2011年6月金华房地产市场月报.doc

2011年6月金华房地产市场月报金华市场简报一、成交量本月一手商品住宅成交247套，销售面积总计2.94万平方米，销售面积环比下降38.11%；本月二手商品住宅成交260套，销售面积总计2.61万平方米，销售面积环比下降26.48%。（注：此统计中不包含16日至22日销售数据）二、销售价格来自中指数据的统计信息显示本月金华样本商品住宅均价达到了8303元/，环比增长0.88%，相较8856元/的全国百城住宅均价低了6.24个百分点。6月份，根据市场实际成交情况，金华全市一手商品住宅成交均价为7374.36元/平方米，其中市区为12158.32元/平方米，婺城新区为4004.6元/平方米（包含汤溪），金东区为5913.15元/平方米（包含孝顺）。（注：此数据以当月成交面积与成交均价的比值为准）三、推盘及储备量6月，全市有4个楼盘推盘，分别是幸源苑住宅区、富润家园、岭南花园和广天望仙楼， 推盘销售面积62085.38平米，环比上月降低14.25%。截止6月30日全市商品房可售面积为909003.64平米，累计可售套数7012套。四、土地市场本月，全市共推出7宗商住用地，总面积330771.24平方米，环比增长619.82%；本月，全市一级土地市场成交3宗住宅用地，总面积144846平方米，成交均价3173.7元/。第一章 宏观市场一、宏观政策与经济背景之策观点：1、不出所料，在6月份依然高涨的CPI形势后，央行再次宣布上调存款准备金率0.5个百分点。依然是保持着一月一调的频率，都是旨在抑制通胀，但是，事实情况是CPI依然高位运行，物价仍然飞涨。从5月的存款准备金率上调后，社会流动性已经基本见底，所以，此次上调，对“收缩社会流动性，抑制通胀”这一目的而言可能收效甚微。2、6月份，CPI同比涨幅达到6.4%，创下了三年来的新高，究其根源主要在于货币增速过快，而这也是今年以来央行屡次上调存款准备金率的主要原因。根据中国人民银行的数据显示,经过年内的6次上调存款准备金率、3次加息之后，广义货币供应量M2的增速自去年12月创下19.7%的阶段高位之后,已经回落至5月份15.1%的水平，因此在一定意义上来讲，6月份的CPI高度已经是一个顶点，从7月份开始，CPI将会持续回落。二、全国房地产市场运行情况之策观点：1、6月份，大部分的城市市场价格还是上涨，但是在涨幅上环比上月持续降低，上涨的城市数量也比上个月少了一个，因此，此轮调控单从抑制力上来看是成功的，而且影响力还在持续。2、从上个月的全国70大中城市的房屋销售价格指数中已经可以看出。二、三线城市的房价涨幅远远超过一线城市。一方面，由于一线城市的限购而被挤出的投机资本的进入引起房价涨幅飘红，另一方面，也是由于二、三线城市为了提升自身的城市建设速度，在对调控政策的执行上力度偏小。随着二、三线城市的房价的持续性升高，决策层已经开始着手制定新一轮的限购城市名单，这是在保证前几轮的调控效应的同时，也是对二、三线城市中房价涨幅过快的城市进行新的一轮调控。由此看来，一线城市的调控基本会保持原状，而接下去的调控主题将被延伸至二、三线城市。第二章 金华市场一、市场销售分析1、金华新建商品住宅成交量从图表中可以看出，本月商品住宅成交量有明显降幅，销售面积环比下降38.11%。之策观点：1、从成交量上来上，本月有较大的降幅，一方面由于5月份是金华市场的传统当红月，开盘数量多，而省内金融银行对首套房的贷款政策的改变也起到了催化作用；另一方面，进入6月份后市场已经进入传统淡季，成交量出现下滑也属正常情况。2、另外一点，在市场形势如此低迷的情况下，开发商是否能够坚持不降价？地方政府严格执行调控政策还会持续多久？购房者又是否会一直观望等待？其实，这样的问题每个人都在问，我们从分析市场形势中可以看出，开发商并不愿意降价，所以，只要是资金链不是很紧张的房企都不会选择明面上的降价；在政策持续力方面，我们也要明白一点，地方政府永远是要执行中央的政策要求的，所以，调控政策短期内并不会放松，甚至说明年还可能继续执行；开发商和政府的态度依然明确的前提下，购房者是否会选择出手，则取决于个人需求以及银行的贷款政策变动，尤其是贷款政策的变动，这对刚需者们是一个很大的心理作用。2、金华二手房成交量本月二手商品住宅成交量继续走低，累计成交面积2.61万平方米，环比下降26.48%。之策观点：1、本月二手市场成交量继续下滑，造成这种现象的原因是多种的，最主要的还是因为市场客源逐渐减少，当然，市场进入传统淡季也是很大的原因。2、延续上个月的走势判断，二手市场将在未来几个月内持续走低，6月份的成交已经建立这一观点的基点，7、8月的成交量在传统走势上来看还会持续走低，最大的理由仍然是因为淡季，当然，具体下滑幅度有多少还要看具体的市场数据，但是在9月旺季之前下滑势头已经基本被确定。二、成交价格分析1、金华商品住宅成交均价中指数据：本月商品住宅均价为8303元/，环比增长0.88%。之策统计（当月成交均价）：金华全市一手商品住宅成交均价为7374.36元/平方米，其中市区为12158.32元/平方米，婺城新区为4004.6元/平方米（包含汤溪），金东区为5913.15元/平方米（包含孝顺）之策观点：1、本月商品住宅样本均价在上涨幅度上明显趋于缓和，相对来讲市场情况还是正常的，市场氛围正在逐步减弱，5月的上涨高峰之后将是一个长时间段的平稳期，至少在9月之前应该都是以平稳为主，不会出现较大的起伏。2、本月金华市场实际成交均价环比比上个月有比较大的增长，环比增幅达到13.14%；其中，金东区以环比增长41.84%的高幅度占据第一位，市区和婺城新区的涨幅分别为13.27%和8.47%；从实际成交均价上来分析，6月成交房源在价位上比5月份要高，这也是对5月成交多以刚需房为主的有效补充和说明。三、区域楼盘关注1、江南板块本月关注楼盘楼盘名称产品类型房源状况均价（元）中基幸福小区多层目前在售房源多集中在3、4楼等中间层，面积在83-97之间。10700欧景名城高层、小高层现在售房源面积主要以150和260为主。14500嘉恒格林恬园多层3月13日推出116套房源，92-143三房户型。目前剩余房源较多。10500悦府江南高层7-13日开盘，推出420套高层房源，有89.8、129.6、133.2、141和143.8五种户型。12000之策观点：1、6月份，江南板块在售房源以多层和小高层为主；经过4、5月份的销售，现今剩余房型都比较偏大，刚需房数量有明显的减少；总的来说，上半年，开发商的销售策略都是不错的，至少开出来的刚需房因为迎合了市场需求，所以在销售上并没有造成过多的停滞。当然，接下去要如何销售大户型房源将是一个重点问题，开发商如何进行新的策略布置将会决定最终的销售成绩。2、6月份的江南板块推盘蓄势亮点无疑是悦府江南。经过长时间的蓄势期，悦府江南将于7月13日推盘销售，均价为12000元/，作为高层房源，在价格上确实定的比较高，而针对地段而言，悦府江南其实并不占据优势，那么，为何定价会如此高呢？原因可能有二点，首先，悦府江南作为中捷集团在金华的首个住宅项目，秉着扩大影响的目的，在定价上选择了高位定价；其次，悦府江南主要卖点在于赠送面积大上面，附加赠送面积结合的话，均价只在10000-11000元之间，这样价格在江南板块内就不会是很高的价格了。2、江北板块本月关注楼盘楼盘名称产品类型房源状况均价（元）盛泰铭座公寓目前剩余房源多处于3、4、5层（共7层），面积27左右。9000华泰熙城旺角多层、排屋房源已经所剩无几，以130以上户型为主，每套总价在120-150万之间（折扣优惠后）。10000银厦翠竹庭院高层主要在售房源以60、100、120和200为主。8000之策观点：1、6月份，江北板块销售情况还是比江南要好很多，这也是得益于板块内房源多以刚需房为主售房源。盛泰铭座的公寓房在成交上还是比较突出的，无论是在板块内，还是在全市范围内，都可以说是名列前茅，而这也是因为现阶段银行对银根的收紧，需求群体在面对购房贷款迟迟不到位的情况下转而选择购买公寓房，这样在购房资金压力上可以减少一点负担。当然，公寓房还是只能作为一种过渡性的住房资源，调控政策和银行贷款政策如果有所缓和，那么可以确定的是，大部分的公寓房购买者还是会选择购买普通住宅产品，因此，就长期发展上，市场还是潜力巨大。2、6月份，银厦翠竹庭院高层房源推盘入市，均价被定在了8000元，在户型面积配置上可以说是比较合理，60、100、120和200为主的户型面积配置，在解决刚需问题的同时，还能应对大面积户型需求者的需求，而8000的均价在板块内并不是很高，因此，从这些方面来讲开发商的推市策略还是比较成功的，而至于能不能达到预期的销售目的还得看实际的市场情况而定。3、金东板块本月关注楼盘楼盘名称产品类型房源状况均价（元）首创岭南一号多层排屋6月25日开盘推出84套多层房源和48套排屋，多层房源面积在90-120之间，排屋主力面积为280。4288德嘉富润家园多层6月22日开盘推出148套多层房源，主力户型面积在83-104之间。5388三江国际花园高层目前剩余房源以200的大面积户型为主，小户型只有1、2层的120左右户型在售（共30层）。15000都景蝶园（孝顺）多层、高层目前在售房源只剩余80-90的高层房源，楼层集中在13层至15层之间（共16层）。5400之策观点：1、6月份，金东板块销售主体依然在多层房源上，在面积上也是以中、小户型为主。依然是延续着吸引刚需入市的原则，依然是主打实用性用房的牌子，因此在销售上还是比较稳定，并没有大起大落的现象出现，虽然在成交量上有所下降，但是根本原因不在于户型的不合理以及楼盘不好的问题上，而是现阶段正处于销售淡季的原因上，7、8月的传统淡季，在成交量上还是会继续影响着成交量的下滑，但是这是属于正常情况。2、6月份开盘的首创岭南一号和德嘉富润家园由于两个楼盘位置的关系，在定价上都是比较低。其中的岭南一号作为广受关注的推盘楼盘，开盘当日还给出了相当大的优惠，尤其是排屋房源，总价在200万左右的排屋一次性付款优惠可达35万元，而按揭也有近31万元的优惠，这也是吸引客户眼球的关键所在。4、婺城板块本月关注楼盘楼盘名称产品类型房源状况均价（元）新悦润居小高层项目推出最后一期两幢小高层，其中94户型基本售磬，128、136户型剩余超过一半。7200尚格康桥漫步多层、花园洋房7、8月预计将推出5+1多层房源；标准层户型面积为90和125，跃层户型面积在136左右。8500幸源苑住宅区（汤溪）多层目前在售房源多集中在4、5、6层（共6层+阁楼），面积在120和130左右的户型。3880之策观点：1、6月份，婺城新区板块可售房源还是比较短缺，新悦润居依然是销售主力军，而一些老盘明显没有太大的竞争力，当然，汤溪镇上的幸源苑住宅区项目也是一个亮点，但是毕竟属于下属城镇的楼盘，对区域内其他楼盘不会形成太大的竞争态势，在价格对比上也没有太大的意义。2、以目前的形势来看，7月底、8月初是区域内的推盘高峰期，康桥漫步、聚贤庭等楼盘都选择在这个期间开盘；这也可能会改变以往7、8月成交惨淡的局面