为适应宜昌市城市建设发展的需要.doc

宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划 文本 第一章 总 则第一条 为适应宜昌市城市建设发展的需要，科学合理地开发伍家岗中心区，完善城市功能，提升城市地位，促进伍家岗区和谐发展，顺利实施宜昌市总体规划和伍家岗分区规划，特制定本规划。第二条 本规划依据中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则，宜昌市城市总体规划(2005-2020)、宜昌市近期建设规划、宜昌市伍家岗分区规划以及其他有关法规、技术标准和规范的要求编制。第三条 本规划适用于宜昌市伍家岗中心区规划范围内各街坊、地块以及各类用地建设的规划管理工作，并作为修建性详细规划的依据。第四条 规划范围为柏临河以北、桔城路和白沙路以南、宜黄高速公路以西和长江所围合的区域，总用地面积为3.31平方公里。第五条 宜昌市伍家岗中心区开发策略1. 城市化提速完善城市整体空间格局依据宜昌市城市总体规划，尊重现状建设条件，完善和提升伍家中心区的功能结构，从结构上考虑建立城市副中心区和市级行政办公中心，体现宜昌城市发展的整体概念。利用新火车站的建立，带动城郊地区城市化进程的加速。2. 产业化集群带动地区经济的跃升立足交通，发展物流产业，提升第三产业的地位，增强商贸、金融、信息、文化、娱乐、办公和居住等现代化都市产业的内在联系，有效延长产业链，使伍家中心区成为宜昌东部地区新的经济增长点，并与城市核心结构互动，构筑强大的城市中心体系结构。3. 生态化开发建立生态型开发框架以生态优先为地区发展的建设原则，维护敏感的城市生态环境，在确保城市健康、生态安全的前提下，充分挖掘自然山水资源，结合防洪，开发都市旅游资源，强化自然山水和现代都市交相辉映的总体发展概念。4. 标志化形象塑造城市东部的核心门户充分利用城市的自然风貌、历史文脉和现有城市格局，营造别具特色的城市景观风貌，将人、自然、城市艺术性的结合在一起，树立高品位的现代化城市形象，建设具有现代化魅力的城市新区，体现现代化都市繁荣的新概念，塑造高品位的艺术景观环境，创造宜昌东部标志性的核心门户。5. 人文化理念延续城市历史文脉充分挖掘宜昌城市历史与人文内涵，继承城市文化精华，体现地方特色，同时兼容并蓄，融合现代文明，与时俱进，创造都市生活新文化，引领城市文化的新潮流。6. 弹性化建设提高管理控制的操作性采用“刚性”和“柔性”结合的空间规划结构，体现市场经济下土地开发的适应性弹性原则，更确实地为经济建设服务。第六条 规划建设目标将伍家中心区建设成为宜昌市的城市双中心之一，承担宜昌市东部金融、商贸、文化、物流信息等功能，打造城市新的经济增长点，创造综合型、生态化的中心商务区，建设城市副中心，形成宜昌市东部门户的标志性形象地区。第七条 规划区性质宜昌市预留的市级行政中心和伍家岗区级中心，是以金融、商贸、文化娱乐、物流信息为主，具有山水特色的城市片区。第八条 本规划年限：2006年2010年第九条 规划区规模规划提出控制伍家岗中心区人口密度，适当提高该区人口总量的原则。规划总用地331公顷，严格控制该地区的人口密度和总量，人口净密度控制在105.7人/公顷以内，人口总量控制在3.5万以内，增加人口1.5万人。 第二章 土地利用规划第十条 规划原则为了城市将来的发展，创造新的城市形象，构筑有特色的城市空间非常重要。将中心区向东和向北延伸，设定为“城市发展轴”，形成聚集行政管理、商业、办公、文化、信息物流、住宅等多种城市功能的有特色的城市空间。沿轴线布局标志性建筑物和生态绿地等，形成代表性的城市景观的同时，创造出舒适的步行空间和充满活力的城市空间。高速公路西侧的山地和柏临河，作为城市内重要的生态环境资源的同时，整治具有运动休闲功能的绿化轴，形成绿化骨架。形成有特色的核心、中心。沿城市发展轴线，聚集行政管理中心、商业娱乐中心、艺术文化中心、展览交流中心、物流信息中心、交通中转站等城市功能的核心，成为城市发展中心功能的“核心区”。完善道路体系，形成环状道路形态，排除过境交通所带来的不利影响。第十一条 规划布局结构规划区主要划分为城市核心区、居住区、办公区、物流区、绿化生态区等五大片区。1、 功能定位：行政功能：市级行政中心、区级行政功能文化功能：影剧院、图书馆、文化中心、少年活动中心交通功能：汽车站、公共停车场商业、娱乐功能：购物中心、娱乐中心、游戏厅、歌厅等商务功能：写字楼、金融中心等休闲功能：公园、城市型游乐园、运动场、体育馆等物流功能：物流、仓储、运输、信息等居住功能：城市型住宅、特色住宅等2、功能布局：A、核心区：以城市发展轴线为中心，集中城市活动的中心设施。主要布置在五一广场周边，用地约43公顷。B、居住区：规划城市住宅主要布置在伍临路两侧，山地之间布置山地特色住宅，总用地约113公顷。C、办公区：规划在临江沿江大道一侧布置现代化、生态型的市级行政办公中心，用地约40公顷。D、物流区：沿柏临河区域规划设施配套齐全的现代物流中心，用地约25公顷。E、绿化生态区：利用山体、河流，整治舒适的公园环境、休闲设施、游乐绿地等，用地约46公顷。第十二条 居住用地规划1. 居住人口分布规划形成三个居住片区：伍临路以西居住片区以多层住宅为主，居住用地22.4公顷，居住人口1万人；旭棉居住片区以中高层和多层住宅为主，居住用地51.3公顷，居住人口1.5万人；桔城路以规划在建的桔城星光小区的中高层为主，并混合村民住宅，居住用地39.3公顷，居住人口1万人。规划伍家岗中心区居住用地113公顷，人均32.3平方米，占该区建设用地的34.2%。2. 公共服务设施配置对于公共设施的配置要贯彻如下四原则：即齐备原则、可选择原则、便利原则和效益原则。大型超市、大型文化娱乐设施及医疗设施按社区配置，其它设施及中学、小学、幼儿园按城市居住区规划设计规范标准逐级进行配置，用地标准可较规范标准适当提高。3. 小区级公共绿地居住小区必须安排小区级公共绿地，新建和改造的居住小区绿地率应不低于30%。各片区公共绿地主要布置在滨水、山坡地区及片区中心，小区及组团应配置健身活动场地、图书阅览室、小型超市、医疗诊所及文化娱乐设施，少年儿童游戏、老年人室外健身设施设备与场地。第十三条 工业用地规划伍家岗中心区所有工业贯彻“退城进园”的原则，尽量不保留工业用地。在规划期内基本完成工业区的外迁改造，仅保留聚脂切片厂。第十四条 行政办公用地规划1 沿江大道临江地区预留规划市级行政办公中心，用地约38公顷。2 五一广场以东规划布置伍家岗区级行政中心，用地约1.4公顷。第十五条 商业用地规划1、商务办公：规划布置在五一广场以东地区，可采用高低结合的布局形式，形成大型办公与商务综合体。用地约2.84公顷。2、新型商业中心：规划布置在五一广场东北边，用地约3.87公顷。第十六条 文娱体育用地规划在五一广场东南侧布置文化娱乐设施，用地约0.77公顷。在沈家店路东侧规划文化体育设施，用地约0.74公顷。在每个居住片区内建设居住区级文化中心，包括图书阅览室、一处300-500座的多功能电影院以及青少年活动中心等文化娱乐设施。在各居住小区建设文化活动站、以及老年人活动室，以满足广大市民的文化娱乐生活需要。第十七条 医疗卫生用地规划在伍家岗中心区布置社区卫生服务中心一所，即为原仁和医院仁济门诊部。考虑区域服务的职能需要， 按35万人的居住区范围设置一个社区卫生服务中心，该卫生服务中心规划的建筑面积按20003000平方米的标准配置，规划用地面积为30005000平方米。(参照城市居住区规划设计规范GB5018093)11.5万人的小区设置一所社区卫生服务站，服务站的规模为用地面积500平方米左右，建筑面积达300平方米左右。第十八条 教育用地规划学校用地按照国家规范标准合理设置。在伍家岗中心区内共规划中学一所，即市十三中学，配建为30个班的规模；小学三所，即为白沙小学，伍家岗小学，宜棉子弟小学，配建规模分别为24个班，24个班和18个班.第十九条 社区服务设施规划1、建立多级社区服务网络结合现有居委会分布和居住人口布局，规划共安排布置五处居委会。整个伍家中心区内有现状居委会四个，分别为伍临路居委会，李家湖居委会，沈家店居委会和小洋坝居委会，规划有一个居委会，为共勤居委会。具体位置详见分图则。按每20002500户设一个社区居委会，每个社区居委会应配置100250平方米的建筑规模。每个住宅小区应配置一个社区服务中心，其建筑面积为200300平方米，用地面积为300500平方米。居住区内应布置社区卫生服务中心、福利院、街道办事处、文化活动中心、中学、开闭所、派出所等配套设施；居住小区内应具备幼儿园、小学、卫生站、文化活动站、储蓄所、社区服务中心、便民超市、菜市场、健身中心等设施。2、公共服务设施配建标准居住区按人口规模分为居住区、小区、组团三级。居住区人口规模一般为3000050000人，小区人口规模一般为1000015000人，组团人口规模一般为10003000人。居住区公共服务设施建筑面积为22284213平方米/千人，居住区公共服务设施用地面积为27626329平方米/千人；居住小区公共服务设施建筑面积为13382977平方米/千人，用地面积为14914585平方米/千人；组团级公共服务设施建筑面积为7031356平方米/千人，用地面积为8681578平方米/千人。（按照城市居住区规划设计规范GB5018093相关控制指标配置）居住区公共服务设施用地占居住区用地的15%25%，居住区住宅用地占居住区用地的5060%。居住小区公共服务设施用地占居住小区用地的12%22%，居住小区住宅用地占居住小区用地的55%65%。居住组团公共服务设施用地占组团用地的6%12%，组团的住宅用地占组团用地的70%80%。3、居住区级公共服务设施的设置要求1） 居住区级商业服务、金融邮电和文化体育(运动场除外)等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住区级公共活动中心。2） 中心菜场和集贸市场应设在室内，宜设在运输车辆易于进出的相对独立地段，与住宅要有一定的间隔，避免干扰。3） 居住区级公共活动中心、中心菜场、集贸市场和人流较多的公共建筑。按照建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准(08-7-96)的规定，就近配建公共停车场(库)。4、小区和组团级公共服务设施的设置要求4） 幼儿园、托儿所应按其服务范围均匀分布，设于方便家长接送的地段。幼儿园、托儿所应有独立院落和出入口，其建筑应满足规定的日照要求。5） 中学、小学应按其服务范围均匀布置，小学的设置应避免小学生穿越城市干道。中小学教学楼应满足规定的日照要求。学校运动场与邻近住宅要有一定的间隔。6） 小区级商业服务设施可设在小区的主要出入口，宜与居民的出行路线相吻合。组团级商业服务设施应均匀分布在各组团之间。宜昌市伍家岗中心区城市建设用地平衡表（表一）序号用地代码用地名称现 状规 划面积(公顷)占城市建设用地(%)人均用地（m2/人）面积(公顷)占城市建设用地(%)人均用地（m2/人）1R居住用地70.2839.335.14113.5234.932.362C公共设施用地8.594.84.352.9916.315.273M工业用地62.2134.831.1122.256.86.364W仓储用地25.217.77.075T对外交通用地0.670.370.341.360.50.396S道路广场用地10.806.045.443.7113.412.497U市政设施用地9.705.274.8510.533.23.08G绿地3.441.91.7246.6814.113.39D特殊用地7.664.293.839.042.92.84总计184.1510092.08325.7310093.07 注：现状人口2万； 规划人口3.5万第三章 绿地景观系统规划第二十条 绿地系统规划原则1. 结合自然城市绿地系统与长江滨水绿带、沿高速公路防护绿带和白沙公园贯通，形成点、线、面相结合的城市开敞空间系统，构成完整的生态绿地体系。2. 合理布置公园绿地结合居住区的中心均匀分布，方便居民就近使用。3. 沿线展开形成良好的滨水绿化和道路绿化，沿滨江岸线设置绿地作为公共活动场所。第二十一条 绿地系统规划1、白沙公园保持山地自然风貌，规划白沙自然生态公园。2、滨水公园结合沿江大道延伸段，延续滨江公园。3、居住区级绿地从改善居住生活环境的角度考虑，在居住区内部设置居住组团级公共绿地4、小游园将城市零星地块规划为街头绿地、增设小游园。5、带状绿带以柏临河滨水绿带和宜黄高速公路防护绿带为生态绿环，以沿江带状的绿化和道路绿带为骨架，以城市公园和大范围的均匀分布的居住区点状绿地为重点，创造完整合理的城市绿地系统。 第二十二条 绿化指标新建居住区绿地率不低于30%；学校、医院、机关团体、文化设施绿地率不低于30%；交通枢纽、商业中心绿地率不低于25%。 规划公共绿地面积达到45.68公顷；人均公共绿地指标为13.05平方米。第二十三条 景观系统原则1、 生态环境与人工环境相结合，充分尊重自然生态环境；2、 充分重视开放空间和道路作为空间构图骨架的作用，注重道路和开放空间的界面设计；3、 构筑现代化城市环境，坚持以人为本的原则，系统组织城市开放空间，强化街道空间的特色，创造高品位的城市空间环境。第二十四条 总体控制 加强与自然生态用地、滨水岸线和城市绿地的沟通与联系，构造具有山水特色和滨水风貌的生态型城区。严格限制自然要素周边地区的高层建设，以保护山体、江岸自然景观的视觉通达性。沿长江岸线开通步行带，加强绿化和活动设施，与公园、街头绿地、商业和旅游休闲绿地等绿化开敞空间共同构筑城市公共活动空间系统。第二十五条 建筑形体与色彩规划对片区内建筑的形体与色彩原则上作了如下规定：行政办公区建筑群建筑体量较大，建筑对公共空间起围合作用，建议建筑采用协调一致的体量和高度，在天际线上应强调整齐划一。建筑造型以水平线条为主，开窗简洁，细部处理精致，以突出行政办公大楼为主要目标。建筑色彩上应强调统一协调，以素灰系列为主，细微的差异不应影响总体的一致。大型公共建筑以低矮的大空间建筑为主，结合文化建筑的设计，采用统一的体量和建筑风格，建议以水平线条构图为主，主要建筑可有对比变化。建筑色彩可采用相对明快的色系，不必强调统一，但在色调上应有一定的协调或对比关系。文化建筑和体育建筑在造型上要求形象突出、个性鲜明，不必强求协调关系，空间处理也可灵活多样，体量的大小完全根据需要。在色彩的使用上以突出场所标志性为目的。居住区的服务中心建筑群在体量、高度等关系上应符合空间构图的基本原理，建筑的裙楼在近人尺度上应有一定的呼应。建筑风格可多样，色彩上也应丰富，营造出充满活力的商业氛围。建议在建设前对整个建筑群深入地做详细的空间环境设计，以保证空间环境品质。二类住宅区居住建筑群以多层的城市住宅为主，建筑体量不宜过大，在建筑布局上应错落有致。建筑形式宜采用坡屋顶，可根据不同的开发意向采用不同的风格。建筑色彩上在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。第四章 建设开发控制第二十六条 以街坊为单位成片开发时，街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整，规模和配套设施项目必须符合分图图则所规定的指标要求。第二十七条 在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl3790)，一般控制原则：用地性质的大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。第二十八条 控制指标类型控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标必须遵照执行，指导性指标是参照执行的。一、规定性指标包括：1. 用地性质；2. 建筑密度(建筑基底总面积地块面积)；3. 建筑控制高度；4. 容积率(建筑总面积地块面积)；5. 绿地率(绿地总面积地块面积)；6. 交通出入口方位；7. 停车泊位及其他需要配置的公共设施。二、指导性指标包括：8. 拆建比；9. 人口容量(人公顷)；10. 建筑形式、体量、风格要求；11. 建筑色彩要求；12. 其他环境要求。第二十九条 地块划分按照“片区街坊地块”三级划分用地，根据伍家岗中心区干道网骨架和用地功能结构，规划将伍家岗中心区划分为五个片区。每个片区根据城市干道、土地使用性质和各类规划控制界线划分为38个街坊和109个地块。每个街坊平均面积8.71公顷，每个地块平均面积3.04公顷。一般商业地块细分至1公顷左右，居住地块细分至24公顷。居住地段细分地块以住宅组团的建设规模为基础，建议采用以组团为单位的管理模式，不宜采用传统的由居住小区构成居住区的模式。建议以组团为单位构成居住区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。建议居住地块的修建性详细规划范围较小的可以将周边相关区域纳入整体规划范围，各种设施统一考虑。第三十条 土地使用性质为了与土地开发建设和土地出让的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。根据用地使用功能，按照国标城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl3790)进行分类，土地分类以小类为主。第三十一条 兼容性控制为适应市场经济发展的需要，考虑土地使用的不确定性，给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性，按用地性质适建表（表二）满足土地性质的兼容性，但须保持总用地的相对平衡。20 宜昌市规划信息咨询中心 类建设用地适建范围表（表二） 注：X表示不得设置，表示允许设置，O表示有条件允许设置设建别类地用居住用地公共设施用地仓储用地市政公用设施U绿 地第一类R1第二类R2第三类R3商贸、办公Cl、C2教科文卫、文物古迹C3-C7普通、仓库W1公共绿地Gl生产防护绿地G2低层独立式住宅OXXXXXX多层居住建筑OOXXXXX高层居住建筑XOOXXXXX单身宿舍XXOOXX居住区级以上行政办公建筑XXXXX居住区级以上商业服务设施XXOXXX居住区级以上文化设施XOOOXXXX居住区级以上娱乐设施XXXXOXXX居住区级以上体育设施XOXXXXXX居住区级以上医疗卫生设施XOOXXXXX办公建筑商办综合楼XOOOOXXX一般旅馆XOOOOXXX小区教育设施(中小学、幼托机)XXXXX居住小区商业设施OXXX居住小区文化设施XXXX居住小区体育设施XXXOO居住小区医疗卫生设施XXXXX居住小区市政公用设施OO居住小区行政管理OOOXX小型农贸市场XOXOXXX小商品市场XOOOXXX旅游宾馆XOOOXXXX商住综合楼XOXXXX高等院校、中等专业XXXXXXXX职业学校、技工学校XOOOOXXX科研设计机构XOOOXXXX普通储运仓库XXXXXOXX农副、水产品批发市场XXXXXXX社会停车场、库XOOOXO加油站XXXOOXX客、货运公司站场、XXXXXXX市政公用设施XXXXXOO第三十二条 建筑容量控制规划对各片区提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、居住人口容量等。1、居住用地伍家岗中心区居住用地容量控制分为：多层住宅容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%；中、高层住宅容积率不大于2.5，建筑密度不大于25%；部分地块可少量建纯高层建筑，容积率不大于3.5，建筑密度不大于25%。按中小学有关规划规范，中学容积率不宜大于0.9，小学容积率不宜大于0.8。该规划区域中小学均为保留用地，按现状地块的容积率进行控制。中学按容积率一般控制在081.0，建筑密度20以内控制；小学按容积率一般控制在0609，建筑密度20以内控制。住宅区内幼儿园按容积率一般控制在060.8，建筑密度4050控制。 体育、医疗以及其他市政配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。具体地块的容量控制指标按照宜昌市城市规划管理技术规定及建设项目选址意见书中相关规定控制。2、公共建筑类用地1）、行政办公建筑规划要求办公建筑布局相对紧凑，尽可能多的留出公共活动空间，尽量避免办公机构的大院形式。2）、商业服务建筑商业建筑多层容积率控制在3.0以下，高层容积率控制在5.0以下，多层建筑密度控制在40以下，高层建筑密度在38以下。3）文化建筑文化娱乐建筑多层容积率控制在3.0以下，高层容积率控制在5.5以下，多层建筑密度控制在45以下，高层建筑密度控制在40以下。其他公共建筑容量严格按宜昌市城市规划管理技术规定中的相关规定控制。旧区改造地段，其建筑密度、容积率可根据城市规划的实际情况按同类控制指标最多可提高0.1。建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表四：建筑面积补偿表的规定适当增加建筑面积。增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积（建筑物基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。建筑面积补偿表（表四）核定建筑容积率（FAR）每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（M2）FAR21.52FAR42.04FAR62.5第三十三条 居住建筑间距住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采取较好朝向（南偏东15南偏西15），避免东西向布置。住宅间距严格按宜昌市城市规划管理技术规定执行。第三十四条 建筑物退让1、 低层建筑后退城市主、次干道距离：低层建筑后退道路规划红线的距离不得小于3m,多层建筑退后道路红线不小于5米，踏步最突出部分不少于4米，底层带商业用房的多层建筑后退规划道路红线不少于6米。后退城市支路距离，按前条款规定值降低2米，但不得小于2米。在旧区中心地段的商业街，按此规定控制有困难的，经城市规划管理部门和公安交通管理部门核定，其后退距离可适当缩小。2、人流、车流密集地段新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场，城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，不得小于15m，并应留出临时停车场地。3、高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，应按下列规定控制：后退城市主、次道路距离：1）建筑高度小于或等于60m的，不得小于10m；2）建筑高度大于60m、小于或等于l00m的，不得小于12m；3）建筑高度大于100m的，应相应加大后退距离，不得小于15m。后退城市支路红线的距离，在前条对应的情况下可降低4米。具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划管理部门核定。4、 道路交叉口道路交叉口四周建筑物后退道路规划红线距离，多、低层建筑不得小于2m，高层建筑不得小于3m。5、建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。地下建筑物后退道路规划红线的距离，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍，且其最小值为2m。在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物；招牌、灯饰外挑离室外地面的净空高度不得小于3m。具体建筑物退用地红线应严格按照宜昌市城市规划技术规定及建设项目选址意见书中的相关要求。6、其他规定沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离按照批准的规划执行，且不得小于6米；沿文物建筑规划紫线两侧新建建筑物，其后退规划紫线的距离按照批准的规划执行；沿城市绿地规划绿线两侧新建建筑物，其后退规划绿线的距离按照批准的规划执行。沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除符合上述规定外，还必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求。第三十五条 建筑物的高度控制1、道路两侧建筑物控制高度沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：1）沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍，即：H1.5 (W+S)；2）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制： AL(W+S)式中：A沿路高层组合建筑以1：1.5(即563)的高度角在地面上投影的总面积，L建筑基地沿道路规划红线的长度，W道路规划红线宽 度，S沿路建筑的后退距离。3）建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的12宽度计为道路规划红线宽度。2、建筑面宽的规定1) 建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；2) 建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米； 3) 建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；4) 不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。3、其他规定在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第三十六条 建筑基地的绿地计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。1、绿地率指标1）居住区人均公共绿地不少于1.5平方米，居住小区不少于1.0平方米，组团不少于0.5平方米；居住小区内每块集中绿地的面积不小于400m2，且至少有13的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。2）建筑基地内的集中绿地面积，在住宅用地中按组团级以上进行设置，每块集中绿地的面积不得小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外，其中绿化面积（含水面）不宜小于70%。3）公共活动广场周边宜种植高大乔木，集中成片绿地不应小于广场总面积的25%；集散广场的成片绿地不应小于广场总面积的10%；广场绿化应选择具有地方特色的树种。4）沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。2、绿线界定下列区域应界定城市绿线，划定为绿线的严格执行有关规定。1) 现有和规划的公共绿地、居住区绿地、防护绿地、单位附属绿地、生产绿地、风景林地、道路绿地；2) 城市规划区内的江河、湖泊、池塘、山体等城市景观、生态需控制的区域；3) 城市规划区内的风景名胜区、湿地、古树名木等规定的保护范围等；4) 其他城市生态和景观产生积极作用的区域。第五章 道路交通规划第三十七条 交通发展战略1、指导目标：完善城市道路网络，畅通城市交通。重视生命通道建设。打造绿色交通体系，构建步行者乐园。2、近期：规划区应完善道路网络功能结构，初步构建主、次、支、巷多级道路协调功能体系，打通一些关键性次干道、支路、巷道；加强交通管理，降低交通危害。3、中期：基础交通设施配套完善，适应伍家岗中心区居住、商业、行政、物流等职能的健康发展；公共交通为城市客运主流，应对小汽车进入家庭的到来。4、远期：全面实现交通环境和居住环境协调、统一、和谐的发展。第三十八条 交通结构规划在伍家岗中心区形成一个“五横四纵”的干道交通结构。第三十九条 交通功能区划分将伍家岗中心区划分三个功能性不同的交通区：将沈家店路周边的区域规划为步行交通区域。属交通运行强度弱区域。沿江大道区域，为以步行、自行车、公共交通活动为主的区域。属机动车交通运行强度次区域。其它区域，为体现城市现代文明特色，展示城市现代风貌区。为交通运行高强度区。规划区域宜限时禁止交通鸣笛。规划区域应以绿色交通为主题，提倡步行、自行车交通，发展清洁能源公共交通。第四十条 重要节点的规划1、东山大道与宜黄高速公路交叉节点规划东山大道与宜黄高速公路交叉处采用高架跨过方式。2、五一广场道路节点规划通过路网改造，改善五一广场周边的交通现状。第四十一条 道路网功能规划规划伍家岗中心区按道路性质分为主干道、次干道、支路，以及沿江景观路和巷道。道路交叉处的缘石半径，一般主干道与主干道采用2530米、与次干道采用2025米、与支路采用1215米，与巷道采用912米，次干道与次干道采用1520米，与支路912米，支路与支路59米。规划道路横断面详见规划图纸。规划区道路总长为23.54千米，道路面积为38.74公顷。伍家岗中心区道路系统规划方案明细表道路名称起点终点规划红线宽度（米）道路总长（米）建议横段面类型车道数备注桔城路东山一路汉宜路501640E-E6白沙路沿江大道东山一路36974C-C4伍临一路东山一路沿河路401852D-D6伍临路白沙路沿河路502303E-E6东山一路白沙路柏临路401296D-D6该规划区域范围内沿河路伍临一路沿江大道40918D-D6柏临南路沿江大道东站路50671E-E6沈家店路伍临一路沿江大道201070B-B2前坝路伍临一路沿江大道20951B-B2前坝二路伍临一路伍临路15362A-A2江临路白沙路前坝路201129B-B2李家湖路东山一路江临路15668A-A2宜棉路伍临一路江临路201146B-B2为民路李家湖路沈家店路15627A-A2中兴路伍临一路江临路15790A-A2共勤一路伍临一路沿江大道15700A-A2共勤二路伍临一路沿江大道15580A-A2为民后路中兴路前坝路15180A-A2旭光路李家湖路沿河路152124A-A2共勤横路柏临南路沿河路15487A-A2沿江大道白沙路沿河路401945D-D6该规划区域范围内道路断面形式说明：（见道路交通规划图） A-A ：4M7M4M B-B：5M10M5MC-C：5M4M2M14M2M4M5M D-D：5M4M3M16M3M4M5M E-E：6.5M5M3M21M3M5M6.5M F-F：5.5M14M5.5M 第四十二条 道路竖向规划及主要控制点标高的确定本规划区的竖向规划基本上在现状地形条件下进行的，其场地的排水除有23处无法满足整个大系统的排水要求外，其它均能满足规划要求。不能满足排水要求的地块，应有抽排设施和截流措施，保证在一般情况下不会受渍。其规划主要控制点高程，则基本上根据现状主要道路交叉口的高程确定的。第四十三条 交通服务设施规划1、停车场规划按国家标准，城区停车场按0.81.0平方米/人控制，考虑到未来小汽车的快速增长，并有加快进入家庭的发展趋势。根据分区规划并结合本规划实际，规划伍家岗中心区未来人口将为3万人，那么该片应控制3.64.2万平方米的停车用地（包括社会公共停车场，配建停车场以及自行车停车场地），社会性停车场按25%计，则需要有约1万平方米的用地。根据规划用地性质，人口容量，交通特点等需要，在该片区域规划5个社会公共停车场，停车用地约为1万平方米。配建机动车停车场控制指标（表七）建 筑 类 型机 动 车 配 建 指 标办公建筑0.4-0.6个停车位lOOm2建筑面积商业建筑0.26-0.58个停车位lOOm2建筑面积中高档旅馆0.5-0.7个停车位100m2建筑面积普通旅馆0.4-0.6个停车位100m2建筑面积饭店、酒家、茶楼1.11-1.18个停车位100m2建筑面积文化建筑0.7-1.0个停车位100m2建筑面积体育场馆1.0-3.0个停车位100m2建筑面积综合医院0.2-3.0个停车位100m2建筑面积住宅不少于0.4个停车位100m2建筑面积2、长途汽车站在桔城路规划一处汽车客运站，该站为一级站，该站基本可以满足本区域对外交通服务要求。3、物流中心将物流中心规划在柏临河北侧，用地面积约34.24公顷。4、加油站规划保留高速公路和柏临河南侧的加油站。总用地面积约1公顷。5、公共交通规划在伍临路东侧规划公交首末站一处。6、城区交通服务设施表。（见表八）伍家岗中心区交通服务设施（表八）设施名称位 置规划控制面积（m2）备 注汽车客运站桔城路28230公交首末站伍临路4554加油站桔城路与宜黄高速公路交接处6100现状伍临路3900现状第四十四条 各街坊、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合分图图则的规定。道路红线之内的用地为交通设施用地(包括上空)，任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需作相应变动。第四十五条 公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。第六章 专业工程规划第四十六条 给水工程规划1、伍家岗中心区供水规划由一、三、四水厂供水。2、居住区用水标准按 2.0万吨/km2d ， 道路、广场、绿化浇洒用水标准按0.3万吨/km2d , 文化、行政办公、商业及公共设施用水标准按0.9万吨/km2d ， 医疗卫生、教育、旅馆用水标准按1.4万吨/km2d，对外交通、仓库及市政公用设施用水标准按0.5万吨/km2d，特殊用地用水标准按0.9万吨/km2d。人均综合用水指标0.7m3/人d。3、伍家岗中心区用水量是根据每个地块的性质、面积计算，其总用水量为2.1万吨/日。伍家岗中心区现有供水管网保留，部分地段根据道路改造增加供水管网。新规划区供水管网统一规划，分期实施。第四十七条 排水工程规划：规划排水体制：规划采用分流制与截流式的合流制相结合的排水系统。污水系统：沿长江布置截流干管，平时截流该区污水，雨期截流合流管道雨污水，往南进入临江污水处理厂。雨水系统根据排水分区，雨水分别排往长江和柏临河。本次规划排水工程设计参数污水量：按平均日综合用水量的80%计，规划区污水总量约为1.66万吨/日合流管：旱流污水量+雨水量。截流管取截流倍数为2雨水管：雨量计算公式为：Q=qF（升/秒）式中：径流系数，取0.6-0.9 q 设计暴雨强度（升/秒公顷）F 汇水面积（公顷）暴雨强度公式采用宜昌市城市总体规划中的暴雨强度公式： q=501（1+0.72lgp）（升/秒公顷）t0.39t=t1+mt2（分钟）式中：P设计降雨重现期，取P=1年 t降雨历时（分钟） t1地面集雨时间，取t1=10分钟 t2管渠内流行时间（分钟） m延缓系数，暗管m=2i. 管道铺设及管材雨污水管道尽量利用现有管道。对于新建道路上，规划在两块板道路下，雨水管道铺设于道路中央，在三块板道路下，雨水管道铺设在道路东、南侧的非机动车道下，道路红线大于40米时，雨水管道沿道路两侧布置；污水管道布置在道路的西、北侧的非机动车道下，道路红线大于40米时，污水管道沿道路两侧布置，新铺设排水管道采用钢筋混凝土圆管，管径大于d1500mm时，可用钢筋混凝土矩形排水箱涵。第四十八条 电力工程规划1. 规划参考宜昌市目前用电负荷密度指标，按0.8万千瓦/平方公里计算，规划总用地3.31平方公里，规划区的最大供电负荷为2.65KW。2. 规划保留现状110KV洋坝变电站，主变电容量一台为2万KVA，一台为3.15万KVA，规划增容至23.15万KVA。10KV进出线在规划区均采用电力电缆地埋敷设。3. 结合城市道路建设，逐步将10KV电力线改为电缆沟方式敷设于人行道下，电缆沟的截面主干道路为1.20.8米，次干道为0.80.8米，支路可采用穿管直埋的方式敷设，局部路段地下通道拥挤的，可采用综合管沟的方式与其他管线共同敷设。4. 10KV配电变压器采用户内式或预装箱式，按街坊集中供电。5. 规划区的主要道路照明可采用钢管钠灯、汞灯和混合光源，灯距不超过25米；次要道路和支路采用汞灯和节能灯，在主要的商业街区、游览区以及公园、绿地可采用庭院工艺灯和草坪灯、地灯等。在主要的路口设置高架灯组。6. 严格控制城区内的高压走廊，城区的110KV高压架空线走廊宽度25米，高压线走廊应结合城市绿地和道路布置。将110KV变电站向南的110KV出线局部改为电力电缆地埋敷设。第四十九条 电信工程规划1、规划区市话普及率按每百户50部计算，公用电话按每200人一部计算，则在规划期内市话安装容量为5000部。2、在主要居住区、金融商贸区行政办公区集中布置电信模块机房和宽带机房；在主要的道路两旁布置一定数量的IP电话亭。对大型的写字楼、机关单位可采用光纤直接接入。3、规划城区的电信电缆原则上采用管道的方式沿人行道下布置。4、规划保留邮政所一处。5、为方便市民用邮，在主要的机关、学校、和主要的道路交叉口布置邮筒、邮箱； 为方便信报投递，要求在每栋住宅楼的底层集中设置信报投递箱。第五十条 广播电视规划1. 规划区内不设置电视台和广播电台。2. 城区新建的有线电视线路规划与电信管路同侧敷线，局部可以与电信共用管道。在主干道的十字路口预留光缆交接箱的位置。在各小区结合建设预留有线电视和宽带机房。 第五十一条 燃气工程规划 1. 燃气气源规划区燃气气源全面采用天然气气源取代水煤气及大部分瓶装液化石油气。天然气管线设施按照宜昌市天然气公司的规划，天然气储配站位于规划区外。2. 燃气负荷预测本区供气对象以城镇居民为主，逐步发展公建用户。城镇居民用气量根据国家城镇燃气设计规范及宜昌市伍家岗分区规划所确定的用气指标进行计算。气化率按100计，居民生活用气量指标取2.3mJ/人年，公建用户用气量按城镇居民用气量的25计，工业用气量取民用燃气量的20%。居民负荷：6.9万mJ，公建负荷：1.8万mJ，工业负荷：1.6万mJ，未预见量按上述用气量的5计：0.5万mJ，合计：10.8万mJ，即2235标立方米。第五十二条、燃气管网规划1、天然气输配管网采用中、低压两级系统。规划在区内建一座中中压调压站，以保证规划区燃气供应的可靠性。考虑到远期规划区中压管网运行压力的提高，新建中压管道设计压力按0.4Mpa考虑。2、压力级制：气站出站压力：0.2Mpa中压一级管网：0.030.2Mpa中压二级