前期物业管理服务协议.doc

前期物业管理服务协议本协议当事人：甲方（物业管理单位）：武汉泽洁物业管理有限公司地 址：武汉市江夏区纸坊街武昌大道812号龙发小区1702号乙方（业主）： 联 系 电 话： 定义：前期物业管理是指自以下物业出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理委托合同生效时止的物业管理。本物业名称：乙方所购房屋的基本情况：类型： ； 建筑面积： 座落位置： 根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、公共设施维护管理：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、制定管理规章：根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的业主公约、物业服务指南和房屋装修管理规定并书面告知乙方；3、档案管理：建立健全的物业管理档案资料；4、违规管理：制止违反本物业的物业管理制度和业主公约的行为，并按业主公约的规定采取相应的催改措施；5、转委托：物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、收费：依据本协议向乙方收取物业管理费用，并按业主公约的规定，对拖交、欠交行为采取相应催交措施；7、年度计划：编制物业管理服务及财务年度计划；8、收费公开：每半年向乙方及全体业主公布物业管理费用收支情况；9、装修管理服务：提前将装饰装修房屋的注意和限制条件书面告知乙方，并协助乙方按照房屋装修管理规定的指引，完成装修工程；10、有偿服务：为乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11、交接义务：协议终止时起15日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理物业的管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；12、免责条件：甲方及其雇员在下列无过错情况下无须对业主或用户负责：(1) 为履行业主公约所规定的一切管理工作，但涉及故意或严重过失而造成的损失不包括在内。(2) 因下列原因造成的服务中断：1) 任何设施、装置进行必要的保养和更换导致中断服务；2) 火灾、水灾等不可抗力导致中断服务；3) 无法避免的燃料、材料、供水、供气、电讯、电力短缺；4) 管理者无法控制的其他一切原因。(3) 任何偷窃、劫案、杀人等刑事犯罪案件或暴乱等。(4) 业主或用户不遵守和不执行公约、管理规则条款的。二、乙方的权利义务1、业主权利：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2、签约义务：签署业主公约承诺书并遵守本物业的业主公约；3、装修义务：装饰装修该物业时，遵守装修指南内的有关规定：业主进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，填写申请表，经甲方审查核准后，缴纳装饰装修保证金人民币 3000 元（如属特殊装修，保证金由双方另行约定），方可施工。完工时，甲方检查无违章和妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等）经分摊公共部分补修费用后，剩余保证金予以返还，否则，视情况予以扣除并限期整改。装饰装修垃圾由甲方负责清运的，应缴纳垃圾清运费。 4、交费义务：按有关规定向甲方交纳物业管理费用；按国家有关规定交纳专项维修资金；5、共用设施使用义务：不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，如造成共用部位、共用设备的损坏，乙方应当负责修复，所需的费用由乙方承担，如无法修复的，乙方则须承担赔偿责任，赔偿甲方的损失。6、禁止性规定：在本物业范围内，不得有下列行为：(1) 擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗、阳台、空调机位等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）、路灯等公用设施及公共场所（地）；(2) 损坏供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；(3) 乱堆杂物、丢弃垃圾、高空抛物；(4) 践踏、占用绿化用地，损坏、涂画图标及建筑小品；(5) 影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌；(6) 未取得物业管理企业书面许可并领取政府发给的牌照，在物业内饲养家禽牲畜及任何宠物。7、告知义务：转让、出租物业时事先通知甲方，告知受让方、承租方与甲方签订本协议及业主公约；8、关联人损害责任：对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理规定和业主公约造成损失、损害的，承担民事责任；9、相邻关系：按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。否则管理公司有权采取有关措施处理；10、安全防范：加强安全防范意识，自觉做好防火防盗工作；11、单元用途规定：不得擅自改变单元物业用途，不可将名下单元作非法不道德或与规划相违之用途。第二条 物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指单元主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、公共屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道及其他共用部位等）。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、有线电视天线、供电线路、通讯线路、照明、中央空调、消防设施、保安设施、绿化、通道、共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1、本物业内公共区域的日常保洁；2、本物业内的生活垃圾的清运（指集中垃圾收集点的清运，不包括装修垃圾）；3、保洁、化粪池清理、水池的清洁消毒；4、本物业区域内的“除四害”服务。四、保安1、协警义务：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，发生治安案件、刑事案件或交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。2、安全防范职责：(1) 24小时全天候安全监控与巡逻，并作值班记录。(2) 对重点公共部分进行全天候闭路监控，监控资料至少保存一周时间。(3) 全消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善。(4) 看管公共财物，包括小区内之公共设施及公共设备。五、交通秩序与车辆停放1、指挥车辆按规定行车路线、车位进出、停放，做好车辆停放进出记录；2、按规定标准收取停车管理费用；3、对违章行驶及乱停放车辆的行为进行劝阻、制止、并采取相应催改措施。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观：1、整齐、美观。2、及时处理乱搭乱建现象。二、设备运行1、对设备日常运行作好完备的运行记录。2、及时处理设备故障，保证设备正常运行。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、保养制度完备，运行正常；2、设施设备维修及时，定期检修，无事故隐患。四、环境卫生：1、环卫设施完好，公共环境整洁；2、垃圾及时清运；3、公共排污系统畅通，化粪池使用正常。五、绿化：1、绿化养护措施得当，设施完好、整洁；2、草木生长良好，修剪整齐美观。3、绿地无改变使用用途，应绿化地无黄土裸露现象。六、交通秩序与车辆停放：1、停车场、行车线路有明显标志，危及人身安全处有明显标志和防范措施。2、车辆停放整齐有序，无乱停、乱放现象。七、保安：1、物业区域内公共秩序良好；2、监控系统正常运作。八、消防：1、消防监控设备设施完好，定期对消防设施进行检查和保养。2、保持消防通道畅通，制定消防应急预案和消防疏散示意图。3、消防控制中心24小时值班。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修： 1、小修：接到报修60分钟内到现场检查，及时进行维修；2、急修：接到报修30分钟内到现场检查，及时进行维修。第四条 物业管理服务费用一、计收开始时间：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所载收楼日期起计收管理费。二、计收办法：1、甲方按照以下方式收取物业管理服务费和提取酬金：按照建筑面积每月每平方米￥ 1.3 元（高层）￥ 1.5 元（小高层）￥ 2.0 元（多层）计算，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主和非业主使用人合理分摊。甲方在年终结算物业服务总收入和服务支出，结余及亏损归甲方。2、物业管理公司可以依照物价部门提供的市场信息对管理费进行调整，报政府有关部门备案。三、交费时间：乙方交纳费用时间：每月1日10日；四、交费责任：1. 乙方出租物业时，物业管理费用由乙方交纳；2. 乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；3. 因乙方原因空置单元，仍按单元建筑面积每月足额收取管理费；4. 业主或非业主使用人连续三个月不交物业服务费的，甲方可以采取暂停供水、供电服务等强制措施。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。当物业服务费收缴率低于 80% 时，甲方可在告知物业建设单位和乙方后 30 日无条件单方终止前期物业服务协议，退出物业管理区域，并保留对物业建设单位、业主或非业主使用人所欠费用的追收权和向法院起诉权。第五条 其他有偿服务费用一、车位及其使用费用：按政府部门审核的标准收取，并按照政策进行调整。（一） 露天车位：小型车辆： 150 元/月；摩 托 车： 60 元/月；（二）地下停车场：小型车辆： 300 元/月。注：小区内内禁止停放大、中型客、货车。（三）以上车位，甲方均不承担保管义务。车辆如需保管，乙方应另行与甲方签订车辆保管合同，并缴纳停车保管费。发生车辆损坏或丢失，由责任方按照约定承担责任。二、 其他有偿服务项目的收费标准执行政府规定或由甲乙双方商定。第六条 代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第七条 违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并退还利息；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之叁向甲方交纳违约金。第八条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法执行，双方按有关法律规定处理。第九条 本物业交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：一、保修期内的，由物业建设单位承担；二、保修期后由业主共同按比例承担。三、物业区内新增的共用部位、共用设施设备其费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊。第十条 物业维修基金的管理与使用一、根据建设部、财政部发布的住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的物业维修基金。二、物业维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经物业管理主管部门审核后划拨。三、物业维修基金不敷使用时，经物业管理主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、 乙方转让房屋时，结余物业维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第十一条 广告牌设置及权益发展商有权在保留部分的任何位置安装、架设广告牌、照明设备以及其他各种相关设施，因此取得的收益全部归发展商所有。第十二条 保险一、房屋共用部分、共用设施设备保险手续由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，费用自行承担。第十三条 其他约定事项一、在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。二、本协议生效期间发生产权转让，本协议对受让的业主具有同等的法律效力。第十四条 本协议签订后甲乙双方需要变更协议条款