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美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义(2008-08-02 23:09:53) 转载/s/blog_591a68ad0100a6oy.html美国住房抵押贷款体系及其对中国的借鉴意义前言：这段时间房利美和房地美受到很多关注，因此就把自己四年前写的一篇旧文给翻了出来，虽然其中的数据都很陈旧了，但是其中的很多结论仍然适用，至少可以使自己对房地美和房利美的前世今生有一个比较全面和系统的认识。房地美和房利美作为美国众多的政府支持企业（GSE）之一，可能也是最为著名的两家GSE，而且其董事还受到美国政府强有力的控制，所以原来对美国政府是否会出面救助两家公司的顾虑根本就是不必要，对于所谓外汇储备中有4000多亿美元的两房债券的担忧也是大可不必的。因为，这不仅仅是关系美国老百姓住房的问题，也是关涉美国所有其他GSE地位和信誉的问题。美国的金融体系非常发达，经过长期的发展和不断完善，形成了一个完善而高效的资本市场体系，几乎能满足所有的融资需求。作为最重要财富形式的住房，自上世纪30年代以后，在美国政府及金融机构的推动下，也逐渐形成了一个专门为其提供融资的住房金融体系住房抵押贷款体系。与股票和债券相似，美国住房抵押贷款也有自己的一级市场和二级市场。美国住房抵押贷款的一级市场根据主体功能区分，美国住房抵押贷款以及市场的参与者有三类：融资活动的供给方，即贷款人；融资活动的需求方，即借款人；融资活动的中介方，主要是担保人。借款人基本上就是需要买房的居民和家庭，这里主要介绍一下贷款人和担保人。1、美国住房抵押贷款的贷款人在美国，存在着许许多多各式各样的金融机构，从目前来看，提供住房抵押贷款服务的金融机构主要有如下几种： 储蓄和贷款协会（Saving and Loan Association，S&Ls）S&Ls历来是美国最大的抵押贷款者，因为其主要资金来源是储蓄帐户（相当于我们的定期存款）和储蓄证书，相对比较稳定，所以S&Ls可以把贷款集中于期限较长的住房抵押贷款。也是由于这个原因，在很长一段时间里（1989年以前），S&Ls资产总量虽然不如商业银行大，却是美国最大的抵押贷款者。 商业银行（Commercial Bank）商业银行是住房抵押贷款的另一个主要提供者，但是在美国，除了夏威夷商业银行等个别例子外，大部分商业银行的资产组合中，抵押贷款都只占1520的比重。 互助储蓄银行（Mutual Saving Bank）互助储蓄银行类似于传统的储蓄贷款机构，它是19世纪为了促进劳动工人储蓄而创立的。目前美国大约有20个州设有此类机构。“互助”一词表明它属于合作金融范畴，不过许多已经在向股份制转变。 储蓄互助会（Credit Unions，CS）储蓄互助会是为特定群体（比如个体商人）成员服务的小型储蓄贷款组织，他们个体规模很小，但数量却最多。并且因小而灵活，它已成为美国改善住宅抵押贷款融资的一个很好的渠道。 人寿保险公司（Life Insurance Company，LICs）LICs收集的保费大部分用于对收益人进行支付的准备金，其资金流入和对这些资金的需求长期内相当稳定，因此它可以提供长期的抵押贷款。例如，1992年美国单户住宅抵押贷款的第二大提供这就是普天寿保险公司（Prudential Life Insurance Company）。 抵押贷款银行家（Mortgage Banker）抵押贷款银行家是一个重要的抵押贷款提供者，他与其他贷款者的显著区别在于：他不是一个存款机构。他发起个人住房抵押贷款，在达到一定规模时，就整体出售给人寿保险公司等有大量资金的大型机构，并从中赚取佣金和服务费（通常为1个百分点）。 个人贷款者有时候，出售住房的个人也可以为购房者提供住房抵押贷款。这种情况一般发生在金融机构面临资金不足，或者不愿意贷款，而个人又急于出售房屋的情形。2、美国住房抵押贷款的担保人贷款者为了降低住房抵押贷款的风险,通常要求借款人为所借贷款寻找第三方担保。在美国，政府及私人抵押保险商共同扮演了担保人的角色。 联邦住房管理局(Federal Housing Administration, FHA)FHA由1934年国民住房法案(National Housing Act of 1934)创设,它发行由联邦政府担保的FHA债券,所有符合此法案203(b)节和245节条件的住房抵押贷款,都可以获得FHA的全额担保。当拖欠发生时,贷款人可获得与未清偿贷款等额的FHA债券。当然,借款者需要交纳一定的担保费用。 退伍军人管理局(Veterans Administration,VA)VA创立于1944年,其宗旨是帮助退伍军人取得住房贷款，达到一定条件的退伍军人及其家属都可以获得贷款保证。不过，VA并不提供全额保证,其最大保证额为46000美元。 私人抵押保险商在上世纪三十年代之前,抵押担保完全是由私人公司提供的。但在大萧条中,这些公司不是破产就是停止了此类业务。从大萧条到1957年,抵押保险及保证业务几乎完全由FHA和VA独揽。1957年，威斯康星州抵押贷款保证保险公司(Mortgage Guaranty Insurance Corporation，MGIC)注册成立,从此私人抵押担保贷款保险商又开始涉足这一领域。随着越来越多的私人抵押贷款保险公司(MIC)被认可为合格的保险商,其在抵押贷款市场中的份额也越来越大。美国住房抵押贷款的二级市场住房抵押贷款一级市场的担保系统，有效的解决了抵押贷款的违约风险问题，但是还有两个问题没有解决，那就是流动性风险和利率风险，其中后者还包括抵押贷款提前偿还而导致的再贷款风险。为此，美国又通过一系列立法，成立了几个政府和准政府机构，这些机构扮演抵押贷款二级市场作市商的角色。有了二级市场，美国住房抵押贷款市场就彻底活了。二级市场的参与者有四类:供给方、作市商、中介及投资者。供给方是一级市场上的贷款人，主要是提供住房抵押贷款的商业银行等金融机构；中介是指出售抵押贷款证券的机构，即投资银行。下面我们只介绍一下作市商和投资者。1、美国住房抵押贷款二级市场的作市商像股票市场上的作市商一样，美国住房抵押贷款二级市场作市商的主要职能也是提高流动性。其一般运作机理是：从住房抵押贷款的一级贷款者那里购买贷款债权，通过分类整理，进行标准化的打包处理，然后以这些贷款债权为抵押发行证券向投资者出售。这个过程就是所谓的住房资产证券化。通过资产证券化,缺乏资金的住房贷款者提前收回了现金，流动性问题获得解决。 联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association，FNMA或者Fannie Mae）FNMA最初是美国国会为应对大萧条，而授权复兴金融公司(Reconstruction Finance Corporation，RFC)成立的一个子公司，主要承担建立抵押贷款二级市场的职责。但是自1945年授权法案(Charter Act of 1954)颁布之后，FNMA逐步转变为一家私人组织。1968年住房及城市发展法案（Urban Development Act of 1968）通过后，联邦政府成立了住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）。HUD下设立了政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae），原有FNMA承担的政府公共职能移交给HUD和GNMA，而FNMA则只剩下一个二级市场作市商的职能。现在，FNMA是一家政府发起，但完全为私人投资者所拥有的公司，并在纽约证券交易所挂牌上市。比较独特的是，FNMA由一个15人组成的董事会管理，其成员的1/3每年仍由美国总统任命，其余才由普通股东选出。 政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae）GNMA的所有权力与职责都由HUD部长行使与担负。1968年联邦国民抵押协会特许法案（Federal Mortgage Association Charter Act of 1968）赋予GNMA三项职能： 特别援助职能 GNMA自有抵押贷款的管理和清偿 对特定的抵押贷款证券进行担保GNMA最初的抵押贷款来自FNMA，GNMA自己购买的抵押贷款通常在一年内售出，不进行积累。所谓特定的抵押贷款证券，主要是发行证券作为依据的抵押贷款必须是由FHA保险或VA保证的。 联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC或者Freddie Mac）FHLMC是根据1970紧急住房金融法案（the Emergency Home Finance Act of 1970）成立的。因为当时FNMA与GNMA只为FHA承保或VA保证的抵押贷款共二级市场，因此由私人机构承保的抵押贷款就缺乏二级市场，FHLMC的主要目标就是扶持并维护这类传统抵押贷款的二级市场。FHLMC由美国总统任命的董事会控制，每个董事会任期4年。FHLMC主要通过发行债券和发售抵押参与证明（Mortgage Participation Certification，PC）的方式筹集资金。除了上述三个政府或准政府机构外，近年来市场上又出现一种由私人机构保证的抵押贷款证券（privately guranteed security，PG）。PG证券一般由大的金融机构发行，并提供无条件保证。因为PG证券的基础通常是由私人抵押贷款保险商承保的，而后者的信誉比GNMA和FNMA低，因此只有非常大的金融机构才被认为有能力发行此类证券。2、美国住房抵押贷款二级市场的投资者与美国股票市场类似，美国住房抵押贷款二级市场的投资者主要是机构投资者，包括养老基金、人寿保险公司以及其它证券投资基金。比如，著名的加州退休教师联合会（California State Teacher Emloyee Retirement System）就持有大量的住房抵押贷款证券。美国住房抵押贷款体系的特征及其借鉴意义1、美国住房抵押贷款体系的特征 积极参与的政府部门美国是崇尚自由主义和市场经济的国家，政府很少直接干预经济事务，但在住房领域却是例外，历届政府都对住房问题极为重视并积极参与。1949年住房法案提出要“为美国家庭提供体面的住房和舒适的居住环境”，住房问题解决的好坏几乎成了评价政府业绩的一大标准。美国政府在住房问题上的作用，主要体现在对住房融资及再融资的参与上。FHA和VA为住房抵押贷款一级市场提供担保，有联邦信用支持的FNMA、GNMA及FHLMC提供住房抵押贷款的二级市场。我们看到，甚至在FNMA已经完全私有化的情况下，其董事会成员的13仍然由总统任命。虽然这些机构都不直接提供抵押贷款，也不设计或建筑房屋，但他们通过贷款保险的条件间接地影响贷款条件、建筑方案及房屋选址。 多层次的市场参与者前面我们介绍过，美国住房抵押贷款一级市场的贷款者至少有7类，从商业银行到个人，都可以作为资金的供给方。由于各种机构之间的运作机制、市场定位、资金来源以及面临的法律和税收环境互不相同，因此市场上就会有各种类型的供给存在，市场被充分的细分，且各种需求都能得以满足。同时，大量不同类型机构的存在，也加速了住房抵押贷款的金融创新。相比之下，我国目前只有银行这一种金融机构可以提供住房抵押贷款，而且各家银行结构类似，功能雷同，行为取向化一，信贷供给不仅完全不能满足多种多样的市场需求，而且常常导致恶性价格竞争。 发达的二级市场美国住房抵押贷款体系得以有效地运转，一级市场上的贷款保证和保险固然重要，但最关键的还是得益于发达的二级市场。住房抵押贷款因为期限比较长，这使贷款者面临三大风险：违约风险、流动性风险和利率风险。在一个相对较长的时间段内，借款者因丧失还款能力等各种原因不履行还款义务的概率相对较大，尽管贷款者可以取消贷款人的房屋赎回权，但对房屋的处置也面临交易成本较高、资产贬值等风险。抵押贷款是贷款人的长期资产，而其资金来源大多时候是短期的，这就出现一个期限匹配风险，特别是当存款机构的存款者抽出存款时，抵押贷款者由于难以将资产变现而出现较大的流动性不足问题。在长期内，利率的波动一般也比较大，除非抵押贷款执行浮动利率，否则当利率上升时，贷款者低收益资产的价格将下跌；而当利率下降时，借款人可能会提前还款，即使有提前还款条款保护，贷款人也要负担一个再贷款风险。在美国，一级市场的担保解决了贷款人的违约风险，二级市场的存在则解决了贷款人的流动性风险，至于利率风险，则主要由贷款人自己承担。最重要的是，二级市场的存在，解决了许多住房抵押贷款者的流动性问题。特别是那些并不吸收存款的机构，如抵押贷款银行家（Mortgage Bank）。二级市场的存在，使它们很容易地把手中的住房抵押贷款卖出去，从而更快的融通资金。这种机构的存在对市场有重大意义，因为它们虽然自身没有稳定的存款资金来源，但机动灵活，更了解地方市场信息。要知道很多大型金融机构，如人寿保险公司，尽管财大气粗，但由于其分支机构不可能覆盖当地市场，所以发起贷款，并为贷款提供服务（收集本金、利息、保险和税收服务等），还只能靠这些当地的抵押贷款银行家。可以说，抵押贷款银行家这类机构是在大型贷款者不能有效发挥作用的市场上的补缺者。正是有了这种机构，市场中各类主体的需求都可以得到满足。2、美国住房抵押贷款体系对我国的借鉴意义在我国，关于发行住房抵押贷款证券的讨论也有不少，甚至有机构已经在研究和设计初步方案。但从美国的经验来看，我们的条件还不是十分成熟。首先，从市场需求来看，当前银行住房抵押贷款证券化的需求并不迫切。住房抵押贷款二级市场主要解决流动性问题，但我国住房贷款的贷款人主体是商业银行注1，而且主要是四大国有商业银行。截至2002年底，全国房地产贷款总额为13611亿，其中个人住房按揭贷款共8257亿元，四大国有商业银行个人住房贷款 7214亿，也就是说有87%的个人住房按揭贷款是由四大国有银行提供的。同时，截至2002年底，四大银行贷款总额为74233.57亿，个人住房贷款占比只有9.7。银行资金充足，在相当长一段时间内基本不会有流动性问题。一个明显的例子是，在我国的银行同业拆借市场上，资金拆出方主要都是四大行。当然，我国没有完善的住房抵押贷款担保体系，银行可能面临违约风险，但截至2002年底，个人住房抵押贷款不良率只有不到1，而总的不良率为25（五级分类），是银行的一块优质资产，银行绝对不愿意把它转让出去。至于利率风险，按央行的规定，遇到利率调整时，我国住房抵押贷款统一实行每年一变的浮动利率，风险几乎为零。因此，至少在短期内，我国住房抵押贷款的利率风险也不突出。但是，短期内压力不大并不等于长期内没有需求。商业银行住房抵押贷款证券化市场整体需求不迫切，不等于具体到每个银行的压力都很小。实际上，尽管我国个人住房贷款存量占贷款比重不大，但是发展却很迅速。以住房贷款传统大行建设银行为例，2000年底，其个人住房贷款占全部贷款比重为8.8，但是到2002年底这个数字就变为13.3，对于中小股份制商业银行银行来说，由于网点较少，存款相对不足，形势可能更为紧迫。深入分析发现，对于住房贷款证券化，我国目前至少存在四大需求：其一，部分银行资产流动性的需求。这主要来自于三类主体：一是住房贷款占贷款比重比较大的的个别商业银行，比如上面提到的建设银行和资产总量及存款占比比较小的股份制商业银行。股份制商业银行的流动性压力一直较大，去年央行把存款准备金率由6提高到7时，股份制商业银行就感到很大资金压力。再比如，有数据显示，今年12月份我国股份制商业银行存款净较少435亿元，但是其贷款却净增769亿元，资金流动性压力肯定越来越大。二是专业性的住房贷款机构，比如最近刚刚成立的中德住房银行，尽管其刚刚成立，但是其业务定位决定了其资产主体将是期限很长的住房贷款，必须现在就开始着手准备住房抵押贷款证券化的问题；三是资产负债期限结构不匹配的银行。根据央行2003年第三季度中国货币政策执行报告，近年来，商业银行个人住房贷款等中长期贷款占全部金融机构贷款的比重越来越高，但是定期存款占存款来源的比重却在下降，二者的期限结构不对称性问题越来越严重（2003年前三季度，中长期贷款占各项贷款的比重为46%，定期存款占存款来源的比重为43%）。对以上问题，住房抵押贷款证券化不失为解决流动性不足的一条重要途径。其二，防范再贷款风险的需求。我国的浮动利率制度使银行基本上不用担心流动性风险，但是由于住房抵押贷款期限较长，使银行面临再贷款风险。一是当借款人提前还款时，即使有提前还款保护条款，银行也将面临能否找到新的优良客户的风险。二是与之正好相对，住房贷款占用银行资金时间较长，使得银行即使发现了更好的市场机会时，或者即使有更好的优良大客户上门求贷，也可能会因资金约束而坐失良机。其三，防范利率敏感性风险的需求。利率风险主要与各银行的利率敏感性资产负债缺口有关，期限较长的住房贷款，将使很多银行面临选择权风险。比如，当利率上升时，客户将立刻提前支取或将活期存款转为定期存款，使存款付息率快速上升。而住房贷款则只能一年调整一次利率，反应相对滞后。任何