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蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿莃肈罿芈虿羄羈莁蒁袀羈蒃蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚅羁肅莇蒈袇肄葿蚄螃肃艿蒆蝿肂莁螂蚅肂蒄薅羃肁膃螀衿肀芆薃螅腿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀莄羆膇莂薀袂膆蒅蒂螈膅膄蚈蚄膄芇蒁羂膃荿蚆袈节蒁葿螄芁膁蚄蚀芁芃蒇聿芀蒅蚃羅艿薈薅袁芈芇螁螇袄莀薄蚃袄蒂蝿羂袃膂薂袈羂芄螈螄羁莆薀蚀羀蕿羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅膃蒈袅袅莈莄蒂羇膁芀蒁聿莇蕿蒀蝿腿蒅蕿袁莅莁薈羄膈芇薈膆羁蚆薇袆芆薂薆羈聿蒇薅肀芄莃薄螀肇艿薃袂芃薈蚂羄肅蒄蚂肇芁莀蚁螆肄莆蚀罿荿节虿肁膂薁蚈螁莇蒇蚇袃膀莃蚆羅莆艿螆肈腿薇螅螇羁蒃螄袀膇葿螃肂羀莅螂螂芅芁螁袄肈薀螀羆芃蒆螀聿肆莂衿螈节芈袈袀肅薆袇肃芀薂袆膅 经纪人指自然人。法人和钱其它经济组织以收取佣金为目的，通过居间。代理。行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动。（估价、经纪、咨询、报告）无论是那种经纪活动，均包括以下两层基本涵义：其一，经济活动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易；其二，经纪人提供中介服务是以营利为目的，采取收取佣金的方式获取其服务报酬。从经纪产生的历史看，经纪是商品身缠和商品交换发展到一定阶段的产物，以商品生产和商品交换为其产生和发展的前提。同时经纪本身也是商贸活动中的一种经营方式。我国古代经济组织最早可以追溯到唐代。一 经济活动特点1.活动主体的专业性2.活动地位的中介性3.活动内容的服务性二 经纪活动的方式：居间；代理和行纪1居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。居间是经纪行为中广泛采取的一种方式，其特点是服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。2.代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易。经济活动中的代理，是一种商事代理活动。3行纪有两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。一经纪从业人员的种类经纪人从事人员是指在经纪活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人，俗称经纪人。一 房地产经纪的含义1.房地产经济活动的主体具有特殊性，机构需具备相应的资质或条件、人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格，主体特指房地产经纪机构和注册房地产经纪人员。2.房地产经纪活动的客体就是房地产经纪的对象，即各种类型房地产的交易。房地产交易方式主要有买卖、互换和租赁等。3.房地产经纪活动的目的是促成委托人与第三人达成房地产交易、即协助委托完成房地产买卖、租赁或者互换。4.房地产经纪的服务对象是委托人。5.房地产经纪服务内容是提供房地产交易相关信息、促成委托人与他人订立房地产交易合同属于房地产经纪基本服务。6.房地产经纪服务方式主要有代理和居间。二 房地产经纪的作用 房地产经纪作为一种专业经纪活动1. 沟通信息、消除失灵2. 促成交易、提高效率3. 规范交易、保障安全4. 公平买卖、维护权益房地产经纪业务分类1. 房地产居间 是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为2. 房地产代理 是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。3. 房地产居间与房地产代理的区别。房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式，在法律上性质有明显差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。房地产代理业务中，房地产机构只能接受一方委托人的委托代理事务。房地产经纪收费一 佣金的定义 佣金是指房地产经纪结构完成委托事项后，由委托人向其支付的报酬。佣金是经纪收入的基本来源。佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬，其支付时间由经纪人与委托人自行约定。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法缴纳税费。二 佣金的性质及种类佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入，经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪人开展经济活动时付出的劳动、花费资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪人从事合法经纪活动并取得佣金的权力。1. 佣金与差价的区别 经纪人不得吃差价2. 佣金与信息费的区别 信息费是出卖信息商品的销售质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费而佣金是对经纪人提供服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的，只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪人才能向委托方收取佣金。3. 佣金与回扣的区别 它们都是商品经纪发展产物。回扣既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入，而是由卖方转让给买方的一部分让利。暗中收受回扣属于违法犯罪行为。4. 佣金的种类 可分为法定佣金和自由佣金两种三 佣金的支付1.房地产咨询收费2.房地产估价收费3.房地产经纪收费 买卖按总额的0.5%-2.5%收取，独家不得超过成交价的3%四 北京市政府主管部门规定的收费标准 房地产中介服务收费是房地产交易市场的重要的经营性服务收费，根据不同情况非别实行政府定价、政府指导价和协商定价。实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%第二章 房地产经纪从业人员与经纪机构第一节 房地产经纪从业人员.一 房地产经纪人员职业资格制度 房地产经纪人员是指具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员职业资格并经注册，从事房地产经济活动的专业人员，包括房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人协理紫塞房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。这两类人员都是依法取得房地产经纪人员职业资格证书并有关主管部门注册的人员。1. 房地产经纪人协理从业资格 房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经济活动的人员，均可申请才叫房地产经纪人协理从业资格考试。2. 房地产经纪人执业资格取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪记过的必备条件。取得大专学历，工作满6年；取得大学本科学历，工作满4年。3. 房地产经纪人员职业资格注册申请注册的人员必须同事具备一下条件取得房地产经纪人执业资格证书；无犯罪记录身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作经所在经纪机构考核合格。4. 房地经纪人执业资格证书自签发之日起三年内未初始注册的，每三年至少应当参加一次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准，取得中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册；有效期内参加了业务培训、达到继续教育标准，方可申请换发心动注册证书。房地产经纪人有下列情形之一的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书；注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书:1 死亡或者被宣告失踪的；2 完全丧失民事行为能力的；3 受刑事处罚的；4 在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分的；5 连续两年以上（含两年）脱离房地产经纪工作岗位的；6 同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的；7 严重违反房地产经纪职业道德的；8 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册证书的、中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书在所在行政区域内有效，即持证人员可以在该区域内从事非独立性的房地产经纪活动。中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格。中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书是房地产经纪人协理资格的法律凭证，严禁伪造、变造、涂改、租用、出借或转让。中华人民共和国房地产经纪人注册证书全国范围有效。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人注册证书是房地产经纪人员职业资格的法律凭证，严禁伪造、变造、涂改、租用、出借或转让。二 房地产经纪人员的权力和义务 地产经纪人协理的权力和义务房地产经纪人协理享有以下权力：1. 有权加入房地产经纪机构2. 协助房地产经纪人处理经纪有关的事物并获得合理的报酬房地产经纪人协理应当履行一下义务1. 遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业业务2. 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务3. 向委托人披露相关信息，充分保障委托人权益，完成委托业务4. 为委托人保守商业秘密5. 接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查6. 接受职业继续教育，不断提高业务水平 房地产经纪人的权力和义务房地产经纪人享有以下权力1. 依法发起设立房地产经纪机构2. 加入房地产经纪机构，承办房地产经纪业务3. 指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务4. 经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件5. 要求委托人提供与交易相关的资料6. 拒绝执行委托人发出的违法指令房地产经纪人的义务：与房地产经纪人协理的义务相同三 房地产经纪人协理的基本要求职业道德1. 守法经营2. 以诚为本3. 恪守信用4. 尽职守则 首先，房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此房地产经纪人协理决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。其次，房地产经纪人协理是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的。第三，房地产属于大宗资产，一些房地产交易活动，尝尝涉及客户的商业机密和个人隐私。第四，在我国目前的体制下，房地产经纪人协理都是以自己所在的房地产经纪机构名义来从事业务活动的，因此房地产经纪人协理对自己所在的机构也承担着一定的责任。这种责一是帮助公司实现盈利目标，二室要维护公司信誉、品牌，对公司负责5. 公平竞争，注重合作知识结构 文化修养房地产经纪专业知识相关专业基础知识这一知识结构的核心就是房地产经纪的基本理论与务实知识，该核心的外层是与房地产经纪有关的专业基础知识，包括经纪知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、 科学技术知识，最外层是对文化修养产生潜移默化影响的各类文学、艺术乃至哲学等方面的知识。礼仪修养1. 电话中的礼仪 有两个基本要求：第一是态度要求，即始终要带着微笑接听电话；第二是技巧要求，即要采用正确的接听方式及用语。2. 仪容与着装的礼仪仪容三个基本原则：整洁、稳重和易于接近。装饰应大方、得体。一般男士不必化妆，女士应淡妆。可用带有一定流行元素的饰物进行装饰，如男士的领带夹、女士的项链、别针、丝巾等，但切记不要数量太多。 心理素质1， 自知、自信2， 乐观、开朗3， 坚韧、奋进执业技能1. 收集信息的技能2. 市场分析的技能3. 人际沟通的技能4. 供求搭配的技能5. 促成交易的技能第二节 房地产经纪机构 一、房地产经纪机构的定义(熟悉) 房地产经纪机构(包括分支机构)，是指依法设立，从事房地产经纪活动，并按规定到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构及其分支机构。 二、房地产经纪结构的分类(一)按照主营业务的分类 从业务类型来看，房地产经纪机构大体上可分为四种： 1、以租售代理、居间业务为重点的实业型房地产经纪机构 2、以房地产营销策划、投资咨询业务为重点的顾问型房地产经纪机构 3、管理型房地产经纪机构4、全面发展的综合性房地产经纪机构三、经纪机构（经纪人）登记注册管辖和注册条件工商行政管理部门备案管理规定1.市住房和城乡建设委员会、市工商行政管理局共同负责全市房地产经纪人员职业资格注册管理工作的政策制定和监督指导。区县房屋行政管理部门、工商分局负责本辖区注册经纪人员的监督管理。 2.北京房地产中介行业协会和北京经纪人协会（以下简称行业协会）共同负责全市房地产经纪人员职业资格注册和继续教育的实施工作3.通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书并在本市行政区域内从业的人员，应当按照人事部、建设部印发的房地产经纪人员职业资格制度暂行规定的有关规定办理注册手续。4.申请办理房地产经纪人执业资格注册手续的人员，需报北京房地产中介行业协会初审5.通过本市祖师的房地产经纪人协理从业资格考试，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书或者原已取得北京市房地产经纪资格考试合格证，且在房地产经纪机构从业的人员，可由其从业的房地产经纪机构（含分支机构，下同）统一到行业协会申请注册。6.申请房地产经纪人协理从业资格注册的人员必须同时具备以下条件：取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书或北京市房地产经纪资格考试合格证具有完全民事行为能力所从业的房地产经纪机构已取得经建设、房屋管理部门核发的房地产经纪机构备案证明和经工商管理部门核发的经纪人备案书未曾出现因严重违法违规行为被注销或被限制从业3年以内情形7.行业协会自收到房地产经纪人协理从业资格注册申请之日起10个工作日做出决定。8.北京市房地产经纪人员注册证书有效期为3年。期满后房地产经纪人协理继续从业的，应当办理续期注册手续。申请续期注册或者取得资格3年后申请初始注册的，应当至少接受1次继续教育。9.房地产经纪人协理在注册有效期内变更从业机构的，由新从业的机构自变更之日起15日内持所在区县建设、房屋和工商管理部门办理变更后的备案证明，带行业协会办理注册变更10.经注册的房地产经纪人员有下列情况之一的，由行业协会注销其北京市房地产经纪人员注册证书；不具备完全民事行为能力房地产经纪人员因在从事房地产经纪活动中收到刑事处罚；所从业的机构备案已撤销严重违反职业道德和经纪行业管理规定未按时办理续期注册11.行业协会办理房地产经纪人员执业资格注册不得收取任何费用12.房地经纪机构应通过北京建设网（）所链接的北京市房地产交易管理网（）将其它从业人员情况进行备案，按照行业协会制定的标准，为房地产经纪人员制作胸牌。房地经纪人员在从业期间应佩戴胸牌。房屋行政管理部门备案管理规定凡在本市从事房地产经纪业务的机构，注册邓丽经营范围包括“房地产经纪”项目的，在取得营业执照之日起30日内，应当向所在地的区县房屋行政管理部门申请办理房地产经纪机构或分支结构备案，办理备案时应具备下列条件：房地经纪机构应当有4名以上（含）凡地产经纪人员，其中至少1名房地产经纪人；分支机构有2名以上（含）房地产经纪人员房地经纪机构主要负责人（即法定代表人或总经理）和分支机构的负责人应当具有房地经纪人员职业资格或注册证书外埠房地产经纪机构在北京首次设立分支机构的，应当持当地营业执照和资质备案证明到分支机构所在地的区县房屋行政管理部门进行机构备案，分支机构的备案依照我市房地经纪机构设立的条件和程序备案。房地经纪机构和经纪人员的基本情况记入房地产经纪信用档案系统，通过“北京建设网”和“北京市房地产交易管理网“向社会进行公示。第三节 房地产经纪机构极其从业人员应当遵守的规则房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示下列事项：1.营业执照；2.房地产管理部门备案证明；3.房地产经纪行业组织会员证书4.房地产经纪机构品牌标识5.所聘用的房地产经纪人员姓名、照片、职业资格、联系电话等6.服务内容、服务标准及业务流程7.服务收费标准及收取方式8.遵守的房地产执业规则9.使用的房地产经纪业务合同文本10.信用档案上网公示证明11.投诉方式和渠道12.法律法规规定应当明示的事项房地产经纪人员应当要求委托人提供其身正经，凭借自己的专业知识和经验做好下列工作： 1. 全面、详细询问为促成委托人与第三人进行委托出售（出租）房屋所必须的房屋的坐落、实物状况、权益状况、周围环境等情况2.要求委托人如实提供相应的房屋权属证明等资料（核实后留下复印件，退还原件）3.到委托出售（出租）房屋现成及有关部门进行必要的调查、核实，向委托人说明其中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，向承购人（承租人）提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实告知所知悉的标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验。二 不得从事的行为房地产经纪人员注册后，只能受聘于一个房地产经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经济活动。房地产经纪人员不得以个人名义从事经纪活动，不得在其他经纪机构兼职房地产经纪人员不得采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价、借公正委托售房等手段规避国家相关规定房地产经纪人员应当及时、如实地向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项；应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况，不得在脱离、隐瞒、欺诈房地产经纪机构的情况下开展经纪业务房地产经纪机构、房地产经纪人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估计、保险、金融等机构的服务。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用房地产经纪机构未完成委托西医约定的事项，或者服务为达到委托协议约定的标准的，不应收取佣金，但可以依据委托协议的约定，要求委托人支付从事经纪服务已支出的必要费用。三、从事房屋租赁经纪业务应当遵守的规定有下列情形之一的房屋不得出租:1.属于违法建筑的2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的3.违反规定改变房屋使用性质的4.法律、法规规定禁止出租的其它情形出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住面积不得低于当地人民政府规定的最低标准厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。 第三章 房地产经纪业务合同 第一节 房地产经纪合同的涵义和作用 一、经纪合同的涵义(熟悉) (一)经纪合同的概述 1、合同的涵义 根据合同法，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事：权力义务关系的协议。这一合同概念包括如下涵义： 首先，合同是一种协议。协议是两个以上当事人对于某种过去或将来的事实或行为，在有关权力和责任的理解和认识上相一致。其次，合同是平等民事主体之间的协议。2.房地产经纪合同的涵义和特征房地产经纪合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助与促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而委托人协商订立的协议。房地产经纪合同有以下主要特征：房地产经济合同属于劳务合同房地产经纪合同是双务合同 双方当事人之间存在着互为对价的关系房地产经纪合同是有偿合同房地产经纪合同一般为书面形式的合同房地产经纪合同是从合同 从合同的特点在于他/她不能独立存在，必须以主合同的存在并有效为前提。房地产经纪人在经济活动中所担负的义务只要是以促成或承担完成房地产的交易为前提的劳务服务。必须注意的是，房地产经纪机构为客户提供信息咨询服务而与客户签订的合同不要求以完成实际交易为前提，但这中合同并不是房地产经纪合同，也不是从合同。经纪合同的种类1.委托合同 是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同2.居间合同 是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人祝福报酬的合同。居间人应当就有关订立合同是事项向委托人如实报告。3.行纪合同二、房地产经纪合同种类和作用房地产经纪合同的种类1.房地产委托合同2.房地产居间合同 一般来讲，在房地产经纪活动中，指示居间行为是房地产经纪人向委托人能够选择符合自己交易目的的房地产；媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。在房地产经纪活动实际运作中，这两种方式不是完全独立的，常常需要互相结合才能促成合同的订立。房地产居间合同的特征居间合同是以介绍委托人与第三人订立合同为目的。房地产经纪人提供的报告订约是为委托人寻找及指示可以与其订立合同的相对人，房地产经纪人提供订约媒介是介绍双方当事人订立合同。房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。居间合同与代理合同的区别是:房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事务，国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释。房地产居间合同中的义务如实报告的义务尽力提供居间服务的义务保守秘密的义务委托人的义务支付报酬的义务支付必要费用的义务第四章 新建商品房销售代理业务操作签订销售代理合同新建商品房进入市场销售需要取得以下文件，房地产经纪机构在签订销售代理合同时要检查开发企业是否取得以下文件：企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；土地使用权证书或者土地的批准文件；建设规划许可证和施工许可证；现售房需取得竣工许可证；预售房需要取得预售许可证；拆迁地需有已落实拆迁安置的文件；供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件；其他配套设施和公共设施