房价下跌不会影响金融安全.doc

房价下跌不会影响金融安全有一个观点，房价下跌不能超过30%，否则，就有可能影响金融安全。正是基于这种理由，在住房成交量萎缩而房价并未明显回落时，一些开发商便呼吁对房地产业网开一面，以免引发中国式次贷危机。 房价下跌30%会威胁到金融安全吗？如果这一理论成立，那么，世界上所有国家或地区的政府，都有充分理由保持房价的上涨通道不遭破坏，房地产市场将永远繁荣一片。但事实并非如此，1997年至2003年，我国香港地区的房价下跌了70% ，按照香港金管局的统计，当时被称为负资产的住房就达78000宗，但既未威胁银行的生存和发展，也没有引发金融危机。为何？ 第一，并非所有的商品房都是用贷款购买的。这种情况在我国内地可能更为明显，许多高收入者更愿意一次性付清房款。据不完全统计，从2007年开始，上海市选择一次性付款买房的人占比约40%50%，而进入2008年以后，由于贷款利率提高，一次性付款买房的人已经占到60%以上。 第二，并非所有的贷款买房者都是高价位买房，也并非所有的贷款买房者都是集中在近一年内买的房。银行房贷业务已经有十几年的历史，过去的贷款存量是非常庞大的，那些在2007年以前贷款买房者，如果房价下跌30%，银行根本无所谓，因为仅2007年的涨幅就不只30%，更何况银行还有一个30%的首付，更何况此前贷款者已经连续多年偿还银行贷款。与庞大的存量住房相比，高位买房者只是少数，房价的下跌不足以对银行的整个承受能力构成威胁。 第三，房贷在整个银行贷款业务中的比例有限。央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6%左右；个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。两者合计，也仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，即使不良贷款比例上升，也远不至于威胁金融安全。（摘自“上海证券报”）点评：房价刚开始有下跌的现象，就有人高呼“政府救市”，其理由之一就是所谓房价暴跌有可能影响金融的安全，不是吗，美国房价暴跌的后果严重，政府不得不出手“救市”。开发商喊“救市”，或一些地方政府在悄然“救市”，所谓的理由，无非是为他们获取利益正名罢了。笔者也认为目前中国某些地区房价下跌只是正常的市场调整，不会影响到金融安全，还远远没有达到需要“救市”的程度。但我们也应看到，房价如果大跌甚至“跌跌不休”确实会对银行产生一定的负面影响，甚至涉及金融的安全；一但房地产业萎缩，还会产生其产业链的多米诺效应。因此，点评者也不同意有些人所谓的“政府永远不要救市”的市场中心论，政府应根据实际情况，科学、灵活地制定能使房地产市场平稳、健康发展的调控政策。任志强:房价下跌并不能让穷人买得起住房中国改革之前的三十年时间，整体的中国人在号称自己掌握了自己的命运、号称人民当家作主之后，当人民拥有整个国家的资源与财产时，却仍然生活在贫困之中。可见打倒了富人并不能让穷人变成富人。重要的不是针对于每一个穷者的治病，而在于建立一个能让所有人都从穷变富的社会制度，一个允许一部分人先富起来的社会环境，一个“贫穷不是社会主义”的认识突破，一个要打破计划经济建立市场经济的变革。如今又出现了这样的言论：“如果房价下降了，所有的穷人就能买得起房子”；或是“如果房价下跌了，政府就不用建立保障体系了”。似乎用行政、舆论、税收、信贷等各种手段让房价下跌，所有人的住房问题就可以由市场自行解决了，政府就可以消除社会中的不满情绪并推卸自己的责任。自2003年以来的各种调控政策似乎都是这样一种思路，让市场的房价降下来，让市场提供更多的廉价房、小户型房，但实际的结果却并不像政策制定者想像的那样。直到2007年的24号文件出台，才让政府恍然大悟，政府的责任并不能因房价下降而消失，更不能将房价下降作为解决低收入家庭住房的出路，房价下降并不能让穷人变富，房价下降也并不能让穷人买得起住房。24号文件的出台并没有改变大多数民众的观念，他们仍然认为自己是穷人，他们仍然认为房价下跌了他们才能买得起住房，他们仍然坚持打倒了富人穷人就会变富，打倒了高房价穷人就能买得起住房了这种神话。（摘自“凤凰财经网”）点评：任先生站在开发商和“富人”的立场上说话，我们当然能理解。他的话虽然不无道理：房价下跌，中低收入的群体就买得起房了吗？按照目前上海的商品房价格，即使下降50%，中低收入的居民也很难承受。但是，这并不因此说房价下降没有意义，不说高房价是否合理，房价下降毕竟增加了购房人的数量，因为社会上并非只有买得起房的“富人”和永远买不起房的“穷人”这两类人群。解决住房问题不能只靠商品房。在目前房产市场调控过程中，很多人认为，房产开发商是暴利的最大获得者。其实并不尽然，普通购房者看到的只是房价的增长，其实土地价格的上涨，建筑材料成本的上涨，更胜房价的增长。相比之下，流转过程中所产生的暴利程度远胜房地产业。那么房价是否不要调控了呢？不。这并非“仇富”“嫉富”，要把房价跌得开发商垮台；调控的目标是使房价的增长幅度回落，回复到理性的水平上来。就如著名经济学家厉无畏先生所说，“对楼市调控的目标并不是说一定要让房价跌到底，而是要让它的涨幅降下来，不要超过我们收入的涨幅，甚至要低于我们收入的涨幅。只有房价涨幅略低于人均收入的涨幅，人居环境才能得到改善”。同时点评者指出，中低收入群体的住房问题不应期待商品房价格回落来实现，必须由政府的住房保障体系来解决。房价下跌开发商该补偿吗? 中消协:没有法律依据今年6月16日，前期购买远洋一方楼盘的业主联合起来，要求开发商给予补偿。在远洋一方售楼处，记者了解到，远洋一方项目推出了从九七折到九四折不等的折扣，还曾经推出过三套八五折特惠房，折后均价在10700元/平方米左右。这样的价格落差让前期购房者不满，最终，通过谈判，这些业主得到了开发商的“回馈”。 根据已经公开的信息，由于房价下调而给业主“回馈”的现象，今年3月就开始出现，深圳、北京、武汉、东莞等城市都有，或送精装修费，或送教育代金券，甚至返还现金，价值几千元到几万元不等。 然而更多的楼盘业主，尽管也向开发商抗议，但并没有得到相应的“回馈”。很多业主至今还在与开发商谈判。 今年7月1日上午，北京方恒国际中心的一部分老业主来到该项目售楼处，要求集体退房，但开发商拒绝了这一要求。根据焦点房地产网提供的数据，方恒国际2007年11月一期开盘价格在16800元/平方米，然而到了2008年5月30日二期开盘时，价格却降到14800元/平方米。 那么，面对下调的房价，高价购房者是否有权利要求开发商作出补偿？ 在高价购房者看来，对于因开发商促销导致的房价下跌，业主完全有理由要求开发商作出补偿。 “要开发商补差价也不是完全没有理由，但前提是购房时开发商承诺，将来如果房价下跌会补偿。”中国消费者协会理事刘俊海教授表示，如果开发商没有这样的承诺，补差价的要求就缺少法律依据。 刘俊海认为，如果购房人能够有充分的证据，证明开发商有欺诈行为，比如房屋面积缩水、绿化率没有达到承诺标准等等，那么可以要求退房。但如果没有这些欺诈行为，购房人要求退房则需要与开发商协商。 刘俊海表示，房价下跌带给老业主的是经济上的损失，但购房行为要在法律的框架下进行规范，法律并没有支持消费者追讨差价补偿的条文。市场经济下，任何商品的价格都会出现涨跌，汽车、家电、手机、电脑等等，都存在价格下跌，消费者同样不能因此要求补偿。 （摘自“中国青年报”）点评：没有价格只涨不跌的商品，商品房也是一样。在房价涨的时候，没人会提出将增值部分返还给开发商，那么在房价跌的时候开发商为何要补偿呢？这真有些荒唐，这就好比股票跌的时候，要上市公司补偿一样荒唐。我们不知道实行“回馈”的开发商有什么软肋，相信他们有难言的无奈，而并非是他们的慷慨。点评者认为，无论是投资购房者还是自住购房者，都应在购房时把握好心态，在衡量自身的承受能力和对未来价格的趋势判断后做出购房选择。在购房之前，没有人逼你买房，在购房之后，也没有人要为你的价格差价损失负责。除非开发商同意在合同上作出降价的补偿承诺，但在当前的形势下没有那么傻的开发商。中国过半房企可能成外资抄底猎物海外基金正在集结，超过千亿的资金向中国房地产市场涌来，境外买卖股权正空前火爆。 “离岸物业和股权交易比任何时候都热，”金地集团总裁张华纲表示，“我们看到国外大的投行正在积极募集大型基金，可能正是酝酿着一个大趋势的开始。” 7月12日，雅居乐地产控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；截至6月29日，恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元(近35亿元人民币)，投资的是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他5家机构 今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。 股权投资的兴盛，与国内贷款紧缩息息相关。“股权投资的增加是因为国内公司的资金链紧绷，所以股权出售的溢价空间缩小了，便宜了。”一位来自香港的房地产基金经理表示，“地产公司为了把项目先做起来，有所让步。” 除此之外，外资对中国物业的收购仍然孜孜以求。 7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿人民币从远洋地产购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。 6月，其刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦。 根据戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕、远东发展有限公司等国际投行，仅在6、7月份便花费38.43亿元，购买主要位于上海和北京的物业。 “外资对中国的房地产的热情是持续的”，郑樑律师是美国盛智律师事务所上海代表处公司法律业务组的资深律师，他正在帮助一些对中国房地产市场非常看好的国外私募基金进入中国市场。“从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题。”他说。 郑樑表示，他目前跟随多家海外基金看项目和进行谈判，目前这些基金也尚未行动，因为时机未成熟，房地产市场的调整还没有最后到底。 （摘自“21世纪经济报道”）点评：在国内的这场调控过程中，许多外资仿佛看到了一桌丰盛的大餐，看到了低价低成本进入中国房产市场的好机会。虽然外资仍然要面对国家的外汇管制。但通过股东层面的交易，还是有很多途径可以绕开限制。调控的结果如果是让外资乘虚而入，从而赚取更大的利益，相信这一定有违调控的初衷。点评者认为，首先要清楚地认识调控的目的，是要控制房价过快增长的问题，而不是要打压国内的房产企业。要达到这样的目的，应该从调控房地产业的结构体系、调节供求关系、规范开发行为和交易行为这几方面同时进行，房价问题也自然会随着这些问题的解决而解决。调整结构体系是核心，其过程中最重要的是把商业房地产和住房保障体系区分开来，明确政府和开发商各自在房地产业发展中的责任，从而使中国的房地产业真正的两条腿走路健康发展。银根紧缩的调控政策已经起到应有作用，但如果持续紧缩就会产生矫枉过正的结果，甚至影响金融安全。调控尺度应视市场变化而调节，最终目的应是推动经济的健康发展而不是影响经济和国内产业企业的发展。东部楼市有些冷 房企西进找“阳光”今年以来，我国房地产市场区域性分化越来越明显。东部一线城市量价齐跌，部分地区出现退地退房风潮，引发市场观望心态；而此前不被人关注的西部二三线城市，不仅房价持续升温，而且市场购销两旺，房地产市场发展处于上升通道。目前，国家对房地产市场的宏观调控已经在发达地区初见成效，但是否对西部中小城市房地产市场影响有限？东部城市的市场观望气氛会不会蔓延到西部地区？西部地区如何防范房地产市场低迷氛围蔓延？日前在银川举行的第四届中国房地产金融年会上，这些问题都成为各方关注的焦点。 记者了解到，与东部地区进入市场深度调整期不同的是，目前西部地区房地产市场刚刚进入快速发展期，刚性的市场需求支撑了房地产市场量价齐升。据银川建发集团房地产开发公司副总经理张红星介绍，虽然房价持续上涨，但是一些好的楼盘，购房者仍然络绎不绝，甚至出现通宵排队抢购的现象。 受国家宏观调控下的银行信贷收紧、房价走势回落以及土地政策变化等因素影响，房地产行业目前面临严峻考验，但由于区域和市场的差异性，西部二三线城市房地产市场利润小、成本低的劣势此刻反而成为了躲避风险的“优势”。 银川民生房地产开发有限公司董事长刘文锦说，相比大城市房价虚高，西部地区房价泡沫非常小，房价上涨主要在于刚性需求的拉动，因此对于开发商来说，资金回收的压力相对较小，企业的发展更安全。 事实上，一批东南沿海地区的房地产企业看好西部的房产市场，加快了来西部淘金的步伐。宁夏新思路房地产开发有限公司董事长陈舒说，近几年沿海发达地区、中心城市房地产业的竞争日渐白热化，在各种压力下，许多房地产企业开始涌入西部地区中小城市淘金，开始了房地产市场的“上山下乡”运动。拿银川来说，包括北京京能集团、上海绿地以及广州颐和等大型房地产企业都已经涌入当地投资。 一些专家表示，这些房地产企业进军西部一方面是抢占这里潜在的市场，另一方面也是对目前宏观调控政策的一种缓冲。在一些企业处于观望的时刻，抢先进入西部是对房地产市场区域分化明显、冷热不均格局的积极应对。 西部地区房价较低、利润空间较小、投机成分较少的特性，是否意味着在西部地区开发房地产就是没有风险的投资？朱中一认为，上半年房地产市场的基本面是好的，随着国家宏观调控政策的实施，投机性的需求得到了一定控制。但是全国31个省、区、市中，北京、上海、广州、福建等16个省、区、市住房销售面积同比下降明显，消费者持币观望的氛围正在向中西部地区蔓延，对此房地产开发商、城市居民都要有足够的风险意识。（摘自“经济参考报”）点评：点评者认为，房地产泡沫小，并不意味着开发投资风险就小。一个城市的经济发展现状及趋势、人口数量及结构、居民收入水平、市场供求结构等都是衡量房地产投资风险的重要因素。国内很多城市的常住人口远低于户籍人口，人口外流导致房产市场的需求不足，供大于求的市场结构很难转变，并且这些城市的经济发展缺乏亮点，经济发展的结构也不理想，很难靠经济的突破性发展吸引外来人口的聚集。同时当地居民收入低导致本已需求不足的市场购买力更欠强劲，这对房产投资开发来说都是不利因素。因此点评者认为，房地产开发企业选择进入一个城市投资开发之前应先从各方面因素综合衡量，尤其是在调控期更应谨慎，盲目投资可能会让自己陷入困境。要推广全装修房 请先消除购房者顾虑 住房和城乡建设部近日发文，要求各地制订出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。而据昨日出版的报纸透露，北京市已在此前一天开始对北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则征求社会意见，其中拟首次规定，经适房、廉租房应装修一次到位，两限房也宜装修一次到位。上海市相关主管部门此前曾透露，到2010年，上海市全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%70%，其他地区力争达到30%40%。推广全装修房，最大的好处就是节省了大量人力、物力。从大的方面来看，推广全装修房，也是节约能源的一种好办法。在国外，很多国家早就普遍推广了全装修房，如美国、日本，现在市场上出售的都是全装修房。但是，目前消费者对全装修房还有