宏观调控下的我国房地产融资问题的研究.doc

房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，对产业发展至关重要，也为其发展提供了重要的资金保障。然而国家近年来出台了一系列政策并加大了对房地产业的宏观调控。这表明房地产企业通过银行贷款的融资方式已成过去，加上中国房地产金融体系尚未完善，融资渠道狭窄导致企业融资难，在一定程度上限制了其发展。本文分析了当前我国房地产业的融资渠道及其结构，并提出了现阶段房地产融资中存在的问题，提出较为合理的房地产融资建议，促进房地产业健康持续的发展。一、房地产融资概述(一) 融资的含义融资即资金融通。从广义上讲是指资金由资金提供者向需求者的运动过程。这个过程包括资金的融入和融出两个过程，即资金的供给者融出和资金的需求者融入，就是说融资是资金双向互动的过程。从狭义上讲，融资就是资金的融入，也就是通常所说的资金来源，即具体的经济单位从自身经济活动现状及资金的运用情况出发，根据为了发展需要，经过科学的预测和决策，通过一定的渠道采用的一定的方式，利用内部积累或外部资金供给者筹集资金以保证经济活动对资金需要的一种行为。（二）房地产融资的基本概念房地产融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些票据、有价证券、立即出售的楼宇，以及在近期内可以回收的各种应收帐款，近期可以出售的各种物业的付款等。公司未来向消费者预收购房定金包括购房款也是内部融资的一种手段。外部融资又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获取资金，解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获取资金，主要用于长期性投资，包括股票融资、债券融资、房地产信托计划、房地产证券化和房地产投资基金等多种融资方式。（三）我国房地产企业的融资方式1.企业自有资金融资企业自有资金是指企业在设立时各出资方投入的资金、经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金以及资本公积金。企业自有资金融资的优势在于这些资金由企业自由支配，受外界的制约和影响较小；融资成本较低，不存在融资费用；但其劣势在于自有资金受企业自身积累能力限制，融资规模通常较小。2.预收帐款预收帐款是指房地产开发企业按照合同规定预先收取购房者的定金或购房款以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。预收帐款融资的优势在于成本低；另外，房地产开发应付帐款的多少往往取决于企业自身的谈判能力。例如企业与供应商、施工单位进行谈判时可以要求工程达到什么阶段按比例支付多少款项，这样房地产企业就可以避免一次性付出全部款项，从而获得了对剩余资金暂时的使用权。其劣势在于受市场影响大，当房地产市场低迷时，预收帐款将减少，企业无法保证获得持续稳定的资金。3.银行贷款融资房地产开发的银行贷款是指银行向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。经过房地产业的不断发展，银行贷款方式已经非常成熟，国内的各家银行都在大力地开展这种业务。银行贷款融资的优势在于：银行系统具备成熟的开发贷款体系，各种调查和审查手续相对固定，融资程序简单，融资速度较快；银行贷款的成本主要是利息支出，相对上市融资和债券融资来说，节省了大笔的发行费用。因此通过银行贷款融资是一种成本较低的外源性融资渠道；银行贷款具有财务杠杆作用，贷款利息在税前支付，因此具有抵税作用。其劣势在于：受国家宏观调控政策影响较大；对开发商信用和实力有较高要求；开发贷款的期限较短，多为1至3年，而且一般要以不动产作为抵押。4.上市融资上市融资也即股票融资，是股份制房地产企业通过股票市场获得资金的一种方式。随着资本市场的日益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道。上市融资的优势在于：形成稳定而长期占用的资本，有利于增强公司的实力，为债务融资提供基础；资金使用风险较小，股本不存在固定到期日，也不存在固定股利支付义务和支付风险；通过上市融资所获得的资金数额较大。劣势在于：上市融资对公司财务、法律、未来发展等方面的要求较高，融资的难度较大；新股发行会稀释原有股权结构，从而直接影响或削弱原有股东对公司的控制权；上市融资所需成本较高。5.债券融资债券融资是指房地产企业依照法定程序发行企业债券获得资金的一种融资渠道，在发行债券时约定在一定期限内还本付息。债券的持有人有权在到期日取得本金和利息，但无权参与企业的日常经营和管理。债券融资的优势在于：债券融资具有财务杠杆作用，只要企业息税前利润高于债券利息率，负债率保持在一定水平，企业就可以通过发行债券获得财务杠杆带来的好处；债权人无权参与企业日常的经营管理，因此债券融资不会稀释股东的控制权；企业所需支付的债券利息可以作为费用在税前支付，具有抵税作用；当企业破产时，债权人具有优先受偿权，因此债权人比股权人所承担的风险小，相应的融资成本也比股票低。劣势在于：我国对发行债券的房地产企业要求较严格，拟发行债券的房地产企业先要向证券主管部门申请，在符合评级标准以后，还要求用其财产作抵押。对于负债过多，无力提供抵押品的公司一般不准许发行债券；通过债券融资的数量有限，通常公司发行债券不能超过公司总资产的一定比例；债券到期后，公司必须按照约定还本付息，因此债券到期时对企业的资金流动性要求较高，企业面临的支付风险比较大。6.房地产信托融资房地产信托是信托业务的一种，各国对房地产信托的定义有所不同。我国的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法中，对房地产信托作了如下定义：所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运作标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托的优势在于：其业务种类繁多，样式灵活，专业性强，能够更好的满足房地产经济对金融业提出的特殊要求，以及专业化技术的需求；房地产信托具有风险隔离的作用。信托的风险隔离功能源于信托财产的独立性特征。这种风险隔离功能表现在两个方面:一是受托人的责任有限度；二是受益人的权益有保障。信托的风险隔离功能对信托产品的风险因素具有非常独特的消减作用；劣势在于：信托产品的融资成本相对银行贷款利息要高出几个百分点，加上信托费用、担保费用等，会比银行贷款的成本高；由于信托计划存在发行失败的风险，对信托公司的经营造成不利影响，因此对于信托公司而言，往往会严格审查融资企业的背景、经营状况以及项目情况；信托融资的成功与否，更多的与发行方的团队、股东背景以及市场反馈信息有关，因此存在一定的不确定性。2、 我国房地产企业的融资现状（一）普遍依赖银行我国的房地产业经过了十几年的快速发展，成为了我国市场经济中不可缺少的组成部分。房产业的发展离不开金融经济的支持。我国房地产的发展主要是依赖银行信贷，自筹资金，和其他资金，然而自筹资金和其他资金也主要是来源于银行。由于房地产业具有高风险高回报的特点，与此相对应的银行贷款就有资金额大，回收期长的特点。又由于房地产业的特殊性，使得银行贷款除了具有一般贷款的风险，还具有居民消费心理，政府政策导向，开发商信用等的特殊风险，一旦某一环节出现问题，那么就会造成银行大量资金的流失。银行作为我国金融体系的重要组成部分，一旦出现问题，就会影响到我国整体经济的发展。所以，我们应该清醒的认识到银行融资单一渠道的局限性，拓宽房产的融资渠道，以确保我国经济在其带动下快速健康的发展。（二）债券融资所占比例很小企业债券中包含房地产企业债券。房地产企业债券是指房地产企业为筹得开发所需的资金而在债券市场发行的企业债券。到目前为止，我国发行企业债券的企业并不。是很多，最早的房地产企业债券出现于1992年，是由海南经济特区开发商推出的房地产金融债券，债券是按照企业债券暂行条例来对具体的项目进行发行的。但是由于后来出现企业债券到期无法偿还的事件，使得我国的房地产企业债券的发展陷入低迷时期。我国采取了严厉的措施来限制企业债券的发行，包括了房地产企业债券。1993年到1998年上半年都没有发行房地产企业债券。至此以后，发行的房地产债券也是寥寥无几。由于发行房地产企业债券的要求很高，很多中小型的房地产根本无法满足发债的要求，再加上我国债券市场运作机制的不完善，所以，国内也很少有企业通过发行债券来进行融资，致使目前为止房地产企业债券在房地产企业融资中所占的比重一直不是很大。（三）外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势利用外资是指投资于国内房地产项目的开发经营的境外资金。在上世纪九十年代中期，由于国内资金相对短期，需要大量的资金填补资金缺口，外资成为房地产开发资金中的重要来源，1997年我国利用外资额所占总筹资额的12.1%，由于金融危机的影响此后利用外资额不断下降，2005年外商投资所占房产总投资比重的 1.2%，由于我国尚不允许外资直接投资于房地产企业，外资多以间接方式进入:一是与国内公司合作，联合开发房地产。二是通过收购中国银行业不良资产的方式进入银行业。三是和国内合作成立房地产开发基金。（四）房地产信托初步发展房地产信托在我国起步较晚，自1990年以来进行了数次的整顿，在信托法及央行121文件出台以后，其融资数额大幅的增加。2009年投资信托继续升温，其中得益于上半年楼市的火爆。开发商看好未来发展而加大了融资的力度，从而导致了房产信托的快速发展。用益信托数据显示，今年7月份，信托公司发行20款信托产品，发行规模为28.16亿元，规模占比达到34.6%。8月份发行房地产信托产品17个，发行规模为35.45亿元，规模占比44.5%。9月份发行房地产信托20个，发行规模35.85亿元，发行规模占比升值达到51.犯%。虽然10月份发行规模相比以前有所下降，但是，可以看出房地产业仍然是信托资金聚集的地方。（五）房地产投资基金正在酝酿房地产投资基金作为一种外国比较成熟的融资渠道，即我们平常所说的RETIS，在中国却还处于初级阶段。这种投资基金是通过发行信托收益凭证来聚集社会上的闲散资金，然后由专门的管理人员把集中的资金分散的投资于房地产业，然后分享利润所得的一个过程。它的主要好处就是吸引小额的资金持有者，并且进行专业投资。在我国房产融资模式主要依赖银行的大环境下可以大大的分散借贷风险，维护金融稳定。而我国正在致力于这样的尝试，努力在营造良好的监管氛围下推出房地产投资基金。（六）公开上市有所发展由于房地产企业周期性强，波动大的行业特点，使得许多的房地产企业难以达到上市融资的要求。目前我国证券交易所上市的发地产公司有72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的有31家。从整体来看，能够进行上市来筹集资金的房产企业只占总企业的一小部分，大多数的房地产企业还不能依赖上市来填补资金缺口，特别是对那些中小企业，融资渠道就更加狭窄。3、 房地产企业应对宏观调控的融资对策（1） 完善当前融资模式1.股权融资上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资者比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。国际资本市场有大量资金，他们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常愿意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。当地产公司上市计划受阻时，私募基金对地产企业而言将充满诱惑。2007年12月，亚洲最大的一笔私募基金落户大连，这笔7亿美元私募投资属于打包投资，其中包括多家机构投资者。2. 债券融资公司债融资成为融资途径的有效补充，受政策等因素的影响，房地产上市公司一直以股权融资为主，在政策层面放开公司债融资后，众多房地产上市公司以调整债务结构、补充流动资金为主要目的，争相计划发行公司债。相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，相对于银行贷款，债券融资成本更低，公司债所融资金应用灵活，限制较少，可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。当前央行为控制银行信贷风险，推出公司债能够在一定程度上降低房地产行业对银行信贷的依赖，为房地产企业开拓了一条符合当前宏观政策导向的融资渠道。但另一方面，虽然公司债融资的种种优势对于房地产企业而言是极具吸引力的，但能真正获益的房地产企业仍然是少数。这是由于目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司，许多非上市房企被排除在外。再有，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利等一线地产企业，多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。3.房地产信托在我国以间接融资为主的金融体系中，房地产信托相对于其他融资渠道，具有制度优越性、灵活性等优点。首先，房地产信托可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计出个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。其次，房地产信托拥有巨大的创新空间和灵活性，它可以使用直接贷款、股权投资、资产证券化等方式进行投资。再次，与银行贷款相比，房地产信托融资渠道不但可以降低我国房地产业整体的运营成本，节约财务费用，而且还有利于房地产资金的持续运用和企业的发展。（二）发展创新的融资渠道1.房地产投资基金房地产投资基金有如下几个优点：第一，有利于拓宽我国房地产融资渠道，降低房地产企业对银行贷款的依赖性。因为，房地产投资基金是通过发行受益凭证的方式在资本市场上募集资金，再将募集到的资金投资于房地产市场，将房地产市场和资本市场有效地结合到了一起，直接将市场资金融通到了房地产市场，是对银行贷款这种融资渠道的极大补充。另外，房地产投资基金可以吸收国际资本进人我国的房地产业，进一步扩大资金来源，解决困扰我国房地产业的最大问题。第二，有利于促进我国房地产业的健康发展。首先，发展房地产投资基金可以使我国的房地产企业的债务负担减轻。由于我国大部分房地产开发企业的规模较小，自有资本不足，常常通过银行贷款的方式获得资金。由于房地产企业对资金需求量大，资金的使用期限长，其资金成本必然较高，债务负担较重。一旦运作不善就可能陷入资金周转困境，不利于企业的健康发展，甚至影响国民经济的运行。但房地产投资基金可以使企业削减对银行贷款资金的依赖，有助于缓解房地产企业的债务负担，从而促进其健康发展。其次，由于房地产投资基金的特点之一是专家理财，其关注的焦点是利益最大而风险最小，资金必然会投向那些发展潜力大，赢利水平高的房地产企业，从而有助于在整个行业形成优胜劣汰的机制，有利于促进大的房地产企业集团的快速成长。再次，房地产投资基金是一种股权性投资，为了保障自身的利益，房地产投资基金会监控和督促企业的规范化运作，从而对所投资的企业起到一个外部监督的作用，用利于我国房地产业的健康发展。第三，有利于完善房地产融资体系，丰富金融市场的投资品种，促进金融市场的繁荣发展。由于房地产具有土地稀缺性、不可再生性、有限性等特点，它具有很强的抗通胀及保值能力，因此房地产是一项理想的投资品种。但是中小投资者资金有限，因此他们无法分享房地产市场成长所带来的收益。而房地产投资基金流动性较强，投资者的进入门槛较低，因此它的出现将会为中小投资者提供良好的投资机会。房地产投资基金作为一种科学、合理、回报率稳定的投资理财工具，丰富了金融市场的投资品种，促进了金融市场的繁荣和发展。2.房地产抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为标的资产，并以其产生的现金流为担保，通过发行证券的方式将资产出售给机构投资者的融资活动。通过将房地产抵押贷款证券化，将期限较长、流动性差的住房抵押贷款打包以债券的形式发售给社会投资者，既能尽快收回资金改善商业银行的资产负债结构，进一步为房地产企业提供充足的资金来源，而且银行的风险也随之分散到购买证券的投资者中，实现了银行和投资者风险收益的匹配。针对我国实行房地产抵押贷款证券化，具有如下作用：第一，推行房地产抵押贷款证券化有益于我国商业银行盈利模式的转变，即由传统的粗放型的发放增量贷款获得利润的盈利模式转向通过挖掘商业银行中间业务盈利的模式。商业银行通过发行房地产抵押贷款获得资金后，扣除发行费用和存款利息，余下的便是银行的利润。通过盈利模式的转变，商业银行可以提高自己的竞争力，降低金融风险，从而能够为房地产业提供充足的资金，进一步推动房地产业的健康发展。第二，房地产抵押贷款证券化丰富了金融市场的投资品种。我国目前的商业银行利率水平较低，股市处于比较低迷的状态，人们手中大量的闲散资金没有很好的投资方向。而住房抵押贷款证券化的发展可以丰富市场的投资品种，为投资者提供新的投资渠道。住房抵押贷款证券化的实施能够缓解商业银行短期资金来源和长期贷款之间的矛盾，为房地产开发商提供长期稳定的资金来源。第三，住房抵押贷款证券化市场的建立，可以使得购房者通过银行等金融机构获得住房抵押贷款，有利于我国住房有效需求的提高；另外住房抵押贷款证券化也为房地产业提供了充足的资金循环保障。因此，住房抵押贷款证券化可以从需求和供给两方面促进我国房地产市场的发展，从而有利于扩大内需，促进我国经济的增长。（三）提高房地产企业核心竞争力面对各种形势，房地产企业要想拓宽融资渠道，必须要提高自身的核心竞争力，顺应市场的变化，使企业走上规模化、专业化、品牌化的道路。主要措施有：第一，扩大企业规模，使企业能更好地发挥自身优势。降低融资过程中的资金成本，提高企业市场份额，加快企业的发展速度。第二，努力降低资产负债率。高负债率意味着高风险，针对目前我国房地产市场上，购房者持观望态度这一现状，房地产企业可以适当降低价格，尽快回笼资金，从而降低资产负债率。第三