存量住宅价格调控问题的思考.doc

存量住宅价格调控相关问题的思考吴保喜近几年来，国家出台了一系列房地产市场调控政策，取得了一定的成效，但距实现房地产市场平稳健康发展的目标还有相当长的路要走。本文认为引导存量住宅市场价格回归具有现实意义，现就相关问题探讨如下：一、 引导存量房市场价格稳定的现实意义大于遏制新建商品房市场价格的上涨。首先，存量房市场保有量远大于新建商品房增量，存量房价格的稳定就是房地产市场价格的稳定。其次，新建商品房在任何城市都掌握在少数开发商手中，开发商获取高额利润符合商业理性，调控阻力大。二、 存量房市场价格偏离价值，呈现非理性特征，即：“租金追不上房价”。以徐州市为例，一套市场价格为50万元的房子，月租金仅1000元。在不考虑出租成本、空置率的情况下，年投资回报率也仅为2.4%，这与其它投资方式的投资回报率相比，是明显偏低的。房屋所有者之所以继续持有住宅，目的不是靠租金回收投资，而是期望房价进一步上涨，通过出售房地产回收成本，赚取差价，使得住宅的居住功能淡化，蜕变为一个金融产品。三、 存量房市场价格是买卖双方博弈的结果，双方掌握的信息直接影响博弈的过程，进而影响结果。由于交易信息的不透明。影响成交价格的往往不是真实的成交信息，而是挂牌价和双方的预期。经过多年的调控，多次的越调越高。卖方的心理价格不断被提升，见风就涨，挂牌价格越挂越高，即使房价真的下降，卖方也不愿接受；而一些刚性需求的买方被迫接受高价房。四、 存量房价格调控手段设想之一：从真实的交易案例中，选择价格相对较低的案例定期公布。交易案例中，总存在价格相对较低的案例，原因有：卖方急于出手，或不了解行情，或缺乏谈判技巧等，将这些价格相对较低的房价公布出来，会对市场有个向下的引导。买方和卖方的心理价位都会受到影响，由于信息缺乏和房屋的个性差异，无论谁（包括职业的估价师）都不能真正把握住一套房的最有可能成交的价格。此方案的优点在于“实”，社会公众能通过走访公示房屋的交易双方，对信息的真实性能确信无疑，从而指导交易。缺点一是搜集案例成本较大，原因在于“阴阳合同”，根子在纳税交易价格自行申报制度。五、 存量房价格调控手段设想之二：建立并定期公布存量住宅基准价值体系。 1、存量住宅基准价值是一个体系，包括：特定小区的基准价和区片基准价两种形式。 2、基准价值是一个区片或一个小区的平均价格，是一个理论价值，但要根植于客观市场；基准价格是长期持有，体现居住功能的一个价格；基准价值要体现市场，体现租金。市场价格体现多了，与市场更接近；租金体现多了，与市场偏离较大，容易引起公众质议和媒体的诟病。 3、基准价值应由价格部门牵头，住建、土地、规划等部门配合，引入科研机构智力支持，共同研究以科研成果的形式报给政府，由市、县人民政府发布。 4、名称要再商榷。 5、这个价值与计税价格没有直接联系，它是一个宏观或中观价值，有点“虚”，但比土地部门公布的基准地价“实”。它与住建部门下的评估没有关系，中介评估机构评的是微观价格，是一个具体房地产的价格。 6、这个价值体系有一个中间产品，就是各区片、小区的真实租金价格（租赁市场价格基本是透明的）。可以为政府决策提供相关信息。 7、建立存量住宅基准价值体系的难点在于首