长春7月市场监测.doc

TJHJ研展部08.07长春市7月市场监测天津研展部2008年08月11日目 录第一篇 本月市场综述21.1 土地市场21.2 商品住宅市场21.3 二手房市场2第二篇 土地市场31.1 经营性土地成交明细31.2成交土地区域分布41.3 成交土地用途分布51.4 08长春市第一批国有建设用地出让概况51.5 土地用途宗数分布61.6 土地出让区域分布（万）71.7 土地用途比例分布8第三篇 住宅市场91.1 1-7月份市场供求分析91.2各区域本月供应101.3 各区域本月成交量概况111.4 各区域成交均价131.5 区域市场宽城区141.5.1 宽城1-7月份供求关系141.5.2 1-7月份宽城区均价走势141.5.3 周边主要新推房源15第四篇 二手房市场161.1 7月长春市各区域二手房指数分析161.2 各区域市场均价走势16第五篇 市场前瞻171.1 长春房地产可能降温171.2 降价可能性不大171.3 促销继续加大17第一篇 本月市场综述土地加大放量，工业用地主导住宅供应量放缓，成交量激增二手房小幅下滑，整体影响不大1.1 土地市场本月长春市土地成交25宗，工业用地有21宗，经营性土地只有4宗。其中经营性土地成交106935，环比下降62%；规划建筑面积为221253.8，环比下降59%；成交款23280万元，环比下降43.6%；平均土地单价为2177元/，环比增长49.8%；平均楼面地价为1052.18元/，环比增长38.7%。1.2 商品住宅市场7月市场需求继续回暖，再次出现供不应求的局面。全市7月住宅供应量39.4万，环比下降0.4%，降幅微量；住宅签约量为5846套，比6月4148套增加1698套，环比上涨40.9%。住宅签约面积为48.6万，环比增加30%。1.3 二手房市场本月长春市二手房均价为3000元/，与6月份相比有小幅下滑。7个城区中有5个区域环比指数小幅下滑，但整体影响不大。第二篇 土地市场1.1 经营性土地成交明细地块位置出让方式编号出让面积（）容积率规划建筑面积（）成交款（万元）使用人朝阳区规划路以东、红旗西三胡同以南、住宅以西、红旗街以北挂牌25-17-43482052.09641010000吉林省亿洲房地产南关区亚泰大街以东、过道以南、自由小区以西、侨居小区以北拍卖41-25-49155672.742030.96300吉林省天翔房地产经开区世纪大街以西，世纪广场以北挂牌53-81-11394652789306500吉林烟草工业净月区规划乙十四路以东、长春中信鸿泰置业有限公司用地以南、长春中信鸿泰置业有限公司用地以西、聚业大街以北拍卖04011-15、1636981.053882.9480长春中信鸿泰置业本月长春土地成交25宗，工业用地有21宗，经营性土地只有4宗。其中经营性土地成交106935，环比下降62%；规划建筑面积为221253.8，环比下降59%成交款23280万元，环比下降43.6%；平均土地单价为2177元/，环比增长49.8%；平均楼面地价为1052.18元/，环比增长38.7%。 编号25-17-43：该地块为原长春市长虹无线电厂旧址，土地用途为居住、商业；规划高度小于60米，建筑密度小于30%，规划绿地率大于25%。目前该地块正在拆迁，预计8月中旬项目整体规划出炉。 编号41-25-49：经过7轮叫价，吉林天翔房地产有限公司以6300万元竞得此地块，出让面积为15567，用途为居住和商业，其中居住用地分摊12454，商业用地分摊3113。规划建筑密度小于35%，建筑高度控制在70米以下，规划绿地率大于30%。据了解项目规划为高层公寓住宅，预计于8月中旬左右动工。 编号53-81-11：该地块儿被吉林烟草工业有限公司竞得，土地用途规划为行政办公用地。 编号04011-15、16：该地块儿被中信鸿泰置业以扩地行为购得，土地用途为居住、商业用地；规划绿地率35%以上，建筑高度小于15米，商住比为1：9。1.2 成交土地区域分布成交区域朝阳区南关区净月区经开区合计成交面积（）4820515567394653698106926所占比例45%14.5%36.9%3.6%100%本月长春市有四个区有土地成交，其中朝阳区最多，成交量占成交总面积的45%；净月区次之，成交量占成交总面积的37%。上月成交最多的汽车城本月无成交，另外宽城区、二道区、绿园区、高新区均无土地成交。1.3 成交土地用途分布土地用途居住商业综合其他合计面积001032283698106926所占比例0096.4%3.6%100%本月经营系土地成交量与上月相比大幅减少，纯居住、纯商业用地0成交。在所有成交土地里，除吉林烟草工业有限公司的行政办公用地外，都是居住、商业综合性用地，占成交总面积的96.4%。1.4 08长春市第一批国有建设用地出让概况长春市区2008年房产开发、商服等国有建设用地第一批使用权出让公示。此次共有77宗，各区域具体分布如下表：区域朝阳宽城南关二道绿园经开高新净月汽车宗数6148471014113据了解，目前以上公示地块中仅有少量地块已经出让，绝大多数地块还未出让。从成交土地宗数上看，10宗以上的有4个区，分别是宽城区、经开区、高新区、净月区。可以预见未来长春市的新北城建设规划以及南城居住规划的力度，这对众多开发及相关企业来说都是难得的契机。1.5 土地用途宗数分布用途居住商业商住综合宗数281732从上图显示的数据我们可以了解到，综合性用地的供应量明显居多，其次是纯住宅用地的供应，而作为辅助设施建设的商服用地供应量相对较少，从出让公示中可以看到，综合性用地的供应主要集中分布在如朝阳区、宽城区、南关区、二道区、绿园区、经开区这些老城区；纯商业及纯居住用地的分布则主要分布在高新区和净月区。1.6 土地出让区域分布（万）区域面积总量居住商服朝阳区8.34.923.38宽城区207.9768151.3556.6268南关区129.21122.66.95二道区69.0655.111.96绿园区54.1639.3114.85经开区99.891175.356824.5344高新区279.6247.429.2净月区22719037汽车园1418655合计1216.1979972.0368239.5012从个区域分布来看，宽城区、高新区、净月去的供应面积超过了200万，这三个区的供应量之和为714.58万，占到总供应面积的58.7%，其中高新区最多，为279.6万。从区域分布来看，这次供应的重点是城南、城北，这也体现了目前长春市的城市建设及远景规划的趋势。1.7 土地用途比例分布经过统计，长春市公示的第一批建设用地出让总面积为1216.1979万，其中居住用地972.03687万，占供应总面积的79.9%；商服用地239.5012万，占供应总面积的20.1%。第三篇 住宅市场1.1 1-7月份市场供求分析时 间2008.12008.22008.32008.42008.52008.62008.7新增供应量101.059.9632.9139.9439.139.4成交量7.789.8615.4319.7236.4237.348.6供求比1.280.10，641.671.091.050.81从上图供求关系来看，长春市本月新增供应量为38.9万，成交面积为48.6万，供求比为0.78。本月是2008年继2月、3月后第三次出现供不应求的市场局面。与前两次不同的是，本月的供应量与成交量要大得多。据统计，长春市本月住宅签约量为5846套，比6月4148套增加1698套，环比上涨40.9%。住宅签约面积为48.6万，环比增加30%。目前长春市场的特点：较大的刚性需求，较浓厚的观望情绪。虽然长春市没有遭遇部分大中城市成交量下挫及成交价格大幅下滑的情况，但受国家调控的影响，市场初显寒意。面对这种市场情况，众项目开始打促销牌，购房优惠、打折、折上折等销售措施频现。从本月成交面积来看，这些促销手段还是收到了良好的效果。1.2 各区域本月供应区域朝阳宽城南关二道绿园高新净月经开汽车面积20000565286858260396225172200058838849450本月供各区应量相对差距不是很大，与上月相比朝阳区突破0供应；宽城、绿园、高新区的供应量较6月份相比有所下降；二道、经开、净月的供应量环比均有所增加，汽车城的供应量仍为0。本月经开区的供应量最大的项目为安华*美郡，该项目7月份推出848套房源，总面积达63000多；南关区本月的供应主力来自中海*金域中央，该项目7月份推出354套房源，约36000左右。1.3 各区域本月成交量概况各区域成交套数对比各区域成交面积对比注：以上数据包括高新、净月、经开、汽车园成交量 南关区7月成交量为899套 成交面积87390.8平方米南关区本月和上月相比基本持平。7月成交量为899套，成交面积87390.8平方米，每套平均成交面积为97.20平方米。成交量环比6月上涨10%。 朝阳区7月成交量为614套 成交面积65286平方米朝阳区是长春的老城区，无论是盛世城、中海南湖1號还是湖畔诚品，都是长春优质的楼盘，它们牵动着7月的朝阳区的成交量。7月成交量为614套，成交面积65286平方米，每套平均成交面积为106.32平方米。成交量环比6月下降15.3%。从朝阳区的成交量，可看出长春的楼市已经开始缓坡回落，沉稳的前进。 绿园区7月成交量为1703套 成交面积136868.14平方米绿园区继续领跑长春楼市成交量，7月成交量为1703套，成交面积136868.14平方米，每套平均成交面积为80.36平方米。成交量环比6月上扬13.9%。很多品牌楼盘都在绿园区，例如新奥蓝城、力旺康景、蓝调倾城、绿地英湖印象，作为高品质的楼盘，不仅逾越在百姓的眼中，更成为长春市的明珠，绿园区囊括汽车厂，未来将建成汽车城、汽车博物馆都将盘活绿园区的经济与生活。 宽城区7月成交量为1220套 成交面积92760.54平方米宽城区本月和上月相比有大幅度的提升，尤其是在楼市不景气的情况下比上个月成交量环比6月805套上涨50.5%。7月成交量为1220套，成交面积92760.54平方米，每套平均成交面积为73平方米。成交量环比6月上涨50.5%。 二道区7月成交量为1190套 成交面积111287.451平方米 每套平均成交面积为93.51平方米成交量环比6月上扬91%。二道区一直是人们关注买房的地区之一，很多楼盘在没正式开盘就已备受关注，例如高格蓝湾等，而亚泰樱花苑、鲁辉国际城这样的大盘，在入市之初就成为了焦点，二道区成交量环比6月上扬91%这一数据来讲，说明二道区在不久的未来将成为长春人居的典范。1.4 各区域成交均价各区域成交价格对比7月份长春市商品房市场均价为4080元/，与6月份相比有小幅下滑，环比下降2.8%。全市9个细分的区域中，有5个区域的成交均价有不同程度的下滑，其中朝阳区下滑幅度最大，每平方米下滑400元左右，但本月朝阳区的成交面积相对较小，因此对整体价格的下拉影响相对较小。宽城区均价仍为全市最低价。从市场信息反馈来看，7月份长春市的促销热潮继续，增值卡、送车位、减契税、送装修等手段频现。奥运前后，低开快跑的策略被各个项目广泛采取。本月高新区、经开区、净月区三个区域均价有小幅上扬。这三个区域的项目中，洋房、别墅等高档项目较多。代表项目如：怡众名城、优山美地、中信城等高端项目。1.5 区域市场宽城区1.5.1 宽城1-7月份供求关系本月宽城区的新增供应量和6月份相比大幅萎缩，环比下降66%；而成交量则相反，本月宽城区成交97760，环比增加75.5%。除1、2、4月份的0供应意外，本年度首次出现供不应求的市场局面。宽城区本月的新增供应主要来自美景天城、钻石礼都、华大天朗国际和耀江五月花苑。1.5.2 1-7月份宽城区均价走势本月宽城区商品房均价为2788元/，与6月份相比有小幅下降，环比下降不到1%。本月宽城区价格小幅下降，原因同5月份类似，主要是受到美景天城和华大天朗国际等价格相对较低的项目入市，这两个项目的成交均价在2600-2800元/之间，拉低了该地区的成交均价。1.5.3 周边主要新推房源项目名称新推量面积区间推出价格耀江五月花苑100套48-1402700元/起钻石礼都50套903400元/起中东首座72套70-902480元/起美景天城150套33-135均价2850元/华泰世纪新城266套53-1052800-3100元/第四篇 二手房市场自七月初以来，长春市二手房市场开始进入新一轮的周期，市场交易量逐渐放缓，整体走势平稳。受商品房市场观望情绪的影响，二手房的价格上涨也进入了瓶颈阶段，其价格环比指数小幅下降，但没有出现大的波动。相对商品房市场而言，以自住需求占主流的二手房市场表现依旧平稳。1.1 7月长春市各区域二手房指数分析区域朝阳南关宽城绿园二道经开高新指数103.68103.22102.98103.01103.21103.16103.04环比-0.04+0.02-0.04-0.05-0.07-0.04+0.02同比+0.13+0.21+0.24+0.18+0.15+0.16+0.11从各区域来看，与6月份相比较，7月份长春7个城区中就有5个城区的指数呈下跌状态，其中以二道区最为明显，坏比6月份下降了0.07；宽城区也一改6月份涨幅最大的的趋势，本月呈负增长趋势，跌幅为0.04；而南关区仍保持上扬的态势。虽然，7月份有5区域呈现下滑的态势，但环比下降的幅度并不明显，基本不影响其整体市场的间价格变化。1.2 各区域市场均价走势本月长春是的二手房价格基本延续了前几个月的发展态势，二手房价格仅本保持在3000元/左右。朝阳区、宽城区、绿园区、二道区、经开区均呈现了不同程度的下滑，但每平方米的下滑幅度不超过56元，对整体市场发展影响较小，并不能改变二手房价格平稳上涨的趋势。通过数据可以看出，本月各城区二手房市场价格起伏