深汕合作区都市休闲农业项目可行性研究报告

目录第一章 总论11.1项目概况11.2项目编制依据与范围41.3主要经济指标6第二章 项目建设背景与必要性82.1 项目建设背景82.2项目建设必要性12第三章 项目建设条件与场址选择153.1 项目所在行政区概况153.2项目区自然条件163.3项目建设条件分析173.4场址选择19第四章 市场分析214.1产品方案214.2 市场分析214.3市场定位与预测294.4营销策略和营销策划30第五章 项目建设目标与总体布局325.1项目建设目标325.2项目定位325.3总体布局33第六章 项目建设方案356.1项目主要建设内容356.2相关技术路线42第七章 公用工程517.1道路工程517.2 给排水工程537.3 电力工程567.4公共信息577.5 环卫设施58第八章 环境保护608.1 环境和生态现状608.2 生态环境影响分析608.3 生态环境保护措施628.4 结论66第九章 节能、节水679.1用能标准和节能规范679.2 能耗状况和能耗指标分析699.3节能措施699.4节水措施729.5节能管理72第十章 劳动安全卫生与消防7410.1 安全危害因素及危害程度分析7410.2 劳动安全卫生7410.3 消防75第十一章 项目组织运行与进度安排7711.1 项目的组织管理7711.2经营管理措施7811.3劳动定员编制7911.4员工培训8011.5 项目实施进度安排81第十二章 投资估算与资金筹措8312.1 投资估算8312.2 资金筹措87第十三章 项目招投标方案8813.1 招标原则8813.2 项目招标范围8813.3 投标、开标、评标和中标程序8813.4 评标委员会的人员组成和资格要求90第十四章 财务评价9114.1 财务评价的依据和原则9114.2 财务评价基础数据与参数选取9114.3 财务效益估算9214.4 财务盈利能力分析9514.5 不确定性分析9714.6 财务效益分析结论98第十五章 风险分析及规避9915.1 政策风险9915.2 资金风险9915.3 技术风险9915.4 组织管理风险10015.5 市场风险10015.6 财务风险100第十六章 研究结论与建议10116.1 结论10116.2 建议102附表： 附表 1：财务评价指标汇总表； 附表 2：建设投资估算表； 附表2-1：土建工程投资明细表；附表 3：流动资金估算表 附表 4: 项目总投资使用计划与资金筹措表； 附表 5: 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表； 附表 6：总成本费用估算表； 附表 6-1: 外购原材料估算表；附表 6-2: 外购燃料动力估算表；附表6-3：固定资产折旧费估算表；附表 6-4: 无形资产和其他资产摊销估算表；附表 6-5: 工资及福利费估算表； 附表 7：项目投资现金流量表； 附表 8: 项目资本金现金流量表；附表9: 利润与利润分配表；附表 10：财务计划现金流量表； 附表 11: 资产负债表 。第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称深汕特别合作都市休闲农业项目。1.1.2项目建设性质新建。1.1.3项目建设单位深汕特别合作区XXX公司。1.1.4项目建设地点项目建设地点位于深汕特别合作区。地处广东省海丰县鹅埠镇与赤石镇接壤地区，位于汕尾市海丰县西北部边境，处于珠三角东岸滨海生态旅游带之上。1.1.5项目建设规模和内容深汕特别合作区日月湖都市休闲农业项目规划面积XXXX亩，本项目主要打造“一馆、四园”的都市休闲农业综合示范区，其中：1、一馆：古茶树活体博物馆以古茶树为主、其他园林植物为辅开展活体展示、保存工作。同时开展古茶树相关科普文化教育、生态休闲观光等内容。具体建设内容包括：（1）古茶树文化园：建设古茶树展示区，古茶树历史文化园，通过丰富的实物、详实的文字、真实的图片和现代的光电组合，全面展示山茶树的种植历史、资源、文化等。（2）多彩盆艺园：主要以脱毒蔬菜、果树盆艺展示、采摘、观光与休闲采购为主。（3）园林苗木基地： 主要以彩叶树的种植，营造园区良好的景观环境和生态小气候。形成四季有景可观的园林苗木基地。（4）果树种植示范区，按照有机生产标准种植，并设立采摘区，是观光客人休闲、采摘的场所。2、四园（1）深圳市科技成果推广示范园：通过打破休眠、促花、不光、高温多湿区域主要病害的防控技术的实施，实现美洲种和欧美杂种等葡萄品种的栽培模式的展示和技术推广，同时使消费者体验园中采摘的快乐。 （2）功能农业示范园：通过生物营养强化或其他生物技术手段使农产品具备保健功能性，展示、推广功能农产品。（3） 生态有机农业园：有机果蔬的生产、观光采摘，植物工厂技术的展示。（4）生态养殖区，开展羊、山鸡、鱼等养殖，作为园区特色餐饮提供食材，同时作为健康、安全、有机农产品销售。其中良种羊养殖基地主要为200头种母羊，8头种公羊，天然放牧区400亩，规划轮牧区和休闲区，同时配套建设牧草种植基地50亩。禽类: 1000只七彩山鸡，1000只黑山鸡，500只鸭子，占地50亩。水产养殖: 150亩。养殖品种为四大家鱼，脆肉鲩，黑鱼。岸边设垂钓台、配备遮阳伞、座椅等开展垂钓活动。3、配套服务区建设接待中心、生态茶餐厅等，提供游人接待、餐饮、品茗等配套服务功能。1.1.6项目投资估算与资金筹措（1）投资估算项目投资规模XXXX万元，其中，建设投资XXXX万元，流动资金XXX万元。（2）资金筹措项目资金由项目建设单位和项目合作单位自筹解决。1.1.7效益分析1、经济效益根据财务盈利分析、资金来源与应用分析表明，该项目财务状况良好，项目实施后计算期内年均收入可达2145.89万元，平均年利润总额563.10万元，税后内部收益率达16.78%，投资利税率达21.24%，投资回收期为6.82年（含建设期），表明该项目具有较强的获利能力。2、生态效益通过项目建设，在项目区域原有生态条件基础上，通过嫁接现代农业技术、生物技术，实现基地范围内无转基因产品使用和生产，无剧毒和高毒性农药使用和污染，实现生产系统的零污染、零排放低碳运行，从而构建一个有机的土壤生态体系、水体生态循环体系和农业产业生态体系，实现基地环境、人、动物和产业的和谐共生，实现生态的可持续发展。基于现代农业的可持续生态体系，将构建和保持“碧水、绿地、蓝天”的生态环境，构建自然生态保育系统，为日月湖地区打造成一个环境优美、气候宜人、适业宜居的现代生态农业综合基地。1.2项目编制依据与范围1.2.1项目编制依据旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）；旅游规划通则（GB/T18971-2003）；农业旅游服务规范（DB32/T940-2006）；中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见；国务院关于加快发展旅游业的意见；国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见；农业部关于加快发展都市现代农业的意见；广东省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见；广东省乡村旅游与休闲农业规划（2013-2020年）；汕尾市城市总体规划；深汕特别合作区发展总体规划(2015- 2030年)；深汕特别合作区土地利用总体规划（2010-2020年）；其他有关专业设计规程、规范。1.2.2项目报告编制范围本报告本着“科学合理、经济有效、技术可行”的精神力求切实可行。本可行性研究以当前实际需求及规划发展为基础，对项目的必要性及项目市场、项目区条件、技术、投资、经济效益、风险及预防等作了全面的论证，并根据国家有关法律、法规，确定合理的建设规模和投资估算，包括：（1）论证项目建设的背景和必要性；（2）项目建设条件分析；（3）项目市场及竞争力分析；（4）项目建设方案和规划思路；（5）项目建设目标、规模和主要建设内容；（6）项目建设的总图布置；（7）项目环境保护和节能措施分析；（8）投资概算及效益分析；（9）项目结论并提出建议。1.3主要经济指标表1-1 项目财务评价指标汇总表序号科目单位指标备注1项目总投资万元1.1 建设投资万元1.2 流动资金万元2年均营业收入万元3年均总成本万元3.1 年均固定成本万元3.2 年均可变成本万元4年均经营成本万元5年均利税总额万元5.1 年均营业税金及附加万元5.2 年均利润总额万元5.3 年均增值税万元6财务内部收益率%税后7财务净现值万元税后8税后投资回收期年含建设期9财务内部收益率%税前10财务净现值万元税前11总投资收益率%12投资利税率%13项目资本金净利润率%14盈亏平衡点%97第二章 项目建设背景与必要性2.1 项目建设背景2.1.1政策背景1、中央1号文件从2004年开始连续13年中央一号文件聚焦三农，中央始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，用发展新理念破解“三农”新难题。回顾近年来的中央一号文件，从2014年至今，已连续三年将“农业现代化”写入文件标题。大力推进农业现代化，必须着力构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，推动粮经饲统筹、农林牧渔结合、种养加一体、一二三产业融合发展，让农业成为充满希望的朝阳产业。休闲农业在推动农业现代化中担当重任。休闲农业延长了农业的产业链价值链，促进了现代农业产业体系、生产体系、经营体系的构建，实现了补农建农带农，拓展了农业的多种功能，促进了农业提质增效。中共中央国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见（中发20161号）中明确提出大力发展休闲农业和乡村旅游。依托农村绿水青山、田园风光、乡土文化等资源，大力发展休闲度假、旅游观光、养生养老、创意农业、农耕体验、乡村手工艺等，使之成为繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业。强化规划引导，采取以奖代补、先建后补、财政贴息、设立产业投资基金等方式扶持休闲农业与乡村旅游业发展，着力改善休闲旅游重点村进村道路、宽带、停车场、厕所、垃圾污水处理等基础服务设施。依据各地具体条件，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。2、广东省出台政策支持休闲农业发展2015年12月25日，广东省政府正式印发了广东省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见（粤府函2015351号，下称意见），这是继2010年广东出台贯彻国务院关于加快发展旅游业意见的若干意见（粤府2010156号）后，省政府层面出台的又一个促进旅游业改革发展的纲领性、指导性文件，为广东旅游适应和引领经济发展新常态，加快转变旅游发展方式指明了方向，为广东旅游人谋划“十三五”期间的旅游工作，促进旅游业健康持续快速发展指明了方向。未来贯彻落实这份文件，将成为广东旅游系统的一项重要任务。3、汕尾市出台相关政策法规支持休闲农业发展根据汕尾市总体规划要求，将汕尾市建设成为经济发达、环境优美、生态优良、社会和谐、健康持续发展的现代化山海新城，全面实现建设“活力汕尾、人文汕尾、和谐汕尾、清新汕尾”的总体战略目标，并在规划中指出要充分利用汕尾自身旅游资源优势，以珠三角和港澳的休闲度假需求为主要目标市场，大力发展滨海旅游、体育旅游和文化旅游，将汕尾打造为粤东旅游休闲度假胜地、现代化的滨海旅游新城。汕尾市总体规划明确了将惠州汕尾两市交接山脉地区（包括本项目区所在地）作为两市共同的生态屏障及区域性的生态绿地，并规划汕尾市域形成“一环两横两纵”五条生态绿道。项目区正属于其中“一纵”的汕尾市区海丰县城莲花山绿道中。该政策的确立，为项目的开发顶顶了政策基础，为项目的发展指明了方向。4、区域合作创新模式深汕特别合作区独特优势深汕特别合作区于2011年2月经广东省委省政府批准成立，是全省区域协调发展战略的重大决策部署和区域合作的重要平台，总面积468.3平方公里。根据深汕特别合作区发展总体规划(2015-2030年)，合作区将打造“两轴一带、一中心、四组团”的城市空间结构。“两轴”是以324国道为骨架，通过市政化改造打造城市发展主轴，南北向规划建设潮惠高速和深汕高速连接线作为功能拓展轴。“一带”是鲘门-小漠滨海旅游45公里功能带，打造高端旅游目的地。“四组团”包括：鹅埠组团，作为重点发展电子信息、传统优势产业的产业集聚区；鲘门组团，作为对外交通门户和滨海旅游功能区；小漠组团，作为新能源及临港产业基地；赤石组团，作为以科教研发、休闲旅游、生态农业为主导的远景功能提升区。深汕特别合作区土地利用总体规划（2010-2020年）要求，充分利用合作区优势风景资源，有重点的推进风景旅游休闲产业发展，优化风景旅游用地布局，构建良好的土地利用景观风貌。规划期间，利用明热温泉、日月湖、百安半岛等风景旅游资源，发展旅游、观光等旅游产业，重点建设赤石明热温泉、鹅埠日月湖生态农业、百安半岛等风景旅游项目。规划至2020年，风景名胜设施用地面积为145公顷，主要分布在明热村、下北村和百安村。作为深汕特别合作区的后花园，项目所处日月湖风景区在相关规划的辅助和引导下，经过合理的规划、有序开发、完善的建设后将成为合作区乃至周边城镇市民短途旅行的最佳选择，成为都市人享受自然，体验农乐的别样度假地。2.1.2项目由来随着休闲时代的到来，大众休闲旅游需求高速成长，旅游发展已经逐步由单一的观光型主导阶段向休闲型主导阶段转变，休闲旅游尤其是与农业、山水、文化、疗养、运动和美食等高度融合的主题休闲旅游项目成为市场消费的热点，周末及节假日短途休闲度假也成为一种新潮流。依托广东，尤其是珠江三角洲这一广阔的旅游市场，在深汕特别合作区发展休闲农业旅游产业特别是把环境优美、区位优越的日月湖打造成珠三角地区知名的休闲农业示范中心正当其时。此外，随着厦深铁路的通车以及广州高铁、深圳沿海高速、潮州至惠州高速等交通要道的先后建设，高铁时代推动经济快速发展，经济发展的后发优势也日益凸显，尤其要加快打造适应珠三角都市群旅游消费转型升级需要的旅游产品和旅游环境，使日月湖生态景区更快的融进珠三角1小时生活圈和旅游圈，已成为项目定位发展的必然考虑。因此，2016年1月，深汕特别合作区XXX公司邀请有关专家，对项目区进行了实地调研。并委托相关专家和规划人员成立了专题项目组，开展项目策划和可行性研究工作。通过对园区资源现状、环境条件、政策背景、规划依据、发展潜力等的研究与分析，提出了项目区的整体定位，对项目区的布局、功能分区与核心节点项目进行了规划和策划，以期通过该项目的建设与实施，打造深汕特别合作区都市休闲农业示范项目，打造深汕特别合作区休闲农业新名片，为深山特别合作区休闲农业产业发展模式提供示范和借鉴。2.2项目建设必要性2.2.1是优化产业结构，促进经济发展的需要本项目以休闲、旅游、健康、餐饮和技术创新产品示范等现代服务业（第三产业）为平台和方法，形成基地发展的市场动力，以此带动第二产业发展，进而拉动农业种植、渔业养殖等第一产业的高位运行和高效发展。调整和优化了农业产业结构，强化了旅游功能，使农业用最小的资源成本获得了最大的经济效益和社会效益；拓展了农业经营范围，创新了发展模式，带动了农村第三产业、服务业、交通运输、建筑、加工业等相应产业的发展，既促进了产业增收和农业增效，为地方区域经济发展提供了新的增长点和发展极。2.2.2是转移农村剩余劳动力，促进农民增收的需要日月湖都市休闲农业综合示范基地的建设，需为旅游者提供观赏、品尝、购物、娱乐、疗养、度假等服务，从而创造了就业机会，尤其是为农村家庭妇女和中老年农民等农村剩余劳动力提供了力所能及的就业岗位。研究表明，年接待10万人次游客的休闲农业点，可直接或间接安置300个农村劳动者就业。2.2.3是整合各方资源，促进城乡协调发展需要都市休闲农业能对土地、生态、劳力、资金等要素进行有效整合，促进了生产与生态的和谐，人与环境的和谐，实现了资源的长效和循环利用，促进了农业的可持续发展。项目建设具有较强的产业关联性，项目的发展，可带动牛、羊、猪、鸡等养殖业、花果种植业、旅游业、运输业等相关产业的发展。同时，也为城市居民提供了休闲、休憩、娱乐、购物的场所，提供了亲近生态、体会农村、体味田园的机会。2.2.4是为市民提供节假日休闲集散场所的需要目前，我国每年节假日总时长达到110多天，这在城市居民收入水平和生活质量不断提高的今天，通过发展都市休闲农业，可为市民提供假日休闲集散场所，这对提高居民生活质量、促进居民消费、促进地方经济发展，都有非常现实的意义。本项目建设，通过新技术、新产品和新产业的引入、积聚、整合、应用、示范，将打造集现代农业科技展示、科普教育、生态休闲度假、运动休闲等具有都市休闲农业特色的综合示范园区，实现生态农业产业发展模式和方法的再创新，可提升深汕特别合作区农业的技术档次和产业水平，为市民提供一个高端农业休闲观光场所。第三章 项目建设条件与场址选择3.1 项目所在行政区概况深汕特别合作区 位于广东省东南部，地处珠三角平原和潮汕平原之间，西、北部与惠州市惠东县接壤，东与汕尾市海丰县相连，南临红海湾，是粤东通往珠三角地区的桥头堡，深港向东拓展辐射的重要战略支点，产业转移的最佳承接地。合作区规划范围包括汕尾市海丰县鹅埠、小漠、鲘门、赤石四镇，总面积468.3平方公里，可建设用地145平方公里，海岸线长42.5公里，区内常住人口为7.1万人。深汕特别合作区位于汕尾市海丰县，与惠州市惠东县接壤,处于广惠高速、深汕高速、324国道厦深铁路交汇点,距广州200公里、深圳100公里、汕头200公里,距香港82海里,距台湾高雄港200海里,距太平洋国际航道12海里，距汕尾港35公里,距小漠深水码头5公里，驱车至深圳市中心区仅1个半小时车程，距盐田港仅80公里。深汕高速、 324国道、厦深铁路、潮莞高速和中远期规划建设的深汕城际轨道、广汕铁路均贯穿境内。从合作区驱车至深圳市中心区约1 个半小时、盐田港约45分钟、巽寮湾国际休闲度假区和小径湾海滩度假区约30分钟。3.2项目区自然条件3.2.1气候环境项目区属亚热带海洋性气候，全年气温较高，年平均温度为22.8，夏天炎热且潮湿，温度约在2630之间；冬天凉爽而干燥，但很少会降至5以下。五月至九月间多雨，有时雨势颇大。夏秋之间，时有台风吹袭，七月至九月是该区的台风较多的季节，但由五月至十一月期间都有可能受不同强度的热带气旋吹袭。在北太平洋西部、东海及南海上，每年平均有30个热带气旋形成，其中半数达到台风强度，最高风速为每小时118公里或以上。项目区平均全年雨量2214.3毫米，雨量最多月份是8月，雨量最少月份是1月。3.2.2水资源条件项目区处于潮湿的亚热带环境，泾流丰富，地表水系发达。主要有赤石河和鲘门河等，绝大多数河流长度均不超过5英里，流速及流量与季节性降雨量密切相关。3.2.3自然资源项目区面向南中国海，邻近大陆架，洋面广阔，岛屿众多。有渔业生产的地理环境。深汕区有超过150种具有商业价值的海鱼，主要是红衫、九棍、大眼鱼、黄花鱼、黄肚和鱿鱼。3.3项目建设条件分析3.3.1政策优势国家财政、旅游和农业主管部门对休闲农业和乡村旅游的发展十分重视和支持，相继出台了政策意见、组建工作机构、配套资金支持、制定发展规划、开展人员培训、加强技术指导，提供相关服务，为休闲农业的发展提供了有力的保障。随着休闲农业的进一步发展，也必将为项目的实施提供政策、组织、资金和技术支撑。项目地地处深汕特别合作区，除了享受深圳市和汕尾市的各项优惠政策的同时，还享受特别合作区的财政、旅游和农业主管部门优惠政策。这些为该项目的实施，提供了重要的政策保证。3.3.2市场需求旺盛随着社会经济的快速发展，城市化进程的加速，人们更加注重生活质量，更加注重绿色消费，更加注重亲身体验和参与。希望通过休闲观光农业来放松身心，城市居民到农村体验农家生活，现场采摘瓜果和欣赏田园风光，这种让城里人回归自然的新型旅游方式，既满足了游客求新、求奇、求特、求健康的需要，又有很好的市场基础，发展潜力十分巨大。以据专家预测，我国农业观光旅游的年收入超过500亿元人民币，呈现出良好的发展势头和更加美好的前景。项目区所处深汕特别合作区，惠州、汕尾、广州、深圳等周边地区总人口超过4000万人，周末休闲旅游市场需求强大，为项目的发展奠定良好的客源基础。3.3.3自然条件优势项目区地处日月湖风景区，项目区内河流水系发达；土地类型多样，有中低山地、丘陵地、岗台地、冲积平原，适宜性广；气候属南亚热带典型的季风海洋气候，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等特征。这些自然条件为多种生物栖息繁衍和作物种植提供了良好的生态环境，果树、蔬菜、花卉、粮食、经济作物、畜禽、水产和野生动物种类繁多，且不乏名优特品种。3.3.4技术优势项目区地处深汕特别合作区，深圳、汕尾等地区拥有包括农业在内的各方面技术、管理人才，科技力量雄厚，科研手段先进，国内外交流频繁。加之农业部、中国农业科学院、中国科学院等国内一流专家参与的策划、规划与设计，使本项目在农业科技等方面拥有了强大的技术优势。3.3.5区位交通优势项目区距离广州200公里，距离深圳120公里，距离惠州60公里，距离汕尾42公里。对外交通联系便利，距离沈海高速入口、G324国道仅5公里，与在建的厦深铁路鲘门站相距17公里。深圳、香港、广州、东莞等旅游驱车可在1.5-2小时到达，惠州市区、惠东县、汕尾市、海丰县游客可在1小时驱车到达。便捷的交通和优越的区位条件，为项目区休闲农业发展提供了良好的前提条件。3.3.6周边休闲旅游配套的联动项目区所在的日月湖，日湖、月湖周边还分布了日月湖度假村、客家围屋酒店（在建）、农耕文化博物馆（在建）、户外游泳池、农家乐餐饮、垂钓场、游艇码头等旅游配套设施已经完善。本项目与其他园区为资源互补，因此，把园区纳入这样的一个休闲旅游市场活跃的片区内，组成连带规模的优势，本项目的市场经营会在短时期内取得较大效益，形成市场规模效应。3.4场址选择3.4.1选址原则本项目场址选择遵循如下原则：（1）符合国家、地区城乡总体发展规划；（2）符合国家土地管理、利用、保护相关规定；（3）因地制宜，高效利用；（4）生产、生活、产业发展与生态可持续发展并重。3.4.2选址方案项目选址位于深汕特别合作区。地处广东省海丰县鹅埠镇与赤石镇接壤地区，位于汕尾市海丰县西北部边境，处于珠三角东岸滨海生态旅游带之上。跨越赤石镇明热村和鹅埠镇下北村，与鹅埠镇上北村接壤，西部与惠州市接壤。第四章 市场分析4.1产品方案本项目产品主要包括两大类：一是为游客提供各种休闲旅游服务的产品。包括观光、技术服务、休闲、购物、采摘、科普教育、运动休闲、餐饮等。二是园区农业产品。主要是种植、养殖基地周年生产的无化肥、农药、重金属、微生物污染的优质安全农产品，农业示范园生产的有机果蔬产品等。4.2 市场分析4.2.1休闲农业旅游市场分析1、我国旅游市场分析旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前我国第三产业中最具活力的行业。在过去“十一五”期间，我国旅游业奠定了以国民大众旅游消费为主体、国际国内旅游协调发展的市场格局，世界旅游大国地位更加巩固。据前瞻产业研究院统计：2011年我国国内旅游人数达26.4亿人次，国内旅游收入1.93万亿元，假若剔除其中一日游游客数，过夜游客人数如以该数据的1/4估算，约为7亿人次左右，国民出游率约为50%。全国假日办公室发布的2012年第8号旅游信息通报，中秋、国庆节长假期间，全国纳入监测的119个直报景区点共接待游客3424.56万人次，同比增长20.96%；旅游收入17.65亿元，同比增长24.96%。旅游业已步入发展的黄金期。随着国民经济的发展、居民收入的提高，城乡居民对休闲消费需求高涨，休闲农业乡村旅游已进入快速发展的新阶段。根据国家旅游局统计数据，“五一”、“十一”和“春节”三个黄金周，城市居民约70选择乡村旅游，每个黄金周可以形成大约6000万人次规模的乡村旅游市场。截至2011年底，全国已有8.5万个乡村开展了休闲农业与乡村旅游活动，经营单位达170万家，从业人员2600万，年接待游客超过7.2亿人次，年营业收入达到2160亿元。2、我国“十三五”时期将迎来休闲农业发展高峰近年来，随着政策扶持农业的力度不断加大，农业技术不断革新以及食品安全意识逐渐提升的背景下，以环保、生态、休闲观光为主要特征的现代农业已经成为了创业投资界的新热点。如今，各路资本争先恐后进军我国现代农业，抢滩这块诱人的“绿色”蛋糕。2014年以休闲、创意农业为主导的现代农业项目如雨后春笋般崛起，像休闲地产、养老地产、旅游地产，红色旅游等休闲、创意项目发展迅速。从本质上改变了农业休闲就是农家乐的吃吃喝喝，采采摘摘的概念。据全国休闲农业经验交流会公布的数据显示：截至2013年底，全国各类休闲农业经营主体已经超过180万家，年接待游客9亿人次，营业收入2700亿元，带动2900万农民受益，接待人数和经营收入均保持年均15%以上的增速。2014年，仅上半年就接待游客5亿人次，营业收入1500亿元，有3000万农民受益。从2014年的统计数据来看，全国乡村旅游的游客数量占全部旅客数量的30%，但全年乡村旅游收入规模只占全国旅游收入比例的不到10%，这表明，我国休闲农业已经成为农村经济新的增长点，发展呈现“井喷”之势，未来提升空间巨大，是极具发展潜力的朝阳产业。目前，全国共创建了149个国家级休闲农业与乡村旅游示范县、386个示范点，推介了140个中国最美休闲乡村、247个中国美丽田园和1万余件创意精品，认定了39个中国重要农业文化遗产，其中全球重要农业文化遗产11个。2016年，农业部将重点加快供给侧结构性改革，推动一二三产业融合发展，农村旅游等服务业将迎来发展机遇。按照2015年国务院出台的进一步促进旅游投资和消费若干意见，要求实施乡村旅游提升计划，开拓旅游消费空间，并大力推进乡村旅游扶贫。到2020年，全国建成6000个以上乡村旅游模范村，形成10万个以上休闲农业和乡村旅游特色村、300万家农家乐，乡村旅游年接待游客超过20亿人次，受益农民5000万人。休闲农业和乡村旅游未来具有巨大的发展空间。“十三五”是旅游消费向休闲消费转型的关键时期，休闲农业正在与现代农业、美丽乡村、生态文明、文化创意产业建设融为一体，以农耕文化为魂，以美丽田园为韵，以生态农业为基，以创新创造为径，以古朴村落为形，释放出发展的强大动力和需求的巨大潜力。4.2.2优质安全农产品市场分析1、有机产品市场分析随着世界各国有机农业的不断发展和人们在日常生活中对有机食品的不断需求，中国作为一个农业大国自然也不能偏离这个“有机农业”发展潮流，也不能不在世界有机农业发展当中占有一席之地。占全国人口百分之七十的中国农民也必须为世界有机农业的发展做出贡献，在保护生态环境和人类自身健康的同时，创造一个环境友好的世界。我国真正意义上的有机食品开发起步较晚，1994年，国家环保总局正式在南京成立了有机食品发展中心（简称OFDC），是国际有机农业运动联合会（IFOAM）成员，协助国家环保总局行使有机产品行业管理职能，按照国际有机食品生产、经营和管理的要求进行运作，主要负责有机食品有关标准的制定、检查和认证工作，其OFDC有机食品认证标准已与国际标准接轨，是目前我国唯一的国家级有机食品认证机构。全国21个省市自治区也先后建立了OFDC的分中心或行业分中心。我国的有机农业正呈蓬勃发展之势，生产面积不断扩大，有机食品贸易额逐年增长。未来十年，中国有机农业生产面积以及产品生产年均增长20%30%，在农产品生产面积中占有11.5%的份额，达到18002300万亩；有机食品出口占农产品出口比重将达到或超过5%。中国将成为第四大有机食品消费大国，有机食品有望占到整个中国食品市场的1%1.5%，国际有机食品市场对中国有机食品的需求将达到或超过5%。统计，截至2014年底，农业系统认证的有机食品企业814家，产品超过3300个；2014年有机食品抽检合格率98.4； 2014年我国有机食品销售额达到240亿元。尽管我国有机食品的市场容量很大，但以全国每人每年平均食品消费额计算，有机食品销售额仅占常规食品销售额的0.1%，与发达国家平均水平2%相比，相差20倍。目前，中国从事有机产品出口贸易的大型企业有几百家，生产的有机产品主要销往欧盟、日本、美国等发达国家和港澳地区。另外，不同形式的有机专卖店在国内也纷纷兴起，台湾、香港等地公司已在国内大型超市开设多家有机专柜。国内的有机产品消费能力也在快速增长，据家乐福超市统计，目前在家乐福每月购买有机食品的顾客已经超过1万名，平均消费量占蔬菜总销售额的30以上，超市将继续增加有机蔬菜等食品的供应量。2、未来的果蔬种植品种应需转变思路，寻求新的发展向营养保健型转化：在市场开放果蔬供应市场扩大和品种增多的情况下，人们更讲究果蔬的质量营养。一些营养价值高且风味好的瓜果类，由数量型向质量型发展。 向加工方便型转化：净菜上市适应了城市快节奏高效率生活方式。如今，许多地方的蔬菜生产都开始向净菜小包装阶段发展，即在生产地将蔬菜整理后进行消毒灭菌分级，并用薄膜包装密封，然后上市出售。 向有机食品型转化：使用生物农药和高效低毒化学农药，禁止使用剧毒农药，尽量少施化肥，多施有机肥，以避免和减少对蔬菜的污染，这已成为目前果蔬生产的趋势。 向新鲜多样型转化：目前，“大路菜”的生产效益开始下滑，人们开始趋向于购买一些营养丰富保健型蔬菜和反季节蔬菜。人口增长将是未来畜产品需求长期增长的基本动因随着人们生活水平的提高和健康观念日益加强，有机食品消费成为时尚，而首当其冲的是对有机绿色果蔬的关注和期盼。3、功能农产品将成为未来农产品市场的主力军功能农业就是指农产品的营养化、功能化。它是通过生物营养强化等技术手段，在自然种养殖过程中让农作物吸收积累更多的矿物质等功能成分，使农产品具备保健功能，如富硒农产品便是功能农业的具体代表。中国农业发展路线图中，将农业高产技术（化肥、农药、基因工程）、绿色技术（无公害、绿色、有机）和功能农业技术（营养化、功能化）作为农业科技的三个里程碑，其中功能农业目前处于农业科技的金字塔塔尖。据预测，到2050年，中国一半以上的农产品都应具备功能性，以满足人们健康改善的更高需求。由于功能农业这一领域为新兴领域，市场容量的直接估算存在困难，赵其国院士曾推测，2020年功能农业的占比会达到我国可食作物耕作面积的1%，2030年左右，比例会上升至10%，2050年上升为50%。按静态价值计算，2020年市场容量1000亿，2030年为1万亿，2050年为5万亿。4.2.3项目所在地周边市场需求分析1、惠州市市场需求分析惠州市毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，辖区内人口达到420万。近年来在惠州市政府和相关部门的大力支持下，旅游产业得到了长足的发展，据统计，2016年春节黄金周七天全市累计接待总人数390.77万人次，同比增长36.78%，其中:景区游客343.9万人次，同比增长38.85%，过夜游客46.87万人次，同比增长23.32%。旅游总收入13.54亿元人民币，同比增长21.43%；拉动相关产业总收入65亿元人民币。休闲观光农业，作为惠州市惠城区打造现代农业示范区的“十大示范”建设重要内容之一，更是得到惠州市政府相关部门的大力支持和推进。本项目区距离惠州60公里，属于一个小时经济圈内，惠州市不断增加的旅游消费需求势必为项目的开发建设提供稳定增长的客源市场。2、汕尾市市场分析汕尾市地处广东省南部，珠江三角洲与海峡经济圈中间，依托广东，尤其是珠江三角洲这一广阔的旅游市场，汕尾发展休闲旅游产业正当其时。据统计，2015年，汕尾市旅游总收入17.03亿元，增长8.5%，旅游创汇521.2万美元，增长8.7%。汕尾市休闲农业处于初级阶段，具有一定规模和知名度的休闲农业园区或企业较少。3、深圳市休闲农业市场分析深圳是我国大陆开展休闲农业最早的地方，20世纪80年代末深圳首先开办了荔枝园采果的观光农园，主要吸引城市人前往观光、采果、娱乐、休闲，并利用这个机会进行商贸洽谈，招商引资，取得了良好的效果。随后又开创了多种类型的观光农园，对大陆城市郊区观光旅游发展起到了带头作用。我国于2004年开始启动全国农业旅游示范点评选工作，首批203个中广东省占了14个，深圳就有西部海上田园和光明农场两家名列其中。根据最新的数据统计，2015年深圳市接待总人数11630万人次，同比增长7.65%；旅游业总收入1244.80亿元，同比增长14.03%；国际旅游收入49.68亿美元，同比增长8.80%。4、广州市市场分析数据显示，2014年，广州市旅游业总收入2521.82亿元，同比增长14.5%，旅游外汇收入54.75亿美元，旅游业增加值1072亿元，同比增长14.5%，约占全市GDP的6.4%；接待游客1.62亿人次，同比增长7%；接待过夜游客5350万人次，同比增长5.7%；接待入境过夜游客783.30万人次，增长1.97%。早在2010年，广州市就提出“玩农业”和“周末农业”的理念，着力打造农业的休闲功能。至2010年，广州拥有观光休闲旅游农业园83个，湿地公园2个，第一批观光休闲农业示范村12个；观光休闲农业旅游接待游客1049.82万人次，观光旅游总收入6.89亿元，分别比2005年增长1.1倍和3.4倍。4.3市场定位与预测4.3.1市场定位1、一级目标市场（核心市场）项目区1小时车程范围内：惠州市、汕尾市、深圳东部地区。项目区1.5-2小时车程范围内：广州、东莞、深圳中心城区和西部地区、香港等周边近距离城市居民。2、二级目标市场（潜在市场）广东省内：除深圳、广州、惠州、汕尾市以外的省内其他城市居民。广东省外：珠江三角洲地区出游率高的城市，以及长三角、北京、天津等其他城市居民。4.3.2客源市场预测根据近年游人状况增长和旅游风景区管理部分统计数据，2011年游人规模达到30万人次，随着景区的不断完善，每年游人的人数呈不断上升趋势。在此，预计2016年，整个旅游风景区接待旅游人数估计达到50万，随着本项目的完善，估计2017年本项目区接待3万人左右。表4-1 游客规模预测表年份较上年增长速度游客规模（万人）较上年增长(万人)20173201840%4.21.2201940%61.8202030%7.81.8202125%91.2202220%10.81.8202315%12.51.3202415%14.5220255%15.5120265%16.51便于测算，本项目正常年份接待休闲农业旅游游客按照10万次/年进行预测。4.4营销策略和营销策划1、营销策略（1）差异化策略：模式差异化、技术差异化、产品差异化、市场差异化，通过差异化构建形成园区特色和标记，形成持续的核心竞争力。（2）技术带动策略：通过建立有机生态技术支撑体系，增加产品科技含量和技术附加值，通过提升产品技术含量和科技附加值，提升园区生产经营利润，形成产品市场竞争优势。（3）品牌营销带动策略：策划、包装、技术形象，进行品牌营销策划，通过品牌的推广和宣传，带动产品营销。2、营销策划（1）形象定位：打造三张名片，即：深汕特别合作区休闲农业示范园区；深圳市科技成果推广示范园；创建省级休闲农业示范点；（2）广告与媒体选择平面及多媒体广告品。如门票、宣传册、地图、明信片、传单、海报、多媒体光盘等；深汕特别合作区及其他主要市场的电视台。以新闻、专访和软性广告为主。在栏目选择上除新闻栏目外，将与专门的旅游栏目、生活栏目达成长期的合作。此外还可以与区外的一些省市电视台达成合作。相关市场的广播电台，主要为交通台。因为广播媒体是大众媒体的主要形式，而相当一部分的游客会自驾车到此旅游，他们对广播的信息更有可能关注。繁华商业区和知名景区门口的户外广告。互联网广告。第五章 项目建设目标与总体布局5.1项目建设目标本项目是以国内外领先现代农业技术的整合、成果转化与产业示范为核心，以都市休闲农业产业集群化融合发展为路径，打造集科技示范、农业生产、观赏游乐、休闲购物等功能于一体的都市休闲农业示范基地，实现春天看桃花，采草莓、夏天赏花，摘葡萄；秋天闻茶花香，吃桃子；冬天玩盆景，品茗茶的功能。并计划通过2-3年的努力，将该基地打造成深汕特别合作区一流的现代都市休闲农业示范基地和休闲旅游目的地 。5.2项目定位1、总体定位深汕特别合作区具有影响力的休闲农业示范园。2、发展定位（1）现代化生态农业标准化生产与示范区；（2）生态休闲农业观光旅游区。3、功能定位（1）农业技术展示、辐射带动功能农业科技推广，示范的“舞台”项目方与科研单位合作，选用特色优良品种，进行引种、收集、种植示范，通过示范基地的建设带动周边地区现代农业产业发展，提高种植技术水平，带动区域现代农业产业向规范化、标准化、规模化方向发展。（2）优质安全农产品生产功能生产、创汇的“基地”由于项目区内相关基地全部按照有机标准进行生产，对基地管理人员和工作人员进行相关技术培训，所生产果蔬等产品，都可以达到绿色、有机等标准。（3）生态旅游，休闲观光功能城市的“世外桃源”按照现代都市休闲农业建设要求，从“吃、住、行、游、购、娱”六要素条件建设入手，联合日月湖风景区内已开发项目，建设以古茶树活体博物馆、蔬菜工厂观光，有机果蔬观光采摘，生态餐饮等为产品，建立形成现代休闲农业示范基地。5.3总体布局都市休闲农业综合示范基地既不同于一般的农业示范基地的规划，又不同于一般观光旅游园区的设计，它属于多功能性的，风格独特的示范园。设计中既要考虑它是一个都市现代农业的示范基地，又是农产品标准化生产、高科技输出的基地，同时又要考虑它的观光旅游功能。规划中根据功能的要求，从空间格局上将项目概括为 “一馆、四园”：表5-1总体布局规划表分区功能分区面积备注一馆古茶树博物馆以茶树、园林苗木为主；四园深圳市科技成果推广示范园以葡萄为主功能农业种植示范园功能型农产品种植，柚子树林下发展。生态有机农业园以荔枝、草莓、蔬菜为主生态养殖园畜禽、水产养殖配套服务中心合计第六章 项目建设方案6.1项目主要建设内容6.1.1古茶树活体博物馆1、功能定位以古茶树为主、其他园林植物为辅开展活体展示、保存工作；生态休闲观光功能；科普教育。2、建设规模项目总占地面积XXX亩。3、主要建设项目（1）古茶树文化园占地面积XXX亩，建设古茶树展示区，古茶树历史文化园，通过丰富的实物、详实的文字、真实的图片和现代的光电组合，全面展示山茶树的种植历史、资源、文化等。（2）多彩盆艺园项目占地X亩，主要以脱毒蔬菜、果树盆艺展示、采摘、观光与休闲采购为主。将品种、形状各异的盆栽果实通过精美的设计呈现在游客面前，包括中国、美国、日本、台湾等地脱毒草莓品种的观赏与采摘，盆栽活体草莓、盆栽活体紫薯、盆栽活体马铃薯、盆栽活体香草植物等供参观者休闲采购。盆栽苹果、盆栽柑橘、盆栽佛手、盆栽葡萄梨、盆栽枣、盆栽山楂、盆栽杏、盆栽李子等等都可以做盆栽，都会有不错的展示效果。（3）园林苗木基地项目建设园林苗木产业园XXXX亩，主要以彩叶树的种植，主要植物有：紫叶合欢、红叶石楠、红枫、海南红豆、黄金槐、海南蒲桃，龙舌兰等，通过植物颜色的变换，体现出彩叶林区的特色。营造园区良好的景观环境和生态小气候。形成四季有景可观的园林苗木基地。（4）果树种植示范区，以观赏桃树和柚子种植为主。项目区采用标准化生产技术，充分体现有机种植技术、灌溉节水等技术。并设立采摘区，是观光客人休闲、采摘的场所。6.1.2深圳市科技成果推广示范园1、功能定位高效优质葡萄栽培技术集中示范、推广；休闲观光。2、建设规模项目占地面积 亩。3、建设项目（1）标准化葡萄种植示推广基地拟通过打破休眠、促花、不光、高温多湿区域主要病害的防控技术等特有栽培模式的实施，实现美洲种和欧美杂种等葡萄品种的次适宜区域栽培，使消费者体验园中采摘的快乐，实现人们食用新鲜葡萄的保健理念。（2）葡萄休闲观光园通过“采摘葡萄区”、“千种葡萄观赏区”、 “葡萄盆景区”、“葡萄科普园”、“葡萄酒品鉴区”等内容的建设，供人采摘、品尝，体验田园生活，了解葡萄及葡萄酒的历史、文化，领略葡萄酒酿造的独特魅力等综合性康体休闲观光项目。6.1.3功能农业示范园功能农业就是指农产品的营养化、功能化，通过生物营养强化或其他生物技术手段使农产品具备保健功能性。本项目的功能农业示范区以草地樱桃为重点进行打造。草地樱桃果实中含有各种对人体有益的矿质元素，尤其是钙元素的含量比一般的水果都高，此外还富含铁、锌钾等矿质元素、多种氨基酸、花青素