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土地登记案例土地登记案例日期:2008-6-13土地登记案例一：划拨国有土地使用权设定登记 某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得。宗地国有土地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求给子办理土地登记。应该如何办理，在权属审核中应该注意什么？ 要点： (1)A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记，申请人为A学校法人及法定代表人。 划拔土地使用权设定登记的申请时限按土地登记规则分为三种情况：一是新开工的大中型建设项日使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记；二是其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到国有土地划拨决定书之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记；三是集体土地依法转为国有土地的，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，申请土地登记时间为土地所有权性质变更后30日内。 该宗地A学校应在接到国有土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记申请。 (2)应提交的文件资料包括：1)土地使用权登记申请表；2)A学校法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；3)县级以上人民政府建设用地批准书；4)国有土地划拨决定书；5)委托代理的应交土地登记委托书及代理人身份证明等。 (3)划拨土地使用权设定登记权属审核要点： 对申请人的审核：要注意土地登记申请人与人民政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。 对土地权属来源文件的审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。 对土地用途的审核。要注意是否批准用途一致。 对宗地面积的申核。要注意地籍调查结果是否与建没用地批准书批准的用地面积一致。 土地登记案例二：出让国有土地使用权设定登记 B县第一机械厂，1995午5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18 000平方米用途为工业，使用年限50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧邻购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需。该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记?如何确定土地使用期限，在权属审核中应注意什么? 要点： (1)B县第一机械厂应分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法定代表人。申请时限按规定：一是按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应在支付出让金后30日内；二是成片开发用地采取次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的。应当在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。 两宗地应分别提交：1)土地使用权登记申表；2)该企业法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；3)建设用地批准书；4)国有土地使用权出让合同；5)出让金支付凭证等；6)委托代理的还应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。 (2)土地使用期限应按出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。 (3)出让土地使用权设定登记权属审核要点： 对申请人的审核，要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中的受让人是否一致。 对土地权属来源文件的审核。要着重审核两个方面；一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是依法批准的国有土地使用权。 对使用期限的审核、要注意出让年限是否符合中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定的土地使用出让最高年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地几十年。 对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积相符。 对土地使用权出让金支付情况的审核等。 土地登记案例三：划拨国有土地使用权变更登记 某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家作价人股方式处置该三宗地国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续，应注意什么？要点： 三宗地应分别办理土地使用权变更登记手续，权利人由M企业变更为N股份打限公司；土地使用权类型由划拨变更为作价人股。应注意： (1)变更登记申请时限：签订入股合同之日起30日内： (2)申请人为N股份有限公司的法人及法定代表人； (3)三宗地分别申请土地使用权变更登记； (4)应分别提交相应的文件资料：1)土地使用权变更登记申请表；2)N股份有限公司法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；3)公司审批机关的批准文件：土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部与N股份有限公司签订的委托持股合同；4)土地估价备案材料；5)原土地使用证；6)房屋所有权证及其他地上附着物证明；7)委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等，、 (5)权属审核中要注意：1)对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。2)对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核。3)对使用期限的审核，要注意出让年限是否符合土地使用权出让最高年限等。土地登记案例四:土地使用权分割登记 某M企业，1996年在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为13300平力米，地籍号为52030，使用年限为50年，登记时间为1996年3月5日。为抵押贷款，1999年企业经批准将其中北边一区上地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院处以拍卖，最后由Y企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权，问如何办理该宗地的变更登记手续? 要点： (1)首先，M企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。 (2)Y企业和M企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限；为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交 的证明文件主要有：1)土地使用权变更登记申请表；2)Y企业和 M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；3)转让全同；4)原土地使用证；5)变更后的房屋所有权证；6)税费交纳证明；7)委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。 (3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书。 一是，对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的、予以受理。 二是，进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30l和30-2。 三是，进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更登记审批表。 四是，注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡上进行登记。 五是，核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。 土地登记案例五:土地他项权利(抵押权)设定登记某市A公司，1991年8月以划拨方式取得一宗地国有土地使用权面积15567平方米，用途为工业，2001年8月15日，A公司与B银行签订了土地使用权抵押贷款合同。贷款金额为100万元，期限三年，问该如何办理土地他项权利(抵押枚)设定登记手续？要点： 土地抵押权设定登记的般程序为：土地登记申请地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地他项权利证明书。 (1)申请。土地使用权抵押登记要求：“方双方申请”，即抵押人和抵押权人共同提出申请。申请时限：应当在抵押合同答订后15时限：为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：1)土地使用权变更登记申请表；2)Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；3)转让合同；4)原土地使用证；5)变更后的房屋所有权证；6)税费交纳证明；7)委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。 (3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书。 一是，对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理。 二是，进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量。宗地号变更为301和302。三是，进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更登记审批表。 四是，注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡亡进行登记。 五是，核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。土地登记案例六:集体土地所有权变更登记 一宗地原属D县武义镇东山村所有，位于武义镇东平村行政区域内，为东山村在东平村的飞地。另一宗地，原属东平村，位于东山村行政区域内，为东平村在东山村的飞地。现为实施土地整理项目，东山村和东平村签订了交换这两宗土地的协议，并报当地县人民政府批准。为加强土地整理中的权属管理，问该如何办理这两宗地的土地变更登记手续? 要点： (1)因土地交换引起集体土地所有权变更登记，所以要求两宗地共同申请，并依照法定程序进行变更登记。 (2)申请人：分别为D县武义镇东山村、东平村及其两村的法定代表人。 应提交的证明文件主要有：集体土地所有权变更登记申请表；东山村和东平村关于交换土地的协议；D县人民政府对东山村和东平村关于交换土地的协议的批复；原集体土地所有证；申请人身份证明，委托代理的还应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。 (3)权属审核要点： 一是土地所有权人分别是D县武义镇东山村农民集体和东平村农民集体。 二是要着重对土地调整协议及县人民政府对交换土地的批复的审核，即审核调整行为及过程是否符合法律规定； 三是要注意土地实测面积、分地类面积与协议交换面积和原宗地面积是否一致。土地登记案例七:集体土地使用权抵押权设定登记 村办企业K机械厂，于1993年经县政府批准取得J村一宗地集体土地使用权。1994年土地初始登记时依法办理了土地登记，领取了集体土地使用证。后企业为筹集资金，以企业厂房等抵押为由向A信用社申请贷款，双方签订了房地产抵押合同，贷款金额20万元，期限2年。问是否需要办理土地使用权抵押登记?办理过程中应注意什么? 要点： (1)根据中华人民共和国担保法的规定：以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。所以应向土地登记机关申请集体土地使用权抵押设定登记。 (2)办理过程中要注意： 申请人：要求“双方申请”，即抵押人和抵押权人共同提出申请。 申请时限：应当在抵押合同签订后15日内。 应提交的文件资料主要有：土地他项权利(抵押)登记申请表；K机械厂和A银行的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；抵押宗地的集体土地使用证；地上建筑物、附着物权属证明；主合同和抵押合同；地价评估报告；还应提交集体土地所有者J村同意抵押的证明等。权属审核时要注意：一是抵押人是否与土地使用者及土地证书上的权利人一致，抵押人和抵押权人是否与抵押合同签订双方一致；二是必须有集体土地所有权人同意抵押的证明。土地登记案例八:土地用途变更和使用权变更登记 1978年，A企业经批准在某城区拥有一宗地划拨土地使用权，用途为工业，1993年初始土地登记时，依法申请，领取了国有土地使用证。1998年企业为开拓业务，把厂区迁移到了开发区，原用地准备用来开发商业。现已得到市规划局和市土地管理局同意，并于1998年125日与市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，合同规定土地用途为商业，使用期限为40年。问该如何办理土地变更登记? 要点：(1)本宗地变更登记实际包含两大变更登记类型，一是划拨国有土地使用权补办出让手续办理变更登记；二是土地用途变更登记。(2)A企业应在缴纳土地出让金后30日内申请土地变更登记，应提交的资料除申请表、申请人身份证明等，主要还应包括：市规划局对A企业改变土地用途申请的批复、市土地管理局与A企业签订的国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金和有关税费交纳凭证、原国有土地使用证等。(3)土地变更登记的一般程序是：申清一地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书。 权属审核中着重要对土地用途改变和土地使用权类型改变的行为及过程是否符合法律规定、是否交清土地使用权出让金等进行审核。 土地登记案例九:土地使用权注销登记 某市在风起路南侧约66 500平方米范围内进行旧城改造，市政府发出公告，收回这66500平方米的国有土地使用权，要求原土地使用权人持土地证书和房屋产权证到主管机关申请注销登记，签订补偿协议。请问什么是注销土地登记?该如何办理注销土地登记? 要点： (1)注销土地登记是指因土地权利灭失或其他原因致使原登记内容失去效力，而由土地登记机关将已登记内容进行注销的变更土地登记。在我国，主要包括几种情形：一是因土地权利之收回；二是存续期届满；三是土地灭失；四是集体所有土地依法被全部征用或农业集体经济组织成员成建制转为城镇居民；五是土地他项权利终止等。注销土地登记是变更土地登记的一类。(2)注销土地登记的一般程序为：变更土地登记申请一地籍调查一审核一注册登记一注销或更改土地权利证书。 本案中的注销土地登记是因土地使用权收回而进行的注销，其一般程序为： 要求土地使用者提出注销土地登记申请。如土地使用者不按规定申请注销登记的，土地登记机关可以按照土地登记规则直接办理注销土地登记。 地籍调查。主要核查土地登记状况是否发生变化。 权属审核。一是核对土地登记卡；二是审核申请人；三是审核土地权利证书；四是对注销土地登记的证明材料等进行审核。符合规定要求的，土地登记人员填写注销土地登记审批表。按土地登记规则，注销土地登记不需报人民政府审批，由土地管理部门审核通过即可直接进行注销登记。土地管理法明确规定：土地所有权、使用权由县级或县级以上人民政府登记造册，核发证书。所以，土地使用权注销登记最好也应该由县级以上人民政府进行。