房地产开发企业何时进行土地增值税清算.doc

房地产开发企业何时进行土地增值税清算 【问题】 房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 【解答】 根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。 单位转让旧房需缴土地增值税吗 【问题】 我市某农村信用合作联社，经所在省监管局批准，于2008年正式改制为农村合作银行。近期，税务机关在对该行2007及2008两个年度进行税务检查时发现，该行从2007年起以机构改革、资产整合为由对所辖乡镇等机构的房产进行分批处置，但均未申报缴纳营业税及土地增值税。当地税务部门决定对其销售不动产补缴营业税。但是，由于该行所处置的不动产均为自行处置，未经过合法的评估机构评估，仅能提供房产原值，税务机关比照房地产开发企业的相关规定，按照预征率对其转让房地产的行为进行了征收。为此，该行财务人员提出异议认为，有的房产并未实现增值，甚至还亏损，这样统一征收土地增值税是否合适？ 【解答】 首先应予指出的是，由于该行属于非房地产开发企业，对其转让房地产中收入及扣除项目的认定，应按照土地增值税暂行条例及实施细则等相关文件的规定进行，以纳税人转让房地产所取得的收入减除计算增值额的扣除项目后的余额计算缴纳，对转让收入或扣除项目存在不实情形的，可以进行评估或核定征收，按预征率进行清算是不合适的。这里要区分以下几种情形进行具体认定： 收入的认定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 （二）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 同时，财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税1995061号）规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照国有资产评估管理办法规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。 扣除项目金额的认定 转让房地产扣除项目金额的认定，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定以下几个方面： （一）关于转让旧房如何确定扣除项目金额。 转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 另外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。 关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 （二）提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 （三）纳税人转让旧房的，如不能取得评估价格，计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目？ 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以将土地增值税暂行条例第六条第（一）项规定的取得土地使用权所支付的金额和第（三）项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 例如，以10万元购买房屋，第8年时转让，转让时不能取得评估价格，不考虑其他的扣除项目，此时的扣除金额为10（1+58）14（万元）。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 （四）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。 关于土地增值税的核定征收包括如下：对非房地产开发企业而言，本例中的农村合作银行虽非房地产开发企业，但鉴于其能取得房产原值的原始发票，所以可以按财税200621号的规定进行扣除项目的认定，并据以计算土地增值税；如果既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可按照税务部门核定的征收率进行计算征收。 但本例中的税务机关按预征率进行征收是不合适的，因为预征以后，还要清算。由于该行所转让的房地产是一次性行为，不存在预征问题，实行核定征收，实际上就是进行了清算。 个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税 【问题】 个人将土地归还政府取得的收入是否征收土地增值税？ 【解答】 根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。 但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。 接受土地使用权投资入股如何确认土地成本 【问题】 房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？ 【解答】 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本： 1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 电缆占用的土地是否缴土地使用税 【问题】 我公司是一家外商独资企业，2004年起陆续购地70多亩，在厂区中间上空横穿三条高压线，根据供电管理部门的相关安全规定，高压线路下土地不能兴建任何建筑物，造成我公司厂区内受影响的土地面积多达6400平方米。请问，这块受影响的土地与正常土地是一样缴纳土地使用税吗? 【解答】 根据关于电力行业征免土地使用税问题的规定（国税地字198913号）第三条的规定，输电线路用地享受免征土地使用税的优惠仅适用供电部门；而且国家税务总局对关于请求再次明确电力行业土地使用税征免范围问题的函的复函（国税地字198944号）第三条规定：“关于电力项目建设期间土地使用税的征免问题，因其他行业也有类似问题，在我局统盘研究另行文作出法规之前，应照章征收土地使用税。” 你公司不属于供电部门，这一块6400平方米无法利用的高压线路占地，在国家税务总局另行文之前应照章征收土地使用税。但是，你公司地处福建省，根据城镇土地使用税暂行条例第十三条规定，土地使用税实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。根据福建省人民政府关于印发福建省城镇土地使用税实施办法的通知（闽政200725号）第六条规定：“对改善民生的廉租房、经济适用房及公用基础设施、社会事业等项目用地和符合国家产业政策的项目用地尤其是高新技术、环保等项目用地可以区别对待，从低确定适用的税额标准。”也就是说，你公司这一块无法利用的土地如果符合公用基础设施项目的要求而闲置，那么可以享受从低确定适用税额标准征收土地使用税的优惠。 行政机关转让房地产是否缴土地增值税 问：国家行政机关、事业单位是否是土地增值税的纳税人？ 答：根据土地增值税暂行条例第二条、土地增值税暂行条例实施细则第六条的规定，土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。因此，国家行政机关、事业单位是土地增值税的纳税人。 收取车位使用费是否缴纳土地增值税 【问题】 我是一家房地产开发公司的会计，我公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。请问这笔收入是否应缴纳土地增值税？ 【解答】 土地增值税暂行条例及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。 对火电厂是否征收土地使用税 【问题】 对火电厂是否征收土地使用税？ 【解答】 根据国家税务局关于电力行业征免土地使用税问题的规定（国税地198913号）第一条要求，对火电厂厂区围墙内的用地，均应照章征收土地使用税。对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地，免征土地使用税。厂区围墙外的其他用地，应照章征税。 土