规定,城市维护建设税的计算公式如下:营业税税额税率(市区7%；县、镇5；不在市区、县城、县属镇的,税率为1。)；自2010年12月1日起,对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税。根据征收教育费附加的暂行规定(国务院令第60号)规定,教育费附加的计算公式为:营业税税额教育费附加率国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知(国发明电【1994】第2号),教育费附加率为3；自2010年12月1日起,对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收教育费附加。根据清远市地方税务局关于开征广东省地方教育附加的公告规定,从2011年1月1日起正式征收地方教育附加,凡我市行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人),按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2%缴纳地方教育附加。三、 个人所得税(1)基本规定:根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定,个人转让房屋,以转让房产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,税率为20%；(2)免税规定 根据财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知(94)财税字第020号)规定:个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。(2)个人转让住宅分为三种形式计算征收个人所得税基本规定。根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定,个人转让住宅,以转让房产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,税率为20%。纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定,对其实行核定征收,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。根据转发广东省地方税务局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(清地税发2006156号)文件规定,我市按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。根据国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复(国税函20071145号)规定,个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。四、土地增值税根据财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税【2008】137)规定,自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。五、印花税根据财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号文)规定,自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。六、契税(1)基本规定:根据中华人民共和国契税暂行条例规定,房屋权属发生转移时,承受房屋所有权的单位和个人应缴纳契税。房屋权属转移是指:房屋买卖、赠与、房屋交换行为。(2)契税计税公式为:应纳税额计税依据X税率计税依据房屋买卖的,以成交价格为计税依据；房屋赠与的,由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。税率根据财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知(财税【2010】94号)的规定,自2010年10月1日至今,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。其他3%；个人购买的普通住宅,凡不符合上述规定,不得享受上述优惠政策。(3) 减免税范围国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税；土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的,免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税；依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆,领事馆,联合国驻华机构及其外交代表,领事官员和其他外交人员承受土地,房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税；土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税；根据转发财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知(粤财法201088号)规定:家庭唯一生活用房是指在我省行政区域范围内,以家庭为单位,购房人、配偶以及未成年子女在办理房住房产权登记手续前,其名下均没有住房,即为唯一住房。根据财政部国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知(财税201182号)的规定:婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。【案例1】张先生2008年10月1日购买清远市区住房一套,建筑面积150,购买单价3000元/。2011年3月1日将此房屋出售给李女士,售价5000元/。分析2011年3月1日,房屋买卖双方各需缴纳多少税款。(契税税率为3%,不考虑交易过程中的其他手续费)【解析】该住房建筑面积150,超过普通住房面积最高上限144,因此属于非普通住房。买方李女士应纳税款:(1)契税李女士购买房屋属于非普通住房,应当按照实际税率缴纳契税。应纳契税=50001503%=22500元。(2)印花税享受免税买方李女士共计应纳税款22500元。卖方张先生应纳税款:(1)营业税及附加张先生购买不足5年即出售,需要全额缴纳营业税。应缴营业税及附加=50001505%(1+7%+3%+2%)=42000元(2)个人所得税张先生2008年10月1日购买住房,2011年3月1日即出售,不足5年,如果能提供完整、准确的原始凭证,则可以按照差额缴纳个人所得税。应纳税所得额=销售收入-购置成本-转让过程中的税费等合理费用应纳税款=(5000150-3000150-42000)20%=51600元。(4) 印花税和土地增值税享受免税卖方张先生共计应纳税款=42000+51600=93600元。【案例2】陈小姐2007年4月1日购买清远市区住房一套,建筑面积135,购买单价2500元/,不能提供完整、准确的原始凭证。2011年2月1日将此房屋出售给杨先生(非家庭唯一住房),售价4000元/。分析2011年2月1日,房屋买卖双方各需缴纳多少税款。(契税税率为3%,不考虑交易过程中的其他手续费)【解析】该住房建筑面积135,未超过普通住房面积最高上限144,因此属于普通住房。买方杨先生应纳税款:(1)契税杨先生购买房屋属于普通住房,但非家庭唯一住房,应当按照实际税率缴纳契税。应纳契税=40001353%=16200元。(2)印花税享受免税买方杨先生共计应纳税款16200元。卖方陈小姐应纳税款:(1)营业税及附加陈小姐购买的普通住宅未超过5年且未能提供