建筑房地产业要参 2011年02月14日(第7期).doc

会员资料仅供参考 房 地 产 业 要 参住房和城乡建设部政策研究中心 主办2011年2月14日（第7期）本期要目住房信贷还需“区别用力” 2春节期间多地现低成交 4商业地产加速“升温”需警惕 7楼市政策叠加效应显现 10二三线城市房价“一线化” 11社科院研究报告：今年国内房价有望下降 162010年1-12月广东省房地产市场运行分析 17全球住房最难负担城市排名出炉 21本期重点刚刚过去的一年堪称房地产调控最为严厉的一年。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，全国范围内的市场需求仍然旺盛。2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。 每周报告：2010年1-12月房地产开发投资情况分析 本周分析 本 期 评 论住房信贷还需“区别用力”在按照“国八条”要求将二套房首付比例调高至六成的同时，多地银行也取消了首套房贷款利率优惠。中国银行、交通银行上海分行工作人员分别表示，银行严格执行“国八条”，同时根据监管部门和总行的要求，首套房贷款执行基准利率。同时，春节后，深圳个大行也全部执行基准利率。北京、南京等地首套房贷优惠也取消了。业内人士根据利率算过一笔账，以30万元、20年期的房贷来计算，若按照基准利率（国有商业住房贷款五年期以上年利率为6.40%），借款人月供为2219.09元，总偿还本息为532581.6元；若按照首套房八五折优惠利率，借款人月供为2053.51元，总偿还本息为492842.4元。与之前的优惠利率相比，按照基准利率的话，每月要多偿还165.58元，这样看来恢复基准利率比去年的两次加息影响都大。业内分析师表示，房贷政策继续收紧的影响应该是双面性的，一方面让经济条件不太好的刚性需求购房者感觉压力加大，另一方面日趋紧缩的房贷或许能抑制楼市价格的部分泡沫。在当前的房贷政策下，部分刚性消费者如果经济情况不太好，购房压力会进一步加大。上海中原地产、永庆房屋等多家中介公司的负责人表示，虽然没有明确看到银监会发文，但一段时间来在客户操作中已明显感受到争取贷款利率优惠的难度加大、审批周期拉长、“不通过率”提高。随着首套房利率优惠的取消，关于二套房利率加成的问题也体现出来。从常理来说，首套房与二套房贷款利率之间保持合理的落差，即便出现调整也保持同步更为合理，否则便容易演绎为对首套自住群体的单向打压。因此，接下来若出现二套房的利率执行标准上调并不奇怪，但这同时也意味着整个购房贷款线条都会面临信贷压制。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡。首套房利率优惠的取消，也是配合调控推进的需要。统计显示，2010年上海二手房市场中投资客群的市场占比不足一成，但仍无阻房价的继续上行。只有有效理顺需求结构，针对自主需求和投资投机性特点的不同而“区别用力”，才能够扭转房价走势预期，彻底抽离房价追涨动力。对市场来说，利率优惠取消会直接作用于经济实力并不雄厚的首套自住群体，加重普通购房者的基础生活负担，并因此影响到一批储蓄有限且收入增长性并不看好的置业家庭的购房决策。业内人士呼吁，住房信贷政策不应“一刀切”。一 周 提 示 2011年首次加息央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。今年央行年度工作会议早有定调，稳物价将被放在货币政策更突出的位置，加之去年12月份数据显示房地产价格仍控而不稳，配合春节前国务院祭出更加强硬的房地产调控政策，货币政策出手紧缩银根，更是情理所必需。此次对称上调存贷款利率，意在平抑1月份较快的信贷增势，引导信贷资金用在实体经济最关键的领域。不过，加息并不会代替准备金率的上调，后续存款准备金率工具仍会如期出手。 2010年各地房价排行出炉日前2010年中国城市房价排行榜揭晓，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史最高，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三。从统计数据来看，2010年1-6月份，房价继续保持了快速的增长势头，排名前20个城市均价均超过8500元/平方米。其中，浙江城市占据六席，广东和江苏城市各占三席。 多城市近期将出台楼市限购细则根据春节前公布的“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。因此，近期将有包括北京在内的多个城市出台住房限购细则。具体限购措施将包括全面限购第三套房，暂停拥有一套及以上住房、以及无法提供一定年限当地纳税证明以及社保缴纳证明的非当地户籍家庭新购住房等。北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。但目前货币供应量依然比较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果依然要看政策落实及持续力度。热 点 分 析春节期间多地现低成交加息或使楼市雪上加霜本刊综述 新“国八条”横空出世，国内地的房地产市场观望气氛浓厚，即使很多开发商推出多项优惠措施，但各地的新春楼市依然低迷。而春节假期最后一天，央行再次加息。业内人士表示，此次加息将使本来就已不乐观的楼市再次雪上加霜，加息已促使投资客加速抛房，中国目前或已经步入加息通道。春节多地地现低成交节前，备受关注的房产税终于“破冰”试点，同时出台的“国八条”被认为比2010年的调控更加严厉。双重调控作用下，楼市出现“速冻”现象。多个城市网上房地产统计数据显示，春节期间，珠三角、长三角、北京、重庆等地楼市交易冷清，创出新低。南京网上房地产统计，南京市春节前6天共认购34套住房，仅相当于1月份日均成交量的七分之一。网站统计数据显示，杭州、合肥、苏州等地春节日成交量在个位数徘徊。而深圳长假前五天新房成交10套。我爱我家副总裁胡景晖认为，1月、2月通常是楼市供应淡季。不过，政策和市场层面的不确定性以及随之而来的定价难度也会影响开发商的供应力度。今年的供应量并不是问题，预计两会以后或房地产政策趋于明朗化后，楼市的供应量会有所提高。南京大学房地产研究中心负责人葛扬教授表示，限购政策对于稳住房价无疑有立竿见影之功效，但是投资性需求在通胀预期下有其合理性，限购也可能会导致购买力积压。如果楼市持续低迷，一旦限购政策撤出，就要防止报复性反弹。加息或使楼市雪上加霜春节假期最后一天，央行再次加息。此举令业内有些吃惊，不少人将之解读为“国八条”和房产税的配合措施。与过往有点不同，对楼市的影响会显现成为比较一致的判断。再次加息，令一些开发商倍感压力。某开发商透露，随着“国八条”的出台和房产税试点的开始，楼市的成交量短期内将大幅萎缩，开发商销售回款将受到影响，与此同时，加息导致的融资成本上升和贷款难度加大，可能令开发商遇到资金压力。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，单纯加息对开发商不会造成影响，但鉴于限购令以及房产税试点的多重综合影响，一方面需求受到压制，影响开发商回笼资金，另一方面开发商资金链又遭控制，因此短期内看，在资金链紧张的情况下，开发商会选择小幅下调价格。但从中长期看，调控政策不可能永远持续下去，因为这对经济损伤过大。如果需求得不到遏制，供需矛盾得不到扭转，房价依然会持续上涨。中华企业股份有限公司营销总监戴正芳表示，目前政策的作用对楼市影响较大。加上加息的影响，有限购令的城市，比如在上海，市场会陷入观望。如果政策力度持续，不排除会有小幅降价。而在一些没有执行限购令的地区，会出现成交上扬的情况，在没有更好的投资渠道的情况下，选择投资房产依然会是诸多投资客的选择。连续加息或促投资客抛房作为5个月内第三次加息，将会对楼市产生连锁反应，意味着房地产市场在未来仍面临未知调控压力。房地产业内人士表示，进入加息通道，不排除投资客抛房潮出现。世联地产分析师表示，存贷款基准利率的上调主要是为了抑制通货膨胀，而不是针对房地产行业，但却会在客观上对房地产市场产生深刻影响。北京中原分析师也认为，加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，这是去年10月以来第三次加息，这表明1月CPI（居民消费者价格指数）增幅将升至5%左右。这轮加息主要针对自去年以来持续的高通胀。与上一轮加息周期的“前慢后快”相反，本轮加息的特点是“前快后慢”，频频加息之后，对于楼市的影响也会显现。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，目前，通胀依然是我国经济中的首要问题，央行此时加息旨在以此管理通胀预期、防止通胀恶化，也有利于扼止房产泡沫，促使房价理性回归。中指院华中分院高级分析师李国政也认为，持续加息，会增加投资人持有房产的还款压力。如果进入加息通道，不排除投资人抛房情况出现。去年四季度两次加息，幅度均为0.25个百分点左右，以50万元30年期按揭计算，每次加息造成月供增幅约在百元左右。但5个月内3次加息，已使得月供增量平均接近300元。中小开发商今年或临缺粮窘境 公开募资难度加大本刊综述 兔年春节开始前，房企陆续披露了2010年的业绩，不少地产巨头总收入都呈现大幅上升的势头。虽然部分开发商对今年的市场仍持谨慎乐观的态度，但有业内人士分析认为，一系列调控政策的出台将使大多数开发商原本就不十分宽裕的资金链面临更加严峻的挑战，有更多中小开发商将面临“缺粮”的窘境。楼市政策叠加效应显现继国务院常务会议1月26日公布“新国八条”全面调控房地产市场后，备受关注的房产税改革试点“靴子”也于1月27日正式落地，一些城市的成交量应声跌落。数据显示，上海房产税试点首日（1月28日），一手商品房签约套数571套，与前一日网签933套相比，成交套数环比下降约四成。就整个1月份而言，虽然上海等地在调控政策出台前后出现短暂的“恐慌性购房”，但据中国指数研究院1月30日公布的数据，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，长沙和包头的跌幅更是超过了60%。美联物业全国研究中心主任徐枫预测，在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。不少业内人士认为，随着新一轮调控的实施，开发商资金链将面临新的考验，如果市场回笼受阻，部分中小开发商资金链可能出现断裂，行业也会面临洗牌。专家也指出，拿地资金来源须明晰的规定一方面有助于防止地价在流动性助推下继续上涨，另一方面也对房企拿地资金进行了规范。在此影响下，拥有更多资金渠道的大型房企所受影响较小，而中小型房企的生存压力加大，房地产行业将加剧分化的过程。公开渠道募资难度普遍加大国家统计局发布的最新房地产数据显示，2010年，全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。但最明显的特点就是，利用外资、自筹资金增速较快，而开发商贷款和按揭贷款增速总体放缓。目前开发商主要的销售资金回笼渠道也受到明显的影响。不仅如此，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年4月中旬以来，21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。业内人士认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。此外，房地产信托融资难度也面临加大的趋势。根据上海财汇统计数据，近期房地产开发商通过信托融资也逐步减少，在2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融资品种中，房地产领域只有29款，占比下降为9.6%。不少房企海外筹备过冬粮草与拿地迅猛增长相比，房地产资金来源正在逐步收紧。近来，海外融资正成为近期国内不少房企重要的议题。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金。苏格兰皇家银行发布报告称，今年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿元人民币，相当于去年全年的四成，反映出主要发展商对房地产市场仍有信心，并预期未来房地产商的债务融资将更频繁密集。银行监管部门收紧信贷的信号增强的同时，一些房地产开发商已经着手海外融资，在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。2月份以来，又有部分房企发布融资计划，最新发布融资计划的碧桂园称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。苏格兰皇家银行假设碧桂园的发债规模与其对上一次去年8月发行4亿美元计，则今年以来房地产海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。戴德梁行投资部董事叶建成表示，今年房产信贷的发放可能会有较大下降，对开发商来说，银行资金被收紧将对公司财务和项目开发产生重要影响。所以有一些大的公司已经在筹备向海外募资，来获得更多的开发资金。专 题 分 析商业地产加速“升温”需警惕本刊综述 在住宅市场因调控而波动起伏之际，沉寂已久的商业地产去年以来迅速升温，成交显著增加，租金大幅增长，空置率明显回落，一些二、三线城市也纷纷兴建“CBD”（中央商务区）、金融区、超高层酒店和办公楼宇。业内人士分析，商业地产的复苏动力除住宅调控导致开发商“转身”外，还与不少城市服务经济快速发展有关。但商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。一、商业地产摆脱阴影进入“快车道”1、品牌开发商和零售商向商业地产双向进军2010年4月，相关部门出台了针对住宅市场的新政调控，让楼市一度波澜起伏。由于本次新政剑指住宅市场，商业地产幸免于难，成为投资客和开发商的避风港，是新政覆巢之下的完卵。新政以来，保利、万科、绿地等知名房企都加大力度进军商业地产，涉及资本达千亿元以上。万科地产曾表示，未来的持有型物业要占到公司整体的20%，将陆续推出养老物业酒店及商业配套；万通地产也提出了住宅开发和商业地产并重的计划；而世茂集团的商业规划更加彻底，他们将在未来几年内专心打造高端商业地产品牌。而另一个阵营则是来自零售商的进军脚步，早已被大家熟知的一些零售商品牌正在反客为主，正在将自己的身份从“房客”、“二房东”、向“房东”、“地主”发展。宜家在北京的西红门区域抛金7亿元购地，准备自建自营，全球第二大零售商乐购也在开始购地，包括来自国内的步步高超市也同样开始自购自营。2、租金上涨是商业地产市场回暖的表征统计部门的数据显示，去年1-11月，全国住宅销售面积增长7.4%，但同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。租金上涨是商业地产市场回暖的表征。仲量联行的数据显示，去年第四季度，上海甲级办公楼市场租金环比上涨6.5%，达到7.5元平方米天。其中，浦西平均租金上涨7.1%，至7.6元平方米天，这是浦西自2005年以来环比增幅最大的一季。浦东平均租金增速在经历去年第三季度的短暂放缓后，在第四季度呈现强劲上涨态势，环比涨5.8%至7.4元平方米天。一家跨国制造业企业去年四季度租赁浦西会德丰国际广场约4500平方米办公空间，使办公室面积扩大近80%；另一家专业服务类外企则扩租约30%达到近4000平方米。一些新竣工的办公楼短期内签约率就达到50%以上。另一家知名物业服务机构高纬环球的数据显示，去年上海商业地产市场一共有22个整栋物业交易，总成交金额达360亿元，为2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲级写字楼空置率已经下降至7%，这是近20年来的最低水平；租金则较2009年同期上涨22.8%，并超过了2008年金融危机之前的峰值。二、商业地产投资逆市攀升1、“商住倒挂”成商业地产追捧诱因自今年4月份楼市新政出台以来，全国住宅市场跌宕起伏，相比之下商业物业却保持着较为稳定的成交态势。由于目前购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的，使得商业地产的投资价值进入投资客视线。业内人士表示，“商住倒挂”现象并非房地产行业健康发展特征，按照一般规律商业地产价格应比住宅价格贵1.5-2倍，未来中长期内该现象或将得到扭转。中国商业不动产联盟副会长王永平认为，在流动性充裕的大背景下，却存在着商住倒挂现象，这是商业地产受到市场追捧的主要原因。这也是一些开发商、地产私募基金，转向商业地产的原动力。中银国际指出，商务地产市场近年来处于景气周期，供求关系逐步改善。投资和销售增速赶超住宅地产，价格洼地效应和政策风险较低使得部分城市已经出现了投资资金从住宅市场流入商务地产市场的现象。2、房企或为未来的市场变局作准备2010年，万科的住宅销售额首次突破1000亿元，但它同时改变了多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，当年在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元。业内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期，虽然长远依然看好，但短期内的风险和不确定因素正逐渐累积。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转而向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。 另一个因素则是：不少城市产业结构调整加快、服务经济显著增强，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长。这在日本、韩国等国也均有先例。近年来，国内一线城市服务经济在GDP中的比例均已过半，部分二线城市服务经济比例也接近50%，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入“黄金周期”。三、“超前发展”风险值得警惕1、盲目出手暗藏风险任何投资都是风险与回报并存，商业地产也不能除外。商铺、写字楼、公寓等商业地产具有投资大、风险高、回报期长、专业性极强的特点，如果盲目投资，将导致积压、资金被套。以商铺为例来看，商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益，引得不少人追捧，业内人士表示，商铺投资的风险远远大于住宅投资，一旦决策失误有可能导致血本无归。合富辉煌（中国）山东公司市场研究总监许传明表示，最近几年，在一些交通便利和商业氛围比较成熟的地段，商铺升值的幅度是有目共睹的，这种增值的趋势在上海、广州、深圳等一线城市表现得尤其明显。但并不是投资商铺即可很快获利，甚至不一定获利。从这些年商铺投资的情况来看，其风险性要远远高于住房投资。目前国内商铺投资主要分为返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后，由开发商承租回去，并统一对外出租，代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上，前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益，后者则需要等待承租者上门后确定年收益。但专家认为，返租其实是一种开发商常用的促销手段，投资者在购买商铺时，不少开发商实际上已经将返租期间的租金算入售房价格中。一些投资者往往被商铺的高收益迷惑，认为在投资前两年即可获得稳定的收益，但实际上开发商通过“朝三暮四”的倒换，最后的成本仍由投资者自己承担。2、“超前发展”风险值得警惕仲量联行上海分行董事总经理顾东尼表示，金融危机对中国商业地产的影响已基本结束，随着城市化、经济结构调整等进程的加快，内地商业地产将迎来长期、快速的发展。但一哄而上、过于超前的发展无疑将带来风险重重。比如，“金融中心”是近年来不少城市在转型过程中提出的新定位。据不完全统计，国内已有数十个城市提出建设“国际金融中心”“区域性金融中心”等。作为金融中心最直观的形象之一，超高层的办公楼、酒店在不少城市纷纷“落地”；一些城市商业地产的规划、建设量成倍增长。实际上，从金融业发展的内在规律看，绝大多数城市短期内并不具备发展成为“金融中心城市”的现实条件。张良军表示，有些城市规划建设1000万平方米商业地产，办公楼的比例即使仅占其中的1/2，也接近甚至超过目前北京、上海等城市CBD全部甲级办公楼的存量规模；以每年10万平方米的消化速度计算，至少需要50年才能被市场全部吸收。如此“超前”，实际上已埋下泡沫的种子。专家认为，国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产，这使得很多城市的商业地产以“城市综合体”等面目出现，盲目新建和扩建商业项目，导致供过于求的局面正在形成。同时，宽松的银行贷款政策，也让一部分住宅投资者有能力投入到商铺投资中。专家提醒，无论是开发商还是投资者，都应根据当地的实际情况谨慎投资，以免过度炒作形成泡沫。四、区域和社区化商业中心将是未来发展的重点近几年，很多围绕重点区域和社区化为中心的商业开始兴起，比如望京地区的嘉茂就是依托住宅开发的，三里屯VILLAGE也是看准了三里屯价值区域量身打造的。全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波表示，商业地产与住宅的区别是能够拉动投资、消费两端更加独立的产业，某种意义上商业地产比住宅的产业链更长。如今所谓的利好是由于针对住宅紧锣密鼓的刀刀见血的调控肯定造成人们的观望，这样对商业地产的零售会产生积极的效应。香港SPACE商业经营管理集团北京公司副总经理许大金认为，成功的商业地产需要具备三个核心要素：第一是选地段，这是任何商业地产都要做的首要任务，地方一定是要人流持续经过的场所；第二是标志性，也就是地段的标志性建筑，这一点国内还不是很明显，比如台北的101、吉隆坡的双子塔。标志性对于品牌来说也非常重要，有了这些标志，这些品牌可以在这个城市里面建立一个很好的地标，比如一说到品牌在哪，就可以说在双子塔；第三是集群性，任何一个品牌都不希望在一个地方独撑，三里屯这个位置非常能够体现这一点，商业氛围随着高品质商业地不断开发，商业氛围会相互支撑，当人群形成的时候也便成功了。趋 势 分 析楼市政策叠加效应显现房价近期或现回调本刊综述 1月26日，空前严厉的“新国八条”横空出世；次日晚，上海、重庆推出房地产税试点方案。多项政策密集出台后，中原地产、德佑地产等多家房产中介门店“门可罗雀”，中高端需求被抑制，开发商和购房者纷纷观望，近期房价或现回调。政策叠加打击中高端需求德佑地产副总经理罗亚东认为，单就房产税而言，对后市的心理层面影响可能会大于实际效应，但其与“新国八条”形成的叠加效应，将导致中高端需求最受打击。“新国八条”加强和拓宽了限购令的执行力度与执行范围，两套以上的当地户籍居民、一套以上的非当地户籍居民，以及无法提供相关证明的非当地户籍居民，将被直接限购。然而，选择购买中高端物业的买家，通常来说手头上都已经有一套、两套甚至多套房屋，所以即使他们愿意缴纳房产税，也受制于“限购令”而没有机会购房。分析人士指出，“新国八条”中最为严厉的莫过于限购政策，而房产税属“既往不咎，只征新购”，因此最有可能被征收房产税的“多套房”人群会迫于政策而不买房，房产税也就失去了征税的来源。刚需和房企纷纷观望调控政策之猛已让开发商们感到寒意袭人。一家专注做高端住宅的开发商内部人士表示，由于去年商品房热销，公司目前资金充裕，不存在降价冲动，但对未来的销售压力甚为担忧。目前政策针对的就是改善型和投资型买家，这正是其主要客户群，销售压力可想而知。专家分析，当前我国正在实施严厉的房地产调控政策，由于多方利益的盘根错节，抑制房价上涨的宏观调控难度和周期将大于预期。随着房地产二次调控政策的出台，2011年房地产业将处于调整阶段，房地产市场交易趋于清淡，更多购房者进入“观望等待”。亿房研究中心主任郑军华表示，新“国八条”提高了首付门槛，卡紧了贷款，而二手房营业税的提高则抑制了楼市投机。估计在未来一个月的时间内，会有一个房企和购房者的观望期。近期房价或有回调对于未来房价是否会下跌，中国房产信息集团高级分析师付琦认为，这次政策动用的是行政手段，哪怕房价降下来，不符合买房条件的还是不能买房，开发商降价不一定能促进销售。开发商如果觉得降价无用的话，降价冲动就不会太大。罗亚东则认为，2011年二手房市场整体交易量可能与2010年持平或略有增长；而房价方面，在经过了2月份春节传统淡季与新政影响的僵持期之后，3、4月份政策效应将逐渐释放，可能出现5%至10%的合理回调，下半年起随着交易量回暖，价格将呈现平稳复苏的状态，整体会在2010年的房价基础上呈现出正负5%左右的波动。资深媒体人张庭宾表示，未来一段时间内，一线城市楼价保守估计或将下跌30%。延 伸 分 析二三线城市房价“一线化”新一轮调控破解购房难题值得期待本刊综述 当前，一线城市房地产调控政策执行趋严趋紧，大批一线房地产开发企业资金较为充裕，把二、三线城市当作主战场。与此同时，部分二三线城市房价高涨难抑，呈现“一线化”的发展势头。当地居民购房压力大增，业内期待新一轮调控破解住房难。二三线城市房价持续“高热”2010年，房地产市场调控层出不穷，信贷收紧、限购令、加息等等，但是仍有许多二、三线城市房价不降反涨，呈现向一线城市看齐的趋势。作为二线城市的福州、厦门均为全国40个房价重点监控城市之一，这两个城市的商品住宅销售均价每平方米现仍高居1万元以上。2010年12月底，福州商品住宅均价达到了每平方米10630元，厦门岛内则高达16000多元，价位直逼一线城市。目前，处于三线城市的一些沿海县市房价也出现较大涨幅。以福建省为例，晋江、福清、长乐、南安等一批经济较发达的县级城市房价涨速较快，有的县级市城中心房价甚至从每平方米两三千元“疯涨”至1万元。福建三盛地产集团开发的一个房地产项目，销售均价从2008年每平方米1800元，涨到了现在的7000元左右。楼市需求转向二三线城市在很多业内的人士看来，楼市新政“国八条”中最为严厉的是，国务院明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。政策提出的“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线的城市。一位房企老总表示，一线城市的调控压力不言而喻，而政策对二三线城市的楼市影响有限，甚至会把部分一线城市的需求挤向二三线城市。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，去年房地产政策调控下，有部分房企已经开始潜伏到二三线城市进行拿地，或者是收购项目或兼并项目，目的是扩大全国的市场和增加市场份额及未来开发量。期待调控破解购房难题一线房企“主战”二、三线城市，所开发楼盘绝大多数为高端商品住宅，预售价格往往高出当地普遍商品住宅一大截，让当地居民承受前所未有的购房压力。浙江大学金融系副教授景乃权告诉记者，“新国八条”是在2009年底到2010年房地产调控政策执行效果的基础上推出的，从八项措施内容来看，其政策组合性更强、房价调控目标更明确、抑制炒房力度更大，加上此前不久推出1000万套保障房计划任务，各级政府在新一轮房地产市场调控中一定会取得更大成效。业内人士还指出，2011年，房地产市场调控或许将面临更大的挑战。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，我国房地产调控所要解决的，不仅仅是居民居住的问题，还需理顺产业结构、资金流向、金融信贷等一系列问题。去年供地超三成计划未完成房价未受供地影响被推高本刊综述 国土资源部日前发布的2010年全国住房用地供应计划执行情况公告显示，2010年全国超三成计划供地未完成。针对全国住房供地计划仍有超三成未完成的问题，业内分析由于许多因素导致的。虽然计划未能完成，但供地总量的大幅提高，仍和目前的高房价关系不大。超三成计划未完成公告汇总了全国30个省区市的供地计划，统计结果显示，全国住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，比2009年住房供地增加4.9万公顷，同比增长64.1%。从计划的完成情况看，全国住房供地计划实际完成67.9%。其中，保障性住房用地完成计划的65.2%；棚改房用地1.47万公顷，完成计划的40.2%；中小套型商品房用地6.51万公顷，完成计划的80.9%；其他住房用地2.96万公顷，完成计划的68.5%。从这一数据上看，无论是保障性住房还是住房的供地计划都未完成。业内的人士对于2010年土地供应计划超三成未完成情况多数给予了理解。国土部土地利用司则认为，2010年全国住房用地供应计划执行情况普遍较好，但也存在计划落实不平衡的问题。多因素致供地未完成对于30%未完成供地指标的情况，北京大学房地产的研究所所长陈国强分析认为，主要是2010年制定的供地计划过于庞大。二三线非热点城市完成情况较差，说明对于某些城市来说，供地计划可能太过超前了。同时，地方签署的责任书中，未将住房用地供应完成情况作为问责内容，致其缺少硬性约束机制，供地落实不理想，与此也有关。国土部有关负责人认为，导致未完成供地计划的主要原因包括，各地前期调研和论证不够充分，预测不够准确；一些地区出于争取补助资金和年度新增建设用地计划指标的考虑，住房建设计划规模和用地计划规模偏大，同时，部分地区财政困难，融资渠道有限，导致建设项目难以推进；少数项目用地仍实行毛地出让，房价上涨带动拆迁成本上升，征地拆迁进展缓慢，造成已批土地不能及时转变成有效供给。供地不足未推高房价数据公布后，有人指出，一些二三线城市供地计划完成情况不佳，从而导致这些地区的土地价格居高不下，最终推高了二三线城市的房价。中国房地产指数系统副主任陈晟认为，2010年全国住房实际供地量同比增长6成多，保障性住房用地同比增加了124.5%，住房供地的大幅度增加起到了稳定社会预期、平抑房价的作用，而并非提升房价。陈国强表示，2010年土地供应量比2009年有大幅上升，未来不用担心市场供应量。从供求关系上看，不仅去年土地供应量明显增加，“新国八条”中“今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”，未来一年或更长时间，市场无需担心土地供应。同时，多地可售房源库存充足，供应不会出现明显减少，因此，不存在供地不足推高房价。 本周重点 【政 策 指 向】住建部：住房公积金贷款利率调整住建部日前发出通知，根据中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知，对住房公积金存贷款利率进行调整。通知要求，从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。上海：公布房产税征收管理细则上海市地方税务局近日公布了上海房产税征收管理的细则，规定从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。 上海市宣布自1月28日起对部分个人住房征收房产税。征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。甘肃：将适度扩大房产开发规模甘肃省发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知提出，今年甘肃省将适度扩大房地产开发规模，保证市场供给充足，抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。通知要求，原则上将面积60平方米以下的住房控制在20%左右，用于解决低收入家庭的住房问题；将面积60至90平方米以内的住房控制在50%左右，用于解决中等收入家庭的住房问题；将面积90至120平方米以内的住房控制在20%左右，用于解决较高收入家庭住房问题；将面积120平方米以上的住房控制在10%左右，用于解决高收入家庭住房问题。【学 界 看 法】楼市调控第三轮适逢其时本刊讯 著名财经评论员叶檀日前表示，“国八条”的出台适逢其时。2011年是“十二五”规划开局之年，作为调控核心的房地产价格经历2010年的严格调控不稳反涨，抑制了中国经济结构转型的空间，使通胀预期恶化、社会矛盾增加、地方政府与土地财政的联系日益密切，创新经济与产业结构升级统统让位于房地产，导致产业空心化。目前正处于2011年年初，如果不出台第三轮调控政策，按照2010年年底房地产市场的疯狂，必然火烧连营，蔓延整个上半年。房价上涨助推通胀预期、预期恶化推动房价上涨，如此恶性循环必须斩断。此次调控适逢其时，对于中国经济、对于抑制通胀预期至关重要，是极具勇气的举措。当然，鉴于中国房地产泡沫成因复杂、利益庞杂，只要土地财政问题、货币政策、税收政策三者不配套，希望房价应声而落并不现实。但这是良好的开端，好的开始是成功的一半。“新国八条”之后仍有出招的空间本刊讯 中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，“新国八条”之后仍留有后手。1月26日“新国八条”出台后，楼市里一些地方却掀起了住房“末班车行情”抢购潮。分析其原因是一方面买者认为新政策增加进入住房的成本，早些购买可减少购买住房的成本，另一方面卖者担心新政策会增加对进入者的限制，走为上策。其实出台任何政策都意味着利益关系的调整，市场反应激烈也属正常。当前房地产市场的投机炒作已到相当危险的程度，与此同时住房年销售额屡创纪录、地方政府依赖土地财政、一部分居民住房条件改善难而另一些人坐拥大量闲置房产待涨、银行住房信贷风险日渐趋高。当下史无前例的住房炒作所引起的泡沫，已经引发了经济、金融、政治、社会多方面的问题。“新国八条”的出台，说明中央对各类潜在危机已有警惕，如果不对当前投机炒作进行严厉遏制与打击，社会经济将面临巨大的风险。和此前“国十条”的比较，“新国八条”有“升级”：一是打击住房投机炒作不仅针对少数地区或一线城市，而且针对全国各城市，当然包括房价快速上涨的二三线城市；其次，“新国八条”明显有通过房地产税限制住房投机炒作的意思，强调住房财产税或房地产税在各地逐渐开始试点。不过“新国八条”明显留有出后招的余地，因为在当前政策刚实行期间，房地产投机炒作会有所收敛，但“风头”过后，房地产投机炒作可能又会卷土重来。将来若出现投机炒作的新情况，中央仍有巨大的政策出招空间，比如更严格的住房信贷政策及住房税收政策，尤其是对已经持有多套住房者还有大量的手段可以使用。【业 界 观 点】央行加息给“新国八条”加码本刊讯中国房地产研究会副会长顾云昌日前表示，央行的加息将主要给房地产的资金流动性以紧缩，减小通货膨胀对房价的压力。目前房地产行业的主要问题还是需求的旺盛和房价过快上涨。这次央行的加息，也是房地产新国八条和房产税等系列调控政策的延续，将会对购房者的旺盛需求给以抑制。其次，这也将给开发商增加开发融资成本，给房地产行业以严峻的考验。行政命令式戒严无法阻挡居民房地产消费需求本刊讯 华远地产董事长任志强日前表示，行政命令式戒严无法阻挡居民对房地产市场的消费需求。在中国史上最严厉调控房地产的一年，以年初国务院十一条推动了前三个月价格同比逐月高涨开始，4月的国十条后逐月回落；金9月销售反弹后出了国五条保持政策的高压延续性，限价、限购、差别利率、减少首套房按揭优惠等等；最终以一个创历史新高的华丽转身给出了全年丰收的圆满落幕。全年的投资高增长让施工面积突破了40亿平方米大关；全年的土地高收入突破了2.7万亿元；全年的销售面积突破了10亿平方米，带动销售额超过了5.2万亿元；开发商到位资金超过了7.2万亿元，同样突破了历史的记录。历史上的12月大多是销售低谷。2009年的高增长中12月的销售业绩也远低于其他月份。但2010年的12月却成了疯狂的年末，过了个快乐的“圣诞节”，用大红灯笼高高挂来迎接新的一年，并引发了新的一年的新开局。多年来12月份的平均销售面积约为5-6千万平方米，但2010年竟销售了2.1808万平方米，翻了数倍，一个月占了全年交易量的20%多。销售面积冲到了10亿平方米之上，也让销售金额突破了5万亿元。12月份疯狂的销售只能说是日益增长的居民消费需求靠行政命令式的“戒严”是无法阻挡的，可遏制一时，却无法遏制永久。全国除调控政策最严厉的北京、上海处于销售大于30%的增幅下降之外，西藏的也是大幅下降，江苏、浙江、福建、天津也在严政之下受阻，其他地区则大幅上升。许多地区增幅超过或接近于30%，增幅最高的山东、海南都超过了50%。说明严控的主要省份在下降，非严控的省份在上升，消费需求只因限制而并非爆发，并非没有需求。价格管制不是最终目标，数量管制更无法解决需求问题，处于增长与发展的历史阶段时，调节市场中的供求矛盾仍将是主要矛盾。不用增加供给而用限制消费来调节供求关系，结果是疯狂的12月份的销售暴增。满足人们日益增长的物质消费需求是改革的初衷，也是用任何行政措施都无法阻挡的潮流。当前的行政命令只能让需求更旺盛。【报 告 精 粹】社科院研究报告：今年国内房价有望下降中国社科院近日发布的中国与世界经济发展报告指出，2011年，国内房地产市场的价格可能下降。报告指出，春节前夕，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施。随后，上海、重庆公布了房产税试点暂行办法。新政的出台给房地产市场带来不小的压力。因此，只要政策方向不出现逆转，2011年房地产价格整体震荡向下的概率较大，也就是说有望下降。另外，除了政策对房价上涨的坚决遏制外，从供需关系看房价也不具备大幅向上的可能。中国社科院工业经济研究所研究员曹建海近日表示，2011年第一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势。对于2011年房市走势，专家分析认为，2009年下半年房地产投资增长26.2%，新开工面积增加6.75亿平方米，同比增长53%。而2010年上半年房地产开发投资同比增长38.1%，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%。这一时期的投资和新开工面积都对2011年形成较强的供给。而在需求方面，由于对二套房及以上的信贷控制还非常严格，能够继续有效遏制非自住需求，同时，2010年大规模建设保障性住房，全年开工建筑面积达1.68亿平方米，将分流商品房市场的一部分刚性需求。因此2011年房价会出现下行趋势。另外，当前我国正在实施严厉的房地产调控政策，由于多方利益的盘根错节，抑制房价上涨的宏观调控难度和周期将大于预期。随着新一轮调控政策的出台，2011年房地产业仍将处于调整阶段，房地产市场交易趋于清淡，更多购房者进入“观望等待”大军。报告特别指出，2011年房地产价格整体上震荡向下概率较大的前提是政策方向不出现逆转。中国社科院此前发布的2011年经济蓝皮书也指出，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。相关数据显示，2010年前3个季度全国仅30个纳入统计的城市，土地出让收入就高达9000亿元，比上年增长70%，该成本必定会摊入房价。报告指出，国务院对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区遏制投机性需求的政策必须坚持，不能让调控前功尽弃。另外，要有效抑制过快增长的房价，必须积极增加有效住房供给，充分考虑普通居民的生活成本和居住成本，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供给。此外，还要根据住房供求和房价运行情况，科学合理地调节房地产用地供应量，把土地供应作为对房地产市场调控的重要手段。对于住房供应紧张、房价偏高、上涨偏快的城市，要适度增加住房建设用地供应总量，并积极探索一线城市城乡接合部集体土地的供给机制。【区 域 评 点】2010年1-12月广东省房地产市场运行分析2010年1-12月，2010年广东完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%。广东房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%，开发企业资金到位增幅回落，但企业资金状况仍较宽松。商品房销售也逐步回升，土地开发加速，但土地购置放缓。一、房地产开发投资增速前高后稳2010年，广东房地产开发投资上半年增幅不断上升，7月份达到最高点后逐步回落。全年完成开发投资3659.69亿元，占全社会固定资产投资的22.7%，同比增长23.6%，增幅比上年提高22.6个百分点。按构成分，1-12月，广东省商品住宅投资2538.02亿元，增长21.4%。其中：90平方米以下住宅投资641.60亿元，增长16.7%，140平方米以上住宅投资809.71亿元，增长30.4%；经济适用房投资24.66亿元，大幅增长55.9%；别墅、高档公寓投资345.23亿元，增长28.9%。办公楼和商业