房屋拆迁补偿价应如何评估.doc

房屋拆迁补偿价应如何评估随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。新的提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价?拆迁人如何对被拆迁人进行补偿?这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题1、估价方法存在的问题目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与精神以及不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。2、确定房屋基准价格存在的问题房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。3、房屋拆迁补偿价存在的问题土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。4、在房屋性质认定上存在的问题由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。5、在安置房价格的确定上存在的问题众所周知，安置房是由拆迁人提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房，不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的;但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。二、造成上述问题的主要原因1、政企不分首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及。有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行。2、市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段。这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障所决定的。4、没有与相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度，但是，土地使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值，也无法测算出其价值的减损。1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法在基准价格的确定上，应以为依据;在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上，应以来确定估价技术路线。2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。现有房屋拆迁评估的依据有那些？解答：房屋拆迁估价的目的是为确定本房屋的货币补偿金额。参考的因素：房屋的区位，用途，建筑面积，新旧程度，装修程度等因素。可依据的法律规范包括：物权法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例 、房地产估价规范 、城市房屋拆迁估价指导意见 、房地产估价机构管理办法等相关的法律依据。评估报告的鉴别征收拆迁中，评估报告的重要性相信大家都很清楚。但是其意义有多大？会给被拆迁企业带来些什么？可能被拆迁的企业朋友不是很清楚。那在这里向大家全面的介绍一下评估报告的作用和意义。我们一般会在拆迁开始第一时间就能接到所谓拆迁方的评估报告。有的进行了实地测量，有的是按照你房产证或土地证的面积来为依据。其评估报告主要就是房屋的重置价，另外的搬迁费和一次性停产停业补偿一般不在评估报告上出现。而是按照所谓的政策标准直接计算。有些不正规的评估报告就是一张纸，上面简单了描述了位置、名称、占地面积、房屋面积等基本事实，然后乘上他的补偿单价，就直接出来最后的数字了，没有评估师签字和评估公司的盖章。然后在轻描淡写的说一句看看有没有丢项落项，可以补的。那这个时候我们来鉴别一下此次评估的意义何在。没有盖章的和没有让我们签字表示送达的就不是法律意义的评估报告，就是给你一个大概的补偿总额。再直接的说就是告诉你，你这个企业我准备给多少钱。也就是拆迁方给你的第一轮报价。应该讲都会比较低，这个低价来源于房屋按照建筑年限区别对待。比如讲2002年航拍图不体现的作为违章处理，之前建造的作为合法建筑给予补偿，补偿单价上按照一般房屋评估很低。其实经验告诉我们这样评估报告没有实际的意义，对整个补偿的谈判几乎起不到什么作用。最好的办法就是不予理睬。另外对于正规的评估报