CRRC：凯德中国 集中、平衡、规模.doc

CRRC：凯德中国 集中、平衡、规模 来源：搜狐焦点网2010年05月18日15:21 我来说两句(null)房地产标杆企业研究凯德中国：集中、平衡、规模研究单位：中国不动产研究中心免责条款：本报告中的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本机构对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。本报告全文索取，请发邮件至crrc#（将#换成），留下您的简介、联系方式和邮箱地址。一、发展沿革与当前市场表现1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。新加坡国有投资淡马锡控股公司（Temasek Holdings）持有新加坡嘉德置地集团40%的股份，淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会（海合会）国家，业务遍布20多个国家120多个城市。嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5，000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。凯德置地的品牌精髓是国际化、优质、稳健。国际化：凯德中国母公司嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市，业务遍布20多个国家超过110个城市，地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会（海合会）国家，全球近10000名员工。优质：凯德中国在住宅、商业、服务式公寓等领域提供优质的产品及服务，并收购估值低于市值的优质资产，借由专业开发及运营经验为资产增值。稳健：凯德中国专注于房地产业务，从投资、开发、运营、物业管理到财务咨询，提供的产品和服务形成一个完整的房地产价值链，并在开发与持有、一线与二线城市、不同的业态领域内达到平衡发展。凯德中国以充沛的流动资金与低负债率，维持企业的稳健发展。2、发展沿革从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户城市，向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它“深耕中国”的规划蓝图，形成了“3+2”的战略布局。3、嘉德置地集团中国区的财务指标4、发展战略2009年6月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会”，专司中国市场的资源统筹工作，标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融正式整合到同一平台，并宣布将在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。2009年12月11日，凯德置地在上海举办15周年庆典上，凯德中国预计在3-5年时间内，凯德中国的资产额将达到100亿新元（合人民币近500亿元）。原凯德置地总裁、现任凯德中国管理委员会副主席林明彦说：“未来几年，凯德中国的目标是将资产占有率28%的数值提高到45%，在中国建成另一个嘉德置地，为达到资产占有率提高45%的目标，凯德中国已经作出了详实的规划。”凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才可以做大）。“集中”意味着专注房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造核心竞争力。凯德置地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。“平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。” 凯德置地以上海为首选之地，继而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的业务格局，凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路-以门户城市为核心、辐射周边区域-从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。“规模”意味着凯德置地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模发展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为企业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。凯德置地与深国投和北京华联集团的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都置信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。凯德置地就是这样通过与国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。二、市场拓展模式1、收购已有项目2003年收购北京的上元 (论坛 新闻)项目。2004年12月23日，嘉德商用产业有限公司与深国投签署了合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。2005年1月4日嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议。协议显示，嘉德置地将斥资17.46亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。2005年3月，凯德置地又以18.37亿元收购了中环世贸的两栋接近完工的甲级写字楼，这栋大楼将被命名为凯德置地大厦。2005年7月8日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，以33.73亿元人民币接手深国投另外15家商场65%的股权，深国投商置业有限公司将拥有剩余的35%股份。这15家以沃尔玛为主力店的商场分散在中国各地，总面积超过662000平方米。2005年7月30日之前将完成其中4家商场的股份转让，9月底之前完成另外7家的股份转让，最后4家的股份转让将在11月15日之前完成。仅仅这两项收购，凯德置地便迅速获得了21家商场的控股权。虽然总共付出了43亿元人民币的代价，但如能将所投资的商业项目进行打包上市，实际上并无资金紧张之虞。所有的商场将由嘉德商用产业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司合资成立的商场管理公司管理，双方持股比例为51：49.这家商场管理公司将为它们提供市场营销和商场管理服务。而凯德置地与深国投的合作仍将继续。根据双方协议，凯德置地有权投资另外17家深国投投资、以沃尔玛为核心租户的购物商场。2006年5月17日 近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta）有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以13.2亿人民币的价格收购了北京西环广场的商业部分。西环广场包括一个七层楼的商场、三栋办公楼和一个办公裙楼，座落于北京西直门的中心地段，连接金融街和中关村两大商业中心。2006年10月30日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以3亿元的价格将北京华联郑州店收归囊中。2009年9月27日，深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置”）与嘉德置地集团（“嘉德置地”）及其发起基金嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国发展基金II就资产置换达成协议。自2004年12月至今，嘉德置地与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。本次资产置换将涵盖全部33个项目。根据协议，嘉德置地将以其持有的4个项目65%的股权及深国投广场50%的收益权置换深国投商置持有的16个项目35%的股权及6个项目49%的股权。资产置换后，深国投商置将获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。2010年1月18日，凯德置地与东方海外签署协议，以150亿元人民币价格，整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公司的100%股权。收购预计于2010年第一季度完成。 凯德置地此次收购的项目中包括了上海、天津、江苏昆山等7个项目，其中约半数为住宅，其余则为办公楼、商场及服务公寓/酒店，总建筑面积约148万平方米。尤其是上海4个项目，均位于市中心黄金位置。其中，浦东新区南码头项目更是以毗邻世博会地段而被业内关注。 凯德置地完成此次收购后，标志着凯德置地在中国投资总额已占集团总值的36%。对于以股权收购形式一次性购入如此之多的优质项目，凯德置地总裁廖茸桐说，在收购东方海外发展（中国）有限公司之前，凯德置地对项目投资回报进行了谨慎分析，这次的收购价格在合理范围内，项目都位于交通枢纽地段，升值潜力巨大。 据悉，7个项目的用地性质十分广泛，分别包括了住宅、商办综合物业、酒店及服务式公寓，廖茸桐表示，这些项目对于凯德置地的业务开发模式颇具针对性，完成收购之后，公司将会根据这些项目制定相应计划，以进行开工建设。2、参股当地成熟公司2005年通过参股获得广州天河新作”综合项目和金沙洲住宅项目。2006年5月30日，5月30日，凯德置地以50：50的比例与成都置信实业（集团）有限公司合作成立了一家房地产公司-四川置信凯德实业有限公司，该合资公司注册资本为7亿元人民币，置信方以等值土地入股，凯德因此可获得若干项目的收益分享权。同时，作为股东的凯德置地将为该公司注资10.9亿元人民币。四川置信凯德实业有限公司的业务范围主要集中在四川地区，计划2014年前在成都开发5-7个项目，建筑面积达450万平方米，届时可以建成25，000套住宅，通过此次合作凯德置地在中国的住宅业务规模几乎扩大了两倍。根据合作协议，四川置信凯德实业有限公司对成都置信在四川境内的业务具有优先参与权。成都置信是四川一家领先的房地产开发商，目前在成都的开发业绩已达110万平方米。2006年12月，凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币，成功控股河南建业29.75%的股份。2007年8月，凯德置地再次投资5亿元人民币，使其股份从29.75%上升到36.14%。2007年4月，凯德置地出资3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95%的股份，后者在上海市青浦区拥有一快占地141，932平方米的住宅用地。至今年第一季度交易完成后，凯德置地计划在该地块建造约200套低密度住宅单元，在2008年第三季度推出。该地块属于徐泾别墅区，距离上海人民广场约15公里。从上海的外环路、沪青平高速公路和318国道都能相当方便地抵达该区域。到2010年，离该地区2.5公里的虹桥交通枢纽中心将会落成，届时无论去往上海市中心或长江三角洲地区的其他主要城市都将相当便捷。地块周围上海法德国际学校、上海西部国际学校、上海美国学校、新加坡上海国际学校、英国国际学校、上海韩国学校等国际学校林立；上海网球俱乐部、高尔夫球场、购物中心、餐厅和娱乐设施等一应俱全，2007年底还将建成家乐福超市。此次青浦获地，也是凯德置地在长三角地区立足上海、辐射二线策略再次佐证，目前该地区占全国的总开发业绩约40%。2007年7月10日，嘉德置地有限公司，通过其全资子公司凯德商用产业有限公司（凯德商用产业），与中国最大的房地产开发商的万科企业股份有限公司（万科），昨日签署了一个合作协议。该合作协议的主要内容包括， 凯德商用产业将和万科共同确定合作的项目，选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发， 并且在未来合适的时间进行收购。这一合作的促成，将强力带动中国城市街区商业开发、运营模式的成熟与完善，为这一尚处探索阶段的商业地产模式提供与国际接轨且适于本地土壤的解决方案。3、招拍挂获取土地2005年2月，凯德置地以5.5亿元拍得北京市东直门附近一块综合性开发用地，计划在三至五年内将其建成集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目。2005年4月13日，凯德置地首次在宁波市江北区成功购得一地块，为集团实现“以上海为中心，辐射长三角地区”的规划迈出了实质性的一步。该土地以挂牌形式出让，总占地面积为98，413平方米，凯德置地最终以人民币10.7亿元（合新币2.14亿元）的总价成功竞得。凯德置地计划用三年的时间对该项目进行开发，预计将建成含1300多套公寓的小高层及高层的住宅楼和包括约59，000平方米商用面积的写字楼和商铺。这一行动标志着凯德正式开始登陆国内二线城市。2006年5月16日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公司联手以5.62亿元的价格成功竞得浙江省杭州市一占地59，622平方米的住宅地块，最终楼面价为4354元/平方米，计划在2009年前建成约1200套中高档住宅，建筑面积可达129，084平方米。这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场，为其“长三角策略”布局又落下关键一子。2006年7月17日，凯德置地在北京朝阳区获得两个新的住宅项目，分别是靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目，预计在2007年开盘。华展国际商务大厦位于八达岭高速东边，北三环南面，占地面积9，309平方米，总建筑面积30，671平方米，计划建成约200套公寓，该项目的结构工程计划在2008年前全部完成。凯德置地将与华展国际商务大厦原开发公司北京北 (论坛 新闻 视频)辰创新高科技发展有限公司合作，对项目进行进一步的品质提升和改造。凯德置地将与北京恒世同方房地产开发建设有限公司合作，打造一个能增强北京CBD功能的公寓住宅项目-京棉项目，该项目位于北京CBD东边成熟的住宅区域，占地41，100平方米，总建筑面积可达105，000平方米，可以建成约900套住宅和约6，000平方米的商用面积。2006年10月10日，凯德置地以3.03亿元的价格成功竞得佛山市禅城区一占地40，142平方米的综合地块（居住用地兼容商业）。该地块位于佛山市禅城区魁奇路，属于高尚住宅区，周围有公园、名校相伴，离佛山市中心只有3公里的路程。凯德置地计划在2009年前建成约470套中高档住宅，7，000平方米临街商铺，总建筑面积约8万平方米。这意味着凯德置地在今年上半年正式启动华南业务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场，为其“珠三角策略”布局又落下关键一子。2006年11月1日，凯德置地以5.65亿元的价格成功竞得佛山市一占地约11.6万平方米的住宅地块。这是继上月10日以3.03亿元成功竞得同区一占地4万平方米的综合地块后，凯德置地在佛山的再度成功出击，使其珠三角战略全面铺开。该地块位于佛山市禅城区东平路，离佛山市政府3公里，距佛山市中心仅5公里的路程。凯德置地将分两期开发此项目，至2010年全面建成总建筑面积达16.4万平方米的1000多套中高档住宅。2006年11月29日，凯德置地通过旗下公司以近8.7亿元的价格首次竞得成都市一面积32，571.78平方米的商用地块，计划将其建成一个大型地标性综合性项目-成都“来福士”，包括一栋建筑面积78，000平方米的甲级写字楼，83，000平方米的商场和拥有880个房间的五星级酒店或服务公寓。该地块位于成都市人民南路四段，原来是四川省博物馆，将来地铁1号线的换乘站也在它附近，商场和车库的地下室有直接通道可以通往地铁。地块周围是高品质的写字楼和住宅，还有零售商店、餐厅和休闲场所。2006年12月15日，凯德置地以9320万元的价格成功竞得佛山市一占地25，189平方米的住宅地块。该地块位于禅城区汾江西路西侧，丝绸大街北侧，离禅城区最繁华的商业区祖庙商业步行街大约一公里。凯德置地计划在2009年前建成约500套中档住宅，总建筑面积约46，454平方米，全部为90平米以下的小户型，大约在2008年上市。2007年5月25日，凯德置地以人民币 11.67亿元的价格成功拍得位于四川省成都市一占地面积110，389平方米的住宅用地。这一地块规划总建筑面积约为414，000平方米，凯德置地计划截止2012年在此建设完成3，800套住宅和一些商业设施。新地块位于成都市青羊区光华大道，临近未来青羊区政府所在地，距市中心仅10分钟车程，地铁4号线及光华大道、成温邛高速两条主干道将使该地块与市中心紧密相连。其周边23公顷被规划成为一个重要的贸易和商业中心。成都最好的学校之一，树德中学也坐落于附近。这一项目将分三期开发，用于满足成都普通市民不断高涨的住宅需求。2007年8月23日，凯德置地通过旗下全资子公司以5.981亿元的价格竞得上海市闸北区一占地面积20，310平方米的商业地块，计划在此打造完成一建筑面积约71，000平方米的地标性商业项目，包括写字楼、酒店和一些商业设施。该项目写字楼部分预计将于2009年上半年面向市场。该地块位于广中西路上，距离人民广场7公里，紧邻68万平方米大宁灵石公园，地块东侧400米处即是地铁一号线上海马戏城站，可于10分钟内抵达市中心，至2010年末，更将有7条市内轨道交通线横贯闸北。地块距上海火车站仅4公里，抵达虹桥和浦东机场分别仅需为15分钟和45分钟车程，交通优势显著。地块附近有大宁国际商业广场、上海马戏城、闸北体育馆等完善的配套设施，更有大宁灵石公园带来的优质生态办公和居住环境。此外，上海大学等高等学府为其提供了丰富的人才资源。2007年10月19日，凯德置地以10亿2125万元的价格，一举拿下杭州市江干区钱江新城一占地面积40，355平方米的商用地块，将在此建造其全球地标性品牌综合项目-“来福士”，预计在2011年建成包括办公楼、商场、五星级酒店以及服务公寓在内的综合性项目。这是继上海、北京、成都来福士后，凯德置地着手在国内打造的第四个“来福士”项目。该地块位于杭州市正在兴起的钱江新城核心位置，毗邻未来的杭州市政中心，以及已经建成的杭州大剧院和国际会议中心。附近有三个公园，包括面积达20万平方米的中心公园。2007年10月，置信凯德三次出手，分别通过竞拍及摘牌的形式以6.92亿人民币成功获得成都市温江区三个综合地块。此三地块总占地922，707平方米，由住宅、零售商业、酒店三类用地组成。三地块位于成都市西南郊温江国家级生态示范区万春镇，距市区18公里，约20分钟车程。项目紧邻约70万平方米的国际化主题公园“国色天乡”，光华大道、成温邛高速路、柳永大道、芙蓉大道等多条快速通道把此板块与成都主城区一脉贯通。借助2008年即将开建的成都首条轻轨线路，温江到成都市中心的时间将缩短到25分钟，这将使本区位的交通优势更加明显。2009年6月11日，凯德置地以7876万元成功拍下拱墅区和睦A19-B地块。该地块位于杭州拱墅区，东至京杭运河，南至A19-A地块，西至储备地块，北至登云路，总面积5250平方米，可建筑面积12075平方米。凯德置地新获得的A19-B地块将与之前拿下的A19-A地块融合开发，优化产品规划，打造城北新一代高端住宅产品。该项目占据运河一线景观，将成为杭州运河沿岸走向国际滨水新城的里程碑式住品。据悉，融合开发的项目总面积约9万平米，主力户型在150至250平米，预计于今年下半年推向市场。三、资本运作基金在凯德中国的资金融通占据重要地位，通过嘉德资产管理有限公司管理的基金为房地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。私募基金为中高档住宅物业的开发提供资金支持，也充当嘉德上市基金孵化器的作用，商用物业通过私募基金先行收购并进行管理，再将成熟的商用物业出售给上市基金赚取大额的升值利润，嘉德资产管理有限公司对私募基金和上市基金的参股或控股使得其对整个资本运作保持足够的控制力，风险