上海金山新城滨海名邸商业项目策略提报_95PPT_上实顾问_2009年8月

上海 金山新城滨海名邸 商业 策略提报 2009. 8 . 1 2 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 汇报纲要 Contents 壹市场概况 贰 项目综述 叁 项目定位 肆 商业规划 伍招商策略 陆 运营建议 内容纲要 前言一 我们的目标 我们的一切研究都以现实条件为基础， 以共同的目标为导向，包括： 消费者导向 形象 业态 布局 商业租户的组合 开发利润 商业人气 核心问题 项目界定 解决方案 市场环境： 市场概况 区域感知 房产感知 市场竞争 四大目标： 区域价值提升 业态组合优化 实践企业使命 企业品牌提升 非期望结果：由特定情境导致的特定结果 期望结果：不喜欢某一结果，想得到其它结果 此岸 (项目条件 )自我认知 彼岸 自我实现 (项目目标 ) R1 R2前言二 界定问题 5 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 1、市场概况 6 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 位于上海西南，杭州湾北岸，西与浙江省平湖、嘉善市相邻；东接奉贤区；南濒杭州湾；北靠青浦区和松江区 。 杭州湾跨海大桥的正式建成通车，金山成为连接中国经济最活跃地区的重要交通节点和上海南翼辐射长三角的“桥头堡”区位优势进一步凸显 . 金山区占地 586平方公里，现在人口约 62万人，其中城镇人口 27.49万人，城市化水平 44.9%。 枫泾古镇为江南水乡四大古镇之一，已有 1000多年历史；金山农民画极富农民特色；拥有 23.3公里海岸线。 区域亮点：优越的地理位臵、完善的基础设施、悠久的历史、深厚的文化 底蕴。 城市风貌：金山，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是长三角联动发展的重要区域 ,史有“控扼大海，襟带两浙”之说。 1、金山城市综述 7 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划金山区城镇体系由金山新城、新市镇和中心村三个层次组成 ,形成“一城九镇中心村”构架 . 规划至 2020年，金山区人口总规模为 10万人，区域城 市化水平达到 85%。 一城 :金山新城。是金山区的政治、经济和文化中心，规划至 2020年总人口 40万人。 九镇 :为枫泾、朱泾、亭林、张堰、漕泾、吕巷、廊下、金山卫镇、山阳镇等，是镇域政治、经济文化中心，规划至 2020年总人口为 60万人。 中心村 :规划“中心村”至 2010年 100个左右，至2020年 80个左右，村域规模 5平方公里左右。 1、金山城市综述 8 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 布局 1: 金山市级工业区，规划面积 44平方公里，主要发展化工医药、新型材料、电子信息、现代装备制造。 布局 2: 两大化工基地的配套区，包括：金山第二工业区，规划面积 10平方公里，主要发展石油化工下游产品、精细化工及有机化学新材料 ;上海化学工业区金山分区，重点发展物流、仓储和化工检修为主的现代生产服务业。 布局 3: 包括：金山西部工业区，规划面积 15.8平方公里，主要发展服装机械、纺织服装、汽车及摩托车等先进制造业；金山北部工业区，规划面积 9平方公里，主要发展轻工机械、新型合金材料加工、建筑装潢材料、服装和旅游用品；金山中部工业区，规划面积 6平方公里，主要发展机械电子、汽车零部件、金属复合材料制品和家纺业。 至 2020年，金山工业将基本完成“ 1+2+3”的工业布局和“一线二轴”的发展模式，形成“一业特强、多业发展”的产业格局。 1、金山城市综述 9 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 区域规划：以化工产业为主导的先进制造业基地和现代服务业基地；都市型现代农业基地；以城市海景为代表的、体现金山文化特色的、城市功能齐全、人居环境优美的现代化国际化工城。 一线 : 是杭州湾北岸的金山段海岸线，全长23.3公里，是上海城市和滨江产业发展的重要组成部分，由上海石化、金山新城、公共码头化工物流、上海化学工业区等四大片区组成。 二轴 : 是沿亭枫和亭卫公路形成两条发展轴。亭枫发展轴贯穿金山北部的东西向，逐步形成城镇与区级工业区结合的亭林组团、朱泾组团和枫泾组团。亭卫发展轴贯通金山东部的南北向，逐步形成金山市级工业区组团和金山新城组团。 1、金山城市综述 10 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 交通体系：以轨道交通、公路、内河航运等组成的区域交通网络，旨在建立一个服务全市、面向全国的综合交通体系 。 轨道交通 : 沪杭铁路 、 沪杭客运专线 ， 使新金山成为浙江和南方各省快速进出上海的桥头堡 ； 浦东铁路由东向西进入金山区域 ， 并伸专用线进入上海化学工业区 ； 铁路金山支线将改造成市郊快速铁路 ； 规划市域快速铁 R1线 ， 由奉贤区进入金山新城；规划市域快速铁 R4线从松江区经朱泾镇进入枫泾镇 。 公路 : 规划建设与区域社会经济发展相协调的 ， 功能布局完善的 “ 六横八纵 ” 区域主要公路网格 。 “ 六横 ” 为亭枫高速 、 亭枫 大亭公路 、 朱吕公路 、廊漕公路 、 莘奉金高速 、 金山大道 。 “ 八纵 ” 是沪杭高速 、 朱平公路 、 金廊公路 、 金石公路 、 新卫高速 、 松卫公路 、 车亭 亭卫公路 、 嘉金高速 。 内河航运 : 根据黄浦江上游水系规划的结构布局 ， 规划金山区骨干河道水系为 “ 十一横 ， 十一纵 ” 的框架 。 1、金山城市综述 11 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 2008年 金山区完成国内生产总值（ GDP） 311.8亿元，同比增长 2.1%。其中第一产业增加值 9.8亿元，同比增长 7.0%，占国内生产总值比重为 3.2%；第二产业增加值 198.5亿元，同比增长 0.7%，占国内生产总值比重为 63.6%，其中工业增加值 185.8亿元，同比增长 0.7%；第三产业增加值 103.5亿元，同比增长 4.0%，占国内生产总值比重为 33.2%。三次产业占比为 3.158.938.0 。完成工农业总产值（按现行价格） 1041.3亿元，比上年增长 0.9%. 产业结构继续优化，三次产业比重结构为 3.158.938.0 ，其中第一、 第 三 产业比重分别比上年 上升 0.2个、 0.6个百分点，第二 产业比重比上年 降低 0.8个百分点。 宏观经济：金山区 2008年经济增长率为 2.1%,其总体经济水平距离上海市平均水平尚有较大差距 . 注：上实市场部数据 2、区域经济一览 12 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 2009年第一季度，金山消费品市场呈现以下四个特点 : 社会消费品零售总额保持平稳态势 ,同比略降 1.4% 个体私营经济占市场主导地位 ,同比下降 1.3%,但依旧占社会总消费额的 71.3% 餐饮业零售额继续保持增长 ,同比增长 3.2% 国有集体单位零售额下降 以上特点显示金山消费品市场以分散性为住 ,集中性的购物场所 尚 有较大的潜力 以待挖掘。 城市消费：金山区城乡社会消费品零售总额呈平稳增长态势 ， 2008全年实现社会消费品零售总额 171.7亿元，比上年增长 10.1%。 注：上实市场部数据 2、区域经济一览 13 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 2008年城乡居民收入稳步提高，城镇居民家庭人均年可支配收入达到 22100元，比上年增长 10.5%；农村居民家庭人均年可支配收入达到 10312元，比上年增长10.4%. 2008全年完成固定资产投资 102.8亿元，比上年下降 33.8%， 2008全年实现 财政总收入 76.6亿元，同比增长 1.7%. 居民生活： 居民收入水平增长较快提高，为本地 房地产发展创造了良好的市场环境 。 注：上实市场部数据 2、区域经济一览 14 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 商业物业租金水平：从金山区的大型商用物业（包括办公、零售）的调研情况来看，租金水平视物业定位档次和经营管理水平不同，从 1.2到 .5RMP/平方米不等，而像上海服装城出于培育市场的考虑目前租金水平降到了0.4RMP/平方米，后期应该会大幅度提价。 商用物业新增供应量：根据 09年新增的物业商业部分累加计算（以网上公布的面积为准），金山 2009年新增的商用物业面积超过了 20万平方米。 金山商用物业租金水平 3、商业地产现状 15 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 从上海、金山区的调研结果来看 ,金山区大型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘 。 2008年上海新增物业供应量 212万平方米，比上年小幅增长 5。 8%，商业物业成交量167万平方米，比上年下降 27.5%； 新增供应梁 60%位于外环以外，主力供应区域和成交范围继续向外围扩张。 2008年整体成交均价为 11120元 /平方米，租金增副放缓； 金山地区 2009年主要商用物业成交均价约为 9000，距离上海市平均水平尚有较大差距； 2009年写字楼市场依旧低迷，但商铺已经回升到正常水平。 3、商业地产现状 16 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 注：上实市场部数据 地理位臵： 枫泾 古镇 开业时间：一期已于 2006年 10月 建筑面积： 450， 000平方米 市场定位：高档 业态定位：奥特莱斯（ Outlets）是现代欧美最为流行的一种商业形态，被称为“品牌直销购物中心”或“品牌折扣中心”， 主要经营精品服饰，品牌体验，超值享受 主要零售品牌：国内外一、二线主力品牌 经营方式：只租不售租金报价： 1.6RMP/平方米 亮点：一流的品牌 +惊喜的折扣价格 +市郊舒适的购物环境 案例：金山区主要商用物业 上海服装城 17 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 案例：金山区主要商用物业 山鑫城市广场 地理位臵：金山区石化卫清西路（金山新城板块） 开业时间： 2008年 6月 建筑面积： 244， 000平方米 市场定位：甲级写字楼 业态组合：写字楼 租金报价： 2.5RMP/平方米 销售价格： 写 字楼 9000 9800RMP/平方米商铺 15000RMP/平方米 经营方式：可租可售 亮点：定位为甲级写字楼 ,是金山区唯一一幢高标准写字楼 ,地处金山区乐购边上 ,面对区政府的中央景观大道 .周边有成熟的高档住宅区 ,生活配套设施齐全 ,交通便利 。 18 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 案例：金山区主要商用物业 金山国际贸易城 地理位臵：金山区金山大道 3888号 开业时间： 2008年 7月 建筑面积： 619， 000平方米 市场定位：经营服饰、机电五金、家居生活用品、建材、电子产品的主题专业市场 业态组合：服饰、机电五金、家居生活用品、建材、文具用品 租金报价： 前 期租金 0.4元、平方米（出于培育市场考虑） 销售价格： 4200RMP平方米 亮点：浙沪联手打造，上海第一个专业交易市场，仿效义乌小商品交易市场，得到了相关部门的大力支持 19 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 案例：金山区主要商用物业 金山化工建材市场 地理位臵：上海市金山区龙胜东路 297弄（金山新城板块） 开业时间： 2006年 8月 31日 建筑面积： 100， 000平方米 市场定位：集仓储销售、物流配送、信息会展、宾馆酒店、休闲娱乐于一体大型综合化工产品和建筑装饰材料交易市场 场业态组合：化工产品、建材、商务休闲 租金报价：铺租金约 2-2.5元 /平方米 /天，商务楼租金在 1-1.2元 /平方米 销售价格： 已 售完 亮点：地理位臵得天独厚，区位优势显著，依托金山化学工业产业基地现代化的交通网络，化工产业带的优惠政策 20 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 金山城市沙滩位于杭州湾北岸。西与浙江省平湖、嘉善市相邻，东接奉贤区，南濒杭州湾，北靠青浦区和松江区。 距上海市中心只有 72公里，距离虹桥、浦东机场直线距离只有 40公里，现建成的有莘奉金（ A4）高速公路，连接市区的内、外环线。围水面积达 1.5平方公里。 形成上海的半小时交通圈，在上海通往浙江杭州湾对岸的跨海大桥建成后将极大的缩短了与市区和兄弟省市的运行时间，促进了本地区经济发展。 案例：金山区主要商用物业 城市沙滩 21 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 “城市沙滩”是海岸线开发建设的重中之重，是长三角最具有海派风格的城市海岸景观。 门票：金山城市沙滩在 09年 6月 10日到 9月 10日对市民实行收费。周一到周五 30元，周末和假日 50元（包含游泳费用）本地区市民周一到周五入场凭卡免费，游泳费用免费。 游泳区开放时间 （周一 周五） 9:00-21:00 （周六 周日） 9:00-22:00 自驾游路线 : 在莘庄上 A4（莘奉金高速），在“亭卫公路”出口下高速，左转弯，走亭卫公路，到金山大道，再走卫零路新城路到文化宫转向东（大转）到红绿灯向南（小转），就是城市沙滩 3号入口了。 案例：金山区主要商用物业 城市沙滩 22 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 金山区坐拥海岸景观线 23.3公里，可供开发的公共岸线 12.6公里。城市沙滩毗邻项目 ,每年吸引了大量游客 枫泾古镇为江南水乡四大名镇之一，保存了完整的水乡风貌 陆地东南 6.2公里海面上的大金山、小金山和浮山三岛，是沪上仅存的一块净土，生长着上海地区陆上早已绝迹的原始植被和珍稀动植物。 独特” 金山农民画“被誉为艺术奇珍。 长三角黄金旅游圈。金山处于两省一市的枢纽地位，将从长三角旅游一体化框架中直接受益。 世博会带来的辐射效应将使得金山获得直接、间接的收益。 4、区域资源梳理 23 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 目前金山配套设施不足 ,很难留住游客 ,需要深度挖掘旅游资源价值。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海市区 金山 上海平均水平住宿四晚以上住宿三晚住宿两晚住宿一晚当天返回 选择金山当日往返客户占 6成多，远高于杭州和千岛湖。这与当地旅游配套设施不足有很大关系； 金山位于上海旅游点的阴影区由于缺乏高品质的配套服务设施游客逗留时间短很难深度挖掘旅游资源价值； 知名度不高是影响消费者前往金山游玩的主要原因，其次的原因分别是无好的休闲度假项目和景点少； 0% 50% 100%1消费者不愿意前来金山旅游的原因其他无好的休闲度假项目无游乐设施景点无特色景点少知名度不高交通不方便5、外向交流情况 24 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 消费者对金山地区的偏好是否 消费者评价 :相对来说金山在来沪的游客中认知度一般； 知名度分析： 金山的区位认知度一般，有62.11%的旅游者愿意到金山； 消费者调查： 大多数旅游者期望城市沙滩附近有综合性的餐饮、旅游纪念品、休闲会所等消费项目。 结论：本项目位于滨海地区，毗邻城市沙滩，拥有 优异的景观资源及交通资源，融海景于商业中，若 项目定位准确，且建设与营销的把控有力，则项目 发展前景值得期待。 5、外向交流情况 25 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 2、项目概况 26 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 1、项目基本数据指标 具体位臵：隆安路、杭州湾大道 占地面积： 22908平米 总建筑面积： 111842平方米 容积率： 3.91 车位数： 189（地上） +423（地下） =612泊 拟业态构成：办公楼 +住宅 +商业广场 商业面积： 13003平方米 27 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 西北 东 西南 西 Four dynamic factors 东南紧贴运石河，是主要景观资源所在带 西北面紧靠隆安路，是主要交通动线 运河和其他地块 地块概况 杭州湾大道是主要车流干道及城市海滩 27 2、项目区域资源分析 28 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 地块 SWOT分析 机遇 劣势 威胁 优势 濒临海岸景观线，融海景于项目中 城市沙滩带来的休闲度假人流 发展商实力雄厚 国际化工城及区内多个工业园区带来的休闲度假需求 。 项目周边尚未完全成熟，配套相对不是很完善 项目总体规模不大 世博会带来的辐射效应，金山属于 100公里内的重要辐射点 杭州湾和宁波跨海大桥的修建使金山成为长三角桥头堡 长三角区域旅游一体化，金山处于两省一市的枢纽地位 项目周边存在一定竞争威胁，枫泾上海服装城建成后将是上海最大的品牌折扣店（ outlets),商业总量达 48万方，且位于千年古镇枫泾。 2、项目区域资源分析 29 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 资源开发利用深度不够： 金山拥有丰富的度假旅游资源， 但目前度假产品相对单一，资源缺少整合，没有串珠成链。 游客基本上在城市浴场附近晒太阳、洗海澡，没有更多的休闲度假场所。缺乏特色主题餐饮、日常休闲的场所远远满足不了需求。 产业链延伸不够： 抓好餐饮、度假休闲等产业链的延伸和培育，构建更丰富、更多元化的产品功能结构。努力实现游客的“常留、常住、常来”。 通过延伸产业链，延伸消费链，提升价值链 。 淡旺季反差巨大： 针对目前主要存在的城市沙滩游玩游淡季问题，提升项目的开发档次； 大力营造滨海主题餐饮、养身业态。打造全年、全天候的良性稳定经营。 2、项目区域资源分析 30 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 本项目商业总量较小 ,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础不具备做购物中心或大型百货商厦形态的条件； 与区域缺失功能高拟合度的优点 , 确立金山新生物业的精致典范； 物业基础的可控性，舒展了定位的空间。我们做出的定位结论和建议，都是在这一弹性空间的允许范围内，符合客观条件的要求，并满足可操作性的要求。 3、项目综合研判 结论： 本项目商业定位思路应针对本区域缺失旅游商业中心地产，深度利用这些旅游资源，紧紧围绕如何让 ” 客人 “ 留下来和再次光临，合理布臵各种业态，真正做到深度利用优势资源。 31 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 3、项目定位 32 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势 如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势： 1）规模不占优势，体量有限、分散，缺乏规模效应； 2）位臵不占优势（运河的景观优势也形成了天然阻隔）； 3）高速公路（沪杭公路）破坏了沿街面的完整性，商业可见性一般、消费直达性差，大大削弱商业吸引力。 如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境： 即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。 1、项目定位思路解析 33 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 定位差异化内容差异化形式差异化 从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势 定位差异化：规避传统底商千篇一律、零售、餐饮规划散乱的做法，做到主题鲜明的定位； 内容差异化：引进有特色的商家，吸引错位消费客群，做到人无我有、人有我特； 形式差异化：结合项目独特的地形地貌和规划布局，结合不同的空间特色，设计不同档次、不同功能、满足不同消费需求的业态。做到 “ 大小皆相宜、前后有特色 ” 。两者相得益彰、前后珠联璧合，能够将整体的商业价值最大化。 1、项目定位思路解析 34 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 机遇 -本项目优越的海滩、景观资源对长期工作、生活在城市的“财智一族”具有一定 吸引力，且此类人群具有消费能力强、逗留时间长的特点，也是本项目支撑客群。 使用方 /需求 上海市区财智阶层、具有国际化眼光人士 逛街购物 餐饮 配套服务 休闲 2、项目发展机遇及客源 依存指数： 35 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 机遇 位于上海市区的各类企事业单位，对于商务活动、企业内部培训、 TeamBuilding等 活动往往需要环境优美但距离市区有所联系的场所，这也构成了本项目特色消费群。 使用方 /需求 市区企事业公司 逛街购物 餐饮 配套服务 休闲 依存指数： 2、项目发展机遇及客源 36 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 机遇 项目区域内的旅游资源丰富，尤其是夏日的城市海滩资源吸引着上海市区内游 客，主要特点为消费频次多、消费能力一般，是构成本项目消费的主要客群之一。 使用方 /需求 旅游散客 /团队 逛街购物 餐饮 配套服务 休闲 2、项目发展机遇及客源 依存指数： 37 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 机遇 -本案所在区域周边有大量待开发和在建住宅项目，从而将引入许多新的居住人口， 他们将成为本项目辅助消费群体 。 使用方 /需求 周边区域居民 逛街购物 餐饮 配套服务 休闲 2、项目发展机遇及客源 依存指数： 38 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 3、潜在的商业机遇和结论 何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列） 周边区域居民 上海市内企事业公司 市中心区域财智一族 旅游散客 /团队 消费者有机会采用何种措施？（从权重高到低排列） 休闲、体验式消费 丰富的餐饮服务 商务配套服务 文化休闲、娱乐设施 零售服饰购物 39 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 4、潜在的商业机遇和各部分功能需求 使用方 /需求 零售 餐饮 娱乐 休闲 配套服务 市区企事业单位 中一高 高 中一高 高 高 城市财智阶层 中一高 高 高 高 中一高 城市旅游团队散客 高 中一高 高 中一高 高 周边区域居民 高 中一高 中一高 中 高 40 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 金山滨海名邸 总体形象定位 5、项目定位 本项目作为以 汇集金山高端消费人群 、旅居者为主要客群的特色主题性建筑，是以公寓、办公楼、商场构成了特有的综合型商务休憩中心 的形象。 41 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 专业化 配套 时尚性 人群 主题性 人群 游憩 生活 中心 主题性中心： 作为一个主题独特的地标，吸引半径 1-2公里内的目的性消费（旅居人士、居民）。 人性化配套： 为游客和居民提供游憩生活的补充配套，作为主题鲜明的商业中心辐射于周边。 时尚型人群： 针对于独有的商务、旅居等 金山高端消费群体 ，根据其需求塑造时尚、高档次的消费模式。 综合各项条件，建议将本项目商业定位为： 一站式游憩生活中心 ，其内涵包括： 综合条件 5、项目定位 42 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 餐饮功能： 满足城市海滩旅居客群和商务人士休憩、养身和社交需求； 休闲娱乐： 满足时尚人群度假休闲享受的需求； 配套功能： 满足周边居民日常邻里生活及城市海滩工作人员内部配套需求。 零售功能： 区域内居民和游客时尚购物、主题性旅游纪念品购买的需求； 建议本项目在功能上定义为 餐饮、休闲、配套、零售 ，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。 餐饮 一站式旅居 休憩中心 配套 休闲 零售 功能定位 5、项目定位 43 本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方， 不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。 中国 上海 峨山路 613号 鑫灵创意产业园 C 栋 222-225室 TELFAX 天天文档在线 项目案名 “ 滨海新天地” 金山区域内，具有 中高层次餐饮 和 休闲娱乐 的旅居休憩中心 根据本项目综合形象，客群构成，考虑商业业态的互补性以及商业产品的差异性，本项目将做如下定位： “时尚 R