涉案房地产价格鉴定案例.doc

涉案房地产价格鉴定案例合肥市蜀山区价格认证中心 刘朝凤【案例简介】市小区2003年6月交付使用，因房地产开发商房地产开发有限公司当时未按规定向小区业主委员会提供物业管理用房，2006年4月小区业主委员会向市区人民法院提起诉讼，要求法院判决房地产开发有限公司按比例返还物业管理用房价款，其中，返还住宅用房单价按区域内同类房地产于价格鉴定基准日市场单价计算，返还商业用房单价按区域内同类房地产于价格鉴定基准日市场单价扣除2003年6月房屋建造成本单价后的差额计算。2007年1月15日市区人民法院委托市区价格认证中心对价格鉴定标的进行价格鉴定，委托方确定本次价格鉴定基准日为2006年9月。【技术路线选择】1、价格鉴定标的区域内同类型住宅房市场交易比较活跃，可比实例易取得，本次鉴定过程中，价格鉴证人员采用市场法对其价格进行估算；2、价格鉴定标的区域内商业用房市场交易及租赁较为活跃，其预期客观收益按现有资料可以预测，本次鉴定过程中，价格鉴证人员首先采用收益法对商业用房于鉴定基准日市场单价（房地合一价格）估算，然后采用成本法对商业用房2003年6月交付使用时的建造成本（含分摊地价）进行估算，最后两者相减所得差额即为商业用房的本次鉴定价格；【重要参数确定】由于本案同时采用市场法、收益法、成本法、基准地价修正系数法进行价格鉴定，所涉及的参数较多，如市场法中的各因素修正系数；收益法中的客观纯收益、尚可收益期限、资本化率、房屋空置率等；成本法中的2003年6月商业用房市场单价、住宅用房市场单价、商业用房分摊地价（土地期日修正系数、使用年期修正系数以及土地区域及个别因素综合修正系数等）、商业用房开发成本、利率、税率、开发周期等；基准地价修正系数法中的期日修正系数、使用年期修正系数、区域因素及个别因素综合修正系数（包括容积率修正系数、基础设施配套修正系数）等。【重点难点分析】本案中重点在于2003年6月商业用房交付使用时建造成本（含分摊地价）的计算，难点在于商业用房分摊地价的计算。理由如下：一是2003年6月与本次价格鉴定基准日间隔时间较长，资料的搜集比较难；二是测算商业用房建造成本时，不仅要测算其于2003年6月的市场单价，还要测算住宅用房于2003年6月的市场单价；三是测算商业用房分摊地价时，需要考虑的因素较多，包括如何对基准地价进行修正、土地面积及其价值如何分摊。涉案物品价格鉴定结论书价认2007号市区人民法院：根据你院价格鉴定委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对你院委托的住房及商业用房价格进行了鉴定。现将价格鉴定情况综述如下：一、价格鉴定标的本次价格鉴定标的为：【市路与路交叉口“”小区地段住房及商业用房】。二、价格鉴定目的为你院审理案件提供价格鉴定标的价格依据。三、价格鉴定基准日2006年9月。四、价格定义价格鉴定结论所指价格是：1、住房鉴定价格是指鉴定标的于鉴定基准日，采用公开市场价值标准而估算的区域内同类房地产的市场平均单价；2、商业用房鉴定价格是指鉴定标的于鉴定基准日，采用公开市场价值标准而估算的区域内同类房地产市场平均单价扣除其交付使用时（2003年6月）建造成本（含分摊地价）单价后的差额。五、价格鉴定依据（）法律法规。1、中华人民共和国价格法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、省涉案物品估价管理条例；5、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；6、城镇土地估价规程；7、2000年全国统一建筑工程基础定额省综合估价表地区综合价目表；8、2000年全国统一安装工程预算定额省估价表；9、1999年省装饰工程综合估价表地区价目表（第二版）；10、省涉案物品估价实施细则；11、市建设项目大配套费征收使用管理实施细则。（二）、委托方提供的有关资料。1、市区人民法院（2006）民二初字第101号鉴定委托书；2、明确本次价格鉴定基准日的说明。（三）、鉴定方收集的有关资料。1、现场勘察资料；2、市场调查资料。六、价格鉴定方法市场法、收益法、成本法、基准地价修正系数法。七、价格鉴定过程接受委托后，我中心成立了价格鉴定小组，制定了价格鉴定作业方案，并于2007年1月17日派价格鉴证人员对价格鉴定标的所处区位进行了实地勘察。（一）价格鉴定标的基本概况：1、个别因素分析本次价格鉴定标的为：【市路与路交叉口“”小区地段住房及商业用房】。“”小区建成于2003年6月，小区规模较小，总共建有2幢房屋，其中1#楼为6层住宅房，2#楼为11层的商住楼（1层为商业用房，2至11层为住宅房）；小区占用土地为4500m2，土地使用权类型为出让，用途为商住，使用年限自2001年9月至2051年9月。2、区域因素分析价格鉴定标的位于市区，该区位于市西南部，东以路与区为界，北以路和区为邻，西南两面与县接壤。区属8个街道、2个镇、1个产业园区，总面积246.83平方公里，常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。区域内座落着国家级高新技术开发区、经济技术开发区、政务文化新区和正在建设中的中国（）科学城。是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。 “”小区所处区域基础设施配套完善，与农业大学隔路相望，学区较好，为市小学及市中学，毗邻市主干道路，交通便捷，适宜居住。（二）价格鉴定过程：根据价格鉴定标的特点和本次价格鉴定目的，结合委托方提供及价格鉴证人员所搜集取得的资料，经研究，价格鉴证人员确定选用市场法对住宅用房价格进行估算，采用收益法、成本法、基准地价修正系数法对商业用房价格及其建造成本进行估算。1、2006年9月住宅用房的单价（鉴定价格）估算过程。本次价格鉴定标的中的住宅房位于市路与路交叉口，区域内交通便利，周边基础设施配套完善，学区较好，区域内同类房地产交易较为活跃，可比实例易取。根据价格鉴定标的特点和本次价格鉴定目的，价格鉴证人员采用市场法对价格鉴定标的中的住宅房价格进行估算。市场法的鉴定原理为:依据替代原理将价格鉴定标的于价格鉴定基准日近期交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的成交价格进行适当修正，从而测算价格鉴定标的客观合理价格。其作价公式为：市场公允价格=可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数其操作步骤为：（1）、选取可比实例；（2）、进行交易情况修正；（3）、进行交易日期修正；（4）、进行区域因素修正；（5）、进行个别因素修正；（6）、计算比准价格；（7）、比准价格予以算术平均，求得估价对象市场公允价格。在进行价格估算时，按以下程序进行：根据价格鉴证人员通过市场调查所取得的资料，分别选取三个交易实例，并对影响其价格的四个因素即交易情况、交易日期、区域因素和个别因素进行测算和评判，确定其修正系数并计算比准价格，最终形成下表：房地产价格鉴定系数修正表比较实例名称住宅用房A住宅用房B住宅用房C所 处 地 段小区小区小区交 易 价 格3900元/m24000元/m23700元/m2交 易 时 间2006年9月2006年9月2006年9月交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数100/100100/100100/100区域因素修正系数100/100100/103100/98个别因素修正系数新旧程度100/98100/100100/95功能布局100/100100/100100/100楼层朝向100/98100/100100/105房屋装修100/105100/100100/100比准价格3867元/m23883元/m23785元/m2(上表可比实例交易价格由价格鉴证人员根据小区区位、规模、房型、配套设施及房屋价款支付方式，通过综合分析、测算而得)。根据上述可比实例的比准价格，采用算术平均法确定价格鉴定标的市场单价为：（3867+3883+3785）/3=3845（元/m2）。2、2006年9月商业用房的单价（客观合理价格）估算过程。2002年至2005年市房价上涨较快，自2006年以来住宅房价趋于平稳，但营业性用房（包括商业、办公用房）价格增长相对较快。价格鉴证人员通过市场调查、取证，区域内同类房地产租赁较为活跃，其预期客观收益可以预测。价格鉴证人员根据价格鉴定标的特点和本次价格鉴定目的，结合市场调查所取得的资料，经研究，确定选用收益法对商业用房于价格鉴定基准日市场价格进行估算。收益法是指通过测算价格鉴定标的预期客观收益的现值，来判断其客观合理价格的一种价格鉴定方法。它服从于价格鉴定中将利求本的思路，即采用资本化和折现途径及其方法来判断和测算价格鉴定标的客观合理价格。其作价基本公式为: a V=- （1+r）n 式中：V-房地产客观合理价格 a-年客观纯收益r-综合还原利率 n-尚可收益年限1）、年客观纯收益A、年毛收入的确定价格鉴证人员通过市场调查，该区域同类型房地产月租金为70-90元/m2，本次鉴定过程中，价格鉴证人员根据现场勘验记录以及所搜集的资料，预测价格鉴定标的预期月租金为80/ m2，并且房屋租金以后每年均在上一年基础上递增2%，房屋空置率为10%。则年毛收入为：8012（1-10%）=864（元）2)、年总费用的确定A、年维修管理费年维修管理费包括管理人员工资、房屋维护等费用，按年租金毛收入的8%计算。8648%=69（元）B、年保险费支出按照房屋建造成本，年保险费约3元，房屋折旧费不计入费用内。C、年各种税费包括房产税、营业税及教育附加费等，根据国家规定为总收入的17.5%,即:年各种税费=86417.5%=151 (元)D、年总费用年总费用=69+3+151=223（元）3）、年客观纯收益的测算a=864-223=641（元） 4）、综合还原利率的确定 综合还原利率采用“安全利率+风险调整值”确定。安全利率取中国人民银行公布的一年期定期存款利率；风险调整值根据目前合肥市房地产经营风险分析综合判定,综上所述，本次鉴定确定综合还原利率为8%，即r=8%。 5）、尚可收益年限的确定 价格鉴定标的占用土地现用用途为商住，使用权类型为出让，出让时间为2001年9月，出让期限为50年，则价格鉴定标的尚可收益期限为45年。6）、价格鉴定标的客观合理价格（单价） a 641 V= - 1-(1+s)n /(1+r)n=- 1-(1+2%)45/(1+8%)45r-s 8%-2% =9867(元/m2) 3、商业用房的单价（鉴定价格）估算过程根据鉴定结论中的价格定义，商业用房的价格（鉴定价格）计算公式为：商业用房鉴定价格（估算）=商业用房市场单价-商业用房分摊地价（楼面地价）-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费1）、2006年9月商业用房市场单价通过上述测算，确认鉴定基准日区域商业用房市场单价为9867元/m2。2）、商业用房分摊地价（楼面地价）根据委托方提供的材料及价格鉴证人员现场勘察记录，本次价格鉴定标的中的商业用房位于“”小区2#楼，该楼共11层，总建筑面积为m2，其中，1层商业用房建筑面积为1200m2，2至11层建筑面积为8100m2；根据“”小区建设工程规划许可证载明内容：2#分推土地为3000m2，容积率为3.1。本次价格鉴定过程中，价格鉴证人员计算商业用房分摊地价的思路为：首先采用基准地价修正系数法确认修正后的商业用地单价，再以不同用途房屋总价为标准求算商业用房分摊的土地面积，从而求得商业用房分摊土地总价，最后以商业用房分摊土地总价除以商业用房建筑面积，即得出商业用房每平方米分摊地价。基准地价系数修正法是指在求取一宗委评宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与委评宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、微观区位条件以及土地开发程度等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出评估对象地价的一种方法，其基本公式为：宗地地价宗地所在区域的级别基准地价K1K2(1+K) 式中:K1期日修正系数 K2土地使用年限修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（综合修正系数）经查阅市2003年最新基准地价成果资料，价格鉴定标的所处区域商业用地为三级，其基准地价为1718元/ m2。A、期日修正系数市最新基准地价自2003年6月执行，本次鉴定基准日为2003年9月，由于两者距离较近，价格变动不大，本次期日修正系数取1.0。B、年期修正系数基准地价中商业用地出让年限为40年，本次价格鉴定标的占用土地出让年限为50年，土地还原利率取6%，则年期修正系数为：土地年期修正系数=1-1/（1+6%）50/1-1/（1+6%）40 =1.048C、综合修正系数根据现场勘察资料，结合市三级商业用地基准地价修正系数和市三级商业用地基准地价修正系数，结合待估宗地区域因素和个别因素实际情况，对影响待估宗地的因素逐一分析和判断，确定其综合修正系数,通过计算K =25%。（测算过程略）D、修正后的商业用地单价商业用地单价=1718*1.0*1.048*1.25=2251(元/m2)E、商业用房分摊土地面积土地面积的分摊有多种方法，有按房屋建筑面积分摊的，有按房屋价值分摊的，本次鉴定中，以房屋价值为标准分摊土地面积。其测算公式为：商业用房分摊土地面积=2#楼用地面积*商业用房建筑面积*商业用房单价（房地合一）/商业用房建筑面积*商业用房单价（房地合一）+住宅用房建筑面积*住宅用房单价（房地合一）价格鉴证人员通过搜集资料并进行综合分析，采用市场比较法和收益法确认 2003年6月区域内商业用房市场平均单价为5400元/m2；住宅用房市场平均单价为2800/ m2。（测算过程略）则：商业用房分摊土地面积=3000*1200*5400/（1200*5400+8100*2800） =666.21（m2）F、商业用房分摊土地价值商业用房分摊土地价值=666.21*2251=1499639（元）G、商业用房楼面地价商业用房楼面地价=1499639/1200=1250（元/m2）3）、开发成本A、建安成本建安成本包含土建工程费、装饰工程费及室内设备设施安装费及小区内公用设施配套费等项目，根据所在地区的同类建筑物的主要工程量或材料消耗，估算建安成本为1300元/m2。B、前期费用：前期费用是指为了工程建设而发生的勘察、设计、监理及专业人员工资、福利等费用，综合按建安成本10%计算。则：前期费用=1300*10%=130（元/ m2）C、大配套费大配套费包括城市基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、新型墙体材料专项费、人防易地建设费，根据市建设项目大配套费征收使用管理实施细则的相关规定，通过测算，确认大配套费约420元/m2。D、开发成本开发成本=1300+130+420=1850（元/m2）4）、管理费用管理费用是指开发商在项目建设过程中，支付管理人员工资、福利及相关费用而发生的支出，按分摊地价和开发成本5%计算。则：管理费用=（1250+1850）*5%=155（元/m2）5）、投资利息假设建安成本在建设工期内是均匀投入的，前期费用、大配套费用在建设工期前一次性投入，建设工期按1年计算。则：投资利息=1300*（1+5.31%）0.5-1+（130+420）*（1+5.31%）-1 =58（元/m2）6）、销售税费销售税费包括应缴纳的营业税、城乡建设维护税、教育费附加以及新建房屋交易手续费，按2003年6月商业用房市场平均单价的6%估算。通过测算，2003年6月商业用房市场平均单价为5400元/m2，则销售税费=5400*6%=324（元/m2）7）、商业用房鉴定价格商业用房鉴定价格=9867-1250-1850-155-58-324=6230（元/m2）八、价格鉴定结论通过计算，确认价格鉴定标的于鉴定基准日价格为：1、住房鉴定价格为3845元/m2；2、商业用房鉴定价格为6230元/