2013年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告.doc

“百城价格指数”：8月百城住宅均价：环比上涨0.92%，同比上涨8.61%2013年9月2日中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少10个，其中跌幅在1%以上的有14个；本月环比上涨的城市比上月增加10个，其中涨幅在1%以上的有31个，较上月减少2个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。另外，按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7044元/平方米，环比上月下跌0.04%。总体来看，8月百城价格继续上涨且涨幅在热点城市的带动下继续扩大：100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第15个月环比上涨，平均涨幅较上月扩大0.05个百分点，上涨城市个数增加至71个；同比连续第9个月上涨，涨幅扩大至8.61%；十大城市新房价格环比上涨1.49%，北京上涨最为明显（3.22%）。供应方面，多数开发企业为备战“金九银十”加大蓄客力度，近期实际新开盘项目处于阶段性较低水平；政策方面，温州限购松绑、芜湖鼓励购房政策间接释放出地方政府放松调控的信号，带动更多观望者入市，开发企业也顺势提高价格。在部分城市供应依然不足、政策面宽松、购房者观望情绪进一步缓解等多重因素带动下，8月新开盘项目“日光”现象仍有出现，土地价格持续攀高，进一步拉动百城指数上涨。近日召开的人大常委会第四次会议上，国家发改委主任徐绍史表示“房价反弹压力较大”，财政部部长楼继伟下一步“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这表明中央时刻关注房地产市场变化，未来也将适时出台相关政策予以引导。展望即将到来的“金九银十”，推盘量增加将缓解房价上涨压力，但部分供应一直不足的热点城市可能出现量价攀升局面，其调控政策可能进一步升级；另一方面，绝大多数城市供应充足，品牌房企纷纷加大推盘，房价涨幅仍将在一定范围以内。 l 百城（新建）住宅价格环比2013年7月涨跌幅分析2013年8月，住宅价格环比7月上涨的有71个城市，较上月增加10个城市。涨幅居前十位的城市依次是：福州、徐州、日照、北京、昆明、兰州、郑州、宝鸡、柳州、武汉，涨幅在2.1%-4%之间。其中，福州、徐州涨幅超过3.5%，日照、北京、昆明、兰州涨幅在2.5%-3.5%之间，郑州、宝鸡、柳州、武汉涨幅在2.1%-2.5%之间。另外，宿迁、惠州、佛山等61个城市环比上涨，其中宿迁、惠州、佛山等10个城市涨幅在1.5%-2.15%之间；深圳、廊坊、厦门等11个城市涨幅在1%-1.5%之间；太原、金华、新乡等40个城市涨幅在1%以内。2013年8月，住宅价格环比7月下跌的有29个城市，较上月减少10个城市。跌幅居前十位的城市依次是：芜湖、湘潭、常熟、北海、秦皇岛、德州、苏州、湖州、昆山、江门。其中，芜湖、湘潭、常熟跌幅超过2%，芜湖以2.29%的跌幅排在第一位；北海、秦皇岛、德州、苏州4个城市跌幅在1.5%-2%之间；湖州、昆山、江门等7个城市跌幅在1%-1.5%之间；东营、大连、汕头等15个城市环比跌幅在1%以内。l 百城（新建）住宅价格同比2012年8月涨跌幅分析2013年8月，百城住宅价格同比2012年8月上涨8.61%，连续第9个月上涨且涨幅比上月扩大0.67个百分点。有90个城市住宅价格同比上涨，上涨城市较上月多1个，其中，广州、北京、郑州、汕头涨幅介于21%-25%之间；衡水、泉州、厦门等19个城市涨幅介于10%-21%之间；长春、哈尔滨、兰州等63个城市涨幅在1%-10%之间，北海、沈阳等4个城市涨幅在1%以内。2013年8月，有9个城市住宅价格同比下跌，下跌城市较上月减少1个，其中，海口、温州的跌幅超过10%，分别为10.89%和10.23%；三亚、张家港、江阴和贵阳4个城市跌幅介于1%-8%之间；昆山、聊城和南宁的跌幅均在1%以内。l 十大城市（新建）住宅价格涨跌情况根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年8月十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，涨幅比上月扩大0.15个百分点。具体来看，北京上涨3.22%，涨幅最大，武汉上涨2.16%，涨幅次之，广州、深圳、上海涨幅在1%-2%之间，杭州、天津涨幅介于0.5%-1%之间，成都、重庆（主城区）、南京涨幅在0.5%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨12.18%，连续第10个月上涨，且涨幅较上月扩大1.12个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，广州、北京、深圳、南京、成都涨幅均超过10%，上海、武汉、重庆（主城区）、杭州涨幅在5%-10%之间，天津涨幅低于5%。l 十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本的调查，2013年8月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为25245元/平米，环比上月上涨1.20%，涨幅较上月缩小0.35个百分点；10个城市全部上涨。具体来看，深圳涨幅居前，环比涨幅为1.84%，广州、杭州和天津等6个城市的的涨幅在1%-1.6%之间；上海、重庆和成都涨幅均不及1%，成都涨幅最小，仅为0.48%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨18.76%，涨幅较上月缩小1.33个百分点，是今年以来首次缩小。10个城市同比均上涨。具体来看，北京涨幅最大，达23.91%，广州和深圳的涨幅均超过20%，分别为22.82%和22.23%，南京、上海和天津的涨幅在10%-20%之间，武汉、重庆、杭州和成都涨幅在3%-10%之间。表1：2013年8月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)福州3.92%1512115173南昌0.49%93968855徐州3.66%61736200三亚0.46%2399221800日照3.44%69796575镇江0.45%66296200北京3.22%2939525000成都0.44%81557500昆明3.18%85738500西宁0.38%58075600兰州2.59%75207350鄂尔多斯0.32%91658100郑州2.38%92878811威海0.32%60195540宝鸡2.30%44544050重庆(主城区)0.31%75557310柳州2.24%67136385淮安0.27%51704900武汉2.16%81047600中山0.27%63385500宿迁2.14%50624725衡水0.25%43534200惠州1.99%65015800沈阳0.23%75437000佛山1.94%92697780南京0.22%1300812000无锡1.89%87467850泉州0.18%76496930宜昌1.78%54895360包头0.17%58335475盐城1.77%56785500台州0.16%1158711000南通1.73%96558712海口0.14%104629200广州1.68%1714915000贵阳0.14%49075048张家港1.64%86918400乌鲁木齐0.13%74957000湛江1.55%71237313邯郸0.12%48825000深圳1.34%2825622000青岛0.11%95008500廊坊1.27%69207128绍兴-0.01%101719500厦门1.22%1752816000赣州-0.02%55995000南宁1.21%77486800嘉兴-0.03%78277600长春1.20%69166500淄博-0.15%59885875东莞1.17%92708500温州-0.31%1556513095上海1.07%2897925000唐山-0.35%62555900吉林1.06%60905000江阴-0.39%69646500潍坊1.03%46304500桂林-0.40%60234600济南1.01%88598300珠海-0.43%1257111535株洲1.01%50224765马鞍山-0.58%56335247太原0.99%65056200西安-0.61%71886682金华0.97%96109125哈尔滨-0.64%73327138新乡0.87%42934365汕头-0.72%85128500宁波0.78%1321412000大连-0.90%1137210500呼和浩特0.75%72496860东营-0.99%58175821营口0.73%49424800泰州-1.02%71086076聊城0.73%52514970银川-1.04%51635300洛阳0.71%53695500扬州-1.06%91998415杭州0.70%1714116000鞍山-1.11%52615100常州0.67%83207200江门-1.14%61706175保定0.65%49875098昆山-1.43%88158438长沙0.64%67836534湖州-1.45%88158275石家庄0.62%61826000苏州-1.60%1256911000菏泽0.61%51304350德州-1.61%48774500天津0.60%106249300秦皇岛-1.64%69647000合肥0.59%69666732北海-1.70%57855500绵阳0.58%49874700常熟-2.17%90788000连云港0.58%58775713湘潭-2.18%39453718烟台0.55%65676000芜湖-2.29%61375594表2：2013年8月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）北京3.22%22.49%2939525000武汉2.16%6.81%81047600广州1.68%24.15%1714915000深圳1.34%17.55%2825622000上海1.07%7.71%2897925000杭州0.70%5.06%1714116000天津0.60%2.88%106249300成都0.44%10.22%81557500重庆(主城区)0.31%6.35%75557310南京0.22%11.96%1300812000表3：2013年8月十大城市主城区二手住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）深圳1.84%22.23%2256921988广州1.57%22.82%1939219083杭州1.34%5.95%1969621295天津1.34%13.28%1607315776南京1.29%17.34%2002918669北京1.26%23.91%4011839147武汉1.07%8.80%95678638上海0.88%16.73%3587232841重庆0.66%6.13%78997358成都0.48%3.36%100259209附录：百城指数（新建住宅）编制规则百城价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。1、样本（1）样本选择及其退出： “百城价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。 对100个城市进行全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。 当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，以上一期价格填充样本表格，列入计算。 当项目所有分期的全部剩余房源少于5%，可以退出样本。 项目的建筑规模限制：一线城市不低于3万平方米，二、三、四线城市均不低于1万平方米。（2）样本覆盖范围：城区、郊区以及房地产市场较为发达的下辖县市，根据各城市实际情况确定。（3）样本价格： 样本价格：为项目实际价格，即项目对外报价减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，按典型项目的平均使用率进行换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。在获得价格的同时，进一步了解在售房源的建筑形态（如多层、小高层和高层等）及其均价，尽量保持统计口径一致。当在售房源建筑形态发生变化时，需修改统计口径并进行说明。 价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算；现金优惠一般以100平米计算折扣；为了计算方便起见，暂时不考虑赠送家电等实物优惠。 若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素；否则，以特价房价格作为当月价格。 如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，追问是否由于产品类型发生变化所致或真实涨价或降价。（4）样本权重：若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，根据其总规模和单价、结合市场实际情况对其建筑面积进行拆分，将拆分后的建筑面积作为该项目的权重。2012年12月起，采用新的规则确定项目权重并对历史价格进行修正，结合样本价格档次确定项目年消化时间，计算其年均消化面积，作为该项目的权重，详见关于“百城价格指数”改进的说明。2、计算模型本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，自2011年9月起同时采用中位数的方式进行计算，具体如下：（1）全国及单个城市平均价格计算方法如下：其中代表第j个城市在第t期的平均价格，代表第j个城市第i个项目在第t期的价格，为该项目调整后建筑面积。（2）全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。3、数据采集和复核（1）采集时间：每月22日-30日（2）采集方法：通过中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。（4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，或