房地产“金九银十”后淡季不淡.docx

房地产“金九银十”后淡季不淡11月份房地产行业销售淡季不淡，楼市销售继“金九银十”取得良好销售成绩之后继续较快增长，行业投资增速、新开工面积增速及行业资金来源增速等数据都有所回暖，行业正在进一步强劲复苏。房地产投资增速扩大据国家统计局9日公布数据显示，2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点，较去年1-11月份增速大幅回落13.2个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。而11月单月房地产投资7143亿元，同比上升28.5%，大幅高于年初以来15.9%的月度平均水平，投资额绝对值成为继6月和9月以来的年内第三高点，增速较10月上升12.9个百分点;环比上升8.5%。数据还显示，1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点;中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点;西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。可见，前11月房地产开发投资增速整体延续回暖态势，中部和西部地区投资增速回暖力度较为明显。分析本月房地产投资增速扩大的原因，一方面是去年销售项目价格下降使得毛利水平下降，要维持盈利需结算更多项目，年末施工进度受结算压力影响有所提速;另一方面是刚需产品、一二线城市的库存去化后，开发商结构性的补充土地库存，11月土地购置费用以及新开工有所增加的影响;还有个就是去年低基数的影响。与此同时，房地产企业资金来源增幅继续扩大。数据显示，1-11月房地产投资资金来源为85802亿元，同比增长14.1%，增速继续上升2.5个百分点。从资金来源分析，1-11月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升16.1%、13.8%和20.2%，占比较10月分别下降0.5、持平和上升0.3个百分点。不过，从11月资金来源与投资额比看，行业整体资金仍处于紧张状态，11月该比值为1.325，较10月继续下降0.1个百分点，接近历史最低水平。房地产开发投资资金来源同比增速连续触底回升，开发贷的放宽加之个人按揭贷款以及由于商品房销售连续回暖带动的定金及预售款情况的改善仍然是主要的驱动力量。房地产开发投资资金来源同比增速继续扩大，这将给房地产开发投资增速的回升带来一定的推动作用。同时，开发企业的新开工和施工规模增速也都在回升，后期房地产行业投资增速进一步回升的势头较为明确。由于同比基数较低，开发商拿地热情持续，年末投资增速有望继续小幅提升。商品房销售增长强劲同时，继“金九银十”楼市销售数据回暖之后，11月楼市需求一反常态继续旺盛，商品房销售增长势头较为强劲。据统计局数据显示，1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1-10月份为下降1.1%，这是今年首次商品房累计销售面积超越上年。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点;其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。11月单月商品房实现销售12962万平米，7225亿元，环比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月销售额占1-11月累计销售额比重为13.5%，而历史上该比值最高为2006年12.9%。其中，11月当月住宅销售面积同比上升32%，环比上升24%，住宅单月销售面积绝对值及同比涨幅均为年内最大值，其中同比涨幅连续两周创年内最大值。11月份房地产市场成交明显大增显示出市场信心稳定。东部销售数据回暖明显1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同比增长5.0%，增速比1-10月份提高3.6个百分点;销售额32240亿元，增长10.2%，增速提高3.5个百分点。中部地区商品房销售面积23452万平方米，增长3.8%，1-10月份为下降0.5%;销售额10346亿元，增长11.3%，增速提高3.7个百分点。西部地区商品房销售面积23500万平方米，下降3.5%，降幅缩小2.8个百分点;销售额10940亿元，增长4.2%，增速提高3.3个百分点。从上述区域上看，仅西部地区销售面积累计同比仍有所下降，其他地区累计销售面积同比均有所上升，且西部地区累计销售面积同比降幅也在收窄。11月供应略有释放，同时房价稳定，信贷未见收紧，政策平稳，导致11月销售有所放量。预计年末市场人气不减，供给温和放量，需求有望持续，房地产销售将保持相对稳定。同时，数据还显示，11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。目前整体行业库存仍高，房企后续“以价换量”的策略仍将是主流。随着投资和销售数据的回暖，开发商拿地的热情也比较高涨，土地市场继续回暖，局部市场表现尤为活跃。土地市场依旧活跃目前销售市场持续回暖使得开发企业对市场的前景信心进一步加强，开发企业投资购地热情重新被激发，近期相对热闹的土地市场可见一斑，多城市土地市场出现溢价，而且一些城市地王也频现。统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点;土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。11月单月土地购置面积和费用分别同比上升16.8%和下降21.1%，累计下降14.8%和10.3%，环比上升144.7%和上升83.7%。本年土地购置面积和土地成交价款继续回落，但降幅开始收窄，地价则连续7个月上涨。据了解，10月份以来，地方政府出于年底冲刺土地出让目标的考虑开始集中推地，开发商也在销售好转，现金流充裕的基础上，为了补库存而积极入市拿地，从而造成土地市场的持续回暖。不过，由于土地购置面积的增速持续低于市场销售的增速，预计未来2-3年仍然会面临新房供应不足的情况。同时，由于土地价格较为坚挺，也预示者开发商的购地成本居高不下，未来房价也面临着较大的上涨压力。房价延续上涨态势据中国指数研究院本月初公布数据显示，2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少4个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有10个;本月环比上涨的城市比上月增加4个，其中涨幅在1%以上的有17个，较上月减少1个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。数据还显示，为楼市风向标的北京、上海等十大城市，11月份的住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%，环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，与去年同期相比上涨0.15%，为今年以来首次同比上涨。可以看出，11月份新房价格依旧延续上涨的态势。目前