珠海水岸新城项目上沙片区规划建筑方案设计任务书2009.doc

佳兆业规划与建筑方案设计任务书规划与建筑方案设计任务书项目名称：佳兆业水岸新城项目-上沙片区 说 明 本任务书是本公司从项目市场定位出发而提出的设计参考意见,而决不是一个不能调整的刚性指标。设计者完全可以根据自已对项目和地块的理解和认识，充分发挥各自的优势和主观能动性，设计出更加富有创意的优秀作品。佳兆业集团控股珠海市展大房地产开发有限公司2009年11月9日目 录第一部分 项目概况第二部分 设计依据第三部分 项目定位第四部分 设计范围第五部分 成本要求及指标第六部分 设计进度、各阶段成果要求及交付附件：（一）佳兆业水岸新城项目总体定位报告（二）佳兆业水岸新城项目总体产品的户型配比建议（三）佳兆业水岸新城项目设计指引、深度要求第一部分：项目概况及用地分析一、项目名称及地点： “佳兆业水岸新城”-上沙片区，广东省珠海市.二、用地自然条件概况及分析1宗地位置珠海市南湾城区东部，昌盛大桥以南，东临前山河，与澳门一水之隔。（附图1、2）。2宗地现状(1)宗地四至范围东侧隔南湾大道、鸿景花园住宅小区，邻近前山河，与澳门隔水相望；西侧为中心路，邻近加林山（附图3），北侧为城市公共绿地，隔路临近湾仔中学；南侧为作物路，隔路向南为中沙、下沙片区。(2)宗地现状地形地貌用地平坦；拆迁工程进行中，部分已拆；改造范围内保留濠天酒店及湾仔邮政所。(3)绿化植被与水面简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施; 宗地绿化植被与水面分布图无保留。(4)气候气象珠海属亚热带海洋性气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温223，最低气温2.5。年降雨量为1770-2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。珠海大气的年平均相对湿度是79%。每年初春时节，细雨连绵，空气相对湿度较大，有时可达到100%。(5)水文地质场地属地质构造基本稳定区。场地范围内除杂填土层存在砼碎块、部分全风化、强风化层中有中微风化花岗岩孤石外，未发现全新世活动断裂构造痕迹，亦未发现土洞、塌陷、采空区及滑坡、泥石流等不良地质与灾害地质现象, 场地分布薄层淤泥质土层和局部出现可发生较轻微液化的砾砂层，可通过工程措施得以解决。(6)特殊地下物明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物暂无发现。三、宗地的社会条件概况及分析1区域现状与规划湾仔（镇）坐落在珠江口西岸、珠海经济特区南端的南湾城区，东侧有前山河与澳门仅一水之隔，西侧为加林山，西南紧靠珠海保税区、洪湾工业区，南端隔马骝洲水道与国家级新区-横琴新区相邻。总面积30.5平方公里，现有常住人口1.1万人，暂住人口1.3万余人。传统产业有鲜花及渔业，片区内主要企业有中富公司及永隆集团。所在的南湾城区具有珠海城市交通枢纽和城市大组团中心的地位，湾仔未来的规划发展有诸多利好支撑，有望成为南湾片区的行政中心、商务中心、居住中心和旅游中心（附图4）。2规划要求说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用地规划许可证的内容，对用地主要设计指标的分析;-详见附文一：珠规（香）2009462号文件。3交通状况距拱北口岸商业中心区仅五分钟车程，是从中心城区到珠海十字门商务中心区、横琴新区、珠海保税区和洪湾工业区的必经之地。湾仔口岸渡轮至澳门新马路口只需五分钟。重大交通配套待建：计划09年12月20日正式动工的港珠澳大桥及其延伸段高速公路穿过拱北口岸，连接昌盛大桥经过湾仔通往横琴、洪湾、金湾区(附图5）。正在建设的广珠城际轻轨主、支线全线已定共设21个站，位于拱北的珠海站是广珠轻轨的终点站。据广珠轻轨工程预可行性报告，广珠城际轻轨延长线沿途设有珠海站、湾仔站、下湾站、莲花站、横琴站、三灶站和珠海机场站7个站点，根据预可行性报告建议，在横琴岛下湾站预留直通澳门的接轨条件，以便将来与广珠城际轨道和横琴至澳门铁路，共同构成澳门珠海广州的快速客运通道。同时，该延长线还将与广珠城际轻轨形成连接广州、珠海西区与澳门的快速客运网络，并直接连接拱北口岸和珠海机场两大交通枢纽节点，是珠海高效的对外通道(图6）。4公共设施(1)公共建筑商业配套：海鲜街、海味干货市场、湾仔市场、教育配套：湾仔中学、湾仔小学、鸿景小学医疗配套：湾仔医院金融配套：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、珠海商业银行、湾仔农村信用社文娱配套：湾仔文化中心通信配套: 湾仔邮电所(2)对设计存在影响的设施与标志物有利因素：回归广场、湾仔文化中心、澳门街、湾仔海鲜街、城市公共绿地等;不利因素：地块内保留的邮电所、濠天酒店建筑破坏了地块的完整性； 5市政管线道路：南湾大道、中心路、作物路、江海路供电：现有10KV开关站2座、10KV南湾线专配线供水：近期取自拱北水厂沿南湾大道KN600输水干管，远期通过南区水厂形成双向供水排水：雨污分流，污水经系统收集排入南湾大道D600-1000干管，雨水收集后排入雨水渠供气：目前市政管道燃气管网未形成（已接到附近的华发世纪城小区），燃气公司计划2年后接到本项目所在的湾仔片区。通讯：现状市政主线路及接口沿南湾南路西侧布置电视、网络：通信电缆及光纤电缆已埋设 附图1- 区位示意图 附图2- 区位卫星地图 东：为一条44.5米宽的快速干道(南湾大道) 南：湾仔旧城延伸区域 西：为一条18米支干道（中心路）； 北：至昌盛大桥及南屏中心区; 附图3- 项目四至照片 附图4-南湾片区土地规划图附图5-高速公路交通示意图附图6-广珠轻轨交通示意图 第二部分：设计依据一、总体（上、中、下沙片区）规划技术经济指标表当地政策法规要求日照间距系数参见珠海市城市规划技术标准与准则消防间距参见珠海市城市规划技术标准与准则其它间距参见珠海市城市规划技术标准与准则其他特殊要求阳台面积在本户型建筑面积的18%以内，按一半建筑面积计算,如阳台面积超过本户型建筑面积的18%,则超出部份按全建筑面积计算。规划设计要点-按照珠海市规划局1999年2月12日关于湾仔旧城区规划设计的批复（珠规函字199914号）按照珠海市规划局2009年9月4日审批通过的本项目水岸新城（湾仔旧城改造）项目修建性详细规划方案上沙片区的技术指标总用地面积 164353.52（其中，上沙片区49502.81）总建筑面积542258.88（其中，上沙片区175980， 容积率2.50建筑密度28%绿地率35%车位总数住宅：1辆/100；商业：小于等于2000部份取2.0，超过部份取0.4辆/100；办公: 0.3辆/100限高要求无配套的名称与面积要求上沙片区：业主委员会150；物业管理150；泛会所160；垃圾房30；未详之处按珠海市城市规划技术标准与准则等相关规范执行二、综合经济技术指标表（上沙片区）有无规划要点按照珠海市规划局2009年9月4日审批通过的本项目修建性详细规划方案上沙片区的技术指标项目规划总用地（ha） 4.9502容积率2.9居住区用地（ha）建筑密度25%总建筑面积()175980 绿地率30%住宅总建筑面积()114110住宅总户数（户） 1387 地下室建筑面积()32650150架空层面积、骑楼1330150架空层面积、骑楼200公共服务设施总面积()27890汽车位总数（个）1241（住宅：1141个，商业：39个，办公：61个）住 宅内 容类 型建筑面积()占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）114110100%框剪超高层住宅（100m）公 共服 务设 施 内 容类 型建筑面积()用地面积()商业6800办公20200泛会所160学校0幼儿园0市政公用0其他物业管理150，业主委员会150，垃圾房30， 汽 车 停 车 内 容停车方式车位数（个）占总停车面积比例(%)地下、半地下99380%架空层地面车库地面露天24820%交 楼 标 准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房23720/114110=21提供厨卫等普通装修(回迁)90380/114110=79提供全套精装修三、设计资料（相关政府批文）序号内容已提()未提()备注1地形现状图根据2005.05版珠海市湾仔城区控制性详细规划绘制的电子文档2建设用地蓝线图珠规香200928号文之附件：“湾仔旧城改造用地范围图”（详见附图7-1、2、3）3用地规划设计要点参见2009年9月21日珠海市规划局批复关于“湾仔旧城改造项目修建性详细规划”方案的文件，详见附文一：珠规（香）2009462号文件 4区域法定图则参2005.05版珠海市湾仔城区控制性详细规划5珠海市湾仔旧改项目岩土工程初步勘察广东省珠海工程勘察院2008年7月编制6市政管线资料参2005.05版珠海市湾仔城区控制性详细规划7住宅套型统计表详附（三）“湾仔旧城改造项目上沙片区住宅套型统计表”8国家及地方现行的有关法规和要求参珠海市城市规划技术标准与准则、珠海市城市规划条例说明：考虑到业主及物业发展的实际需要，部分规划设计指标可能与政府规定指标矛盾，凡矛盾的地方应以本说明书要求为准，责任由建设单位自负。附图7-1建设用地蓝线图（上、中、下沙三地块总用地）附图7-2建设用地蓝线图（上沙部份地块用地）-放大图1附文一：珠规（香）2009462号文件-关于“湾仔旧城改造项目修建性详细规划”方案的批文 第三部分：项目定位一、项目市场定位备注1市场定位水岸新城珠江西岸核心HOPSCA，城际商务休闲居住区详见附（一）2竞争优势本项目具有山、海、城等复合型景观资源，是珠海多元景观不可多得的项目之一;佳兆业沉淀多年的品牌美誉度，携“佳居乐业”的开发理念以及多城市开发的丰富经验，将给珠海市场带来新的体验3目标客户构成珠海本地客群、港澳人士、珠三角城市新贵、外省人士4目标客户行为特征二、项目产品建议1类型及构成以两房、三房为主，配以单房、一房； 详见附 (三)2户型配比建议详见附 (三)3公建配套详见综合经济技术指标表 第四部分 设计范围一、规划设计阶段：1、设计方面：用地布局、规划道路设计、交通组织及停车方式、组团与管理、各种建筑的定位及分布、主要景观以及活动场地的用地分布、各类建筑单体的建筑造型选型及功能平面等。2、技术方面：日照间距设计、土方平衡设计方案、技术配套设施形态与位置设计、保温、遮阳和降噪、新技术新材料等。二、建筑单体方案设计阶段：该项目所包含的所有建筑单体的建筑设计：高层住宅、商业/商铺、会所以及配套的公共服务设施等。第五部分 成本要求及指标一、设计中的全成本意识-方案设计阶段成本控制措施或建议： 各建筑单体平面尽量规整，结构布置方案合理，保证钢筋和混凝土含量指标按照设计合同要求进行限额设计，将指标控制在合理范围之内，强调设计的合理性和经济性，在保证安全和符合国家规范的前提下，尽可能的优化设计方案。 住宅平面一般不作赠送面积的设计（除了特殊户型设计要求之外），在满足规范及产品定位要求的前提下，控制开窗面积。 办公、商铺结构柱网布置要兼顾地下停车位的经济有效性，高层塔楼柱网布置也要兼顾商铺使用的合理性尽量避免转换层的设置。 地下车库在满足楼层净高尺度的要求下，通过合理的结构、设备管线之间的综合设计，尽量降低层高；结合园林设计，创造生态型地下车库。 在不影响设计效果的前提下，园林设计应注意对植物品种的选择和搭配，控制好灌木和草地面积的比率，硬质景观和绿化的比例，根据园林景观方案，合理设计地下车库顶板的园林覆土厚度。二、目标成本的技术标准：预售均价单元窗地比地下车位的单位面积 单元售建比单元开窗面积/单元地上建筑面积（平米/个）单元可售面积/单元建造面积4500（回迁房）0.23595%7500（商品房）0.2385%备注：1、以上标准的计算基数中不含地下室和公共配套的面积，主要指地面以上的住宅部分；2、各项目以控制最不利单元的指标为重。3、地面停车场用地面积每个车位30第六部分 设计进度、各阶段成果要求及交付一、设计进度要求: 上沙片区方案设计工作计划 2009.11.10序号工 期 工 作 任 务工 作 内 容备注109.11.0911.151.09.11.09方案设计正式启动设计交流会. 2.09.11.10设计交流会议纪要反馈及内容确定 3.方案设计第一阶段.1.佳兆业集团研发品质中心、珠海展大地产公司与华森设计三方，在珠海公司就上沙片区方案设计的设计技术进行交流。 2.10日华森设计院提交会议纪要，甲方明确方案设计相关设计问题及技术标准,。 3.第一阶段方案设计内容：(1).总平面设计( 完成配电房、设备用房、业主委员会、物业管理用房、瓶组站、垃圾站等的布置)。(2).地下室平面图初步设计.(3).一层商铺平面图初步设计(4).办公楼各层平面图(5).住宅单元平面细化设计(包括结构、水电、空调专业配合)(6).立面初步设计209.11.1611.221.方案设计过程讨论会。 2.方案设计第二阶段.1.16日早上甲乙方在乙方（华森设计院）讨论第一阶段方案设计,甲方提出修改意见。 2.设计内容：(1).细化总图.(2).完善各平面图（包括屋顶平面）.(3).细化各立面及剖面.(4).开始效果图309.11.2311.291.方案设计过程讨论会 2.方案设计第三阶段.1.23日早上甲乙方在乙方讨论第二阶段方案设计,甲方提出修改意见。2、设计内容：(1).总图、单体平面完成(2).立面及剖面深化.(3)调整效果图409.11.3012.06方案设计第四阶段.设计内容:(1).完成效果图。(2).完善整理方案报建成果册（提供佳兆业集团评审)509.12.0712.09方案设计甲方内部评审。佳兆业集团内部对方案设计成果册进行评审.609.12.1012.21完成方案设计报建方案册。根据评审意见，华森设计院进行方案调整，完成报建方案册(含电子报建文件等）及相关成果。二、规划设计成果图纸目录表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注设计说明 总图 综合经济技术指标总 图1总平面图 1:5001:10002分析图日照分析图1:5001:10003公共服务设施布置分析图1:5001:10004交通分析图 1:5001:10005景观结构分析图1:5001:10006小区管理模式分析图1:5001:10007详图小区各道路断面图1:2008其他工作模型 1:10009土方平衡图1:5001:100010道路及竖向设计图1:5001:100011彩色总平面图1:50012总体剖面图1:5001:100013总体鸟瞰图组团与管理14分析图典型组团管理示意图1:2001:40015典型组团交通分析图16其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体17高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:2001:40018标准层平面图 19立面图20剖面图21效果图主要公共建筑22各层平面图1:2001:400包括独立商业建筑、会所23立面图24剖面图25效果图三、规划及建筑方案图纸目录表（方案报建深度）-设计成果文件要求分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注设计说明 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。综合经济技术指标总图1总平面布置图 1:5001:10002总平面定位图 1:5001:10003总图 1:3001:5004户型分布图 1:5001:10005分析图日照分析图1:5001:10006公共建筑布置分析图1:5001:10007道路及交通分析图 1:5001:10008景观结构分析图1:5001:10009小区管理模式分析图1:5001:100010详图小区各道路断面图1:1001:200总图11其他道路及竖向总图1:500项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。12工作模型 1:100013彩色总平面布置图1:50014总体鸟瞰图典型组团或典型住宅单元组合15底层平面图 1:200 1:300若无标准层则必须完成各层平面图。16标准层平面图17屋顶平面图18立面图（四个）19剖面图 20分析图典型组团管理示意图1:30021典型组团交通分析图1:30022其他工作模型1:1001:300 23效果图（二个立面方向）低、多层住宅单元/高层住宅单体24多层住宅单元底层平面图1:50低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。25高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:1001:20026标准层平面图 低、多层1:50高层1:1001:20027屋顶平面图28立面图（四个）29剖面图30其他单体入口放大平面图1:30立面特殊效果或大量出现的部分可作1:20模型或1:1现场模型31户型放大平面图1:5032立面细部节点放大图（平立剖面）1:5033模型1:50或1:10034效果图主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）35总平面图1:500布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。36各层平面图1:20037立面图（四个）38剖面图39其他幼儿园标准单元平面布置图1:10040学校教室平面布置图1:10041工作模型1:10042效果图说明：1、上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2、除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况（政府报批、营销包装等）要求设计单位完成其他图纸。3、提供的成果中要求增加dwg转为JPG格式的电子文件。4、所有内容（含全套dwg、jpg文件、模型照片和演示文件）的光碟一式2份，A3文本8套，蓝图 份， 大板若干张。5、规划总平面图蓝图一份 （1：500），日照分析图蓝图一份（1：500）四、设计深度要求（具体内容详见珠海市规划及单体方案报建设计规定）五、设计时间要求及成果交付1、时间：设计周期共40个日历天（如遇政府相关部门不可抗拒因素造成设计变更，则时间适当调整）。2、联系人：高净 Tel:Mobil: Fax: E-mail: 3、交付地址：珠海市香洲区湾仔南湾南路5017号；邮编：519030 ；收件人：高净珠海市展大房地产开发有限公司 (公章) 2009年11月9日附件（一）项目定位报告1、 SWOT分析： 略2、 项目发展战略：略3、 项目定位：1） 项目整体定位：水岸新城珠江西岸核心HOPSCA，城际商务休闲居住区什么是HOPSCA（豪布斯卡） HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体 HOPSCA具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性，同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值 2） 形象定位珠澳同城跨界共融都市地标；徜徉于两个城市之间，体会中西城市文化的碰撞，在这里，你可以感受时光交替。4、 客户定位：n 珠海本地客群：本项目核心客户 前山、拱北区域的白领阶层、小企业主及生意人，年龄3040之间，以35岁左右的为主，家庭月收入在13万之间为主 工业区、保税区工作的高级管理人员和白领阶层，年龄在3035之间n 港澳人士：本项目重要客户，未来会成为核心客户 香港客群，基数大，经济实力强，目前在珠海置业比例虽然较小，但随着港珠澳大桥的规划建设，未来香港客群投资、置业珠海将趋于频繁 澳门人士珠海置业，这几年一直存在，但其置业目的多为“度假或投资”，真正的“工作在澳门，生活在珠海”在前几年并不多。但随着珠海的发展，特别是“珠澳同城”的推进，未来两三年，“生活在珠海，工作在澳门”，甚至“生活、工作都在珠海”的模式将日趋成熟，真正吸引澳门人将家安在珠海的时代越来越近。n 珠三角城市新贵：项目重要客户 珠海城市环境优美，舒适宜居，相对于广、深有其所不及之处，且由于珠海的城市发展，正由二线城市向一线城市过渡，特别是港珠澳大桥动工带来的效应， 省内客户在珠海置业比例也将逐步增大n 外省人士：项目游离客户 一直以来，珠海都能够有效吸引内地城市人士置业，但置业目的单一，基本上都是以度假或投资为主的“候鸟型客群” 随着珠海城市基本面的发展，未来，珠海不但是宜居之城，还是宜商之城、发展之城。内地客群的结构也会随之变化，由原来单一居住或度假的功能，拓展为商务往来与投资度假并重附件（二）总体项目产品的户型配比建议1、 产品定位：1） 对项目定位的思考本项目产品价值体系配套安全性私密性教育配套：幼儿园、湾仔小学、中学建筑、园林形态：现代、高标准建材、科技含量、现代新加坡园林风格商业设施：集中商业、商业街、湾仔镇相关配套户型：舒适、实用的户型，实用率、附加值：智能设施的应用舒适性物业服务：严格、贴心的物业服务，业主人身及财产安全建造标准：高品质的公共建造标准及室内建造标准2） 项目产品策略通过高起点、高水平、高标准的规划和复合多元的产品形态打造“水岸HOPSCA”的高端定位，以复式及大面积户型做为本项目的明星产品提升项目档次，以舒适型居住户型做为项目的现金牛产品。阐述：建立上述的本项目产品价值体系，精心对本项目的配套设施、物业服务、产品建造标准等方面进行设计建设，同时控制大面积户型，这样一方面在面临激烈的市场竞争下可以突围而出，取得较快的销售成绩，另外一方面由于户型的差异性和产品的附加值，产品可以实现较高单价从而实现较高的利润率。3） 项目产品户型分布： 本项目目前的户型分布以6%的155200的4房及空中复式，10%是125平方米的舒适型3房，30%是110平方米的居家3房，这三部分共计46%，是本项目的明星产品，直接提高本项目的档次；6090的2房和小3房是本项目的回现产品，其比例去到48%，由于其总价较低，是区域内的稀缺户型，故可以实现快速的销售和较高的单价，直接支持本项目的滚动开发和利润要求。4） 户型： n 户型配比原则： 单身公寓、1房1厅配比原则：从调研情况来看，目前口岸物业中公寓项目较少，结合项目自身具体情况应独立设置，单身公寓、房厅及小两房的量可以适当放大 2房：根据整体市场的户型构成比例，包括公寓、住宅在内的2房的量可相比市场比例（整体市场2房比例为19.2%）适当放大 房：3房是市场的主力构成，对本项目而言同样如此 房: 做为树立项目高端形象的明星产品，4房及复式产品应控制比例，因为市场上较难消化的户型主要是大面积产品，其因在于面积偏大、总价过高、市场供应量较大n 户型配比表：珠海湾仔项目（上、中、下沙总体）户型配比表类 型户 型房 型平均面积（）面积区间（）套数套数比面积合计（）面积比90/70回迁房3589/108430/33.2%72.9%商品房公 寓单 房40384287 3.6%3.6%3538.01.6%1.1%一 房54.55256203 8.3%8.3%10730.04.9%3.3%小两房68.4657058 2.4%35.5%4060.01.9%1.2%两 房小两房706872289 11.8%20236.09.3%6.2%大两房817983522 21.3%34506.015.8%10.6%三 房3房2厅1卫888689548 22.4%50.1%56768.026.0%17.4%3房2厅2卫110108112459 18.8%50340.023.0%15.4%27.1%3房2厅2卫130128136219 9.0%28470.013.0%8.7%四房以上4房2厅2卫16015516561 2.5%2.5%9760.04.5%3.0%总 计89.112446 100.0%100.0%218408.0100.0%100.0%100.0%n 户型亮点：结合各套型分别考虑 单身公寓：紧凑方正，突出实用功能，增加部分情趣空间 1房1厅：紧凑方正，突出实用功能，增加部分情趣空间 2房：紧凑方正，不设置市场上的入户花园类，以增大采景面和增大功能空间为主 房：120平方米以下的3方以方正实用为主，亮点主要在于与景观的结合，120以上的3房考虑设置情趣空间，如空中庭院 房：不单追求大尺度，对情趣空间、采景面、功能空间等方面综合考虑 空中TH：做为本项目的明星产品，对舒适度要有足够的考虑，放大空间尺度，同时在2层设置退台观景平台，把“上有天、下有地”的TH概念引入复式单位类 型户 型房 型户型亮点建议说明商品房公 寓单身公寓小阳台，增加采景面服务、公共部分装修是客户的主诉求点，户型以实用为主1 房1厅1厨1卫双阳台，卧室飘窗在有限空间里突出景观，对提升公寓价值有很大帮助两房1厅1厨1卫空间小功能全、双阳台、卧室飘窗预留鞋柜、衣柜等常用小空间的位置两 房两房2厅1厨1卫两房2厅1厨1卫三 房3房2厅1厨1卫1、小三房以实用为主2、家居三房、大三房设置空中庭院1、小三房以实用为主2、家居三房、大三房突出室内情趣景观及可改造空间3房2厅1厨2卫3房2厅1厨2卫四房以上4房2厅1厨2卫同时设置采光多功能房、空中庭院增加室内情趣空间复式5房2厅1厨3卫1功能房二层设置观景露台，增加入户花园、多功能房引入空中TH设计，实用性、舒适性、室内观赏性综合考虑附件（三）设计指引、深度要求一、总体规划及建筑设计指引1、总体规划：1) 按照2009年9月21日珠海市规划局关于“湾仔旧城改造项目修建性详细规划”方案批复意见继续深化，在满足规范规定的间距要求前提下，尽量将2#、3#住宅楼南移，使办公楼建筑用地相对独立、宽松，便于设计办公楼地面临时停车位，同时处理好办公楼到地下车库的汽车坡道出入口与其建筑室外环形消防车道的交通组织，避免动线交叉。2) 综合地面停车位数量，地下室在基本满足停车及设备用房要求的前提下，仅设一层；地下车库结合园林绿化设计采光通风井，创造生态车库空间。3) 本地块暂不考虑人防建筑的设置（总体规划设置在中沙地块）。4) 小户型住宅单元尽量布置在靠中心路，所有住宅塔楼首层设计为架空层，结合园林景观设计住宅小区的泛会所设施。5) 住宅塔楼的建筑朝向以南、东南为主6) 塔楼与商铺裙房之间设架空层，充分利用商铺屋顶设计为园林绿化式休闲活动场地。7) 商铺以一层为主，少量为二层。8) 配电房设计在小区相对独立的位置，结合园林绿化进行遮蔽、美化，避免其噪音对住宅住户的干扰。9) 建筑总高度小于米；10) 建筑外立面风格应一致：现代滨海建筑风格。住宅、办公楼、商铺等建筑皆考虑设置分体空调，必须结合立面统一设计；沿主干道的建筑立面外墙（凹槽除外）不许布置外露管线等，保证建筑沿街立面的美观要求。2、建筑设计：1) 住宅建筑首层架空，设入户大堂），层高4.5米；标准层层高.0米，建筑总高度小于米。2) 办公楼首层层高6.0米，主入口大堂设两层通高中庭；标准层高3.9米，标准层建筑面积不超过1000；自用办公楼层高3.9米，设计在顶部两层，内部设计两层通高的门厅中庭。3) 商铺首层层高4.5米，二层层高4.0米，开间约为4米，进深不超过14米；在道路交叉口的沿街商铺。进深可以适当加大到18米，设计为两层；每个开间皆在后段设计卫生间、厨房的上、下水管道以及有组织排放的烟道、集中化油设施等。 3、住宅套型设计指引上沙片区住宅套型配比设计要求：上沙片区住宅套型配比表（总）序号套型编号套型套型建筑面积范围()套数(户)套型建筑面积合计()套数比例套型面积比例备注1A-11房1卫354014002.88%1.23%2B-11房1厅1卫1厨403413602.45%1.19%3B-21房1厅1卫1厨457232405.19%2.84%4B-31房1厅1卫1厨502914502.09%1.27%5C-11房2厅1卫1厨或2房1厅1卫1厨557440705.34%3.57%6C-22房2厅1卫1厨606036004.33%3.15%7E-12房2厅1卫1厨656642904.76%3.76%8E-22房2厅1卫1厨707525205.41%4.60%9E-32房2厅1卫1厨756145754.40%4.01%10E-42房2厅1卫1厨80137109609.88%9.60%11F-13房2厅1卫1厨851831555513.19%13.63%12F-23房2厅1卫1厨89.510089507.21%7.88%90套型(均按89.5)设计13F-33房2厅2卫1厨959590256.85%7.91%14F-43房2厅2卫1厨1009494006.78%8.23%15F-53房2厅2卫1厨1053738852.67%3.40%16F-63房2厅2卫1厨1107683605.48%7.32%17F-73房2厅2卫1厨1151011500.72%1.01%18F-83房2厅2卫1厨1208298405.198.62%19F-93房2厅2卫1厨1花园1256277504.47%6.79%20合计:1387114110100.00%100.00% 统计时间：09.11.05（此表为动态数据，方案设计中需要配合实际情况进行修改）1) 3.2高层住宅单体技术评审表（方案阶段）项目名称审核人设计单位审核时间部位户型状况佳兆业经验值是否满足打或X备注公共楼梯的梯段净宽六层住宅当“两面有墙”的楼梯梯段净宽；六层住宅的梯段净宽1.2米；两跑楼梯净宽=2.5米电梯电梯数60户/部电梯（公寓除外）电梯厅净宽一梯四户及以下1900一梯四户以上2100入户大堂电梯位置入户大堂应放大，电梯候梯厅宜在合用前室内电梯井满足电梯公司专业要求层高层高3米客厅面宽60平米以下净宽3400用于回迁安置住宅时可以适当减小60m2-90m2净宽3500-380090m2-130m2净宽3800-4200130m2净宽4200墙面起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m主卧室面宽60平米以下净宽3300用于回迁安置住宅时可以适当减小60m2-90m2净宽3400-370090m2-130m2净宽3700-4000130m2净宽4000主卫90m2可考虑增加主卧卫生间过道套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，卫生间变异户型卫生间不应布置在下层住户的卧室、起居室(厅)、厨房、餐厅的上层，布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内没有前室的卫生间门不能直接开向客厅设置浴缸的主卫净面宽应1500厨房面宽单排布置净宽1500，双排布置2200用于回迁安置住宅时可以适当减小操作面操作面净长不小于2100冰箱位预留一般冰箱位700X700，当面积144m2时，留1000宽X800深大号冰箱位生活阳台50m2可考虑生活阳台，65m2必须考虑生活阳台对视问题与相邻户型有无对视问题日照根据当地规划部门规定实用率80%（公寓可适当降低）注：如确实不能满足条件，请在备注中说明原因4、园林绿化设计园林绿化水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，也是进行产品宣传，提高经济效益的重要因素。在追求园林档次的同时，应考虑到植物生长的环境、植物与人关系及后续管理要求。1）土壤因素土质的优劣对植物的后期生长产生直接影响。因此绿化植物种植前应先改良土质。绿地的改良整理不只是简单的清掉垃圾，拔掉杂草，该作业的重要性在于为树木等植物提供良好的生长条件，保证根部能够充分生长，维持活力，吸收养料和水分。因此在施工中应确保根系层的土壤厚度应有利于根系的生长（见下表），种植前施适量有机肥用以改良土壤，调节PH值。序号种类根系生长深度土壤改造深度土壤PH值1草坪、地被15厘米30cm5.57.02小灌木30厘米45 cm3大灌木45厘米60 cm4浅根性乔木60厘米90 cm5深根性乔木90厘米150 cm2）光照因素不同的绿化植物对光照有不同的要求，对栽培位置有不同的要求，种植时应考虑到对住户生活工作及对其它植物所带来的的影响，如下表所示。序号区域注意事项备注1绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。2绿化草坪大片的草坪不易种植过多乔灌木，以免后期草坪光照不足死亡。3楼房周围阳台、门窗附近尽量不要种植较大型乔木，以免影响住户采光，规避偷盗风险。4不宜种植较多乔木，这样会导致下面绿篱等光线不足，生长不良。5架空层及天井不宜设计花坛，光照不足植物难成活，管理难度大。如果种植应考虑耐阴及耐盐碱的植物，如袖珍椰子，也门铁等。3）排灌因素绿化排灌设施设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，排水设施应该充足。其二，作为绿化工程的一部分，应考虑到安全和美观。详见下表：序号区域注意事项备注1喷灌系统喷头不可（水笼头）高高凸起，或将喷头（水笼头）设置在园林道路处，以免戳伤或拌倒他人根据实际情况安装计量表。设置浇灌系统，取水点布局合理，便于清洁绿化取水，每一个区域安装有阀门，便于根据需要控制喷头。 覆盖面积与水压的关系需综合考虑。2绿地设有坡度，尤其是大面积绿地，即起到美观作用，又可防止水涝现象。3花槽、花坛有排洪排水措施，可保证排水通畅4）安全实用和艺术性因素园林绿化