买房子的须知.docx

164挑选的户型八大忌（1）忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家，主导户型至少在十年内仍会以三室三厅或两室一厅为主。（2）忌一览无余。许多老的户型，进入户门没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感。卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型，可起到丰富内涵的作用。（3）忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。（4）忌厅内多门。起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。（5）忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。（6）忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如，按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。（7）忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排房烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间，是一种不可取的设计。（8）忌房屋通透效果不好。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否一个重要标志。过于曲折的户型设计往往使空内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。6、房屋面积注意要点（1）合同里的面积陷阱。新的合同范本里规定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买房人有权退房。”应对方法：看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快（如主体结构已经封顶），那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。人住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式（如按使用面积计算），那么对于面积差异的处理，一定要做出相应约定，并写进合同。（2）阳台问题。不同类型的阳台，面积计算标准也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算，而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中，不少开发商先说阳台是未封闭的，但到实际交房时阳台却变成封闭的了。应对方法：在合同里把套内面积、阳台面积都约定清楚，保障出现问题时有据可查。（3）要钱的“赠送”面积。购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”部梯形的性质分析清楚，不要到时候拿到一个要钱的“赠送”面积。此外，套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权，如楼梯、外立面等，无论购房人个人还是开发商都不能随便拆改或改变使用性质。应对方法：不妨将开发商的承诺写到合同里。（4）公摊面积陷阱。公摊面积由于是不能测量，而成为消费者“心有余而力不足”的部分。应对方法：消费应该在签订面积条款时，将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来，这样自己以后有可能检测出来复核一下。消费者有权对自家房屋的公摊面积进行测量、复核，或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位，对有争议的面积进行检测。在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益，必须写清假设面积尺寸差一厘米，就要赔偿相应数额的钱款，这样某些销售商才不敢作假。（5）变更房屋、小区设计。这会导致房屋面积发生变化。商品房面积主要由套内建筑面积和公共分摊面积两部分组成。如果开发商在预售过程中，变更了公共部位或部分房屋的设计，就会使各家各户的公共面积分摊系数发生变化，从而使公共分摊面积发生变化，导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。应对方法：施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入，开发商未及时地以书面通知购房人，购房人有选择退房的权利。如果购买期房，就要对可能的风险有所预测，如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房。（6）部位定性不清。在商品房面积计算中，不同的部位计算原则相差甚远。开发商往往就利用这方面的规定设下陷阱，如根据规定，阁楼是不计入商品房面积的，但夹层是要计入面积的。在预售时，有些开发商往往会把夹层说成是阁楼，到实测时，购房者的房屋面积却增加不了。应对方法：在签合同时就约定清楚。（7）总面积增加能用的少了。消费者一般都看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题，使用面积的问题却因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不足。7、选房的七个步骤（1）自我评价。根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。（2）搜集信息。可从以下几种渠道获得购房信息：媒体广告；亲友介绍；开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；售楼书；现场广告牌；现场展示样板房；房地产交易展示会；直接与房地产营销人员进行交流；其他途径，包括从房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。（3）项目筛选。根据收集的购房信息和自己的需求，对相关信息进行筛选，确定重点楼盘。（4）实地察看。购房者根据所收集的购房信息，对欲购房屋进行实地调查。对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实在查看过程中，购房者如果有无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。（5）确定目标。根据前面三个步骤中的检验，最终确定欲购房屋。（6）查询欲购房的合法性。房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即国有土地使用证、建设土地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证或商品房销售许可证。（7）接触洽谈。购房者与开发商就价格、住房要求等具体问题进行协商。8.楼盘的信息获得（1）媒本广告，包括报纸杂志广告、广播电视广告和招贴广告等；（2）网上查询；（3）亲友介绍；（4）开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；（5）售楼书；（6）现场广告牌；（7）现场展示样板房；（8）房地产交易展示会；（9）直接与房地产营销人员进行交流；（10）真他途径，包括向房地产交易中心、房地产交易所、房地产中介咨询公司查询关于房地产交易的各种资料。9如何区分板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。10板楼的分代第一代板楼追溯板楼的历史，人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面的进步。板楼第一代产品出现于20世纪七八十年代，随着住房从平房向楼房的发展，板楼诞生了。板楼最典型的造型是前三门和西便门的板楼，一般为十多层高，楼房很长，立于道路一边，几乎遮挡了人们的视线。每层的电梯一般位于楼房的两侧，两部电梯交替使用，使得一梯10户甚至16户，繁忙的时候，电梯十分拥挤，而且紧邻电梯的一户要忍受住户反反复复经过门口的烦恼。第二代板楼20世纪90年代，板楼出现了“升级”，面宽减小，继续“发扬了”南北通透、户户朝阳的优势。但由于占地大、土地成本分摊较大，成为很多开发商眼中的“鸡肋”，这期间，开发商为了多出面积，大多开发塔楼，使其一度风行。第三代板楼最近几年，一些开发商举起“第三代”板楼的大旗，重新杀回楼市，使人眼前一亮。其中以板式小高层为主打，力求在建筑立面的玻璃、金属应用、外廊装饰等方面创新，创造与众不同的视觉效果。同时，使用率高的经济性和一梯两户设计的舒适性也成为“第三代”板楼的卖点，这一代板楼以崭新的形象改变了人们对前两代板楼的印象。板楼的变脸为了解决板楼占地多的问题，很多开发商还开发出围合式板楼群，这也掩盖了板楼体过长的缺陷。令人叫绝的是，国外的建筑设计理财在板楼设计中，将呆板单调的大片板楼中间设计为方形的空洞，既彰显了楼体个性，同时也有利于气流通过，与大气融合。应该说，由于人们对通风指标的关注和建筑形式的要求，板楼在不断变化中确立着自己的地位，也使得楼市有充分的选择。在推崇健康生活的理念之下，人们对板楼的青睐，让塔楼颇感失落。其实，它们像两个风情的女子，各有各的特点。12、高品质的板楼高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在：（1）控制面宽和进深的比例。板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。（2）注意卧室和客厅的日照。设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊